A Békés Vármegyei Kormányhivatal (Kormányhivatal) a Miniszterelnökség által kiadott 2023. évi ellenőrzési munkaterv alapján elvégezte az illetékességi területén működő önkormányzatok által kiadott önkormányzati lakások és helyiségek bérletére, valamint ezek elidegenítésére vonatkozó, rendeletalkotási kötelezettség teljesítésének törvényességi vizsgálatát. A vizsgálat alapján Sarkad Város Önkormányzata Képviselő-testületének a lakások és helyiségek bérletének és elidegenítésének helyi szabályairól szóló 31/1993. (XII.29.) önkormányzati rendelete (önkormányzati rendelet) kapcsán szakmai segítségnyújtással élt.

A Kormányhivatal a szakmai segítségnyújtás keretében rögzítette az önkormányzati rendelet törvényességét érintő jelzéseit, amelyek mentén felülvizsgálatot, módosítást, illetve hatályon kívül helyezést javasolt.

A Kormányhivatal a jogalkotásról szóló 61/2009. (XII.14.) IRM rendelet (Jszr.) 54. § (1) bekezdésére hivatkozva rögzítette, hogy a nem eredeti jogalkotói hatáskörben megalkotni tervezett rendelet bevezető részében egyértelműen meg kell jelölni a jogszabály egyes rendelkezéseinek a megalkotásához szükséges valamennyi olyan felhatalmazó rendelkezést megállapító jogszabályi rendelkezést, amely alapján a rendeletet kiadják. Ennek megfelelően az önkormányzati rendelet bevezető részének módosítása szükséges, amelyben felhatalmazó rendelkezésként hivatkozni szükséges a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 3. § (1) és a 36. § (2) bekezdésében kapott felhatalmazó rendelkezésekre.

A Kormányhivatal észrevételként rögzítette, hogy az önkormányzati rendelet a 8/A. §-a költségalapú bérlakás, 8/C. §-a garzonházi bérlakás fogalmakat rögzít.

A 8/A. § szerint a költségalapú bérlakás olyan önkormányzati bérlakás, amelyet e rendelet 1/A. számú melléklete akként minősítve sorol fel, különösen az önkormányzati bérlakás-állomány növelését szolgáló központi költségvetési előirányzatból kialakított bérlakás.

A 8/C. § szerint a garzonházi bérlakás olyan önkormányzati bérlakás, amelyet e rendelet 1/B. számú akként minősítve sorol fel, különösen az önkormányzati bérlakás-állomány növelését szolgáló központi költségvetési előirányzatból kialakított bérlakás.

A törvényességi felügyeleti vizsgálat megállapította, hogy az önkormányzati rendeletben hivatkozott 1/A és 1/B sem az önkormányzat honlapján, sem a Nemzeti Jogszabálytárban nem fellelhetőek, ezért közzétételi kötelezettséget írt elő.

Az 1/A. számú melléklet a Képviselő-testület által a 2000. július 19. napján elfogadott rendeletmódosítással [módosító rendelet száma: 21/2000.(VII.19.) sz. rendelet] 2000. július 20. napjától, az 1/B. számú melléklet a képviselő-testület által a 2002. január 24. napján elfogadott rendeletmódosítással (módosító rendelet száma: 1/2002. (I.24.) Önk.sz. rendelet) 2002. január 25. napjától került be az önkormányzati rendelet szövegébe. Az 1/A. számú melléklet költségalapú bérlakássá minősítette a Sarkad, Kossuth utca 14. sz. 1-15. ajtó alatti lakásokat, míg az 1/B. számú melléklet garzonházi (fecskeházi) bérlakássá minősítette a Sarkad, Piac tér 1. sz. 1-26. ajtó alatti lakásokat. A Kossuth utca 14. szám és a Piac tér 1. szám alatti lakások központi költségvetési forrásból biztosított pályázatból épültek, a pályázati felhívásnak való megfelelés indokolta a mellékletekben rögzített lakástípusok kialakítását. A pályázat fenntartási ideje a Kossuth utca 14. szám alatti és a Piac tér 1. szám alatti lakások vonatkozásában lejárt.

A mellékleteket a Képviselő-testület a 2015. június 25-ei testületi ülésen elfogadott 12/2015. (VI.25.) önkormányzati rendelettel módosította. Ez csak technikai jellegű módosítást jelentett, mivel a Képviselő-testület az addig 1., 1/A., 1/B. számú mellékletekben rögzített lakástípusokat egységesen az új 1. számú mellékletben szabályozta (1. pont szociális alapú, 2. pont költségelvű, 3. pont garzonházi). Mivel a módosító rendelet szövege úgy szólt, hogy az 1. melléklet helyébe a módosító rendelet 1. melléklete lép, és nem mondta ki a két „peres” melléklet hatályon kívül helyezését, továbbá a mellékletekre hivatkozó 8/A. és 8/C. §-okat sem módosította, így azok továbbra is hatályban vannak, így szükséges a hatályon kívül helyezés, illetve a megfelelő módosítás.

