Edelény Város Önkormányzata Képviselő-testületének 14/2025. (V. 28.) önkormányzati rendeletének indokolása

az építményadóról

Hatályos: 2025. 07. 01

Edelény Város Önkormányzata Képviselő-testületének 14/2025. (V. 28.) önkormányzati rendeletének indokolása

2025.07.01.
az építményadóról
Végső előterjesztői indokolás
Az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés h) pontja értelmében a helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között dönt a helyi adók fajtájáról és mértékéről.
A helyi önkormányzat adóztatási tevékenységét a helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (továbbiakban: Htv.) alapján és keretei között megalkotott helyi rendelet alapján végezheti. Az adózás eljárási kérdéseit az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (továbbiakban: Art.) szabályozza.
Az Alaptörvény rögzíti, hogy feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot, ugyanakkor az önkormányzati rendelet más jogszabállyal nem lehet ellentétes.
A Htv. felhatalmazása és rendelkezései szerint a települési önkormányzat rendelettel az illetékességi területén helyi adókat, valamint települési adókat vezethet be. Az önkormányzat tehát jogosult, de nem köteles helyi adót, illetve települési adót működtetni.
A Htv. 6. §-ának rendelkezése alapján az Önkormányzat adómegállapítási joga a következőkre terjed ki:
„6. § Az önkormányzat adómegállapítási joga arra terjed ki, hogy:
a) a MÁSODIK RÉSZBEN meghatározott adókat vagy azok valamelyikét bevezesse, a már bevezetett adót hatályon kívül helyezze, illetőleg módosítsa, azonban az évközi módosítás naptári éven belül nem súlyosbíthatja az adóalanyok adóterheit,
b) az adó bevezetésének időpontját és időtartamát (határozott vagy határozatlan időre) meghatározza,
c) az adó mértékét – az e törvényben meghatározott felső határokra, illetőleg a 16. § a) pontjában, a 22. § a) pontjában, a 26. §-ában, a 33. §-ának a) pontjában meghatározott felső határoknak 2005. évre a KSH által 2003. évre vonatkozóan közzétett fogyasztói árszínvonal-változással, 2006. évtől pedig a 2003. évre és az adóévet megelőző második évig eltelt évek fogyasztói árszínvonal változásai szorzatával növelt összegére (a felső határ és a felső határ növelt összege együtt: adómaximum) figyelemmel – megállapítsa,
d) az e törvény második részében meghatározott mentességeket, kedvezményeket további mentességekkel, kedvezményekkel, így különösen a lakások esetében a lakásban lakóhellyel rendelkező eltartottak számától, a lakáson fennálló, hitelintézet által lakásvásárlásra, lakásépítésre nyújtott hitel biztosítékául szolgáló jelzálogjog fennállásától, a lakásban lakóhellyel rendelkezők jövedelmétől függő mentességekkel, kedvezményekkel kibővítse,
e) e törvény és az adózás rendjéről szóló törvény, valamint az adóigazgatási rendtartásról szóló törvény keretei között az adózás részletes szabályait meghatározza,
f) ha az adó mértékét határozott időre állapította meg, akkor a határozott időszak harmadik naptári évétől vagy az azt követően kezdődő naptári évtől, a határozott időszak letelte előtt az adó mértékét növelheti, ha a naptári évet megelőző naptári év első tíz hónapjában az adott adónemben bevallott, kivetett adóból származó bevétel nem éri el a naptári évet megelőző második naptári év első tíz hónapjában bevallott, kivetett adóból származó bevétel 50%-át.”
Az adómértékek tekintetében a törvény kettős korlátot állít: az abszolút korlát a törvényi felső adómaximum, relatív korlát a helyi sajátosság, illetve az adóalanyok teherviselő képessége.
Amennyiben az önkormányzat a helyi adóztatás mellett dönt, azaz él azzal a törvényes jogával, hogy helyi adónemet vezet be, akkor önkormányzati rendeletet alkot, ezért az önkormányzati adórendelet alkotásakor be kell tartani a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény rendelkezéseit.
Így a szabályozás nem lehet indokolatlanul párhuzamos vagy többszintű; a jogszabályban nem ismételhető meg az Alaptörvény vagy olyan jogszabály rendelkezése, amellyel a jogszabály az Alaptörvény alapján nem lehet ellentétes. Az Alaptörvény kimondja, hogy az önkormányzati rendelet más jogszabállyal nem lehet ellentétes. Mindezen rendelkezések alapján a helyi adókról szóló önkormányzati adórendelet kizárólag csak azokat a rendelkezéseket tartalmazhatja, amelyek a meghatározott adónem bevezetéséhez elengedhetetlenül szükségesek.
Ennek megfelelően a rendeletnek elégséges tartalmaznia az adott adónem bevezetéséről való döntést, az adó mértékét, valamint a rendelet hatálybalépésének napját.
Amennyiben az önkormányzat a törvényi kedvezményeket, mentességeket önkormányzati kedvezményekkel, mentességekkel kívánja bővíteni, akkor értelemszerűen erről is az adórendeletben kell rendelkezni. Természetesen a magasabb szintű jogszabály rendelkezései akkor is érvényesek, ha azt az alacsonyabb szintű jogszabály nem veszi át, és nem ismétli meg.
A fent említett jogszabályi hivatkozások értelmében az önkormányzat az adóval kapcsolatban rendeletet alkothat az adózás rendjéről szóló törvényben nem szabályozott eljárási kérdésben.
Az önkormányzat korlátozott bevételi forrásainak szűkösségét tekintve, valamint a jövőbeni fejlesztési elképzelések megvalósítása érdekében szükségesnek és célszerűnek tartja az építményadó bevezetését.
A Htv. 11. § (1) bekezdése alapján adóköteles az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész (a továbbiakban együtt: építmény). A Htv. 11. § (3) bekezdése szerint az adókötelezettség az építmény valamennyi helyiségére kiterjed, annak rendeltetésétől, illetőleg hasznosításától függetlenül.
A Htv. alapján „az e törvény második részében meghatározott mentességeket, kedvezményeket további mentességekkel, kedvezményekkel, így különösen a lakások esetében a lakásban lakóhellyel rendelkező eltartottak számától, a lakáson fennálló, hitelintézet által lakásvásárlásra, lakásépítésre nyújtott hitel biztosítékául szolgáló jelzálogjog fennállásától, a lakásban lakóhellyel rendelkezők jövedelmétől függő mentességekkel, kedvezményekkel kibővítse.”
