Vázsnok Község Önkormányzata Képviselő-testületének 6/2005. (XII. 1.) önkormányzati rendelete
A helyi építési szabályzatról
Hatályos: 2019. 03. 15- 2023. 11. 04
Vázsnok Község Önkormányzata Képviselő-testületének 6/2005. (XII. 1.) önkormányzati rendelete
A helyi építési szabályzatról
2019.03.15.
1. § 1. A rendelet területi hatálya község teljes közigazgatási területére terjed ki.
2. A rendelet hatálya alá tartozó területen területet alakítani, felhasználni, építési tevékenységet végezni, valamint arra hatósági engedélyt adni az általános érvényű előírások mellett csak és kizárólag e rendelet és a hozzá tartozó szabályozási tervlapok együttes alkalmazásával szabad. E rendeletben nem szabályozott kérdésekben az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) előírásai alkalmazandók.
31.
4. A település közigazgatási területe az SZ-2 jelú belterületi szabályozási tervlapon jelzettek szerint bővül. A bővítés célja további lakóterületek kialakítása. A tervezett belterületbe vonások szakaszosan is végrehajthatók.
5. A rendelet az alábbi, az A. D. & U. Településtervezési, Építészeti és Belsőépítészeti Tervező Kft által készített mellékletekkel együtt érvényes:
1. sz. melléklet: helyi védelem alá vont építmények, nyilvántartott régészeti lelőhelyek és régészeti érdekű területek kimutatása
2. sz. melléklet: külterületi szabályozási tervlap SZ-1 M 1:10000
3. sz. melléklet: belterületi szabályozási tervlap SZ-2 M 1:2000
2. § 1. A szabályozás elemei a település alakításában játszott szerepnek megfelelően I. vagy II. rendűek.
2. Az elsőrendű szabályozási elemek a település egésze szempontjából a legfontosabbak, ezért ezeket csak a szabályozási terv módosítására előírt eljárással lehet megváltoztatni. Elsőrendűnek tekintendő minden olyan szabályozási elem, amit a 3. bekezdés tételesen nem sorol fel.
3. Másodrendű szabályozási elemek hatósági eljárásban, illetve önkormányzati rendeletben módosíthatók, pontosíthatók, kiegészíthetők.
a.) Hatósági eljárásban módosítható, vagy meghatározható a telekhatár, az építési vonal, a védősávok- és területek az illetékes szakhatóságok hozzájárulásával.
b.) Önkormányzati rendelettel meghatározható, vagy módosítható a helyi védelem alatt álló terület, épület és egyedi tájértékű objektum, valamint az 1997. évi LXXVIII. Törvény 17. 5-ában szereplő sajátos jogintézmények.
A területfelhasználás rendszere
1. Az
1. § 1. bekezdésben lehatárolt területen az alábbi megnevezésű és jelű terület-felhasználási egységek találhatók:
beépítésre szánt területek: lakóterületek L településközponti vegyes területek Vt ipari gazdasági területek Gi különleges területek K
beépítésre nem szánt területek: közlekedési terület Kö zölterület Z erdőterület E mezőgazdasági terület M vízgazdálkodási terület V
Beépítésre szánt területek
5. § 1. Amennyiben olyan területek beépítésére kerül sor, melyeken a csapadékvíz elvezetése még nem megoldott, a területek beépítése előtt a azok vízelvezetésére a vonatkozó jogszabályok (jelenleg a 18/1996.(VI.13.) KHVM rendelet) előírásai szerinti vízjogi engedélyt kell beszerezni a Dél-Dunántúli Vízügyi Felügyelettől.
2. Az újonnan beépítésre kerülő tömböket telekalakítási terv készítési kötelezettség terheli.
3. Az új lakóterület építési vonalait, az építmények elhelyezésének és kialakításának egyedi feltételeit, a partfal peremvonala mentén védősáv szélességét ugyancsak mérnökgeológiai, geotechnikai vizsgálatok alapján kell meghatározni.
4. A 150-nál meredekebb dőlésű vagy 2 méternél magasabb nyitott kőzetfal (nyitott kőzetfal-partfallal, bevágással, mélyutakkal, tereplépcsőkkel) érintett területeken az építési hely kijelölését, valamint az építmények kialakításának egyedi feltételeit geotechnikai, mérnökgeológiai vizsgálatokra kell alapozni.
