A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § szerint a döntéshozót tájékoztatni kell a javasolt szabályozás szükségességéről, továbbá ismertetni kell a jogi szabályozás várható hatásait.

2025. július 1-jén lépett hatályba a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény, amely lehetőséget ad a települési önkormányzatoknak arra, hogy helyi rendeletek útján szabályozzák, kik és milyen feltételek mellett települhetnek be a közösségükbe. A törvény célja a helyi közösségek identitásának, kulturális értékeinek és társadalmi összetételének védelme.

A törvény részletszabályait a helyi önazonosság védelméről szóló törvény jogvédelmi eszközeinek alkalmazására vonatkozó szabályokról szóló 240/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet tartalmazza.

Betelepülő az, aki az adott településen sem lakcímmel, sem ingatlantulajdonnal, sem szálláshellyel nem rendelkezik, de ott ingatlant kíván vásárolni vagy lakcímet létesíteni. Ugyanakkor a törvény számos kivételt ismer el, például helyi származással, közeli hozzátartozóval rendelkező vagy helyi munkavégzési céllal bizonyítani tudó személyek esetében, szintén mentesíti az állami lakáskedvezményekkel (pl. CSOK, Start stb.) lakást szerzőket. Betelepülőnek kizárólag természetes személy minősülhet, tehát a korlátozás semmilyen módon nem vonatkozik a jogi személyek ingatlanszerzésére.

Az önkormányzatnak a következő szabályok keretei között kell átgondolnia a jogvédelmi eszközök bevezetésének szükségességét.

A jogvédelmi eszközt indokolatlan megkülönböztetés nélkül, az egyenlő bánásmód követelményének megfelelően kell alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy az azonos helyzetben lévő betelepülőkkel szemben azonos módon kell eljárni.

Az önkormányzat a jogvédelmi eszközzel kapcsolatos tartalmi feltételeket egy naptári évben legfeljebb egy alkalommal változtathatja meg. Tehát bevezetése esetén jól átgondoltan, minden szóba jöhető esetre nézve megfelelő szabályozást kell alkotni, mivel évente legfeljebb egy alkalommal lehet módosítani.

Az önkormányzat e törvény keretei között szabadon dönt a jogvédelmi eszköz igénybevételéről. Az önkormányzat a jogvédelmi eszköz igénybevétele, a jogvédelmi eszköz típusának kiválasztása, a betelepülés feltételeinek meghatározása, a mentesség, valamint a méltányosság bevezetése során, az önkormányzati rendelet megalkotásakor értékeli és mérlegeli

Tehát a fentiek átgondolását követően, kifejezetten csak a törvényben foglalt jogvédelmi eszközt, az ott írt tartalommal lehet bevezetni. Lehet egy vagy több eszközzel is élni, sőt ezeket be lehet vezetni korlátozottan, például az ingatlanvásárlásnak csak meghatározott ingatlantípusokra, a beköltözésnek lakóhelyre vagy tartózkodási helyre előírni a szabályait, a személyi jogvédelmi eszközt pedig településrészenként eltérően is be lehet vezetni.

a) a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye;

b) bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;

c) állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként – ideértve az állami vagy önkormányzati többségi tulajdonban álló gazdasági társaságok foglalkoztatottjait is –, e munkavégzése érdekében települ be a településre;

d) nem tartozik a c) pont hatálya alá, azonban bizonyítja, hogy a betelepülése célja a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése;

g) a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója;

h) a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él;

Az önkormányzat a törvény keretei között szabadon állapítja meg a kiválasztott személyi jogvédelmi eszköz alkalmazására vonatkozó tartalmi feltételeket és eljárási szabályokat.

