A Helyi Építési Szabályzatok (HÉSZ) tartalmi követelményeit a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet ((továbbiakban: R.) állapítja meg.

A részletes követelményeket az R. 2. § 23. pontja, 4. § (4) bekezdés b) pontja, 18. § (2) bekezdése és 58. § (1) bekezdése alapján a Miniszterelnökség által közzétett, Településtervezési Szabályzat című tervezési segédlet (továbbiakban: TSZ) tartalmazza.

A HÉSZ alapvető célja, hogy kiegészítse az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.) Kormányrendelet (a továbbiakban: OTÉK) országos előírásait a helyi adottságokon és szándékokon nyugvó sajátos előírásokkal. Kunszállás HÉSZ az OTÉK 2024. december 31-én hatályos állapotával lesz kompatibilis.

Kunszállás község közigazgatási területének legnagyobb része beépítésre nem szánt övezetekben van szabályozva. A mezőgazdasági kategórián belül az Má jelű általános mezőgazdasági övezet a legjellemzőbb a településen, többnyire szántókról, ültetvényekről van szó. A gyepek viszont az Mt jelű tájgazdálkodási övezetben lesznek szabályozva, amelyen korlátozottan lehet csak épületet elhelyezni.

Életbe léptek 2025. január 1-jén a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. Korm. rendelet (TÁKA) tanyákra vonatkozó szabályai. A kialakult, tanyajellegüket az ingatlan-nyilvántartásban megőrző külterületi lakóházas tanyatelkekre vonatkozóan a megengedett beépítettsége legfeljebb 30% lehet, az épület legnagyobb megengedett beépítési magassága 4,5 méter.A gazdasági épületeken kívül elhelyezhető két lakóépület és egy vendéglátó épület is. E viszonylag kedvező előírások alkalmazása a mezőgazdasági övezetekhez kötődik, ezért a tanyákat ezekbe sorolja be a terv.

A tanya léptékét meghaladó mezőgazdasági projektekhez alkalmasak lehetnek a mezőgazdasági birtokközpontok, melyeket mind az Mt, mind az Má kategóriában létre lehet hozni (minimum 1 hektár területtel), amennyiben ahhoz birtoktest rendelkezésre áll. A birtoktest esetében a beépíthetőség „a birtoktesthez tartozó összes telek területe után számítva csak az egyik telken is kihasználható (birtokközpont), ha a telek területe legalább a 10 000 m²-t eléri, és a beépítés a szomszédos telkek rendeltetésszerű használatára nincs korlátozó hatással, vagy azt nem veszélyezteti. Ebben az esetben a birtokközpont beépítettségének meghatározásakor beszámításra került telkeken épületet elhelyezni nem lehet. A birtokközpont telkén a beépítettség a 45%-ot nem haladhatja meg.” Előnyös lehetőség, hogy a gazdasági és a lakóépületen túl a mezőgazdasági tevékenységhez kapcsolódó szállás jellegű épület, vendéglátó épület is elhelyezhető a birtokközpontban.

Kunszállás kevés erdőterületei túlnyomórészt a nyilvántartott erdőállományokat foglalják magukban. Az erdők alaprendeltetése átalakult az elmúlt években, háromféle kategória kerül rögzítésre: védelmi célú, rekreációs és egyéb (jellemzően gazdasági) erdő.

A védelmi erdőben csak erdő- és vadgazdálkodási, természetvédelmi, honvédelmi vagy katonai rendeltetésű épületet lehet elhelyezni, legfeljebb a telek területének 0,2 %-án.

Rekreációs erdőterületbe jellemzően a közjóléti célt szolgáló, pihenést és szabadidős tevékenységet biztosító erdőterületek vannak besorolva, ahol erdő- és vadgazdálkodási, rekreációs, vendéglátást, pihenést, testedzést szolgáló sport-, továbbá kulturális, hitéleti rendeltetésű épületet lehet elhelyezni, oly módon, hogy a megengedett legnagyobb beépítettség legfeljebb 5 % lehet.

Egyéb erdőterületbe jellemzően az erdőről szóló törvény szerinti védelmi rendeltetésű erdőnek nem minősülő erdők vannak besorolva. A telek megengedett beépítettsége 0,5 %. Kunszállás erdői nagyrészt magántulajdonban vannak.

Egy megmaradt kisebb mocsár Tk jelű természetközeli területbe kerül, ahol egyáltalán nem lehet épületet elhelyezni.