5. Terepszint alatti építmények (pincék) közterületek, idegen telket, meglévő építményeket hatásterületükkel nem veszélyeztethetik. A pincékkel érintett területeken az építési engedélyezési tervdokumentációnak tartalmaznia és a tervezésnél figyelembe kell vennie az építési terület pince és üregviszonyait.
6. Mélyfekvésű, magas talajvízállású vízfolyások menti területeken építmények létrehozása előtt a talajvíz várható szintjét is tisztázó talajmechanikai vizsgálatokkal kell tisztázni az igénybevett kőzettér állapotát, az építési feltételeit.
7. Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységgel kapcsolatos engedélyezési eljárásban az alábbi esetekben kérem bevonni a Geológiai Szolgálatot:
- négy beépített szintnél magasabb vagy 7 méternél nagyobb fesztávú tartószerkezeteket tartalmazó, előregyártott vagy vázas tartó szerkezetű épületeknél, meredek, csúszásveszélyesnek ismert területek beépítésekor,
- 5 méternél nagyobb szabad magasságú földet megtámasztó építményeknél,
- 3 méternél nagyobb földvastagságot érintő tereprendezéssel járó építkezés esetén (feltöltés, bevágás), a felsorolt túlmen6en azon fontos esetekben, amikor a lakosság, a
- tervezők vagy az Önkormányzat kedvezőtlen, az altalajjal összefüggő jelenségeket észlel.
8. Új építési telket akkor lehet beépíteni, ha a telek legalább részlegesen közművesített.
9. Kialakult építési terület foghíjtelkének beépítésekor az építési vonal a kialakult állapothoz igazoljon. Amennyiben ezt az adott telken ezt a terep- ill. lejtésviszonyok ezt nem teszik lehetővé, az építési hatóság ettől elterő építési vonalat is meghatározhat. Bontás révén megüresedett telkeken az új épületet a korábbi épület utcai homlokzatának vonalára kell telepíteni.
3. A lakóterületen a következő terület található: falusias lakóterület
3. Falusias lakóterület (Lf)
1. A területen az
OTÉK 14. 1. és 2. bekezdésében felsorolt építmények helyezhetők el.
2. A területen elhelyezhető gazdasági célt szolgáló épületekre vonatkozó további szabályok:
a.) Gazdálkodási célú épület - ha a telken lakóépület is van - nem lehet nagyobb az építési telek területének 15 %-ánál, illetve ott, ahol a szabályozási tervlap meghatározza a telek beépíthető sávját — e sáv területének 15 %-át.. A lakótelek beépítettsége a gazdálkodás építményeivel együtt sem haladhatja meg az adott övezetre vonatkozó határértéket.
b.) Gazdálkodás céljára elsősorban a meglévő gazdasági épületeket kell felhasználni.
c.) Az Lfl és Lf2 övezetekben az
OTÉK előírásainak nem megfelelő oldalkert elhagyásával létesült melléképületek (pl. keresztcsűrök, nyári konyhák) megtarthatóak, felújíthatóak és újraépíthetőek tűzvédelmi szakhatósági engedély alapján.
d.) A meglévő építési övezetben újonnan épülő épületeknek illeszkedni kell a helyi védelemben részesült épületek karakteréhez, anyaghasználatához. Ugyanez vonatkozik az újonnan létesülő utcai kerítések felhasználható építőanyagaira, formálására. Az övezet lakótelkeit legalább részleges közművesítéssel kell ellátni.
4. Az Lf3 jelú, újonnan létesülő lakóterületeken az építési engedély kérelemhez csatoltan mérnökgeológiai és geotechnikai alátámasztó munkarészt kell készíteni a várható felszínmozgások miatt.
5. Az Lf3 övezetben az épületek 5m-es előkert elhagyásával, 35-45 0-os tetőhajlással, létesíthetők.
6. Amennyiben az SZ-2 belterületi szabályozási tervlap a hátsókertek beépítését az adott telken korlátozza, a megengedett legnagyobb beépítettség, illetve a legkisebb zöldfelület a telek beépíthető részéhez mérten értendő.
