1. § (1) Jelen rendelet hatálya a város igazgatási területére terjed ki.

(2) Az (1) bekezdésben meghatározott területen területet felhasználni, építési telket, vagy területet kialakítani, a földrészleteken építési tevékenységet folytatni, rendeltetést megváltoztatni, ilyen célra hatósági engedélyt adni az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997 Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) előírásainak, valamint jelen szabályzatban foglaltaknak megfelelően szabad.

(3) Jelen szabályzat az alábbi mellékletekkel együtt érvényes:

2. § Jelen szabályzat alkalmazása során az alább felsorolt kivételekkel az 1997. évi LXXVIII. törvény 2. §-ában, illetve az OTÉK 1. számú mellékletében meghatározott fogalomértelmezéseket kell használni.

3. § (1) Kötelező erejű szabályozási elemek, melyek módosítása csak a Szabályozási Terv módosítása esetén lehetséges:

(2) A nem önkormányzati döntéskörbe tartozó jogszabálytól függő szabályozási elemek, valamint a más önkormányzati rendeletben szabályozott elemek – e rendelet szempontjából informatív elemek – változása, változtatása nem igényel rendezési terv módosítást. Ide tartoznak a táji, természeti, régészeti, építészeti értékvédelem helyi és országos jelentőségű elemei.

(3) Az (1), (2) bekezdésben nem említett szabályozási elemek javaslati jellegűek, a további tervezési és építési engedélyezési eljárás során irányadóként veendők figyelembe.

4. § (1)⁵

(2) A szabályozási tervben előzetes településrendezési szakvélemény készítési kötelezettséggel terhelt területen minden telekalakítást és építést megelőzően a jelölt terület egészének telekrendezésére és beépítésére vonatkozó szakvéleményt kell készíteni.

(3) A szabályozási tervben csúszásveszélyesnek jelölt területet csak geotechnikai szakvélemény birtokában lehet beépíteni.

5. § (1) Az 1. § (1) bekezdésben lehatárolt területen - az OTÉK szerint – az alábbi megnevezésű és jelű terület-felhasználási egységek találhatók.

Beépítésre szánt terület:

Lakóterületek

kisvárosias lakóterület Lk

kertvárosias lakóterület Lke

falusias lakóterület Lf

Vegyes területek

településközponti vegyes terület Vt

központi vegyes terület Vk

Gazdasági területek

kereskedelmi, szolgáltató terület Gksz

egyéb ipari terület Gipe

Különleges területek

intézményi Ki

sportterület Ks

Beépítésre nem szánt terület:

Közlekedési területek

közúti közlekedési terület

kötöttpályás közlekedési terület

Zöldterület Z

Kegyeleti park Zkp

Erdőterületek

védelmi erdőterület Ev

gazdasági erdőterület Eg

egészségügyi, turisztikai erdőterület Ee

Mezőgazdasági területek

kertes mezőgazdasági terület Mke

általános mezőgazdasági terület Má

korlátozott mezőgazdasági terület Mko

Vízgazdálkodási terület V

Természetközeli területek

mocsár Tkm

sziklás terület Tksz

Különleges területek

temető terület Kt

hulladék elhelyezési terület Kh

szennyvíztelep Ksz

(2) A terület-felhasználási egységek területe – amennyiben annak több felhasználási módú, vagy építési feltételű része van – övezetekre, illetve építési övezetekre tagolódik.

(3) Az övezetek, építési övezetek területe telkekre, építési telkekre és ezek megközelítését biztosító kiszolgáló köz-, illetve magánutakra bontható.

6. § (1) A szabályozás módszere szerint elkülönül a beállt, már kialakult terület - jele: K - a változásra váró, rekonstrukciós terület – jele: R - és a még beépítetlen, beépítésre tervezett terület – jele: T.

(2) A kialakult területen a meglévőségek elfogadása és az adott környezethez való illeszkedés a fő szabály - illeszkedés a beépítés paraméterei, az építési hely, az utcai homlokzatmagasság, a tetőidom vonatkozásában. Az 1. számú mellékletben megadott övezeti paraméterek az illeszkedés jogán sem léphetők át.

(3) A rekonstrukciós területen az 1. számú mellékletben leírt övezeti paraméterek képezik a fő szabályt, de ezt korlátozhatja a szomszédos beépítéshez való igazodás kötelme.

(4) A tervezett területen az övezeti paramétereket nem korlátozza illeszkedési kötelem.

(5)⁶ A területfelhasználási egységeken belül - az értékvédelmi területek kivételével - 150 m-t meg nem haladó hosszúságú kiszolgáló magánút alakítható ki.