A beépítésre nem szánt különleges övezetek egységesen a Kb- betűjelzéssel kezdődnek. A temető, a községi sportterület, a szabadidőközpont, valamint a borászati- és rendezvényterület tartozik ide. Létrejön továbbá a Kb-Kt jelű fásított köztér, sétány különleges terület, amely a közparkokhoz hasonlít, de kisebb zöldfelületeket takar (sportpálya melletti zöldfelület és a Szegfű utcai játszótér) melyeken több burkolat és 5 % beépítettség is megvalósítható, és Kb-Fu jelet kap a fuvarozási telephely a volt szeméttelep mellett.

A belterület túlnyomórészt beépítésre szánt építési övezetekbe tartozik. Ugyancsak építési övezeti kategória a külterületen lévő két major, valamint a Júlia Malom meglévő telephelye, tervezett bővítése és a további gazdaságfejlesztési területek a tervezett elkerülő út mentén. Az építési övezetek listája a következő:

Lke jelű kertvárosias lakóterület

Lf jelű falusias lakóterület

Vt jelű településközponti vegyes terület

Vi jelű (jelenlegi tervben nem szereplő) intézményi vegyes terület

Gksz jelű kereskedelmi szolgáltató terület

Gá jelű (jelenlegi tervben nem szereplő) általános gazdasági terület

K-Mü (jelenlegi tervben Km) jelű mezőgazdasági üzemi terület

K-Kp (jelenlegi tervben Kp) jelű piacterület

K-Vm jelű (jelenlegi tervben nem szereplő) vízműtelep

A szabályozás alapelvei a következők: a kialakult állapot figyelembevétele, az egyszerűség és a rugalmasság, ugyanakkor az egyértelműség. Redukálódik az övezetek és építési övezetek száma, ellenben a településtervezési szabályzat szerint bevezetett új rendeleti mellékletek pontosítják a paramétereket és az elhelyezhető építmények fajtáit, számát.

Az övezeti kód betűjelei az új szabályozási tervben megegyeznek a rendeltetési kategória Fejlesztési tervi betűjeleivel, amelyek országosan egységesek, kivéve a Kunszálláson kialakult sajátos helyi különleges területfelhasználásokat, amelyek csak helyben értelmezett jelet kapnak és különleges jellegük a helyi rendeletben van kifejtve.

Legtöbb kategóriának csak egyféle övezete van, ez esetben nem kerül sorszám a betűjel mellé, viszont a falusias lakóterület (Lf), amely az összes beépített terület legnagyobb részét teszi ki, kétféle építési övezetre tagolódik. Az Lf-1 az általánosabb építési övezet, melynek legkisebb kialakítható telekterülete 600 m²-re csökken, a belterülettől D-re lévő gazdálkodási prioritású, nagyobb telkes építési övezet Lf-2 besorolású.

A közúti közlekedési terület (Köu) háromféle övezetbe van besorolva az úthálózati hierarchiában betöltött szerepnek megfelelően. A szabályozási tervben szürke színkitöltéssel szerepelnek. A szerkezeti jelentőséggel nem rendelkező kiszolgáló utakat sárga színkitöltés különbözteti meg.

Az építési övezetek túlnyomórészt oldalhatáron álló beépítési módozattal vannak szabályozva, ahol az oldalhatáron álló építési helyen belül szabadonállóan is elhelyezhetők épületek az előkertméret és az általános elhelyezési szabályok betartásával. A történetileg létrejött változatos beépítési jelleg miatt a Vt településközponti építési övezet telkeinek beépítés módját „K” betű jelöli, utalva a „kialakult” jellegre: a telkeken szabadon álló, oldalhatáron álló vagy zártsorú beépítés egyaránt választható lesz az illeszkedés szempontjainak betartása mellett. Az előkert szabályozása nem az adott övezethez kapcsolódóan lesz előírva, hanem a normaszövegben és a tervlapon.
Egyes különleges területfelhasználásokhoz (vízmű, szennyvíztisztító, temető, sportterület) a szabadonálló építési helyet társítja a HÉSZ.

A minimális kialakítható telekterület és a minimális telekszélesség minden építési övezetben csökken, a tapasztalatok szerint igény van a kisebb telkekre a lakó, a vegyes, a gazdasági és egyéb területfelhasználás esetén egyaránt.

