Tiszacsege Város Önkormányzata Képviselő-testületének 23/2023. (X. 27.) önkormányzati rendeletének indokolása
az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
Hatályos: 2023. 10. 27 12:00Tiszacsege Város Önkormányzata Képviselő-testületének 23/2023. (X. 27.) önkormányzati rendeletének indokolása
2023.10.27.
az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
Általános indokolás
Tiszacsege Város Önkormányzata Képviselő-testületének az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 31/2017. (XII.6.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Rendelet) módosítása vált szükségessé a Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal HB/11-TÖRV/00660-1/2023. ügyiratszámú szakmai segítségnyújtás tárgyú megkeresése okán, illetve az egyes bérleti díjak felülvizsgálata kapcsán.
Tekintettel arra, hogy több helyen is szükséges a rendelet módosítása, továbbá szükséges meghatározni a rendeletben bizonyos rendeletalkotási tárgykörbe tartozó, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Ltv.) foglalt egyes rendelkezéseket, ezért egy új rendelet-tervezet került elkészítésre, mely tartalmazza a Kormányhivatal szakmai segítségnyújtó levelében foglaltakat is.
Részletes indokolás
Az 1. §-hoz
A rendelet hatályáról, illetve a rendelet mögöttesen alkalmazandó szabályairól rendelkezik.
A 2. §-hoz
A bérbeadói feladatok megosztásáról rendelkezik.
A 3. §-hoz
Adatkezeléssel kapcsolatos egyes rendelkezésekről rendelkezik.
A 4. §-hoz és az 1. melléklethez
A lakások bérbeadásának jogcímeit, általános szabályit tartalmazza. Kiemelendő az új bérbeadási jogcím, a piaci alapú bérbeadás.
Az 5. §-hoz és a 2. melléklethez
A költségelven történő bérbeadás részletes szabályait tartalmazza. A pályázati eljárás vonatkozásában részletesen szól jelen szakasz a pályázati kiírás tartalmáról, a csatolandó mellékletekről, valamint a jogosultsági feltételekről. Kiemelendő, hogy a költségelvű bérlakások határozott időre, legfeljebb 1 évre adhatók bérbe azzal, hogy annak meghosszabbítását kérheti bérlő a határozott idő lejártát megelőző 60. napig.
A 6. §-hoz
A piaci alapú bérlakások pályázati eljárás lefolytatása útján történő bérbeadásának részletszabályait tartalmazza. Ez egy új bérbeadási jogcím. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 34. § (5) bekezdésére figyelemmel került meghatározásra a piaci alapon meghatározott lakbérű lakás induló bérleti díja, melyet a rendelet 13. § (4) bekezdése tartalmaz. A hivatkozott rendelkezés a következő: „A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét [...] úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.”
Ezen bérbeadási forma esetében is határozott időre, legfeljebb 1 évre adható bérbe a lakás azzal, hogy legfeljebb három alkalommal annak meghosszabbítása kérhető.
A 7. §-hoz
A szociális helyzet alapján történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza ezen szakasz. A korábbi rendelethez képest annyi változás történt, hogy maximalizálva lett ezen bérbeadási jogcím esetén a bérleti jogviszony tartama.
A 8. §-hoz
A szükséglakás rendelkezései külön szakaszban szerepelnek a korábbiakhoz képest, amikor is a szociális alapú bérlakás szabályai között szerepelt ezen bérbeadási jogcím. Szükséglakásként csak a szociális alapú bérlakások adhatók bérbe azzal, hogy a szociális bérlakásra vonatkozó jogosultsági feltételeket nem kell figyelembe venni. Szükséglakást - amennyiben a kérelmező(k) életét, testi épségét, egészségét közvetlen veszély fenyegeti - a Képviselő-testület előzetes döntése nélkül is bérbe lehet adni az arra rászoruló(k)nak. Ez esetben a Képviselő-testület utólag állapítja meg a bérleti szerződés tartalmát.
A 9. §-hoz
A közérdekű feladatellátás megvalósítása érdekében történő bérbeadási jogcím a korábbi „nem szociális helyzet alapján történő” bérbeadási jogcímet váltja fel. Ezen jogcím alapján történő bérbeadás is csak határozott időre szólhat, azonban legfeljebb a bérlő közérdekű feladatainak ellátásnak időtartamára.
