Ságvár Község Önkormányzata Képviselő-testületének 15/2025. (X. 16.) önkormányzati rendeletének indokolása

Ságvár község helyi építési szabályzatáról szóló 14/2011. (VI. 9.) önkormányzati rendelet módosításáról

Hatályos: 2025. 10. 17

Ságvár Község Önkormányzata Képviselő-testületének 15/2025. (X. 16.) önkormányzati rendeletének indokolása

2025.10.17.

Ságvár község helyi építési szabályzatáról szóló 14/2011. (VI. 9.) önkormányzati rendelet módosításáról

Végső előterjesztői indokolás

1. Előzmények, az eljárás megindítása

A képviselő-testület 4/2025. (II. 25.) önkormányzati rendeletével alkotta meg az önkormányzat 2025. évi költségvetéséről szóló rendeletét, amelyben felhalmozási bevételként a Gesztenye utcában kialakításra kerülő telkek (3 db) eladásából 30 millió forint került betervezésre.

A képviselő-testület 2025. április 28-i ülésén felülvizsgálta adórendeletét és jelentős adókedvezmény nyújtásáról döntött a telekadó tekintetében 2025. január 1-jéig visszamenően. Az adókedvezmény biztosításával a tervezetthez képest mintegy 5.700.000 forinttal kevesebb adóbevétel várható, amely alapján a 2025. évi költségvetés újratervezése szükséges.

A 125/5 hrsz-ú ingatlan méretéből adódóan az eljárás megindításának elején még úgy tűnt, hogy lehetőség van a tervezett 3 telek helyett 5 új telek kialakítására, amellyel a tervezett bevételek tovább növelhetők, biztosítva ezáltal az adókedvezmények folytán keletkezett költségvetési hiányt.

A 2024. évi közmeghallgatáson történt lakossági észrevétel nyomán, továbbá az építésügyi hatósági eljárások tapasztalatai alapján felmerült az igény, hogy a lakóterületen és a településközpont vegyes területen elhelyezhető lakások, rendeltetési egységek száma kerüljön pontosításra annak érdekében, hogy a telkek beépítésének túlzsúfoltsága megelőzésre kerüljön, megőrizve ezáltal a falusias településképet.

A Ságvár Fűzfaliget téren található 125/33 hrsz-ú ingatlan természetes személyek tulajdonában van, övezeti besorolása kertvárosias lakóterület és zöldterület.

A Kúria Önkormányzati Tanácsa Köf.5.041/2024/4. számú határozatában egy helyi építési szabályzat rendelkezéseit megsemmisítő döntésében egyértelművé tette, hogy a zöldterület fogalmi eleme a közterületi jelleg. A közterület magántulajdonban álló területen nem állhat fenn, ezért a magántulajdonban álló ingatlan nem minősíthető zöldterületnek.

A hatályos HÉSZ-ben a Fűzfaliget tér 125/33 hrsz-ú, magánszemélyek tulajdonában lévő telken kijelölt zöldterület ellentétes a magasabb rendű jogszabályi rendelkezésekkel: a közterület magántulajdonban álló területen nem állhat fenn, ezért a magántulajdonban álló ingatlan nem minősíthető zöldterületnek. A fenti telek zöldterülettel érintett részének megvásárlására az önkormányzat nem rendelkezik saját forrással. A településtervezővel és a települési főépítésszel történt konzultációt követően a sportpályán (125/5 és 125/6 hrsz-ú önkormányzati tulajdonú terület keleti részén) kijelölhető a Fűzfaliget téri ingatlanon kijelölt zöldfelületnek megfelelő nagyságú zöldfelület, így a fentiekben ismertetett jogszabállyal ellentétes állapot megszüntethető. A Fűzfaliget téren a zöldterület megszüntetésével és a 125/33 hrsz-ú ingatlan újra osztásával további 5 lakótelek kialakítására nyílik lehetőség.