7. A terület építési övezeteit, valamint az azokat betartandó telekalakítási és építési előírásokat az alábbi táblázat és szöveges kiegészítése tartalmazza:
|
|
az építési telek |
|
|
az épület |
övezeti jele |
beépítési módja |
legkisebb területe |
legkisebb szélessége |
legnagyobb
beépített sége |
legkisebb zöldterület |
legnagyobb építmény-
magassága |
|
|
m2 |
m |
% |
% |
m |
Lf1 |
K. O |
500 |
K (14) |
30 K |
40 |
4,5 |
Lf2 |
K, O |
900 |
K (18,0) |
30 |
40 |
4,5 |
Lf3 |
Sz |
1200 |
20 |
30 |
40 |
4,5 |
Településközpont vegyes terület (Vt)
7. § 1. A területen az OTÉK 16. §-ában megnevezett építmények helyezhetők el, nem létesíthető azonban parkolóház, üzemanyagtöltő-állomás, nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény, valamint termelő kertészeti építmény.
2. E terület-felhasználási egységbe (területbe) a községközpont területe és a leendő üdülőövezet kapuját képező területegység tartozik.
3. A területen betartandó telekalakítási és beépítési előírásokat a következő táblázat tartalmazza :
|
|
az építési telek |
|
|
az épület |
övezeti jele |
beépítési módja |
legkisebb területe |
legkisebb
szélessége |
legnagyobb
beépítettsége |
legkisebb
zöldterület |
legnagyobb
építmény-
magassága |
|
|
m2 |
m |
% |
% |
m |
Vt |
K, SZ |
500 |
20 |
50 |
30 |
6,5 |
8. § 1. A különleges területbe az OTÉK 24. § szerinti területek tartoznak.
2. A község szabályozási tervében egy különleges terület szerepel: a temető területe (Kt), melynek telekalakítási és beépítési előírásait az alábbi táblázat tartalmazza:
|
|
az építési telek |
|
|
az épület |
övezeti jele |
beépítési módja |
legkisebb területe |
legkisebb
szélessége |
legnagyobb
beépítettsége |
legkisebb
zöldterület |
legnagyobb
építmény-
magassága |
|
|
m2 |
m |
% |
% |
m |
Kt |
K |
- |
- |
5 |
40 |
4,5 |
3. A temető 50 m-es környezetében kegyeletet sértő épület nem helyezhető el, kegyeletet sértő tevékenység nem folytatható.
4. A temető esetében a megengedett legnagyobb építménymagasság harangláb, harangtorony építésekor legfeljebb 10 m is lehet.
9. § 1. A község területén lévő gazdasági területek az OTÉK 20. § (1)-(2) bekezdés szerinti épületek és létesítmények elhelyezését szolgálják. Nem helyezhető el ezen gazdasági területen az OTÉK 20. § (3) bekezdés szerinti, jelentős mértékű zavaró hatású ipari tevékenység, illetve építmény.
2. Az övezet telekalakítási és építési szabályait az alábbi táblázat tartalmazza:
|
|
az építési telek |
|
|
az épület |
övezeti jele |
beépítési módja |
legkisebb területe |
legkisebb
szélessége |
legnagyobb
beépítettsége |
legkisebb
zöldterület |
legnagyobb
építmény-
magassága |
|
|
m2 |
m |
% |
% |
m |
Gi |
K,sz |
1000 |
20 |
40 |
30 |
10,5 |
Beépítésre nem szánt területek
Közlekedési, közmű-elhelyezési, hírközlési terület (Kö)
2. A közutak építési területének legkisebb szélességét - ahol a szabályozási terv másként nem jelöli - az
OTÉK 26. (2) bekezdés szerint kell biztosítani. Külterületi dűlőutak esetében a szabályozási szélesség 8 méter.
3. Hírközlési létesítmények közterületen, az ágazati szabványok, szakhatósági előírások betartásával helyezhetők el. 2
11. § 1. E területfelhasználási egységbe az erdők, illetőleg az ilyen célra kijelölt területek tartoznak. A terület az alábbi övezetekre oszlik:
- gazdasági célú erdőövezet Eg
- védett ill. védő erdőterület Ev
2. A védett illetve védő erdőkben
Vízgazdálkodási terület (V)
1. E területfelhasználási egységben az
OTÉK 30. § (2) bekezdése és a parti sávok, vízjárta területek, valamint fakadó vizek által veszélyeztetett területek használatáról és hasznosításáról szóló jogszabályok (jelenleg a 46/1999.(III.18.) kormányrendelete) szerinti építmények helyezhetők el.