Felsőegerszeg Község Önkormányzata a Helyi Esélyegyenlőségi Programjában és Gazdasági Programjában is áttekintette a település helyzetét, a társadalmi folyamatokat, a település fejlesztésének kívánatos irányait. Ezek megállapításai szerint az önkormányzat saját fejlesztési forrásai a szolgáltatások színvonalának emelésére, igen szűkösek, a közszolgáltatások jó részét térségi intézményeken, önkormányzati társulásokon keresztül tudja nyújtani lakosai részére. Fejlesztésekre kizárólag pályázati forrásból, esetleg állami beruházással van lehetőség. Az önkormányzat célul tűzte ki a fiatalok elköltözésének megállítása, a település népességmegtartó erejének megőrzése érdekében fiatal családok letelepítését, amelyet részben lakásszerzési pénzbeli támogatással, részben építési telkek kialakításával és kedvezményes juttatásával kíván elérni. A cél egyrészt az itt felnövekvő fiatal generáció helybenmaradásának, másrészt a nyugodt, biztonságos vidéki környezetet, megfizethető lakásmegoldást kereső fiatalok beköltözésének az elősegítése. Jelenleg a népesség elöregedésével kell számolni: A mutatók szerint Felsőegerszeg az elöregedő települések közé tartozik, előrehaladott a folyamat a községben. Az utóbbi 10 évben az idősebb korosztály létszáma végig meghaladta, méghozzá akár kétszeresen is felülmúlta a gyermekek számát. A település lélekszámának lassú ütemű csökkenését, akár stagnálását az elmúlt 5 évben a természetes fogyást (a születések száma messze alulmúlja a halálozások számát) kiegyenlítő bevándorlási egyenleg (néhány fő beköltözése, pozitív bevándorlási mutató) eredményezte. A településen letelepedni kívánó fiatal házaspárokat első lakástulajdonuk megszerzésében (lakásvásárlás vagy építés) vissza nem térítendő pénzbeli támogatással segíti az önkormányzat. A fiatalok helyben maradását, letelepedését segítő támogatás több évtizedes múltra tekint vissza, Törekszünk a korábbi években megkezdett lakásépítési program újraindítására, bár ingyen telkek biztosítására már nincs az önkormányzatnak lehetősége, de talán a pénzbeli segítség is lehet hatékony település megtartó erejének növelésére. Az önkormányzat célja a település népességmegtartó erejének növelése, a fiatalok helyben maradása és az elvándorlás visszaszorítása.

Mindezen törekvések ellen hatnak azok a káros folyamatok, amelyek az utóbbi 15 évben jelentek meg a település életében, és mára a falu 50-60 lakóházából legalább 6 lakóingatlan használaton kívüliségét, szellemépületté válását eredményezték. A jellemző eset a lakók elöregedése, elköltözése vagy halála következtében az ingatlan értékesítése, sok esetben külföldinek vagy befektetési célra. A külföldiek nagy része - bár értékeli és tiszteli a település hagyományos életformáját, az itt elérhető csendet és természetközeli életmódot - a lakóingatlant csak évi néhány hetes, hónapos itt tartózkodása idejére használja, valójában üdülőként. Nem válik valódi lakossá, nem lesz a közösség szerves része. Ennél is rosszabb a helyzet a befektetési céllal vásárolt ingatlanok esetében, az üres háznak lakója évekig, akár évtizedekig nem lesz. Mindkét tulajdonosi körre érvényes, hogy hozzájárulnak a fiatalok számára kedvezőtlen, magas piaci ár kialakításához, a kereslet-kínálat arányának felborulásához, ezen túl ezeknek a használaton kívüli ingatlanoknak a karbantartása is nehézkes, sokszor a településképet is rontó állapotok alakulnak ki a gazdátlannak tűnő telkeken.

Az önkormányzat a jogvédelmi eszközöket a fenti káros folyamatok megállítása érdekében vezeti be. Nem kívánjuk korlátozni a beköltözést, sőt inkább azt szeretnénk elérni, hogy aki a településen lakóházat vásárol, azt saját lakhatása érdekében tegye, költözzön be és váljon a lakóközösség részévé. Az üresen álló ingatlanok ne vegyék el a lehetőséget a lakhatási megoldást kereső fiataloktól, az ő helyben maradásuk vagy beköltözésük elérhető maradjon.

Ennek érdekében a törvényben foglalt egyetlen jogvédelmi eszközt lehet megkísérelni:

Elővásárlási jog a törvény szerinti szereplők részére, a törvény szerinti sorrendben: az önkormányzat, a szomszéd (telekhatáros ingatlan tulajdonosa, ha lakcíme is itt van, és jogcíme 5 éve fennáll) és a végül bármely települési ingatlantulajdonos (felsőegerszegi ingatlan tulajdonosa, ha lakcíme is itt van, és jogcíme 5 éve fennáll).

Ha valaki betelepülőként, azaz Felsőegerszegen sem lakcímmel, sem ingatlantulajdonnal nem rendelkezőként kíván lakóingatlant vásárolni, a következőkkel kell számoljon:

a) Amennyiben a törvényben foglalt mentessége áll fenn (tehát például hozzátartozója lakik a községben, korábban ő maga vagy hozzátartozója lakott itt, CSOK vagy egyéb lakáscélú állami támogatást vesz igénybe stb.), e tényt igazoló hatósági bizonyítvány, igazolvány vagy nyilvántartás adatával vagy bármely más okirat felhasználásával igazolnia kell a jegyzőnél. A jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal bizonyítja a törvény alapján fennálló mentességét az adásvételi szerződés megkötésekor. A jegyzői eljárás határideje 8 nap, tehát néhány nappal hosszabbodik az adásvétel intézése.