A fentiek alapján a képviselő-testület 77/2025. (VI. 19.) önkormányzati határozatával általános eljárásban kezdeményezte hatályos településrendezési eszközeinek 7. számú módosítását – 63/2011. (VI. 08.) önkormányzati határozattal elfogadott településszerkezeti tervét, valamint a 14/2011. (VI. 9.) önkormányzati rendeletével elfogadott helyi építési szabályzatát - a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm.rendelet 66. §-a alapján általános eljárásban az alábbiak szerint:

a Gesztenye utca déli oldalán lakóterület kerüljön kijelölésre,

a Fűzfaliget téren a zöldterület kerüljön átsorolásra lakóterület övezetbe és a kialakítható minimális teleknagyság kerüljön csökkentésre,

a különleges terület – piac, vásártér építési övezetben kialakítható minimális teleknagyság kerüljön csökkentésre,

az új beépítésre szánt terület (lakóterület) kijelöléshez szükséges zöldterület pótlások kerüljenek biztosításra,

a lakóterületen és a településközpont vegyes területen elhelyezhető lakások, rendeltetési egységek száma kerüljön pontosításra.

1. Az egyeztetési szakasz

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 8. § (1) bekezdés b) pontja alapján szigorúbb szabály megállapítása esetén a szigorúbb előírást kell alkalmazni. A Balaton Kiemelt Üdülőkörzetben található települések zöldterületeire vonatkozóan Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény (Trtv./Balaton törvény) szigorúbb előírásokat állapít meg az Méptv. rendelkezéseinél, amelyek teljesülését a településrendezési terv módosítása során igazolni szükséges.

A fentiek alapján az Állami Főépítész az eljárás megindítása utáni első egyeztetés során megállapította, hogy a Gesztenye utca 125/5 hrsz-ú telken tervezet lakóterületi fejlesztésnek akadálya van, figyelemmel arra, hogy a magasabb szintű jogszabályi rendelkezéseknek szükséges megfelelni: a Balaton törvény 62. § (2) bekezdés a) pontja alapján önkormányzati tulajdonú zöldterületnek legfeljebb 10%-a sorolható át más építési övezetbe, a tervezett teljes zöldterület törlésére, vagy telken belüli áthelyezésére a jogszabály nem ad lehetőséget.

Az Állami Főépítész javaslata alapján a fenti telken tervezett fejlesztést a település arra alkalmas más területén kell kijelölni, vagy a meglévő sportpálya területéből átsorolt telekrész és a 125/5 hrsz-ú telken már kijelölt zöldterület átsorolható 10%-ának nagyságát vizsgálni, azon a kialakítható lakóterület lehetőségét kell vizsgálni. A TÉKA előírásaira is figyelemmel kertvárosias lakóterületen a 600 m² kialakítható minimális telekméret támogatható.

A fentiek alapján a 125/5 hrsz-ú kivett sporttelep ingatlanon található kijelölt zöldterület 10%-a sorolható át építési övezetbe, így az érintett telekrészen a focipálya területének változatlanul hagyása mellett a tervezett 5 db telek helyett 2 db 650 m² és 1 db 720 m² nagyságú telek kialakítására van lehetőség.

A fentiek alapján az eljárást megindító határozatban a telepítési tanulmányterv és a biológiai aktivitásérték számítás módosítása vált szükségessé, amelyet a testület 89/2025. (VII. 29.) határozatával módosított.

A Képviselő-testület 111/2025. (IX. 22.) önkormányzati határozatával a környezet védelméért felelős szervek nyilatkozatai alapján úgy döntött, hogy környezeti vizsgálat nem készül.

A Képviselő-testület 2025. szeptember 22-i ülésén 112/2025. (IX. 22.) önkormányzati határozatával a partnerségi véleményezési eljárást lezárta és elfogadta a véleményezési szakaszban érkezett véleményeket és úgy határozott, hogy a véleményezési dokumentáció a tervezői értékelésben foglaltaknak megfelelően kerüljön javításra. A fenti döntésben a képviselő-testület kezdeményezte a végső szakmai véleményezési szakasz lefolytatását, amelynek érdekében felkérte a polgármestert, hogy az E-TÉR felületre töltse fel a véleményezésre jogosult szervek és a partnerek elfogadott véleménye alapján véglegesített tervezetet, majd a végső szakmai vélemény ismeretében a településrendezési eszköz tervezetét terjessze a Képviselő-testület elé jóváhagyás végett.