A beépítési magasság számítását országos előírások rögzítik, egyszerűsítve azt lehet mondani, hogy a határolófalak átlagos magasságát jelenti a fogalom. Az előírt értékek meghatározása során általános szempont volt, hogy a településközponti környezet (Vt, Vi) egyemeletes, részben kétemeletes lehessen (7,5 m számított érték). Az Lke kertvárosias és Lf falusias lakóövezetek továbbra is földszintes, részben egyemeletes jelleggel épülhetnek tovább: az 5,0 m számított érték földszintes, vagy tetőtérbeépítéses, esetleg földszintes-egyemeletes kombinált magasságú épületet jelent. Az Lf-2 építési övezetre megállapított beépítési magassága kicsit nagyobb: az építési helynek a telekhatártól legalább 20,0 m-re lévő részén legfeljebb 7,5 m épületmagasságig emelhető lesz. Gazdasági területeken kicsit magasabb épületmagasság (9,0 m számított érték) van megengedve, amely a telek belső részein megemelhető 20,0 vagy 40,0 m-re.
A beépítésre szánt építési övezetek és a beépítésre nem szánt övezetek kötelezően előírt paramétereit a szabályrendelet a 2. melléklet táblázatába rendezve, jól áttekinthetően közli.

Az elkészült rendelet-tervezet (a továbbiakban: rendelet) a következő fejezetekre és alcímekre tagolódik:

Az 1. § általános rendelkezései jelzik, hogy a rendelet Kunszállás közigazgatási területének egészére vonatkozik. Az a)-g) pontok a mellékletekre utalnak. A bevezető szöveg nevesíti a legfontosabb kapcsolódó országos jogszabályokat, például az OTÉK-ot, annak 2024. december 31-án hatályos állapotában, továbbá a településtervezés alaprendeletét (419/2021. Korm.) és a helyi településkép védelméről szóló rendeletet (TKR).

A 2. § értelmező rendelkezéseket tartalmaz. Itt jegyzendő meg, hogy a szabályozási terven egyes övezetek színkitöltést kaptak, így könnyebben értelmezhető a kiterjedésük.

A 3. § a közterület alakításra vonatkozó előírásokat rögzíti, melyek a HÉSZ kötelező elemei. Az (1) bekezdés a közterületen létesülő épület helyét, magasságát rögzíti. A (2) bekezdés a közterületen végzendő munkára, kerékpáros infrastruktúra helyének biztosítására szab meg előírásokat.

A 4. § A táj és a természeti környezet védelméről szól. Az (1) bekezdés a szélerőmű, szélkerék elhelyezését és magassági korlátait szabja meg. A (2) bekezdés kizárja az elektronikus hírközlés mikrohullámú tornyainak elhelyezését a lakó-, és vegyes övezetekben.

Az 5. § a környezetvédelmi előírásokat rögzíti. Az országos érvényű szabályozás kevés teret enged a helyi szabályozásnak, általában sem szigorításra, sem engedményekre nincs lehetőség. Az (1) bekezdés arról rendelkezik, hogy az országos zajvédelmi kategóriák megegyeznek a helyi területfelhasználási kategóriákkal. A (2) bekezdés a veszélyes hulladékok végleges elhelyezését az egész igazgatási területen megtiltja. A (3) a rendelet 6. mellékletében szereplő állattartási feltételeket helyezi érvénybe. A (4) bekezdés az állattartó épületek szeparálását írja elő a szomszédok védelmére.

A 6. § veszélyeztetett területekre vonatkozó előírásai kötelező elemei a rendeletnek. Az (1) bekezdés a csatorna partvonalától számított 30 m-en belül környezetvédelmi megkötéseket rögzít. A (2)-(3) bekezdés a szabályozási terven ábrázolt védőterületek, védőtávolságok, védősávok szabályait fejti ki. A (4) bekezdés az állami főépítészi záróvélemény szerint rögzíti, hogy a Félegyházi-csatornával szomszédos ingatlanokon építményt elhelyezni csak az illetékes vízügyi igazgatási szerv hozzájárulásával lehet.

A 7. § az egyes sajátos jogintézményekkel kapcsolatos előírásokat (önkormányzati elővásárlási jog, helyrehozatali kötelezettség, beültetési kötelezettség) tartalmazza. A helyi adottságokat és a gondos épülethasználat elvárásait követi le a javasolt szabályozás.

A 8. § a közművek kötelezően szabályozandó előírásait tartalmazza az OTÉK által meghatározott ellátottsági szintek építési övezetekre vonatkozó rögzítésével. Teret enged az egyedi közműpótlók és a megújuló energiaforrások használatának.

