Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) a zártkerti ingatlanokra vonatkozóan az alábbi rendelkezésekkel egészült ki:

A módosítás hivatalos indoklása:

„A módosítás célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól.

A jelenlegi szabályozás a zártkerti ingatlanokat – függetlenül attól, hogy azok sok esetben ténylegesen már nem mezőgazdasági célú használatban vannak – szigorú forgalmi és használati korlátozások alá vonja, amely a tulajdonosok joggyakorlását elnehezíti. A módosítás ezért lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy rendeletben tegyék lehetővé a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását.

A rendelkezés új alcímmel egészíti ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt, amely kifejezetten a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának eljárására vonatkozik. A szabályozás lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kérhesse a zártkerti ingatlanának „művelésből kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Rögzítésre kerül továbbá, hogy ez a zártkerti ingatlan egy részére is kérhető, ebben az esetben viszont kötelező annak megosztása. Ez biztosítja a pontos ingatlan-nyilvántartási megfeleltetést.”

A fent hivatkozott módosítás 2025. június 26-án hatályba lépett, és 2025. augusztus 23. nappal felhatalmazást adott a kormánynak rendelet alkotására. A végrehajtási rendelet - mely meghatározza a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzésére vonatkozó részletes szabályokat – 2025. október 31-én került kihirdetésre.

Az ingatlan zártkert művelés alól kivonása nem minősül a termőföld más célú hasznosításának, így pl. földvédelmi járulékot sem kell majd fizetni. A művelés alól kivonással az ingatlan telekadó fizetési kötelezettség alá fog esni - amennyiben épület nem található rajta - a külterületen fekvő, termőföldnek minősülő telek esetében a földterületnek az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivett területre történő átvezetését követő év első napjától.

Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett" jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek. Azonban az, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett" művelési ág megnevezést kap, még nem jelenti automatikusan azt, hogy belterületbe kerül bevonásra, illetve nem jelenti azt, hogy lakóházzal beépíthető lesz.

A zártkerti ingatlanok beépítési lehetőségeit elsősorban

határozzák meg.

Ságvár település a Balaton kiemelt üdülőkörzet települései közé tartoznak, ezért a zártkerti ingatlanokat a HÉSZ a magasabb szintű jogszabályoknak megfelelve kertes mezőgazdasági terület, és védelmi rendeltetésű erdőterület övezetbe sorolja.

Az MaTrt. 52. § (1) és (2) bekezdései alapján a Balaton kiemelt üdülőkörzet településeinek beépítésre nem szánt területein 3000 m²-nél kisebb telek - közlekedési, közműelhelyezési és hírközlési terület, zöldterület, erdőterület, illetve a közlekedési, közműelhelyezési és hírközlési területek kialakítása után visszamaradó mezőgazdasági és erdőterület övezetben lévő telek kivételével - nem alakítható ki. A már beépült telek nem osztható meg, ha a telekfelosztás eredményeként a keletkező telkek beépítettsége az adott területen érvényes szabályozási előírások által megengedett mértéket meghaladná. Ez alapján az Inytv. 72/E. § (2) bekezdése 3000 m²-nél kisebb telkek esetében nem alkalmazható.

Az MaTrT. 84. § (2) bekezdés a), b) és c) pontjai alapján a kertes mezőgazdasági terület övezetén beépítésre szánt terület nem jelölhető ki, telek belterületbe nem vonható, a beépíthető telek legkisebb nagysága 2000 m², országos jelentőségű védett természeti területen 2700 m², legfeljebb 3%-os beépítettséggel, legfeljebb 150 m² bruttó alapterületű, a műveléssel összefüggő egyetlen gazdasági épület és legfeljebb egyetlen különálló, földdel borított pince építhető. Ez alapján, ha a telek az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú, azaz nem művelt, akkor azon épületet elhelyezni nem lehet, hisz a fenti jogszabály értelmében csak a műveléssel összefüggő egyetlen gazdasági épület és legfeljebb egyetlen különálló, földdel borított pince építhető.

Az MaTrT. 87. § (1) bekezdés a), b), c) és e) pontjai alapján a borszőlő termőhelyi kataszteri terület övezetén új beépítésre szánt terület nem jelölhető ki, telek belterületbe nem vonható, épület - érintettség esetén a 84. § szerinti kertes mezőgazdasági terület övezetében vagy a 77. § (2) bekezdése szerinti miniszteri rendeletben meghatározott általános mezőgazdasági terület övezetében meghatározott szabályok alkalmazásával egyidejűleg - a beépíthető telek legkisebb nagyságára és beépítettségére, valamint a mezőgazdasági birtokközpontokra vonatkozó előírások figyelembevételével, és az I. osztályú borszőlő termőhelyi kataszteri területen a legalább 80%-ban szőlő művelési ágban nyilvántartott és ennek megfelelően művelt telken, kizárólag szőlőművelést, szőlőfeldolgozást, bortárolást vagy borturizmust szolgáló rendeltetéssel, összesen legfeljebb 3000 m² nagyságú bruttó alapterülettel, a II. osztályú borszőlő termőhelyi kataszteri területen pedig a mezőgazdaságilag műveltnek minősülő telken, legfeljebb 3000 m² nagyságú bruttó alapterülettel építhető és bővíthető, valamint a borszőlőművelés tényét a terület pontosan meghatározott százalékában az illetékes hegybíró nyilatkozatával kell igazolni.

Az MaTrT. 87. § (5) bekezdése értelmében e § tekintetében mezőgazdaságilag műveltnek az a telek minősül, amelynek legalább 80%-a szőlő, gyümölcsös vagy kert művelési ágban nyilvántartott és ténylegesen is művelt. A művelt telek fennállását a szőlő esetében a hegybíró igazolja. Az ingatlannyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú telek nem minősül mezőgazdaságilag művelt teleknek. Az épület, építmény használatbavételi engedélyének kiadását, valamint az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez kiadott igazolás kiadását követő egy év elteltével és azt követően évente a hegybíró ellenőrzi a művelés fennállását. Ha a tényleges művelés megszűnt, az (1) bekezdés c) pontja alapján megvalósított épületet, építményt el kell bontani.

A 2021. évi ingatlan-nyilvántartási törvény módosítása lehetőséget ad arra, hogy a zártkerti ingatlan művelési ága egyszerűsített módon, művelés alóli kivett területként kerüljön bejegyzésre. Az egyszerűsített átvezetés megkönnyíti az ingatlanforgalmat, gyorsabbá és egyszerűbbé teszi az adásvételt, emellett a tulajdonosok így elkerülhetik a Földforgalmi törvény bonyolultabb szabályainak alkalmazását, ugyanakkor építésügyi szempontból a telek beépíthetősége jelentős mértékben korlátozódik, vagy lehetetlenné válik, mivel az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott, kivett művelési ágú telek az MaTrT. 87. § (5) bekezdése alapján nem minősül mezőgazdaságilag művelt teleknek, ezért ezen telkeken épület nem helyezhető el.

Az ingatlan tulajdonosainak a fenti szabályozások tudatában szükséges mérlegelniük zártkerti ingatlanuk művelés alóli kivonásának lehetőségét.