Ssz.	Az eljárási cselekmény leírása	Az eljárási cselekmény állapota
1.	Testületi döntés a településrendezési eszközök módosításáról: A településterv, kézikönyv és településképi rendelet készítését és módosítását az önkormányzat képviselő-testületének a) a készítés vagy módosítás tényét, b) új beépítésre szánt terület kijelölése esetén az Étv.-ben foglalt követelményeknek való megfelelést, c) amennyiben indokolt, a kiemelt fejlesztési területté nyilvánítást és d) a 7. § (7) bekezdése szerinti feljegyzés elfogadását együttesen tartalmazó döntése alapozza meg. (Korm.rendelet 59. §)	A 77/2025. (VI. 19.) önkormányzati határozatban megtörtént, amely 89/2025. (VII. 29.) határozattal került módosításra.
2.	A HÉSZ módosítás kezdeményezése a megfelelő tervezési folyamat elindításával az E-TÉR felületén, hozzáférés biztosítása a tervező részére.	Megtörtént.
3.	Adatszolgáltatás letöltése és továbbítása a tervező részére, aki a rendelkezésre álló anyagok alapján elkészíti a véleményeztetési anyagot a tervezett módosításról.	Megtörtént.
4.	A 2/2002. (I. 11.) Korm.rendelet alapján a környezet védelméért felelős közigazgatási szervek véleményének kikérése arról, hogy szakterületükre vonatkozóan a vonatkozó terv alapján várható-e jelentős környezeti hatás és szükséges-e környezeti értékelés készítése elektronikus úton.	Megtörtént.
5.	Az elkészült tervanyag véleményeztetése az E-TÉR felületén a partnerekkel.	Megtörtént.
6.	Az E-TÉR felületén futó partnerségi véleményeztetéssel párhuzamosan lakossági fórum tartása, hirdetmények közzététele.	Megtörtént.
7.	A véleményeztetési anyag E-TÉR felületére történő feltöltéssel egyidejűleg az E-TÉR felületén kívül a polgármester lakossági fórumot hív össze és gondoskodik a tervdokumentáció közzétételéről. Párhuzamosan történik az E-TÉR felületen történő egyeztetéssel.	Megtörtént.
8.	Amennyiben környezeti értékelés elkészítése is szükséges annak a véleményezési eljárása az E-TÉR felületén 30 nap, amely a partnerségi egyeztetéssel párhuzamosan fut.	Nem szükséges környezeti értékelés.
9.	Véleményeltérés esetén a polgármester 5 napon belül egyeztetést kezdeményezhet, amelynek eredményét fel kell tölteni az E-TÉR felületére.	Nem volt véleményeltérés, egyeztetésre nem volt szükség.
10.	A véleményezést követően a beérkezett véleményeket és az egyeztetésről készült jkv-et ismertetni kell a képviselő-testülettel, amely elfogadásáról, vagy el nem fogadásáról dönt.	A 112/2025. (IX. 22.) önkormányzati határozattal megtörtént.
11.	A záró szakasz kezdeményezéséhez az E-TÉR felületre fel kell tölteni a véleményezők által elfogadott véglegesített tervezetet.	Megtörtént.
12.	A záró szakaszban az állami főépítész a beérkezett dokumentumokat áttanulmányozza, és az E–TÉR felületen a záró szakasz kezdetétől számított 20 napon belül kiadja a tervezettel kapcsolatos záró szakmai véleményét a településterv vagy a módosítása elfogadásához, b) 10 napon belül egyeztető tárgyalást kezdeményez a véleményezésre jogosult szervek bevonásával, és ha az egyeztető tárgyalás során módosítás szükségességéről döntenek, ennek teljesítésére legfeljebb 20 napos határidőt szab, vagy c) 10 napon belül – a hiányok pontos megnevezésével –, legfeljebb 20 napos teljesítési határidő meghatározásával hiánypótlásra szólítja fel a kérelmezőt. Külön jogszabály alapján véleményezés céljából a tervet megküldeni a Balatoni főépítész részére.	A záró szakmai vélemény megérkezett.
13.	A képviselő-testület a HÉSZ módosításról a záró szakmai vélemény ismeretében dönt.	A záró szakmai vélemény kézhez vételét követően kezdeményezhető. A záró szakami vélemény 6 hónapig érvényes.
14.	Az elfogadott rendeletet a hatálybalépése napján fel kell tölteni az E-TÉR felületre.	A rendelet hatályba lépésének napja.