Az építés, telekalakítás, telekhasználat általános szabályait foglalja magába a 9. szakasz. Az (1) bekezdés a több övezetbe vagy építési övezetbe sorolt telkek esetére rögzíti az övezetre vagy építési övezetre meghatározott paraméterek alkalmazási módját. A (2) bekezdés sajátos telekalakítási esetek kezelését oldja meg. A (3) bekezdés a nyúlványos telkekre hoz előírásokat. A (4) bekezdés a terepszint alatti építés és a telekhasználat ésszerű előírásait tartalmazza. Az (5) bekezdés a meglévő, az előírt magasságot meghaladó méretű épületek építési helyen belüli bővítését megengedi. A (6) bekezdés témája a járműelhelyezés. A (7) bekezdés a növényültetési távolságokat szabályozza. A (8) bekezdés a szabályozási terv javasolt elemeinek alkalmazási szabályairól szól. A (9) bekezdés a kerítések maximális magasságát rögzíti. A (10) bekezdés a korábbi jogszabályok alapján megvalósított, vagy be nem fejezett épület, épületrész helyét építési helyként ismeri el.

A 10. szakaszban a zöldinfrastruktúra szabályai vannak rögzítve. Az (1) bekezdés a fasorok telepítésére, pótlására váró utcákat sorolja fel. A (2) bekezdés a közutak zöldsávjait védi az építési munkák során. A (3) bekezdés a járdák vízáteresztő kialakítására kötelez. A (4) bekezdés pótlólag került a rendelet-tervezetbe, a belterülettől ÉNy-ra és É-ra lévő távlati fejlesztési akcióterületek célzott használatát jelöli meg (mezőgazdasági és a rekreációs fejlesztési célok összehangolt akcióinak befogadása).

A 11. § a Katasztrófavédelmi veszélyeztető hatásokkal szembeni használati korlátozásokat tartalmazza a csapadékvizek vízvisszatartása érdekében („szivacstelepülés”).

A 12. § a beépítésre szánt építési övezetek közös előírásait rögzíti. A hivatkozott 2. és 3. melléklet a lehető legrugalmasabban alakítja az övezeti paramétereket és elhelyezhető rendeltetéseket. Néhány építési övezetben a telekhatártól legalább 1,5 m-re lévő telekrészek építési helynek tekinthetők, építészeti szabadságot biztosítva a tervezőnek. A viszonylag szabálytalan telekszerkezetű településrészeken „kialakult” beépítési módot szab meg. Az előkertet a kialakult állapothoz igazítja, az oldalkertet az országos előírások szerint írja elő. A hátsókert egységesen minimum 6 méter, a 35 méternél kisebb mélységű telken hátsókertet nem kötelező tartani Az építmények magasságának meghatározását az „épületmagasság” értékéhez köti, ami a korábbi országos szabályzat szerinti számítási módhoz legjobban hasonlít. Figyelemre érdemes, hogy a rendelet hatályba lépésével az OTÉK 2024. december 31-én hatályos előírásai válnak alkalmazhatóvá (eddig a 2012. augusztus 6-i állapot volt érvényes), amely számos egyszerűsítést is tartalmaz. Egyebek között tárolóépületek elhelyezése válik lehetővé a hátsókertben (garázs elhelyezése az oldalkert folytatásában, a hátsó telekhatáron elhelyezve), valamint lecsökken az oldalkert minimális mérete (oldalhatáron álló beépítés esetén 4 m-re). Az építési telken két vagy több lakásegység elhelyezése csak a legalább 720 m² teleknagyság esetén lesz megengedve.

A 13. § a Kertvárosias lakó építési övezetekben is korlátozza a gazdasági funkciók és a tárolók, a településgazdálkodási, településüzemeltetési rendeltetésű építmények, a nagytestű állatok számára szolgáló állatól, állatkifutó, trágyatároló, valamint az építménynek minősülő antennatartó oszlop elhelyezését.

A 14. § a Falusias lakó építési övezetekben nem engedi meg a potenciálisan környezetüket terhelő építmények elhelyezését (1. bekezdés) és tiltja az építménynek minősülő antennatartó oszlop létesítését, ha az építési engedélyhez kötött (2. bekezdés).

A 15. § a sűrűn lakott Településközpont építési övezetben feltételekhez szabja a tárolók, raktárak elhelyezését (1. bekezdés) és korlátozza a nagytestű állatok számára szolgáló ól, kifutó, trágyatároló létesítését (2. bekezdés).

