A Helyi Építési Szabályzatok (HÉSZ) tartalmi követelményeit a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet ((továbbiakban: R.) állapítja meg.

A részletes követelményeket az R. 2. § 23. pontja, 4. § (4) bekezdés b) pontja, 18. § (2) bekezdése és 58. § (1) bekezdése alapján a Miniszterelnökség által közzétett, Településtervezési Szabályzat című tervezési segédlet (továbbiakban: TSZ) tartalmazza.

A HÉSZ alapvető célja, hogy kiegészítse az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII.20.) Kormányrendelet (a továbbiakban: OTÉK) országos előírásait a helyi adottságokon és szándékokon nyugvó sajátos előírásokkal. Izsák jelenlegi szabályzata még az OTÉK 2012. augusztus 6-án hatályos jogállapotát követi le, az új rendezési terv készítése viszont feljogosítja településünket a jelenleg hatályos OTÉK-ra való áttérésre, amelyből kifolyólag általános változtatások történnek a HÉSZ-ben. A HÉSZ mellékletét képező szabályozási tervek jelkulcsa átalakul, a rendeltetési kategóriák és betűjeleik is változnak.

A mezőgazdasági kategóriában eddig sokféle kategória volt megkülönböztetve a gyep, nádas és erdőrészek vegyes előfordulása és a természetvédelmi státusz alapján. A jövőben a nádasok és a Kolon-tó „vízállás” művelési ágban nyilvántartott része Tk jelű természetközeli területbe kerül, a gyepek Mt jelű tájgazdálkodási területben lesznek szabályozva, a többi mezőgazdasági terület az Má általános mezőgazdasági besorolást kapja. Az Mt és Má területek védett részein az épületelhelyezés korlátozott lesz.
Az erdőterületek túlnyomórészt a nyilvántartott erdőállományokat foglalják majd magukban. Az erdők alaprendeltetése kissé átalakult az elmúlt években, háromféle kategória kerül rögzítésre: védelmi célú, rekreációs és egyéb (jellemzően gazdasági) erdő.
Az ipari kategórián belül határozottan szétválik majd a jelentős környezeti hatású( Gip jelű) és az egyéb ipari (Gipe jelű) területfelhasználási jelleg.
Rendet teremt az új terv a különleges területek között: az országosan megállapított különleges kategóriák és a helyben meghatározott egyéb helyi sajátosságot hordozó különleges kategóriák szétválasztása egyértelművé válik, és az országos kategóriák megnevezése pontosításra kerül. Alkalmazza a terv a
K-Mü jelű különleges beépítésre szánt mezőgazdasági üzemi terület kategóriát, amely a majorok esetében felváltja a jelenlegi, ettől eltérő területi besorolásokat, és lehetővé tesz egyéb kapcsolódó tevékenységeket (pl. ipari, hulladékkezelési, szolgáltató funkciókat, falusi turizmust, a fenntartás és vagyonvédelem miatti kinnlakáshoz szükséges lakóépület, szolgálati lakásokat, hitéleti építményeket).
Az OTÉK bevezette a tanya fogalmát (29. § 10. bekezdés): „Tanya a település külterületén, mezőgazdasági területen fekvő, legalább 1500 m², legfeljebb 10 000 m² nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik. A tanya területén vendéglátást szolgáló épület is elhelyezhető.” További megkötés (OTÉK 29. § 13. bek. /b pont), hogy a „tanya területe legalább 60 %-ának az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló miniszteri rendelet szerinti művelési ágban kell nyilvántartásban lennie, vagy - ennek hiányában - azon többszintes növényállományból álló zöldfelületeket kell kialakítani”. A kedvező előírások alkalmazása többnyire kiválthatja a KG-TU jelű külterületi építési övezetek kijelölését, így jelentősen lecsökkenthető a beépítésre szánt külterület kiterjedése.