(6)⁷ A telkek szabályozási tervben jelölt be nem építhető része, a településrendezési szakvélemény készítési kötelezettséggel terhelt része, más övezetbe tartozó része a beépítettség és a zöldfelületi arány számítása során nem vehető figyelembe. Abban az esetben amikor 2. § i) szerint épület létesíthető a be nem építhető sávban, az itt létesített épület növeli a telek számított beépítettségét és csökkenti a számított zöldfelületét.

(7) A telkek beépítése során az előkert méretét a környezetében meglévőhöz alkalmazkodóan kell biztosítani, kivéve a „T” jelű beépítésre tervezett övezetben, ahol legalább 5,0 m előkert biztosítandó, és ha a szabályozási terv másként intézkedik.

(8)⁸

(9) Szintalatti beépítés csak az építési helyen belül létesíthető és mértéke nem haladhatja meg az adott építési övezetre megengedett beépítés kétszeresét. Ez az előírás a borospincére nem vonatkozik.

(10) A beépítésre szánt területen – az OTÉK 32. §-ában felsorolt építményeket kivéve – a beépítés feltétele a teljes közmű kiépítése.

(11)⁹ Ahol a szabályozási terven jelölt építési hely azt másként nem jelöli, az utcafronti építési hely szélessége a telek oldalhatárán nem haladhatja meg a 15,0 m-t.

(12) A hátsókert azokban az építési övezetekben építhető be, amelyekben a megengedett beépítés 60 %, vagy annál több, vagy a telekmélység nem éri el a 25 m-t

(13) I. Rendű közlekedési területre nem nyitható gépkocsitároló.

(14) A Baross Gábor utca Diófás tér és Rákóczi út közötti szakaszán a közterületi telekhatáron álló épületek földszintjének utcafronti részén nem helyezhető el lakás.

(15) Bármely építési övezet telkén lakásonként legalább 20 m2 zöldfelületet kell biztosítani.

(16) Zártsorú beépítésnél az utcára merőleges épületszárny melletti oldalkert szélessége nem lehet kevesebb az erre a szárnyra megengedett építménymagasságnál

(17) Zártsorú, illetve előkert nélküli beépítésnél az utcai homlokzatmagasság nem lehet több az övezetben megengedett építménymagasságnál.

(18) 25 vendégszobánál nagyobb kereskedelmi szálláshely a város közigazgatási területén csak négy csillagos, vagy annál magasabb kategóriában létesíthető.

(19) A telek közterületnek átadott része a beépítési százalék számítása során a telek részeként vehető figyelembe.

(20) Ha a tervezett szabályozási vonal a meglévő épületen keresztül halad

(21)¹⁰ Az Oportó utca, Szőlő utca, Hegyalja utca által határolt tömb Szőlő utcai oldalán az épület a telek utcafronti telekhatárára helyezhető, de az utcafronti telekhatártól számított 5, m-en belül csak vendéglátó funkciójú épületrész létesíthető.

7. § (1) A terület elsősorban lakóépületek elhelyezésére szolgál, de elhelyezhető más az OTÉK vonatkozó paragrafusaiban megengedett funkciójú épület is az ott, valamint jelen rendelet 1. számú mellékletben meghatározott feltételekkel – az üzemanyagtöltő állomás kivételével.

(2) A területeken a lakás(ok) helyett kereskedelmi szálláshely is elhelyezhető az 1. számú mellékletben megengedett lakásszám mindegyike helyett az ott megjelölt szobaszámmal.

(3) A területek építési övezetein az építési telkek kialakítása során alkalmazható legkisebb telekméreteket, azok előírt beépítési módját, legnagyobb beépítettségét és a legkisebb zöldfelületi arányt, továbbá a megengedhető legnagyobb építménymagasságot az 1. számú melléklet tartalmazza.

(4)¹¹

(5) A Dózsa György és Virágos utcákhoz kapcsolódó falusias lakóterületen az (5) bekezdésben leírtakon kívül még az alábbiakat kell figyelembe venni:

8. § (1) A terület a következő övezetcsoportokra oszlik

Vtá jelű általános településközponti vegyes terület

Vti jelű idegenforgalmi településközponti vegyes terület

Vká jelű általános központi vegyes terület

Vki jelű idegenforgalmi központi vegyes terület

Vkp jelű pincés központi vegyes terület

(2)¹² A Vti és Vki jelű területen 1. sz. mellékletben szereplő funkcionális korlátot kell ér- vényesíteni, a Vtá és Vká jelű területeken az OTÉK-ban meghatározott funkciójú épületek helyezhetők el, de a Vtá-R4 jelű övezet kivételével újonnan nem létesíthető raktározási, nagykereskedelmi és termelési célú épület, valamint üzemanyagtöltő állomás és gépjárműtároló – a személygépjármű tároló kivételével.