3. HÉSZ módosítás - Záró szakasz

A Korm.rendelet 67. §-a alapján az általános egyeztetési eljárásban a záró szakasz kezdeményezéséhez a polgármester az E-TÉR felületre feltöltötte a véleményezésre jogosult szervek és a partnerek elfogadott véleménye alapján véglegesített tervezetet.

A záró szakaszban az állami főépítész a beérkezett dokumentumokat áttanulmányozza, külön jogszabály alapján véleményezés céljából a tervet megküldi a Balatoni főépítész részére, majd az E–TÉR felületen a záró szakasz kezdetétől számított 20 napon belül kiadja a tervezettel kapcsolatos záró szakmai véleményét a településterv vagy a módosítása elfogadásához.

Az állami főépítész záró szakmai véleménye az előterjesztés 1. mellékletében megismerhető. A tervező a záró szakmai véleményben javasolt javításokat a településszerkezeti terv tervezeten és a helyi építési szabályzat módosításáról szóló rendelet tervezeten elvégezte, amely alapján jelen előterjesztéshez csatoljuk az elfogadásra javasolt tervezeteket.

Az állami főépítész kifogást emelt a partnerségi egyeztetés során beérkezett és a képviselő-testület által elfogadott az egy telken elhelyezhető rendeltetési egységek számára vonatkozó alábbi módosító javaslattal szemben: „a rendeltetési egységek száma legfeljebb 2 lehet, egy rendeltetési egységre legalább 400 m² teleknagyságnak kell jutnia”. Az állami főépítész véleménye szerint: „A záró szakaszban új javaslat nem kerülhet be a módosításba, figyelemmel arra, hogy annak tartalma a település teljes közigazgatási területén további korlátozást vezet be, ugyanakkor a partnerekkel és a véleményezésre jogosult szervekkel nem lett egyeztetve. Amennyiben az önkormányzat további szigorító rendelkezést kíván érvényesíteni a településen, arra egy új eljárásban van lehetősége.”

Az önkormányzat a módosításról a záró szakmai vélemény ismeretében dönt. A záró szakmai vélemény 6 hónapig érvényes.

A Korm.rendelet 72. § (1) bekezdés b) pontja alapján a rendezési tervet legkésőbb a hatálybalépése napján a polgármester feltölti az E-TÉR felületre.

A Korm.rendelet 73. §-a alapján:

Ha az állami főépítész vagy az eljárásban részt vevő államigazgatási szerv szerint az elfogadott településterv és településképi rendelet jogszabályba ütközik, az E–TÉR-be történő feltöltéstől – feltöltés hiányában a helyben szokásos módon történő közzétételtől – számított 3 hónapon belül a fővárosi és vármegyei kormányhivatalnál – a polgármester egyidejű tájékoztatása mellett – törvényességi felügyeleti eljárást kezdeményez.

Ha az E–TÉR üzemeltetője észleli az elfogadott önkormányzati rendelet vagy határozat 72. § (1) bekezdése szerinti határidőben történő feltöltésének elmaradását, a határidő lejártától számított 30 napon belül kezdeményezheti az önkormányzatnál az E–TÉR-be történő 15 napon belüli feltöltését, ennek elmaradása esetén 15 napon belül kezdeményezi a miniszternél a mulasztás miatti törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatását. A miniszter a törvényességi felügyeleti eljárást 30 napon belül kezdeményezheti a fővárosi és vármegyei kormányhivatalnál.