Fenti indokok alapján – megfelelve a Nemzeti Jogszabálytárról szóló 338/2011. (XII.29.) Kormányrendelet 4. §-ában rögzített egységes szerkezetű szövegre vonatkozó közzétételi kötelezettségnek és a Kormányhivatal észrevételeinek – feltöltésre került az önkormányzati rendelet 2010. április 22. napjától, 2015. augusztus 1. napjától, 2023. január 1. napjától hatályos, mellékleteket is tartalmazó időállapota.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 34. § (1) bekezdés a)-c) pontjai alapján a testületnek az önkormányzati lakások lakbérének mértékét az önkormányzati rendeletben szociális helyzet alapján, vagy költségelven, vagy piaci alapon történő bérbeadás figyelembevételével kell megállapítania. A hivatkozott szakaszhoz fűzött kommentár szerint az önkormányzatai lakások lakbére – ellentétben az egyéb (magántulajdonban) álló lakásokkal és tulajdonformától függetlenül a nem lakás céljára szolgáló helyiségekkel) – nem lehet szabad megállapodás tárgya. Az önkormányzati és az állami lakások lakbére csak a rendeletben kikötött összeg lehet. Ettől a felek megállapodása nem térhet el. Továbbá egyértelműen kiemeli a jogalkotó, hogy a bérbeadás jellegétől függetlenül, a rendeletben megállapított, a konkrét lakásra vonatkozó lakbérmérték szerint a havi lakbér összege kizárólag a helyi rendelet módosítása esetén változtatható, illetve emelhető.

Az törvényalkotó a lakbér mértéke (szociális helyzet alapján, költségalapú, piaci alapú) elhatárolása szempontjait az Ltv. 34. § (2)-(5) bekezdéseiben részletesen kifejti. Ennek lényege szerint szociális helyzet alapján történő bérbeadásnál a lakbér mértékét lényegében a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése alapján kell megállapítani önkormányzati rendeletben, ahogyan a lakbértámogatás mértékét, jogosultsági feltételeit és eljárási szabályait is. A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás előbb kifejtett alapvető jellemzői alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek. A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét pedig úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.

A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 2. §-a értelmében a jogbiztonság egyik vetülete, hogy a jogszabálynak a címzettek számára egyértelműen értelmezhető szabályozási tartalommal kell rendelkeznie. Az egyértelmű szabályozási tartalom az Ltv. 34. §-ával összhangban azt a követelményt támasztja a jogalkotóval szemben, hogy a bérlői kör számára a lakbérfizetési kötelezettség mértékét érintő szabályozás kiszámítható legyen (Köf.5.013/2023/6. számú határozata). Mindezek tükrében az önkormányzati rendelet mellékletének oly módon kell felépülnie, hogy az tartalmazza a konkrét önkormányzati bérlakáshoz kapcsolódó lakbér kiszámításához szükséges valamennyi paramétert (besorolás, komfortfokozat, lakbéregység, négyzetméter).

Az önkormányzati rendelet jelenleg hatályos 13. § (1) bekezdése szerint a polgármester általában a 3. sz. mellékletben meghatározott iratmintának megfelelő tartalmú szerződést köt, az egyedi esetben szükséges többlettartalommal. A törvényességi felügyeleti vizsgálat javasolta ezen bekezdés felülvizsgálatát, mivel a hivatkozott mellékletet a 12/2015. (VI.25.) önkormányzati rendelet már hatályon kívül helyezte.

A szakmai segítségnyújtás 4. pontjába foglalt észrevétel szerint a nem lakáscélú önkormányzati helyiségek bérbeadói hatáskörének szabályozását külön önkormányzati rendelet tartalmazza. A Mötv. 53. § (1) bekezdés b) pontja értelmében a képviselő-testület a működésének részletes szabályait a szervezeti és működési szabályzatról szóló rendeletében határozza meg. A képviselő-testület a szervezeti és működési szabályzatban rendelkezik a képviselő-testület átruházott hatásköreinek a felsorolásáról. Megállapította, hogy Sarkad Város Önkormányzata Képviselő-testületének és szervezeteinek Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 19/2014. (X.30.) önkormányzati rendelete nem tartalmaz a nem lakáscélú önkormányzati helyiségek bérbeadói hatáskörére vonatkozó szabályozást, továbbá más önkormányzati rendelet sem szabályozza a kérdést, szükséges a hivatkozott rendelkezést felülvizsgálni. Kérte továbbá az önkormányzati rendelet 32. §-ának a hatályon kívül helyezését, tekintettel arra, hogy a Ltv. 36. § (2) bekezdése értelmében a helyiségbér mértékét a képviselő-testület önkormányzati rendeletben nem szabályozhatja.