3. A vízfolyások mentén a vonatkozó jogszabályoknak (jelenleg a
46/1999 (III. 18.) Korm. rendeletben előírtaknak) megfelelően a vízgazdálkodási szakfeladatok ellátására mindkét parton a partéltól számított 6 méteres kezelési területet kell biztosítani.
4. A közcélú vízilétesítmények fenntartását, az ezzel kapcsolatos feladatokat a vonatkozó jogszabályok (jelenleg a 120/1999.(VIII.6,) Kormányrendelet) figyelembe vételével kell ellátni.
5. Vízimunka elvégzéséhez illetve vízilétesítmény megépítéséhez, átalakításához és megszüntetéséhez (létesítési engedély), továbbá annak használatba vételéhez, üzemeltetéséhez, valamint minden vízhasználathoz (üzemelési engedély) vízjogi engedély szükséges a vonatkozó jogszabályok (jelenleg az 1995. évi LVII. Tv. 28. § (1) ) alapján.
Mezőgazdasági terület (M)
1. E terület-felhasználási egység (terület) az
OTÉK 29. §a szerinti célt szolgálja.
2. A termőföldöt érintően az 1994. évi LV. Törvény 62-69. §-ában rögzített esetekben meg kell kérni a Növény- és Talajvédelmi Szolgálat véleményét. Mezőgazdasági területen történő beruházáshoz ugyanezen törvény 70. §-a értelmében a talajvédelmi hatóság szakhatósági hozzájárulását meg kell kérni.
3) A mezőgazdasági terület a következő területekre tagolódik: általános mezőgazdasági terület Má kertes mezőgazdasági terület Mk
4) Az Mg jelű rét-legelóterületeken épületek, építmények helyezhetők el, legfeljebb 3% beépítetts3ég mellett.
5) A kertes mezőgazdasági terület a szabályozási terven Mk jellel megjelölt mezőgazdasági rendeltetésű terület.
a.)A kertterületen állattartásra szolgáló építmény nem építhető.
b.) Telekalakítás, beépítés szabályai:
- A kertterületen csak 900 m 2-es, vagy azt meghaladó, csak közterületről, vagy azzal egyenértékű magánútról megközelíthetó új földrészletek alakíthatók ki, melyek minimális szélessége: 14m.
- Az övezetben telekegyesítés csak az övezetre előírt legkisebb telekterület elérése érdekében engedélyezhető.
- A földrészleteken egy, a 10 % beépítettséget meg nem haladó alapterületú, szabadon álló, ideiglenes tartózkodásra is alkalmas gazdasági épület helyezhető el. Különálló építményként csak pince és közmúpótló berendezés építhető: árnyékszék csak a főépülettel egy tömegben helyezhető el. A beépítettség nem haladhatja meg a 90 m
2 -t. A szomszédos telektől olyan távolságokat kell megtartani, hogy az elhelyezni kívánt épület mellékfunkciói (pl. pince földdombja, épület körüli víztelenítés, stb.) a szomszédos telkek használatát nem zavarják. Egymáshoz közeli épület elhelyezés esetén az
OTÉK-ben előírt túztávolságot kell megtartani.
- Az előkert mélysége minimálisan 8 m, a hátsókert legkisebb mérete 6 m lehet.
- 4
c.) A gazdasági épület előírásai:
- A területen épület építése csak építési engedély alapján végezhető. A földrészleten felvonulási épületet csak a gazdasági épületre kért érvényes építési engedély birtokában lehet létesíteni, és az csak az épület elkészültéig maradhat fent. A gazdasági épület földszintes, legfeljebb 3,5 m-es építménymagasságú és 6,5 m gerincmagasságú lehet.
- Az épületet 35-450 -os hajlásszögű szimmetrikus nyeregtetővel kell lefedni. A héjazat égetett anyag cserépfedés, pikkelyes jelleget adó bitumenes zsindely lehet.
d.) Pince, kerítés, támfal:
- Pince az épülettel szerves egységben, abból nyílóan, az épület mögött, a domb felőli oldalon, vagy attól különállóan helyezhető el. A pincének egész terjedelmével a rendezett terepszint alatt kell lennie.