Lk (jelenlegi tervben KL) jelű kisvárosias lakóterület

Lf (jelenlegi tervben FL) jelű falusias lakóterület

Vt (jelenlegi tervben TV) jelű településközponti vegyes terület

Vi (jelenlegi tervben INT) jelű intézményi terület

Gksz (jelenlegi tervben KG) jelű kereskedelmi szolgáltató terület, a jelenlegi tervben kijelölt, turisztikai célú kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület (jelenlegi tervben KG-TU és KG-TM) megszűnik, vagy átalakul K-Tu területté (ld. alább); e területek nagyarányú kijelölése helyett a turisztikai fejlesztési igények felmerülésekor, a konkrét elképzelésekhez igazodva kell elhelyezésüket szabályozni

Gip (jelenlegi tervben IP) jelű (környezetre jelentős kedvezőtlen hatást gyakorló, különlegesen veszélyes, bűzös vagy nagy zajjal járó) ipari terület

Gipe (jelenlegi tervben IP, GM, K-M) jelű egyéb ipari terület

K-Sp (jelenlegi tervben Spk) jelű nagykiterjedésű sportolási célú terület

K-Hon (jelenlegi tervben nincs betűjele) jelű honvédelmi, katonai és nemzetbiztonsági célra szolgáló terület

K-T (jelenlegi tervben Tk) jelű temető terület

K-Hull (jelenlegi tervben K-H) jelű hulladékkezelő terület

K-Mü (jelenlegi tervben Kmü, GM, KG-TM) jelű mezőgazdasági üzemi terület

K-Sz (jelenlegi tervben K-SZ) jelű szennyvíztisztító telep terület

K-Vm jelenlegi tervben is G-M) jelű vízműtelep terület

A jelenlegi tervben kijelölt K-GY jelű különleges gyógyfürdő terület megszűnik.

Köu jelű közúti közlekedési terület

Köe jelű egyéb közlekedési terület (vasúti)

Zkp jelű közpark zöldterület

Ev jelű védelmi célú erdőterület

Er jelű rekreációs célú erdőterület

Ee jelű egyéb erdőterület

Má jelű általános mezőgazdasági terület

Mt jelű tájgazdálkodási mezőgazdasági terület

V jelű vízgazdálkodási terület (állóvizek és nyílt csatornák medre és parti sávja)

Tk jelű természetközeli terület (mocsár, nádas)

Kb-B jelű nyersanyag-kitermelés (bánya) terület

Kb-Kt jelű fásított köztér

Kb-Zt jelű zöldturisztikai terület

Kb-Vv jelű vízvisszatartó terület (jelenlegi tervben K-SZÜ szennyvíziszap leürítő terület)

A szabályozás alapelve a kialakult állapot figyelembevétele, egyszerűség és rugalmasság, ugyanakkor az egyértelműség. Redukálódik az övezetek és építési övezetek száma, ellenben a településtervezési szabályzat szerint bevezetett új rendeleti mellékletek pontosítják a paramétereket és az elhelyezhető építmények fajtáit, számát.