Fenti észrevétellel összefüggésben szükséges kiemelni az önkormányzati rendelet 30. és 31. §-aiban foglalt szabályokat.

Az önkormányzati rendelet 30 §-a értelmében a nem lakás célú önkormányzati helyiségek bérbeadói hatáskörének szabályozása a szervezeti és működési szabályzatról szóló többször módosított, 14/1992. (VII.21.) Önk. számú rendeltnek, a helyi önkormányzati tulajdon szabályozásáról szóló /11.sz./ mellékletének megfelelően alakul.31. §-a értelmében a nem lakás céljáról szolgáló helyiségek bérbeadása nyilvános pályázat útján történik, kivéve, ha a Képviselő-testület egyedi határozata ezzel ellentétes döntést tartalmaz, illetve valamely jogszabályi előírás mást indokol.

A nem lakáscélú önkormányzati helyiségek bérbeadói hatáskörének szabályozását a Képviselő-testület által a 2022. december 16-ai testületi ülésen elfogadott az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól szóló 21/2022. (XII.16.) önkormányzati rendelet (vagyonrendelet) 20., 21., 22. §-ai tartalmazzák azzal, hogy a lakás és nem lakás célú helyiség elidegenítésére és hasznosítására a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993 évi LXXVIII. törvény és a felhatalmazása alapján kiadott önkormányzati rendelet rendelkezéseit is megfelelően alkalmazni kell. E szerint az önkormányzati vagyont (nem lakás célú helyiség) hasznosítani főszabály szerint versenyeztetés útján lehet. A költségvetési törvényben meghatározott értékhatár alatt az önkormányzati vagyont hasznosítani a Képviselő-testület is jogosult versenyeztetés lefolytatása nélkül határozata alapján. Versenyeztetés során a használati jog megszerzésének legalacsonyabb területegységre megállapított értékét a Gazdasági Bizottság a Képviselő-testület határozata alapján állapítja meg. Amennyiben a helyiség hasznosítására irányuló pályázati felhívásra több pályázatot nyújtanak be, akkor a licittárgyalást a Gazdasági Bizottság folytatja le. A licittárgyalást a Gazdasági Bizottság folytatja le. Az önkormányzati vagyon hasznosításáról a Gazdasági Bizottság dönt. Amennyiben a pályázati felhívásra második alkalommal sem érkezik be pályázat, a nem lakás céljára szolgáló helyiség ajánlatkérés útján is hasznosítható.

Fentiek alapján látszódik, hogy az önkormányzati rendelet hivatkozott 30. és 31. §-aiban foglalt és a vagyonrendelet szabályozása nem áll összhangban, ezért az önkormányzati rendelet 30. és 31.-ainak a módosítása vált szükségessé.

Ebben a körben szükséges még rögzíteni azt, hogy Sarkad Város Önkormányzata Képviselő-testületének és szerveinek Szervezeti és Működési Szabályzata a [19/2014. (X.30.) önkormányzati rendelet] és a vagyonrendelet hatásköri szabályai nincsenek összhangban, mivel a szervezeti és működési szabályzat 1. melléklete csak a korlátozottan forgalomképes önkormányzati vagyontárgyak tekintetében, tehát korlátozottan ruházza át a használat és hasznosítás körében a döntés jogát a Gazdasági Bizottságra, a vagyonrendelet ellenben ilyen megszorítást nem tartalmaz. A hasznosításról való döntés szempontjából a forgalomképességnek nincs jelentősége, egyébként pedig az ilyen típusú döntések szempontjából releváns nem lakás céljára szolgáló helyiségek tipikusan forgalomképes üzlethelyiségek. Ennek tükrében a szervezeti és működési szabályzat módosítása szükséges, amelyre vonatkozó döntés önálló előterjesztést részét képező rendeletmódosítást jelent.

A Kormányhivatal a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (Mötv.) szabályai alapján törvénysértőnek ítélte meg és hatályon kívül helyezését kérte az önkormányzati rendelet 57. §-ának, amely szerint a polgármester az e rendeletben megállapított feladat-és hatásköreinek gyakorlását átruházhatja. A képviselő testület által a polgármesterre ruházott hatáskör ugyanis tovább nem ruházható át.

Módosításra szorul az önkormányzati rendelet 5. § (2) bekezdésében rögzített öregségi nyugdíj legkisebb összegére történő hivatkozás is, mint fogalom. A 2023. január 1-jén hatályba lépett az egyes szociális és gyermekvédelmi tárgyú kormányrendeletek módosításáról szóló 629/2022. (XII.30.) Kormányrendelet a szociális ellátások és támogatások terén új viszonyítási alap (szociális vetítési alap) bevezetéséről döntött. A kettő összege jelenleg még megegyezik, de létrehozásának indoka elsősorban az volt, hogy jobban figyelembe veszi a szociális szakterület sajátosságai, mint a társadalombiztosítási nyugellátásokhoz kapcsolódóan a nyugdíjágazati mutatószám.