- A pince közterület, vagy idegen telek alá nem nyúlhat, illetve azt max. 1 m-re közelítheti meg.
- 5
6) Az
OTÉK által értelmezett módon az Má jelű általános mezőgazdasági területen birtokközpontok helyezhetők el, melyek beépítettsége a birtoktest teljes területének 3 %-át nem haladhatja meg. A birtokközpont telkén a beépítettség legfeljebb 45%-os lehet.
1. A területen az
OTÉK 27. § (4) bekezdése szerinti építmények, illetve épületek helyezhetőek el, legfeljebb 4,5 méter építménymagassággal és legfeljebb 2 % beépítettséggel.
Építészeti értékek védelme6
Régészeti emlékek védelme
1. A település közigazgatási területén található nyilvántartott régészeti lelőhelyeket és régészeti érdekű területeket a rendelet 1. sz. melléklete tartalmazza.
2. A nyilvántartott régészeti lelőhelyek területén minden az eddigi használattól eltérő hasznosításhoz, építkezéshez, földmunkához a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal szakhatósági hozzájárulása szükséges.
3. Régészeti érdekű területet érintő tervezés esetén ki kell kérni a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal véleményét.
4. Amennyiben a település közigazgatási területén bárhol - a nyilvántartott régészeti lelőhelyeken és a régészeti érdekű területeken kívül - építkezés vagy művelés kapcsán régészeti leletek vagy objektumok kerülnek elő, a munkálatokat fel kell függeszteni és értesíteni kell a Baranya Megyei Múzeumok Igazgatóságát és a Kulturális Örökségvédelmi Hivatalt.
1. Általános követelmények
a.) A beruházások nem okozhatnak olyan hatásokat, melyek a környező területek jelenlegi és tervezett használati módját lehetetlenné teszik.
b.) A beruházások megvalósítása, meglévő tevékenységek folytatása, rendeltetési mód változás(ok), valamint a telepengedély alapján gyakorolható ipari és szolgáltató tevékenység (jelenleg a
80/1999. (VI. 11.) Korm. rendelet) csak a környezetvédelmi kölcsönhatások ellenőrzése, a környezetvédelmi előírások és határértékek betartása alapján történhet, a szakhatóságok elírása szerint.
c.) Az új területek beépítésének előfeltétele a közművesítés, különös tekintettel a szennyvízcsatorna- és csapadékvíz-elvezető hálózat kiépítése, illetve a közművek megvalósításáig szakszerű közműpótló (zárt gyűjtő) betervezése és kivitelezése kötelező.
d.) A csapadékvíz elvezetéséről vagy a szennyezetlen vizek elszikkasztásáról minden telek tulajdonosának, használójának gondoskodnia kell. A vízfolyásokba csak az első fokon eljáró vízügyi hatóság hozzájárulásával és feltételeinek betartásával szabad csapadékvizet bevezetni.
e.) A környezeti állapotot jelentősen terhelő tevékenységek üzemeltetői számára - különös tekintettel a vízminőségi kárelhárításra kötelezett üzemekre - üzemelés-technológiai terv készítése kötelező. Az üzemeléstechnológiai terv készítési kötelezettség alá tartozó tevékenységeket, illetve üzemeltetőket a jogszabályok jelölik meg, illetve az önálló települési környezetvédelmi program keretében kell kijelölni.
f.) A telkek területeinek - az övezeti előírásokban — meghatározott részét zöldfelületként kell kialakítani. Az övezeti előírásokban szereplő értékek egyszintes növényállományra vonatkoznak. Többszintes növényállomány telepítése esetén a zöldfelület ennél kisebb is lehet, de kertészeti szakvéleménnyel kell igazolni, hogy ezáltal a környezeti értéke nem lesz kisebb.
g.7)
2. Környezetterhelési határértékek
a.) Az új létesítmény kialakításánál, a meglévő, illetve új technológiák üzemeltetésénél teljesíteni kell a környezeti levegőtisztasági követelményeket és a levegőtisztaság-védelmi előírásokat, valamint határértékeket. A határértékeket az önbevallás alapján (LAL bejelentés) hivatalból állapítja meg az I. fokú hatóság. (A levegő védelmével kapcsolatosan a vonatkozó jogszabályokat (jelenleg a 21/2001. (II..4.) Korm. rendelet és a végrehajtására kiadásra kerülő jogszabályok) kell alkalmazni.