Az adó alapja az önkormányzat döntésétől függően az építmény m2-ben számított hasznos alapterülete, ebben az esetben az adó évi mértékének felső határa 1100 Ft/m2, vagy az építmény korrigált forgalmi értéke, mely adóalap-megállapításnál az adó évi mértékének felső határa a korrigált forgalmi érték 3,6%-a. Az önkormányzatok 2005-től az építmény m2-ben számított hasznos alapterületéhez igazodó adómértéket saját döntésük alapján – a helyi sajátosságokhoz, az önkormányzat gazdálkodási körülményeihez és az adóalanyok teherviselő képességéhe igazodóan – maximum az inflációval növelhetik. 2025. évtől az adó maximum valorizált mértéke épület, épületrész után 2950,1 Ft/m2.
Az építményadó alanya az, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa. Több tulajdonos esetén a tulajdonosok tulajdoni hányadaik arányában adóalanyok. Amennyiben az építményt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog terheli, az annak gyakorlására jogosult az adó alanya. Társasház, -garázs és -üdülő esetén a tulajdonosok önálló adóalanyok, a közös használatú helyiségek után az adó alanya az említett közösség.
Adómentességek köre:
„(2) Adómentes valamennyi helyi adó alól – a (3) bekezdésben foglaltakra figyelemmel – az egyesület, az alapítvány, a közszolgáltató szervezet, a köztestület, az önkéntes kölcsönös biztosító pénztár, a magánnyugdíjpénztár és – kizárólag a helyi iparűzési adó vonatkozásában – a közhasznú szervezetnek minősülő nonprofit gazdasági társaság.
(3) A (2) bekezdés szerinti mentesség abban az adóévben illeti meg az adóalanyt, amelyet megelőző adóévben folytatott tevékenységéből származó jövedelme (nyeresége) után sem bel-, sem külföldön adófizetési kötelezettsége nem keletkezett. Az építmény- és telekadóban a (2) bekezdés szerinti mentesség azon épület, épületrész, telek után jár, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként vagy a magyar állam tulajdonában álló ingatlanon fennálló vagyoni értékű jog jogosítottjaként bejegyzett adóalany kizárólag a létesítő okiratában meghatározott alaptevékenysége, főtevékenysége kifejtésére használ. A feltételek meglétéről az adóalany – az adóév ötödik hónapjának utolsó napjáig – írásban köteles nyilatkozni az adóhatóságnak. A nyilatkozat adóbevallásnak, adatbejelentésnek minősül.”
1. A Htv. 3/A. §-a alapján:
„3/A. § (1) Valamennyi helyi adó alól mentes az Észak-atlanti Szerződés Szervezete és az Észak-atlanti Szerződés alapján felállított nemzetközi katonai parancsnokságok.
(2) Mentesek a lakásbérleti jog után megállapítható magánszemélyek kommunális adója és a tartózkodás alapján megállapítható idegenforgalmi adó alól
a) az Észak-atlanti Szerződés tagállamainak a Békepartnerség más részt vevő államainak, Magyarországon kizárólag szolgálati kötelezettség céljából tartózkodó fegyveres erői,
b) az Észak-atlanti Szerződés alapján felállított nemzetközi katonai parancsnokságok
személyi állományába tartozó vagy alkalmazásában álló nem magyar állampolgárságú, katonai szolgálatban lévő és polgári állományú személyek.”
1. A Htv. 13. §-a alapján:
A Htv. 13. §-a az alábbiak szerint határozza meg az adókötelezettség alól mentesülők körét:
1. a szükséglakás,
2. a kizárólag az önálló orvosi tevékenységről szóló törvény szerinti háziorvos által nyújtott egészségügyi ellátás céljára szolgáló helyiség,
3. az atomenergiáról szóló törvény szerint kizárólag
ca) a radioaktív hulladék elhelyezésére,
cb) a kiégett nukleáris üzemanyag tárolására használt építmény,
1. a magyar építészetről szóló törvény szerint műemléknek minősülő ingatlan a megszerzésének évében és az azt követő három évben,
2. e) az ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló építmény vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló építmény (pl. istálló, üvegház, terménytároló, magtár, műtrágyatároló), feltéve, hogy az építmény az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységéhez kapcsolódóan használja, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban nem ilyenként feltüntetett, de az építmény fekvése szerint illetékes mezőgazdasági igazgatási szerv által kiadott hatósági igazolás szerint állattartásra, növénytermesztésre szolgáló és használt építmény és az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó – ilyenként használt – tároló építmény. „
1. A Htv. 13/A. §-a alapján:
„13/A. § (1) Ha önkormányzati rendelet alapján a helyi emléknek vagy nemzeti emléknek minősülő műemléki védelem alatt álló épületet felújítják, akkor az épület, illetve az épületben lévő önálló adótárgy (lakás, nem lakás céljára szolgáló épületrész) a (2)–(7) bekezdésben meghatározottak szerint a felújításra kiadott engedély véglegessé válását követő három egymást követő adóévben mentes az adó alól.”
A hasonló lakosságszámú önkormányzatokat megvizsgálva (kimutatás az előterjesztés mellékletét képezi) az építményadó már évek óta bevezetésre került, többnyire a magánszemély tulajdonában álló lakásokat, gépjárműtárolókat mentesítve az adófizetési kötelezettség alól.
Az adó maximális mértékét, az elérendő bevételt, az adóalanyok teherbíró képességét, valamint a hasonló lakosságszámú önkormányzatok által alkalmazott adómértéket figyelembe véve a tervezet szerint az építményadó mértéke épület, épületrész után 1500 forint/m2 lenne. Adómentességben részesülne a nem üzleti célt szolgáló építmények közül a magánszemély tulajdonában álló lakás és a nem lakás céljára szolgáló építmény, valamint a társasházak közös használatú helyisége.
Az ingatlanügyi hatóság az önkormányzati adóhatóság megkeresésére évente egy alkalommal – kizárólag az építményadó, a telekadó, a természetes személy kommunális adója, a települési adó bevezetése, továbbá megállapítása (kivetése), ellenőrzése céljából –, térítésmentesen, elektronikusan feldolgozható formában, a megkeresés beérkezését követő harminc munkanapon belül adatot szolgáltat az önkormányzati adóhatóság illetékességi területén található, a nyilvántartásában szereplő valamennyi ingatlannak a megkeresés szerinti év január 1-jén hatályos adatairól.