Az övezeti kód betűjelei az új szabályozási tervben megegyeznek a rendeltetési kategória Fejlesztési tervi betűjeleivel, amelyek országosan egységesek, kivéve az Izsákon kialakult sajátos helyi különleges területfelhasználásokat, amelyek csak helyben értelmezett jelet kapnak és különleges jellegük a helyi rendeletben van kifejtve.
Néhány kategóriának csak egyféle övezete van, ez esetben nem kerül sorszám a betűjel mellé, viszont a kisvárosias lakó (Lk), falusias lakó (Lf), a településközponti vegyes (Vt), az intézményi vegyes (Vi) és a kereskedelemi szolgáltató gazdasági (Gksz) területfelhasználások 2-3 féle építési övezetre tagolódnak. A felosztás alapját a szabálytalanul kialakult és a szabályosan tervezett beépítési jelleg, vagy a beépítési magasság megkülönböztetése képezi. A szabálytalanul kialakult építési övezetekben, ahol a beépítés módját „K” betű jelöli az övezeti előírásokról szóló rendeleti mellékletben, szabadon álló, oldalhatáon álló vagy zártsorú beépítés egyaránt választható lesz az illeszkedés szempontjainak betartása mellett. A jelenlegi építési szabályzatban az előkert mérete szerint is eltérő az építési övezeti besorolás, ezért túlzottan sok is a változatok szám, az új tevben azonban az előkert szabályozása nem az adott övezethez kapcsolódóan lesz előírva, hanem a normaszövegben és a tervlapon.
Izsákon a zárt beépítés csak a városközpontban fordul elő, általában kertekkel tagoltak az utcaképek. Leggyakoribb az oldalhatáron álló a beépítés, ritkábban előfordul szabadon álló vagy ikres épületelhelyezés. A helyi településképi rendelet nem rögzít kötelező épületelhelyezési módot, ezért az egyes építési helyeken belül az általános szabályok betartásával (pl. épületek közötti telepítési távolság), és a HÉSZ egyéb előírásait is figyelembe véve (pl. előkert, kötelező építési vonal, a telek be nem építhető része) az épület elhelyezése szabadon választható meg. Az építési helyen belül tehát oldalkertek és beépítési házagok hozhatók létre, pl. az „O” jelű oldalhatáron álló beépítési mód nem zárja ki azt a lehetősége, hogy kellő telekszélesség esetén az épület az építési hely határával egybeeső oldalhatártól is távolságot tartson. A gazdasági és különleges területfelhasználáshoz többnyire a szabadonálló építési helyet társítja a HÉSZ, ezzel is csökkentve a szomszédsági konfliktusok kockázatát.
A minimális kialakítható telekterület minden építési övezetben csökken, a tapasztalatok szerint igény van a kisebb telkekre a lakó, a vegyes, a gazdasági és egyéb területfelhasználás esetén egyaránt. A telekszélességre vonatkozó megkötések rugalmasabbak lesznek.
A beépítési magasság számítását országos előírások rögzítik, egyszerűsítve azt lehet mondani, hogy a határolófalak átlagos magasságát jelenti a fogalom. Az előírt értékek meghatározása során általános szempont volt, hogy a városközpont intézményei többszintesek lehessenek (akár 12,5 m számított érték), az országos utak mentén általában egyemeletes utcakép alakuljon ki (legfeljebb 7,5 m számított érték), egyébként jellemzően 5,0 m számított érték alatt maradjon a lakóterületek zöme. Az 5,0 méteres érték földszintes, vagy tetőtérbeépítéses, esetleg földszintes-egyemeletes kombinált magasságú épületet jelent.
A gazdasági és különleges övezetekben a funkcionális és technológiai szempontok az elsődlegesek, ezért ezekből az okokból az általában 7,5 m-ben megszabott (számított) maximális magasságot meg lehet emelni 18,0 vagy 25,0 m-re.
A beépítésre szánt építési övezetek és a beépítésre nem szánt övezetek kötelezően előírt paramétereit a szabályrendelet 2. melléklet táblázatba rendezve, jól áttekinthetően közli.

A telekalakítás szabályainak 2023. július 1-től életbe lépett szabályai szerint a beépített vagy beépítésre tervezett telekalakítás esetében a helyi építési szabályzat részét képező szabályozási terven jelölt építési övezethatár és övezethatár – a műemlék telke kivételével – kötelezően kialakítandó telekhatárt jelöl. Az üres telkekre és a beépítésre nem tervezett telkekre vonatkozó szabályozást szűkített esetkörben lehetőség van rögzíteni a HÉSZ-ben. Izsák külterületén számos nagy kiterjedésű földrészlet is található, melyeken belül különböző területfelhasználás alakult ki, melyeket a megfelelő övezetbe kell besorolni a szabályozási tervben. Gyakori eset, hogy erdőövezet, mezőgazdasági övezet, vízgazdálkodási övezet, természetközeli övezet egyazon helyrajzi szám alrészletein található. Amennyiben bármely alrészleten építmény elhelyezését tervezik, a telket az övezethatárok mentén meg kellene osztani és közúttal magánúttal a közterülethez kapcsolni. Belátható, hogy e beavatkozásoknak nem volna számottevő előnye, ugyanakkor megnehezítik, vagy el is lehetetlenítik az építési tevékenységet, ezért élni kell azzal a helyi jogalkotási lehetőséggel amely az üres telkek esetén a megengedőbb telekalakítási szabályokat alkalmazni engedi.