A 16. § az Intézményi vegyes építési övezetben korlátozza a lakáscélú rendeltetést (1. bekezdés), feltételekhez szabja a tárolók, raktárak elhelyezését (2. bekezdés).

A 17. § előírásai a 3. melléklethez kapcsolódóan a Kereskedelmi szolgáltató építési övezetben létesülő lakásokat szabályozza (1. bekezdés). A 2. bekezdés sajátos előírásokat fogalmaz meg a gazdasági funkciókból származó környezeti hatások kivédése és az ártalommentes hulladékkezelés lehetővé tétele érdekében.

A 18. § az Általános gazdasági építési övezetben (amely kereskedelemi, szolgáltató és nem jelentős környezeti hatású ipari tevékenységre is szolgál) feltételeket állapít meg az építési övezetben létesülő lakásról (1. bekezdés). Szabályokat hoz egészségügyi létesítmény, óvoda, bölcsőde elhelyezésére, oktatási létesítmény létesítésére, diákszállás, munkásszállás építésére (2-4. bekezdés). Az 5. bekezdés sajátos előírásokat fogalmaz meg a gazdasági funkciókból származó környezeti hatások kivédése és az ártalommentes hulladékkezelés lehetővé tétele érdekében.

A 19. § a Különleges építési övezeteket (3 féle kategória) szabályozza, ezek az övezetek az országos követelményekben csak keret jelleggel szerepelnek. Minden itt felsorolt kategória Kunszállás adottságaira és igényeire van alapozva, nagyrészt jelenleg is érvényesek az előírásaik.

A 20. § a beépítésre nem szánt övezetek előírásait állapítja meg a rendelet 2. mellékletére való hivatkozással.

A 21. § a Közúti közlekedési területre vonatkozóan részletes helyi szabályokat hoz létre. Megállapítja a szerkezeti szerepkörű utakat, védi a telkek kialakult közterületi kapcsolatát, biztosítja a jövőben megvalósuló közművek sávjának szabadon hagyását, a kerékpárutak elhelyezését és szabályozza a magánutakat. A szabályozási terven „Közlekedési terület céljára fenntartott terület” jelöléssel ellátott terület az 5401. jelű országos mellékút belterületet elkerülő útszakaszának kiépítési helyét biztosítja, ezért ezen belül új épület nem helyezhető el.

A 22. § a Zöldterület (közpark) mibenlétét rögzíti.

A 23. § a szabályozási tervben kijelölt Erdőterületeket elsődleges rendeltetésük szerint különbözteti meg. Az országos előírásokon nem változtat, nem vezet be sajátos szabályokat, ugyanakkor egyes funkciók elhelyezését feltételhez köti.

A 24. § a szabályozási tervben kijelölt Mezőgazdasági területeket elsődleges rendeltetésük szerint különbözteti meg (általános, tájgazdálkodási). Itt megjegyzendő, hogy a birtokközpontok kialakítására és a tanyák fejlesztésére az országos előírások lehetőséget adnak. Az Má jelű övezeten belül a szállás jellegű és a vendéglátó rendeltetésű építmények elhelyezését bizonyos esetekben (országos előírások szerint) megengedi a HÉSZ.

A 25. § a Vízgazdálkodási területek szabályait tartalmazza. A Félegyházi-csatorna tartozik az övezetbe. A maximális beépítettség továbbra is 10 % lesz a terület működéséhez kapcsolódóan.

A 26. § a Természetközeli terület fogalma alá tartozó helyeket rögzíti az országos jogszabály értelmében. Az övezetben nem lehet épületet elhelyezni.

A 27. § a Különleges beépítésre nem szánt övezeteket rögzíti és szabályozza. Kunszálláson hatféle különleges övezet van kijelölve sportolási, temetkezési, borászati és rendezvényszervezési, szabadidő-eltöltési, valamint fuvarozási célokra.

A 28. § biztosítja, hogy a rendelkezéseket a hatálybalépést követően induló és a hatályba lépésekor folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni lehessen, utóbbi akkor érvényes, ha a kérelmező számára kedvezőbbek az új feltételek

A 30. §. rögzíti, hogy a rendelet 2025. március 15. napján lép hatályba. Ez az idő elegendő arra, hogy a szabályozási terv térinformatikai adatállománya előálljon az E-TÉR online felületre való feltöltéshez.