(3) Amennyiben az igazgatási, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális valamint sportépületek elhelyezése parkosított területet érint kertépítészeti tervet kell készíteni.

(4) A területek építési övezetein az építési telkek kialakítása során alkalmazható legkisebb telekméreteket, azok előírt beépítési módját, legnagyobb beépítettségét és a legkisebb zöldfelületi arányt, továbbá a megengedhető legnagyobb építménymagasságot az 1. számú melléklet tartalmazza.

(5)¹³ A Vti-R5 jelű övezetben a zártsorú építési helyen belül az épületeket az alábbiak szerint kell elhelyezni:

(6)¹⁴ A Vti-R5 jelű övezetben a déli telekhatár menti épületek szomszéd felőli homlokzatának átlagos magassága a 3,5m-t nem haladhatja meg.

9. § (1) A Vkp jelű terület övezetei a történetileg kialakult présház együtteseket foglalják magukba. A beépítési jellegzetességük alapján

- a Vkp-1 jelű építési övezet az egyedi telkes, zártsorú, többségében utcával párhuzamos gerincű,

- a Vkp-2 jelű építési övezet az egyedi telkes, fésűs beépítésű, többségében utcára merőleges gerincű,

- a Vkp-3 jelű övezet a tömbtelkes, halmazos beépítésű területeket foglalja magába.

(2) Az övezetekben bortárolás és borfeldolgozás funkción kívül az épített környezethez illeszthető nagyságú vendéglátó, szálláshely szolgáltató, kereskedelmi funkciók is elhelyezhetők.

(3) A területen lakás nem létesíthető, nem bővíthető.

(4) A védett présházak tömege és homlokzata a helyi értékvédelmi rendeletben leírtak szerint kezelendő. Belsőben átalakíthatók, egymással a már összeépítettek funkcionálisan is összekapcsolhatók, de az ajtós, vagy falnyílásos kapcsolat ellenére a terek különállóságának meg kell maradni.

(5)¹⁵

(6) A Vkp-1 és Vkp-2 jelű övezetekben a meglévő pincék közötti hézag új beépítéssel nem szüntethető meg.

(7) A Vkp-1 övezetben a fentieken kívül az alábbi szabályokat is figyelembe kell venni:

(8)¹⁹

(9) A Vkp-3 jelű övezetben építési helyet a meglévő épületeken kívül a (10) bekezdésben foglalt kivétellel csak a szabályozási tervben jelölt valamikori présház helyek biztosítanak. Terepszint alatti létesítmények az építési helyeken kívül is létesíthetők a terület tulajdonosának hozzájárulásával. Ezt a hozzájárulást a telekkönyvbe aláépítési szolgalomként kell bejegyezni.

(10)²⁰ A Vkp-3 jelű építési övezetben a helyi értékvédelmi terület védettsége miatt telket alakítani, új építési helyet kijelölni, illetve meglévő épületet bővíteni, az érintett terület egészére külön jogszabály alapján készített látványtervvel, beépítési tervvel és tömegvázlattal igazolt módon szabad.

10. § (1) A területen az OTÉK-ban meghatározott funkciójú épületek helyezhetők el.

(2) A területek övezetein az építési telkek kialakítása során alkalmazható legkisebb telekméreteket, azok előírt beépítési módját, a legnagyobb beépítettségét és legkisebb zöldfelületi arányát, továbbá a megengedhető legnagyobb építménymagasságot az 1. számú melléklet tartalmazza.

(3) Üzemanyagtöltő állomás csak a Nagyharsány felé vezető közúttól legalább 200 m-re az elkerülő úthoz csatlakozó Gksz besorolású területen helyezhető el.

11. § (1) Ks jelű sportterületen a sportolást és a használók ellátását szolgáló létesítmények helyezhetők el.

(2) Amennyiben az épületek elhelyezése parkosított területet érint kertészeti tervet kell készíteni.

(3) A területen épület legfeljebb 10 % beépítettséggel és 12,5 m építménymagassággal építhető.

12. § (1) A Ki jelű intézményi területen kulturális, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális, sport, szálláshely-szolgáltató épület, valamint a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások helyezhetők el.