b) Amennyiben saját lakhatása céljára vásárolná az ingatlant, tehát belátható időn belül (egy felújítás is többnyire 1 év alatt megvalósulhat) beköltözne a lakóházba, lehetősége van az önkormányzattól mentességet kérni. Amennyiben nyilatkozik beköltözési szándékáról a képviselő-testület felé, ezt személyes meghallgatása során is megerősíti, a képviselő-testület tud dönteni a kérelmező mentességéről. A képviselő-testület által hozott határozat bizonyítja a rendelet alapján fennálló mentességét az adásvételi szerződés megkötésekor. A képviselő-testületi eljárás határideje 30 nap, a testületi működésre tekintettel itt valamivel hosszabb lesz az adásvétel intézése.

c) Amennyiben valaki nem jogosult az a) pont szerint mentességre és nem kéri vagy nem jogosult a b) pont szerinti mentességre sem, a vételi ajánlatot tartalmazó adásvételi szerződést az aláírástól számított 8 napon belül a jegyző részére meg kell küldeni az elővásárlásra jogosultakkal való közlés érdekében. Az önkormányzattal közvetlenül történik a közlés, a képviselő-testület a vevő személyes meghallgatásával, a közléstől számított 30 napon belül hoz döntést arról, élni kíván-e elővásárlási jogával. A szomszédok értesítése levélben, a települési lakosoké pedig hirdetményi úton történik, szintén a közléstől számított 30 napon belül élhetnek jogukkal, a szerződést elfogadó, teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt jognyilatkozatukat személyesen, személyazonosságuk igazolása mellett kell benyújtaniuk. A beérkezett elfogadó jognyilatkozatokat vagy a lemondás tényét a jegyző közli az eladóval. Amennyiben nem érkezett elfogadó jognyilatkozat, az adásvétel végbemegy, amennyiben érkezett érvényes jognyilatkozat, az elővásárlásra jogosult szerzi meg az eredeti szerződésben foglalt feltételekkel az ingatlan tulajdonjogát. Ebben az esetben az eljárás kb. 45-52 nappal meghosszabbodik.

Ha az elővásárlási jog alapján az ingatlant az önkormányzat szerzi meg, az ingatlan csak közösségi célra vagy a lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítható vagy idegeníthető el.

A többi, ún. személyi jogvédelmi eszköz (lakcímlétesítés feltételhez kötése, betelepülési hozzájárulás) már nem a tulajdonszerzéshez, hanem a lakcím létesítéséhez kötődik, ilyen módon pont azt a kívánt célt korlátozná, a településre költözést, lakcím létesítését.

Kizárólag a lakóingatlanokra, azaz az ingatlannyilvántartásban lakás vagy lakóház jelleggel nyilvántartott ingatlanokra vezet be korlátozásokat a rendelet. Nem érinti például a településen nagyon gyakori másik ingatlankört, a zártkerti mezőgazdasági ingatlanokat, akkor sem, ha azon gazdasági épület (présház, üdülő stb.) áll, és akkor sem, ha a községben is megjelent az a folyamat, hogy egyes ilyen gazdasági épületeket huzamos tartózkodás céljára, akár lakásként is használnak hosszabb vagy rövidebb ideig. Ezek az épületek nem lakás céljára épültek, nem is kívánatos nagyobb arányban a lakásként való hasznosításuk, így nem célszerű az itteni forgalmi folyamatokba való beavatkozás sem. Az egyéb mezőgazdasági célú ingatlanok, termőföldek a törvény erejének fogva nem lehetnek tárgyai a szabályozásnak.

A fentiek alapján készült a rendelet tervezete.

A szabályozás várható következményei az alábbiak:

A) Társadalmi, gazdasági, költségvetési hatás:

- társadalmi hatása: a a helyi társadalom fejlődésére nézve káros folyamatok megelőzése, a fiatalok helyben maradását vagy letelepedését elősegítő lakóingatlan kínálat a tervezetben foglalt jogvédelmi eszközök bevezetésével befolyásolható. Az elővásárlási jog a lakóingatlanok értékesítésének folyamatát hosszadalmasabbá, körülményesebbé teszi.

- gazdasági hatása: a tervezet közvetlen hatással nincs a helyi gazdasági életre.

- költségvetési hatása: nincs.

B) Környezeti és egészségi következmények: A kívánt betelepülés, a lakóingatlanok lakottsága, a gazdátlanság megelőzése egészségesebb lakókörnyezetet és jól működős közösségi életet eredményez.

C) Adminisztratív terheket befolyásoló hatás: mind a betelepülni szándékozó, mind az önkormányzat adminisztratív terhei jelentősen nőnek.

D) A jogszabály megalkotásának szükségessége, a jogalkotás elmaradásának várható következményei:

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény ad felhatalmazást a jogalkotásra, melynek elmaradása esetén a rendeletben foglalt célok érvényesülésére más eszközt kell találni.