Erre tekintettel Lajosmizse Város Önkormányzata Képviselő-testületének a lakásokról és helyiségekről szóló …/2022. (…..) önkormányzati rendelete 2022. augusztus 18-i Képviselő-testületi ülésre beterjesztett indokolását az alábbiakban teszem közzé:

A hatályos rendelet felülvizsgálata megállapította, hogy a hatályos rendelet tartalmilag megfelel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) önkormányzati lakásokra vonatkozó előírásainak, de formailag a jogszabály szerkesztési szabályoknak nem felel meg, ezért szükségessé vált a hatályos rendelet hatályon kívül helyezése és az új rendelet megalkotása. A hatályos rendelet 1. és 2. mellékletében szereplő lakbérek mértéke 2011. év óta nem került módosításra, ezért a rendelet 1.és 2. mellékletében szükségessé vált a lakbérek mértékének növelése.

1. § indokolása:

A rendelet tárgyi hatályát jelöli meg, melyre azért van szükség, mert a rendelet kizárólag az önkormányzat tulajdonában lévő lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre terjed ki és nem a településen lévő valamennyi lakásra.

2. § indokolása:

Az önkormányzat tulajdonában lévő lakások típusait határozza meg (szociális, szolgálati, egyéb önkormányzati lakás), továbbá rendelkezik a bérbeadás módjáról, amely településünkön szociális vagy piaci alapú.

3. § indokolása:

A szociális bérlakások bérbeadásának feltételeit szabályozza, azaz kinek adható bérbe, bérlő kijelölés útján történik, kérelemre indul, a bérlő kijelölés joga a polgármester illeti meg, melyhez ki kell kérni az EGYSZI vezetőjének támogató záradékát. Szabályozza továbbá a kérelem tartalmát, elbírálásának időpontját, és a bérleti szerződés időtartamát. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

4. § indokolása:

A szolgálati lakás bérbeadásának feltételeit szabályozza. Többek között a bérlő kijelölésről rendelkezést az önkormányzat intézményeivel vagy azok telephelyével azonos, illetve nem azonos helyrajzi számon lévő lakások esetén a hatáskör gyakorlóját, továbbá a Mizsei utca 19-27. szám alatti gondnoki szolgálati lakásra vonatkozó szabályozást. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

5. § indokolása:

Egyéb önkormányzati lakás bérbeadásának szabályait tartalmazza: bérlőkijelölés, ötéves határozott időtartam a szerződésre, polgármester felhatalmazása a szerződéskötésre. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

6. § indokolása:

A felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályozást tartalmazza, valamint annak előírását, hogy a bérbeadó a lakás rendeltetésszerű használatát évente egy alkalommal ellenőrzi. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

7. § indokolása:

A jogcím nélküli lakáshasználóra vonatokozó szabályozást tartalmazza a lakáshasználati díj vonatkozásában. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

8. § indokolása:

A bérlő kérelmére más személyek (élettárs, élettárs gyermeke stb.) befogadásának szabályait tartalmazza. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

9. § indokolása:

Bérlőtársi jogviszony létesítését tartalmazza oly módon, hogy a korábbi szabályozáshoz képest indokolt volt a normaszöveg rövidítése, mert azonos tartalmú szabályozást tartalmazott két bekezdésben.

10. § indokolása:

A társbérlet létesítése és a bérlő általi további albérletbe adás szabályozását tartalmazza, mely rögzíti, hogy ezen esetekhez az önkormányzat nem járul hozzá. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs, formailag két szakasz került összevonásra egyetlen szakasz alá.

11. § indokolása:

A lakásbérlet megszűnésére vonatkozó rendelkezést tartalmazza, továbbá annak szabályozását, hogy közös megegyezéssel történő szerződés megszüntetés esetén az önkormányzat másik lakást nem ad bérbe, pénzbeli térítést nem fizet. A szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy másik önkormányzati lakásban való elhelyezésére az Önkormányzat nem vállal kötelezettséget. Ez a szabályozás a korábbi szabályozással szemben lényeges változás, hiszen a korábbi szabályozás pénzbeli térítést állapított meg közös megegyezéssel történő szerződésmegszűnés esetén.

12. § indokolása:

Annak szabályozása, hogy az önkormányzat tárgyévet megelőző év november 30-ig állapíthatja meg a lakbér mértékét. Normaszöveg ismétlés miatt ezen rész is rövidítve lett.

13. § indokolása:

A helyiségbérlet szabályai tartalmazza. Többek között a pályázat kiírási kötelezettséget, a pályázók körét, a pályázat kötelező tartalmi elemeit, elbírálási határidejét, pályázathoz szükséges dokumentumokat. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

14. - 15. § indokolása:

Az önkormányzati lakások elidegenítésére vonatkozó szabályozást tartalmazza: elővásárlási jog jogosultjára, valamint bármely más vevőre vonatkozó előírások, az értékesítési eljárás lefolytatásának rendje, vételár megfizetésének módja, értékesítésre történő kijelölés, kikiáltási ár meghatározása, árverési szabályok rögzítése. A korábbi szabályozáshoz képest a 14. § (7)-(8) bekezdéseiben az engedmények mértékeiben jelentős csökkenés lett eszközölve figyelembe véve az önkormányzat gazdasági érdekeit.