A 10. §-hoz
Az Ltv.-ben foglaltak alapján szükséges rendelkezni a rendeletben a törvényen alapuló elhelyezési és bérbeadási kötelezettség szabályairól.
A 11. §-hoz
Az Ltv.-ben foglaltak alapján szükséges rendelkezni a rendeletben a szociális intézményből elbocsátott személy részére történő bérbeadás szabályairól.
A 12. §-hoz
A lakásbérleti jogviszony létrejöttével kapcsolatos részletszabályokat tartalmazza, többek között a bérleti szerződés tartalmi elemeit.
A 13. §-hoz
A lakások bérleti díjait tartalmazza. A korábbi rendelethez képest, figyelemmel a 2023. évre prognosztizált fogyasztói árnövekedésre, 15 %-os bérleti díj emelést építettünk be a rendeletbe a költségelven meghatározott lakások vonatkozásában.
A szociális helyzet alapján meghatározott bérlakásokat két kategóriára osztottuk, a komfort nélkülire, illetve a komfortosra. Ez alapján kétféle díjszabás került megállapításra azzal, hogy a komfort nélküli lakások bérleti díja nem került emelésre, míg a komfortos szociális bérlakások bérleti díja a fent említett 15 %-kal került emelésre.
A közérdekű feladatellátás megvalósítása érdekében fenntartott bérlakások piaci lapon meghatározott bérleti díjon adatók ki azzal, hogy a Képviselő-testület 90 %-kal mérsékelheti ezen bérleti díjat.
A 14. §-hoz
A szolgáltatási díjak megfizetésével kapcsolatos szabályokról rendelkezik.
A 15. §-hoz
A lakáshasználati díjjal kapcsolatos rendelkezéseket tartalmaz.
A 16. §-hoz
A bérleti szerződés aláírását követően, a lakás átadásával kapcsolatos részletszabályokat állapítja meg.
A 17. §-hoz
A karbantartási, felújítási, pótlási és cserekötelezettség részletszabályait állapítja meg.
A 18. §-hoz
A lakás átalakításával, korszerűsítésével kapcsolatos költségek viselésére vonatkozó szabályokat fekteti le ezen §.
A 19. §-hoz
A lakásba fogadás szabályait és feltételeit tartalmazza azzal, hogy az itt felsorolt hozzátartozókat a bérbeadó hozzájárulásával fogadhatja be a bérlő, míg az Ltv.-ben szereplő hozzátartozók befogadásához nincs szüksége a bérbeadó hozzájárulására. Ezen körön kívül eső személyeket bérlő nem fogadhat be a bérlakásba.
A 20. §-hoz
A bérlőtársi szerződés létesítésével kapcsolatos szabályokat tartalmazza.
A 21. §-hoz
Ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A társbérlő önálló bérlő, mely társbérleti lakrész megüresedése esetén alkalmazandó szabályokat tartalmazza ezen szakasz, természetesen amennyiben a bérlakás ezen körülmények között került bérbeadásra.
A 22. §-hoz
A bérlakások albérletbe történő bérbeadásának kizárásáról rendelkezik.
A 23. §-hoz
A lakásbérleti jogviszony megszűnésének és megszüntetésének eseteit veszi sorra.
A 24. §-hoz
A bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszüntetéséről rendelkezik.
A 25. §-hoz
Bérlő részéről történő felmondás szabályait tartalmazza.
A 26. §-hoz
Bérbeadó részéről történő felmondás esetköreit tartalmazza.
A 27. §-hoz
A törvény erejénél fogva történő bérleti jogviszony megszűnés szabályait tartalmazza.
A 28. §-hoz
A bérleti jogviszony megszűnése esetén, a lakás visszaadásával kapcsolatos szabályokat tartalmazza.
A 29. §-hoz
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásával kapcsolatos általános szabályokat tartalmazza, mely részletszabályok a korábbi rendelet alapján kerültek meghatározásra. Ezen szakaszban kerül részletesen kifejtésre a versenytárgyalás eljárási szabályai, valamint a szerződések létesítésével, annak módosításával kapcsolatos hatáskörök szétválasztása az önkormányzati feladatot ellátó intézmény használatában lévő helyiségek, és az önkormányzat kizárólagos kezelésében lévő helyiségek vonatkozásában.