Az ingatlannyilvántartás adatai alapján a gazdasági társaságok tulajdonában 99 db ingatlan van, mely adótárgynak minősülő építménnyel rendelkezik. Az ingatlannyilvántartási térkép adatai szerint ezek becsült alapterülete 63.719 m2, mely nem veszi figyelembe azt, hogy az épületek többszintesek is lehetnek, továbbá a jogszabály alapján biztosított mentességet (pl. állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó épület). Az adó alapját képező hasznos alapterület pontos nagyságát csak a tulajdonosok ismerik. Kalkulációnk során az összes bruttó alapterület 80 %-a került figyelembe vételre az összes hasznos alapterület meghatározásánál. Az ebből származó bevétel kalkulált összege, várhatóan 76.462.500 forint.
A magánszemélyek tulajdonában lévő üzleti célt szolgáló építmények (pl. üzletek, éttermek, szálláshelyek) esetében hozzávetőlegesen további 15 millió forint bevétellel számolhatunk.
Összességében mintegy 90 millió forint bevétellel kalkulálunk, melyet befolyásol az adóalanyok adókötelezettségének teljesítése (adózói morál).
Itt szeretnénk megjegyezni, hogy a későbbiekben adóérdekeltségű tárgyban rendeletalkotását fogjuk szorgalmazni, a helyi önkormányzatok ügykörébe tartozó adók hatékony beszedésének elősegítése, ezáltal az elérhető adóbevételek növelése, az adóhátralékok növekedésének elkerülése, valamint az adóellenőrzési feladatok ösztönzése, különös figyelemmel az adókötelezettségüknek önként eleget nem tevők körében az adóforrások minél szélesebb körű feltárására, az adók lehetőség szerinti leggyorsabb eljárásban történő előírására és beszedésére.
Ahogyan erre korábbi jelentésében az Állami Számvevőszék is rámutatott, ez nagyban segítheti majd az adók beszedését.
Magyarország gazdasági stabilitásáról szóló 2011. évi CXCIV. törvény (továbbiakban: Stab.tv.) 32. §-a szerint fizetési kötelezettséget megállapító, fizetésre kötelezettek körét bővítő, a fizetési kötelezettség terhét növelő, a kedvezményt, mentességet megszüntető vagy korlátozó jogszabály kihirdetése és hatálybalépése között legalább 30 napnak el kell telnie.