16. § indokolása:

Önkormányzati lakás lakottan harmadik személy részére történő értékesítésre vonatozó speciális szabályokat tartalmazza. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

17. § indokolása:

Helyiségek elidegenítésének szabályait rögzíti. A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs. Formailag került rövidítésre a szakasz jogszabályszerkesztési követelmények okán (két bekezdés összevonása).

18. § indokolása:

A lakások elidegenítéséből származó bevételek kezelését szabályozza (elkülönített számla, bevételek felhasználásának módja). A korábbi szabályozáshoz képest tartalmi változás nincs.

19. § indokolása:

Az alaprendelet hatályon kívül helyezéséről rendelkezik.

20. § indokolása:

A rendelet hatályba lépéséről rendelkezik.

21. § indokolása:

A rendelet hatálybalépését megelőzően megkötött bérleti szerződések meghosszabbításának esetére vonatkozó átmeneti rendelkezést tartalmazza, azaz hosszabbítás esetén a bérleti időtartam megállapításánál figyelembe kell venni a 17/2009. (XI. 26.) önkormányzati rendelet alapján megítélt korábbi bérleti időszakokat is.

1. mellélet indoklása:

Az önkormányzati lakások lakbérét tartalmazza.

Az Ltv. a lakbérek megállapítására vonatkozóan az alábbiak szerint szabályoz:

„34. § (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét

a) szociális helyzet alapján, vagy

b) költségelven, vagy

c) piaci alapon

történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg.

(2) A szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. § rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 13. § (2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni.

(3) A szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását évente felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti.

(4) A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10. § és a 13. § (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek.

(5) A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.

A hatályos rendeletben a szociális bérlakások lakbére szociális helyzet alapján, a szolgálati és az egyéb önkormányzati lakások lakbére piaci alapon van megállapítva komfortfokozat figyelembevételével, mely lakbérek mértéke az alábbi:

A hatályos rendelet 2. mellékletében szereplő lakbérek mértéke 2011. évben lett meghatározva, amely az elmúlt tíz évben nem lett módosítva.

Helyi piackutatást végezve megállapítható, hogy Lajosmizse városban az átlagos lakbérek mértéke új építésű, bebútorozott lakások esetében bruttó 2300 Ft/m2/hó, a maximum 10 éves bútorzat nélküli ingatlanok esetében az átlagos lakbérek mértéke 2000 Ft/m2/hó.

Tájékoztatom a Tisztelt Képviselő-testületet, hogy az önkormányzat a bérlakásokra kizárólag csak a legszükségesebb mértékben fordít kiadásokat (felújítás, beruházás). A legjelentősebb és a legnagyobb mértékű felújítást az önkormányzat 2021. évben a Dózsa György út 95. I/3. szám alatti szolgálati bérlakásra fordította, amelynek összege bruttó 5.247.962.- forint volt. Ezt megelőzően az elmúlt tíz évben felújításban ezen ingatlan nem részesült így, ha a bérlakásból az elmúlt tíz évben befolyt bevételeket (5.621.640.- forint bérleti díj) és a kiadásokat vizsgáljuk megállapítható, hogy azon az önkormányzatnak minimális mértékű nyeresége keletkezett. Ugyanakkor megállapítható az is, hogy ilyen mértékű felújításban egyetlen másik ingatlan sem részesült, tehát az azokból befolyó bevételek és rájuk fordított kiadások nyereséget képeztek az önkormányzat számára.

Figyelemmel az Ltv. fenti hivatkozására megállapítható, hogy az önkormányzat nem költségelven, hanem piaci alapon adja bérbe jelenleg is a bérlakásait.

Lajosmizse Város Önkormányzatának Képviselő-testülete 2022. július 28-i rendkívüli testületi ülésén a Lajosmizse Város Önkormányzata Pénzügyi Ellenőrző Bizottsága és Önkormányzati Bizottsága jóváhagyása alapján az alábbi javaslatot tette a bérleti díjak mértékére:

Az Ltv. 79. § (1) bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik: „Az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére.”

Fenti rendelkezés alapján Lajosmizse Város Önkormányzata a helyben szokásos módon egy hirdetményben a rendelet-tervezetet közzé tette a Városháza hirdetőtábláján és a város honlapján 2022. július 29-én, amely hirdetményben a „Bérlők és a Bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének” 2022. augusztus 08-ig volt lehetősége véleményük megküldésére. A megadott határidőben nem érkezett vélemény a rendelet-tervezettel kapcsolatosan.

2. melléklet indoklása:

Szolgálati lakás nem lakáscéljára történő bérbeadás esetén a bérleti díj összegét szabályozza. Lajosmizse Város Önkormányzata Pénzügyi Ellenőrző Bizottsága és Önkormányzati Bizottsága ezen díjtétel estében is 75 %-os emelést javasolt a Képviselő-testület részére, amely alapján a Képviselő-testület ezen díjtétel vonatkozásában bruttó 2.540.- Ft/m2/hó értékű díj alkalmazását javasolta.