(2) A területen az építési telkek kialakítása során alkalmazható legkisebb telekméreteket, azok előírt beépítési módját, a legnagyobb beépítettségét és legkisebb zöldfelületi arányát, továbbá a megengedhető legnagyobb építménymagasságot az 1. számú melléklet tartalmazza.

13. § (1) A közlekedési és közmű terület a következő övezetekre oszlik:

(2) Trafó, gáznyomás-szabályozó építménye a területen elhelyezhető.

(3) A kötöttpályás közlekedési övezet területén telekosztás nem engedélyezhető, és csak a vasúti üzemmel összefüggő épületek helyezhetők el.

14. § (1) A terület fásított és részben más növénnyel betelepített járműforgalom elöl elzárt közterület.

(2) A területen belül a zöldfelületnek 75 %-ot, lombkorona fedettségnek 30 %-ot el kell érni. Épület a 4. § (1) bekezdésben foglalt kivétellel legfeljebb 2 %-os beépítettséggel és 4,5 m építménymagassággal helyezhető el.

(3) Közpark létesítése vagy rekonstrukciója csak kertépítészeti terv alapján történhet.

(4) ²¹

(5) A területen telekosztás nem engedélyezhető.

14/A. §²² (1) A Zp jelű övezet olyan a parkolókra előírt módon fásított zöldfelület, ami nagyrendezvények idején parkolóként szolgál.

15. § (1) A területen lévő erdők építésjogi szempontból Eg jelű gazdasági erdők, Ev jelű védelmi erdők illetve Ee jelű egészségügyi-, szociális-, sport-, turisztikai- és üdülőerdők lehetnek.

(2) Az Ee jelű területen az (1) bekezdésben meghatározott rendeltetésnek megfelelő építmények helyezhetők el 5 %-os beépítettséggel, épületenként 500 m2-nél nem nagyobb beépített területtel és 7,5 m-nél kisebb építménymagassággal.

(3) ²³

16. § (1) Mezőgazdasági területen belül az azonos tájjelleg, földhasználat, a beépítettség intenzitása, továbbá tájképi, környezetvédelmi, ökológiai érzékenysége szerint alábbi területfelhasználási egységek találhatók.

(2) A területen lakóépület csak 10 000 m2-nél nagyobb telken, illetve birtokközpont részeként helyezhető el.

(3) Az I. és II. osztályú szőlőterületek művelési ága – a szőlőműveléssel és borászattal összefüggő birtokközpont kialakítást kivéve - nem változtatható.

(4) Az OTÉK által értelmezett mezőgazdasági birtokközpont csak az Má jelű területen létesíthető. A birtokközpont beépített területe nem haladhatja meg a birtoktest területének 1,5 %-át, illetve az adott telek 30 %-át.

(5) Ha a birtoktest szőlő művelési ágba tartozó területekből áll, a birtokközpontban létesülő összes épület szintterület legfeljebb 50 %-a boridegenforgalmat is szolgálhat.

(6) A területen birtokközpont részeként nagylétszámú állattartó telep belterülethez, védett természeti területhez, illetve országos főúthoz 300 méternél közelebb nem helyezhető el.

(7) Az M_aés M_ko jelű övezetekben új épület 10,0 m-nél keskenyebb elő-, oldal- és hátsókert nem alakítható ki.

(8) A birtokközpont telkén épület 20 m elő-, oldal-, és hátsókert betartásával helyezhető el. A Nagyharsány felé vezető út mentén 50 m-es beépítetlen sávot kell biztosítani.

(9) A nagyharsányi út feletti Ma jelű mezőgazdasági területen további birtokközpontok nem alakíthatóak.

17. § (1) Má jelű általános mezőgazdasági területhez azok a mezőgazdasági területek tartoznak, amelyeknél az alapfunkciót érdemben nem korlátozza a környezet- és tájvédelmi, vagy ökológiai érdekek.

18. § (1) Mko jelű korlátozott használatú mezőgazdasági területhez azok a mezőgazdasági területek tartoznak, amelyeknél az alapfunkció mellett a környezet- táj- és természetvédelmi, valamint ökológiai érdekek is jelentős szerepet játszanak.

(2) A terület földrészletein a gyepgazdálkodást, legeltetéses állattartást, valamint a lovas és ökoturizmust szolgáló, és a terület fenntartásához szükséges építmények és épületek helyezhetők el.

(3) Az övezeten belül a művelési ág nem módosítható szántóra, szőlőre, gyümölcsösre.

