Oroszlány Város Önkormányzata Képviselő-testületének 13/2023. (X. 31.) önkormányzati rendeletének indokolása
az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről és elidegenítéséről
Hatályos: 2023. 11. 01Oroszlány Város Önkormányzata Képviselő-testületének 13/2023. (X. 31.) önkormányzati rendeletének indokolása
2023.11.01.
az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérletéről és elidegenítéséről
Végső előterjesztői indokolás
A Komárom-Esztergom Vármegyei Kormányhivatal Hatósági Főosztály Törvényességi Felügyeleti Osztálya (továbbiakban: Kormányhivatal) a 2023. évi ellenőrzési munkatervében foglaltaknak megfelelően elvégezte a helyi önkormányzatok lakások és helyiségek bérbeadására vonatkozó önkormányzati rendeleteinek felülvizsgálatát és szakmai segítségnyújtás keretében hívta fel az önkormányzatokat a hatályos önkormányzati rendeletek felülvizsgálatárára és a feltárt jogsértések orvoslására. A jelenleg hatályos, 22/2007. (XI.14.) önkormányzati rendeletet (a továbbiakban: Lakásrendeletet) 2007. november 14. napján fogadta el a képviselő-testület, amelynek egyes rendelkezései több alkalommal módosításra kerültek (2008, 2009, 2010, 2016, 2017, 2020, 2021 és 2023 években), azonban komplex felülvizsgálatára nem került sor. A Kormányhivatal szakmai segítségnyújtása alapján a Lakásrendelet felülvizsgálata megtörtént. A módosításra a legtöbb esetben azért van szükség, mert a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Ltv.) konkrétan meghatározza a lakásrendeletekben kötelezően szabályozandó tárgyköröket, amelyektől eltérésre nincsen lehetőség, illetve a szabályozás hiánya jogsértést eredményez. Mindemellett az elmúlt évek jogszabályváltozásai is indokolják az egyes rendelkezések hatályos jogszabályoknak történő megfeleltetését. A fentiek értelmében a Lakásrendelet több ponton igényel módosítást, ezért az áttekinthetőség és a követhetőség érdekében új rendelet elfogadása javasolt. Az előzetes hatásvizsgálat elvégzésre került. Speciális eljárási szabály, hogy a rendelet megalkotása előtt a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervének véleményét ki kell kérni. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére. A hirdetmény közzétételére 2023. október 16. napján került sor.
A hatályos Lakásrendelethez képest az új rendelet új tartalmi elemei és főbb módosításai:
1. Szolgálati lakás elnevezés helyett „önkormányzati érdekből bérbe adható” megnevezést javasolt bevezetni, mert a szolgálati lakás a jogszabályok értelmében kizárólag az önkormányzattal szolgálati jogviszonyban álló személlyel köthető és a rá vonatkozó jogszabályi előírások is szigorúbbak. A módosítás által egyszerűbben és szélesebb körben válik lehetővé az önkormányzat kötelező vagy önként vállalt feladatainak ellátása érdekében foglalkoztatandó szakemberek önkormányzati bérlakásban történő elhelyezése.
2. A hozzájárulás nélkül (törvény alapján) a lakásba befogadható személyek körén túl a bérbeadó hozzájárulásával történő befogadás feltételeit is kötelezően szabályozni kell a rendeletben, így ezen feltételek meghatározására került sor. Befogadásra kizárólag akkor adható hozzájárulás, ha a bérlő az élettársa befogadását kéri.
3. Az Ltv. alapján az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételire is kötelező szabályokat alkotni a rendeletben. A rendelet a társbérlet létrehozását kizárja.
4. A szociális jelleggel bérbeadott lakások estén a bérbeadás feltételeként csak jövedelmi és vagyoni feltételeket lehet előírni, ezért a lakbértartozás és a közüzemi díjtartozásmentesség előírása ezeknél a lakásoknál kikerült. Azonban ezek a feltételek a többi lakástípus bérbeadása során továbbra is feltételként megmaradnak.
5. A pályázat tartalmi elemei, a pályáztatás és annak elbírálási feltételei - az alkalmazott eljárásnak megfelelően - rögzítésre kerültek a rendeletben.
6. A felek jogai, kötelezettségei és a költségek viselésének szabályai konkretizálására, pontosításra kerültek.
7. Az Ltv. értelmében a szociális helyzet alapján történő bérbeadásnál a lakbértámogatás mértékét, jogosultsági feltételeit és eljárási szabályait kötelezően tartalmaznia kell a rendeletnek, így a lakbértámogatás feltételeinek meghatározása megtörtént.
8. A bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatások megfizetésének rendje a bekövetkező jogszabályváltozásoknak és a gyakorlatnak megfelelően került módosításra. A korábbi díjmeghatározás jogsértő volt.
9. Az elővásárlási joggal érintett lakások esetén a kamatmentesség szabályai (szociális és vagyoni viszonyok alapján) megalkotásra kerültek, amit az Ltv. szerint kötelező tartalmaznia a rendeletnek.
11. Annak a szociális intézményből elbocsátott személynek, aki az intézménybe utalásakor a bérleti jogviszonyáról pénzbeli térítés ellenében mondott le, a másik lakás bérbeadásának feltételeit szintén kötelező szabályozni, így az erre vonatkozó rendelkezések meghatározása új szakasza a rendeletnek. Kizárólag abban az esetben kerülhet rá sor, ha rendelkezésre áll bérbeadható ingatlan és a szociális intézményből kikerült személy megfelel a szociális alapon történő bérbeadás feltételeinek.
12. Az önkormányzat költségvetési szervének saját feladataihoz biztosított önkormányzati lakás bérbeadására vonatkozó szabályok, mint kötelező szabályozási tárgykör új elemként kerültek a rendeletbe. Esetükben az önkormányzati érdekből bérbeadható lakásokra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
13. A rendeletben a kamat mértékére vonatkozó szabályok a hatályos jogszabályi rendelkezéseknek megfelelően módosításra kerültek, mert a korábbi szabályozás jogsértő volt.
14. A jövedelmi és vagyoni viszonyok a szociális vetítési alap alapján kerültek meghatározásra, konkrét összegek előírása helyett, ezáltal a szociális vetítési alap változásával a jövedelmi, vagyoni határok is változnak a rendelet módosítása nélkül.
15. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény értelmében a rendeletben nem ismételhetőek meg a jogszabályok rendelkezései, ezért a kizárólag ilyen tartalmú szakaszokat az új rendelet már nem tartalmazza.
16. Az adatvédelemre vonatkozó korábbi rendeleti szabályok már nem felelnek meg a jelenlegi jogszabályi környezetnek, így azokat a rendelet nem tartalmazza. A személyes adatok kezelésénél a GDPR és az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény rendelkezéseinek megfelelően kell eljárni.
17. A szociális bérlakás esetében az összegek már beépítve tartalmazzák a rendelet 24. §-a szerinti lakbértámogatást is, amelyet az Ltv. alapján kötelező biztosítani a szociális elven bérbeadott lakások esetén. A lakbér a költségelvű lakbér %-os arányában (33,3%-83,3% között) kerül meghatározásra. A lakbértámogatás mértéke 66,7 % és 16,7 % között kerül megállapításra.