Bejelentés köteles légszennyező források csak a levegővédelmi működési engedély megszerzése után üzemeltethetők.
b.) A vízszennyező anyagok kibocsátásaira vonatkozó határértékekről és alkalmazásuk egyes szabályairól a vonatkozó jogszabályokat (jelenleg a 28/2004. (XII.25) KvVM rendelet, illetve a 220/2004. (VII.21) Korm. rendelet).
c.) Zajt kibocsátó berendezés, telephely, tevékenység úgy létesíthető, illetve üzemeltethető, hogy zajkibocsátása nem haladhatja meg az előírt zajterhelési határértékeket (jelenleg a 8/2002. (III. 22.) KöM-EüM rendeletben foglaltak).
d.) Zajterhelési határértéket külön önkormányzati rendeletben kell meghatározni. Ennek elkészítése során a hatályos jogszabályok (jelenleg a
8/2002.(111.22.) KöM-EüM együttes rendelet) előírásait figyelembe kell venni. Az önkormányzat az országos jogszabályban rögzítetteknél szigorúbb határértéket is megállapíthat.
18. § A személygépkocsik parkolását alapvetően telken belül kell megoldani. Az új - közterületi - jármű-várakozóhelyeket az OTÉK 42. § (7) bekezdése szerint fásítani kell.
1. Az „A”-„C” tűzveszélyességi osztályba tartozó és az „A”-„B” tűzveszélyességi osztályba tartozó helyiségeket tartalmazó épületek, az 500m2 alapterület (szintenkénti összesített alapterület) feletti „D”-„E” tűzveszélyességi osztályba tartozó ipari, mezőgazdasági és tároló épületek, valamint minden külön jogszabály szerinti közösségi épület, illetve a kétszintesnél nagyobb szintszámú lakó- és üdülőépület esetében (a pinceszintek figyelembe vétele nélkül) és az ezekkel szomszédos más rendeltetésű és tűzveszélyességi osztályú épületek között saját és szomszédos telken tűztávolságot kell tartani. A tűztávolság mértékét a tűzvédelmi szakhatóság határozza meg.
2. A mértékadó tűzszakasz területét a vonatkozó jogszabályok (jelenleg a
2/2002. (I.23.) BM rendelet 5. sz. melléklet 1/5. fejezete) alapján kell meghatározni, majd ezt figyelembe véve a
35/1996. (XII.29.) BM rendelettel kiadott Országos Tűzvédelmi Szabályzat 46. § (5)-(6) bekezdése alapján kell biztosítani a szükséges oltóvíz-intenzitást.
3. Az eggyel alacsonyabb tűzállósági fokozathoz tartozó tűzállósági határértékű épületszerkezetekből, anyagokból létesítendő építmények esetében be kell szerezni az illetékes elsőfokú tűzvédelmi hatóság engedélyét.
4. A település tüzivíz-ellátását, valamint a tűzoltás feltételeit (tűzoltási út, terület) a vonatkozó jogszabályok (jelenleg a
35/1996.(XII. 29.) BM rendelettel kiadott Országos Tűzvédelmi Szabályzat) vonatkozó előírásai szerint kell kialakítani illetve biztosítani.
1. A település környezetvédelmével kapcsolatos szabályokra külön önkormányzati környezetvédelmi rendeletet kell alkotni.
2. A településen való állattartás szabályait külön önkormányzati rendeletben kell megállapítani.
3. E rendelet és a hozzá tartozó szabályozási tervlapok kihirdetésüket követő 61. napon lépnek hatályba. Rendelkezéseiket a hatálybalépést követően keletkezett ügyekben kell alkalmazni.
1. melléklet a 6/2005. (XII. 1.) önkormányzati rendelethez8
2. melléklet a 6/2005. (XII. 1.) önkormányzati rendelethez
Vázsnok község külterületi szabályozási terve
3. melléklet a 6/2005. (XII. 1.) önkormányzati rendelethez
Vázsnok község belterületi szabályozási terve