19. § (1) Mke jelű területen belül az alábbi övezetek kerületek kialakításra:

M_ke-sz jelű szőlőművelési övezet,

M_ke-p jelű pincesor övezet és

M_ke-r rekreációs kiskert-gazdálkodási övezet

(2) A területen a szőlő- és gyümölcstermesztéssel, ezek feldolgozásával és tárolásával, valamint a boridegenforgalommal kapcsolatos épületek helyezhetők el.

(3) A kertes mezőgazdasági területen lévő egy birtokhoz tartozó területekből kertművelési birtoktest képezhető. A kertművelési birtokközpont bármelyik kertes mezőgazdasági övezet egy telkén az M_ke-p övezetben érvényes szabályok szerint létrehozható legfeljebb a birtoktest teljes területének 1,5 %-át meg nem haladó beépítéssel. Ebben az esetben az építés engedélyezésével együtt a birtoktest többi területére építési korlátozást kell bejegyezni a tulajdonos érdekében.

20. § (1) A V jelű vízgazdálkodási terület a vízművek, az állandó vízfolyások és állóvizek, területét és partját, valamint a hullámtereket foglalja magába.

(2) A V-1 jelű övezet az állandó vízfolyások és állóvizek területét és partját foglalja magába

(3) A V-1 övezetben végzett minden telekalakítási és építési tevékenységhez a vízügyi hatóság engedélye szükséges.

(4) Az állandó vízfolyások és állóvizek partjától (telekhatárától) számított 6,0 m szélességben karbantartás céljára szolgalmat kell biztosítani.

(5) A V-2 jelű övezet azokat a helyi jelentőségű közterületeket foglalja magába, amelyeknek fő feladata a felszíni vízelvezetés.

(6) A V-3 jelű övezet a vízművek területe.

21. § (1) A természetközeli területek közül Villányban Tkm jelű mocsár és Tksz jelű sziklás terület található.

(2) A természetközeli területen az eredeti természetközeli állapot fenntartására kell törekedni. A területen épületet létesíteni nem szabad

22. § (1) Kt jelű temetői területen épület csak a temetést szolgáló funkcióval létesíthető.

(2) A temető 50 m-es környezetében a nyugalmat zavaró, vagy a kegyeletet sértő tevékenység nem engedélyezhető.

23. § (1) A Kh jelű hulladék elhelyezési területen csak a hulladékok elhelyezésére, ártalmatlanítására és hasznosítására szolgáló telephely, épület, vagy műtárgy létesíthető..

24. § (1) A Ksz jelű szeméttelep területen csak a szennyvíz elhelyezésére, ártalmatlanítására és hasznosítására szolgáló telephely, épület, vagy műtárgy létesíthető.

26. § (1) A központi belterülettől és a Nagyharsány felé vezető úttól északra eső területen a tájképet jelentősen megváltoztató építmények építési engedélyezési dokumentációjához csatolni kell a tájképi illeszkedést igazoló látványtervet.

28. § (1) A telek területének burkolatlan és be nem épített részét zöldfelületként kell kialakítani.

(2) A kulturális, egészségügyi, szociális, sport funkciójú létesítmények zöldfelületeit kertépítészeti terv alapján kell kialakítani

(3)²⁶

29. § (1) Önálló távközlési antennatorony nem helyezhetők el, nem fejleszthető és nem korszerűsíthető belterületen, a tájképvédelmi területen, régészeti lelőhely területen és műemléki környezetben, valamint e területek 50 m-es környezetében.

(2)²⁷

(3)²⁸

(4)²⁹

(5)³⁰ A beépítésre szánt területen az építés feltétele a teljes közművesítettség.

(6)³¹

30. § (1) Telekalakítás csak akkor engedélyezhető, ha az általa érintett minden telek és a rajta már meglévő létesítmény a telekalakítás után is megfelel a rá vonatkozó övezeti előírásoknak.

31. § (1) A rendezési tervi célok megvalósítása érdekében a beépítésre szánt területek, a település fejlődése által megkívánt ütemben, belterületbe vonhatók.

(2) A belterület határát a szabályozási terv tartalmazza.

32. § (1)³²

(2)³³

(3) Beültetési kötelezettség vonatkozik a mezőgazdasági véderdősávokra és az üzemi területek véderdő sávjaira, valamint a szabályozási tervben jelölt területekre.

33. § (1) A rendelet kihirdetését követő 30-ik napon lép hatályba. Ezzel egyidejűleg hatályát veszti az Önkormányzat 7/2003 (XII. 16.) rendelete. Rendelkezéseit a hatályba lépését követően indult ügyekben kell alkalmazni.

(2) E rendelet – az építtető kérésére – a hatálybalépése napján folyamatban lévő ügyekben is alkalmazható