Az Alaptörvény 2025. április 14-ei tizenötödik módosítása a helyi közösségek önazonossághoz való jogát alapjogi szintre emelte. A túlzott mértékű lakosságbővülés, a tömeges ingatlanvásárlás ugyanis több településen a fiatalok kiszorulását, a település jellegének sérülését, elvesztését eredményezte. Az Alaptörvény módosítása mentén az Országgyűlés a települések szerves fejlődésének, társadalmi stabilitásának és közösségi önazonosságának megőrzése érdekében megalkotta a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvényt (a továbbiakban: Hövtv.). A Hövtv. felhatalmazó rendelkezései alapján a helyi önazonosság védelméről szóló törvény jogvédelmi eszközeinek alkalmazására vonatkozó részletes szabályokat a 240/2025. (VII.31.) Korm.rendelet tartalmazza.

A Hövtv. célja, hogy a települési közösségek számára jogszerű és arányos eszközöket biztosítson a helyi társadalmi viszonyok, az együttélés feltételei és a település karakterének védelme érdekében. A törvény céljával összhangban az önkormányzat a Hövtv. 22. § (2) bekezdésében rögzített dologi jogvédelmi eszköz (elővásárlási jog) bevezetésével a saját maga, az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosai, illetve bármely, a településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy számára – a Hövtv.-ben biztosított sorrendben és a Hövtv-ben és a Kormányrendeletben meghatározott részletszabályok mentén – biztosítja az ingatlan megszerzésének elsőbbségét.

Az elővásárlási jog lényege abban áll, hogy az ingatlan adásvétele esetén az eladó által elfogadott vételi ajánlatot tartalmazó adásvételi szerződést annak megkötésétől számított 8 napon belül be kell nyújtani a jegyző részére, aki azt az önkormányzattal és a telekhatáros ingatlantulajdonosokkal közvetlenül, a többi sarkadi ingatlantulajdonossal pedig hirdetmény útján közli. Az elővásárlási jogra jogosult 30 napos jogvesztő határidő alatt az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tehet. Amennyiben az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tesz, úgy az adásvételi szerződés az abban rögzített valamennyi feltétellel együtt közte és az eladó között jön létre.

A rendelet megalkotásának helyi indokai:

Sarkadon az elmúlt években több alkalommal volt tapasztalható, hogy alacsony értékű, esetenként lakhatásra korlátozottan alkalmas vagy elhanyagolt állapotú ingatlanok kerültek olyan személyek, illetve családok tulajdonába, akiknek életmódja, magatartása vagy együttélési szokásai később az adott lakókörnyezetben élők nyugalmát, biztonságérzetét és életminőségét zavarták. Ezekben az esetekben az önkormányzat és a helyben élő lakosság jogi eszközök hiányában jellemzően csak utólag és korlátozott hatékonysággal tudott fellépni a kialakult problémák kezelése érdekében, amely több alkalommal tartós társadalmi feszültségekhez, konfliktusokhoz vezetett.

Sarkadon a lakáscélú építkezések utolsó hullámai a 1990 évek első felében lezajlottak, így az elővásárlási jog bevezetésén keresztül az önkormányzat a lakhatás feltételeinek megteremtésére a helyben lakók számára elsőbbséget biztosítva a sarkadi fiatalok helyben maradását is elősegíti.

A szabályozás célja és jellege:

A rendelet célja nem a betelepülés általános vagy indokolatlan korlátozása, hanem egy megelőző jellegű, arányos jogvédelmi eszköz biztosítása. Ennek keretében az önkormányzat a helyben élő lakosság — indokolt esetben — lehetőséget kap arra, hogy az érintett ingatlanok tekintetében elővásárlási jogával éljen, és ezzel megelőzze a későbbiekben kialakuló együttélési, közrendvédelmi vagy szociális problémákat.

A szabályozás lehetőséget teremt arra, hogy:

Jogszabályi háttér és arányosság:

A rendelet megalkotása során az önkormányzat figyelemmel volt különösen az alábbi jogszabályokra:

2025. évi XLVIII. törvény a helyi önazonosság védelméről,

240/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet a jogvédelmi eszközök alkalmazásának részletes szabályairól,

2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól,

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről,

2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról.

A Hövtv. 5. (8) bekezdésében meghatározott mérlegelési szempontok alapján megállapítható, hogy az önkormányzati elővásárlási jog alkalmazása:

A rendelet elfogadásával Sarkad Város Önkormányzata megelőző, jogszerű és arányos eszközt kap arra, hogy a település társadalmi stabilitását, a lakókörnyezet nyugalmát és a helyi együttélés feltételeit hosszú távon biztosítsa.

A szabályozás hozzájárul a település élhetőségének megőrzéséhez, a közösségi konfliktusok csökkentéséhez és a helyi önazonosság megerősítéséhez.

a) A jogszabály társadalmi, gazdasági, költségvetési hatásai:

A rendelet társadalmi hatásaként értékelhető, hogy megelőző jelleggel csökkenti azon esetek számát, amikor alacsony értékű, sokszor lakhatásra korlátozottan alkalmas ingatlanok olyan személyek vagy családok tulajdonába kerülnek, akiknek életmódja később a lakókörnyezetben élők nyugalmát, biztonságérzetét és életminőségét tartósan rontja.

Sarkadon a lakáscélú építkezések utolsó hullámai a 1990 évek első felében lezajlottak, így az elővásárlási jog bevezetésén keresztül az önkormányzat a lakhatás feltételeinek megteremtésére a helyben lakók számára elsőbbséget biztosítva a sarkadi fiatalok helyben maradását is elősegíti.

A többfokozatú elővásárlási jog (önkormányzat telekhatáros szomszéd helyi ingatlantulajdonos) erősíti a helyi közösség önvédelmi képességét, és hozzájárul a társadalmi stabilitás megőrzéséhez.

A rendeletnek közvetlen gazdasági hatása nincs, ugyanakkor amennyiben az önkormányzat elővásárlási jogával kíván élni, költségvetési hatásként jelentkezhet, hogy annak gyakorlásához pénzügyi fedezet biztosítása szükséges.

b) A jogszabály környezeti és egészségi következményei:

A rendelet elfogadásának nincs ilyen közvetlen hatása.

c) A jogszabály adminisztratív terheket befolyásoló hatásai:

A rendelet alkalmazása nem jár számottevő többlet adminisztratív teherrel. Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos eljárások a hatályos jogszabályok és a 240/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet alapján a meglévő önkormányzati igazgatási keretek között lefolytathatók.

A rendelet megalkotása a részletesen indokolt társadalmi és gazdasági hatások miatt indokolt és a kívánt cél elérsével arányos. A szabályozás hiánya hosszú távon társadalmi feszültségekhez, közrendvédelmi problémákhoz és az önkormányzati beavatkozás lehetőségeinek beszűküléséhez vezethetne.