A 30. §-hoz
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek főszabály szerinti, versenytárgyalás lefolytatása nélküli bérbeadásáról rendelkezik, hasonlóan a korábbi rendeletben foglaltakhoz.
A 31. §-hoz
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek térítésmentes bérbeadásával kapcsolatos szabályokat tartalmazza azzal, hogy ingyenes bérbeadás csak nonprofit szervezetek részére, valamint a kiemelt társadalmi cél érdekében tevékenységet folytató gazdasági társaság vagy szervezet részére történhet közfeladat ellátása céljából.
A 32. §-hoz
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérlőtársak részére történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza.
A 33. §-hoz
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti jogának átruházásával, elcserélésével, valamint albérletbe adásával kapcsolatos szabályokat tartalmazza.
A 34. §-hoz
Az önkormányzati lakások és helyiségek elidegenítésére vonatkozóan arról rendelkezik, hogy az elővásárlási joggal nem érintett lakások és helyiségek elidegenítésére kizárólag a Képviselő-testület jogosult, egyedi döntés alapján.
A 35. §-hoz
Önkormányzati helyiségek elidegenítésnek részletszabályait tartalmazza.
A 36. §-hoz és a 37. §-hoz
Az önkormányzati lakások elidegenítésének részletszabályait tartalmazza.
A 38. §-hoz
Az Ltv. 62. §-a az alábbiakról rendelkezik:
(1) Az önkormányzat, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került lakóépületeinek (a bennük lévő lakások) elidegenítéséből származó, 1994. március 31. napját követően befolyó – az (5) bekezdés szerint csökkentett – teljes bevételét a számláját vezető pénzintézetnél elkülönített számlán köteles elhelyezni.
(2) Az (1) bekezdésben meghatározott kötelezettség az állami tulajdonú lakóépületek (a bennük lévő lakások) elidegenítéséből származó, önkormányzatot megillető bevételekre is vonatkozik, tekintet nélkül arra, hogy az elidegenítésről a megszűnt tanácsi szerv vagy az önkormányzat döntött-e.
(3) Az önkormányzat az (1) és (2) bekezdésben említett bevételeit lakáscélokra és az ezekhez kapcsolódó infrastrukturális beruházásokra, különösen:
a) új lakás építésére, új vagy használt lakás megvásárlására,
b) lakóépület teljes vagy részletes felújítására, korszerűsítésére,
c) városrehabilitációra,
d) az EU-források felhasználásához szükséges önrész biztosítására,
e) önkormányzati helyi támogatás nyújtására,
f) lakóövezetbe sorolt építési telek kialakítására, közművesítésére,
g) a lakáscélú állami támogatásokról szóló külön jogszabály szerinti pályázati önrész finanszírozására, ideértve a társasházi tulajdonosoktól és a lakásszövetkezetektől átvállalt önrészt is,
h) a 34. § (3) bekezdésében említett önkormányzati lakbértámogatás nyújtására, továbbá
i) az állampolgár tulajdonában álló lakásra – ideértve az államosított lakást is – 1953. április 1. napja előtt bármilyen jogcímen, illetőleg azt követően a lakásügyi hatóság kiutaló határozata alapján létrejött lakásbérlet (a továbbiakban: kényszerbérlet) felszámolására
használhatja fel. A felhasználás részletes szabályait önkormányzati rendeletben kell meghatározni.
(4) Az (1) és (2) bekezdésben meghatározott kötelezettség nem vonatkozik azokra az önkormányzatokra, amelyek e törvény alapján rendeletalkotásra nem kötelesek.
(5) A lakás és helyiség elidegenítéséből származó bevételből az önkormányzat levonhatja
a) az épület elidegenítésre való előkészítésével;
b) a földrészlet megosztásával;
c) a társasházzá való átalakítással;
d) a forgalmi érték megállapításával;
e) az elidegenítés lebonyolításával
kapcsolatban ténylegesen felmerülő költségeket. Az önkormányzat továbbá levonja az 1991. évi XXXIII. törvény 43. §-a alapján a szolgálati lakással, illetve a bérlőkiválasztási joggal rendelkező szervet megillető vételárrészt.
A 39. §-hoz
A rendelet hatályba lépéséről rendelkezik.
A 40. §-hoz
A rendelet alkalmazhatóságának részletszabályairól, továbbá a korábbi, azonos tárgyú rendelet hatályon kívül helyezéséről rendelkezik.