Tárnok Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 25/2025. (XII. 12.) önkormányzati rendeletének indokolása
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról
Hatályos: 2025. 12. 15Tárnok Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének 25/2025. (XII. 12.) önkormányzati rendeletének indokolása
2025.12.15.
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról
Végső előterjesztői indokolás
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról az utóbbi időben az alábbi – releváns - jogszabályok léptek hatályba:
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény
72/E. § (1) Ha az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi, a tulajdonos – e törvény és az e törvény végrehajtására kiadott jogszabályban meghatározottak szerint – kérheti az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana (a továbbiakban: zártkerti ingatlan) művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését.
(2) A zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése a zártkerti ingatlan meghatározott részére is kérhető. Ez esetben a zártkerti ingatlant meg kell osztani.
91. § (5) Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő testülete, valamint a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat közgyűlése, hogy rendeletben meghatározza a település azon részét, ahol a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezhető.
2025. évi LXVII. törvény 211. §-ához fűzött végső előterjesztői indokolás:
„A módosítás célja, hogy elősegítse a zártkerti ingatlanok tényleges funkciójához igazodó szabályozási környezet kialakítását azáltal, hogy lehetővé teszi azok egyszerűsített módon történő kivonását a mezőgazdasági művelés alól. A jelenlegi szabályozás a zártkerti ingatlanokat – függetlenül attól, hogy azok sok esetben ténylegesen már nem mezőgazdasági célú használatban vannak – szigorú forgalmi és használati korlátozások alá vonja, amely a tulajdonosok joggyakorlását elnehezíti. A módosítás ezért lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy rendeletben tegyék lehetővé a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. A rendelkezés új alcímmel egészíti ki az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt, amely kifejezetten a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának eljárására vonatkozik. A szabályozás lehetővé teszi, hogy a tulajdonos kérhesse a zártkerti ingatlanának „művelésből kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Rögzítésre kerül továbbá, hogy ez a zártkerti ingatlan egy részére is kérhető, ebben az esetben viszont kötelező annak megosztása. Ez biztosítja a pontos ingatlan-nyilvántartási megfeleltetést.”
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet
15. § (3) A művelés alól kivett területek megnevezését – a (3a)–(10) bekezdésben foglalt eltéréssel – az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter által a földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján közzétett lista tartalmazza.
(3a) A művelés alól kivett terület megnevezése a 17/A. § alapján művelés alól kivont ingatlan esetén:
a) a 17/A. § (3) bekezdésében meghatározott esetben a zárkerti művelés alól kivett terület,
b) a 17/A. § (4) bekezdésében meghatározott esetben a zártkerti művelés alól kivett terület, mellette feltüntetve a fennálló épület fő rendeltetésének jellege.
17/A. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését lehetővé tevő önkormányzati rendeletet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemben meg kell jelölni.
(2) Az Inytv. 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemre induló adatváltozás bejegyzése iránti eljárás eredményeként a zártkerti ingatlant alrészletekre történő bontás nélkül kell a 15. § (3a) bekezdés a) vagy b) pontjában meghatározottak szerint nyilvántartásba venni.
(3) A zártkerti ingatlan kivett megnevezését a 15. § (3a) bekezdés a) pontja szerinti megnevezéssel kell feltüntetni, ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint épület nem áll.
(4) A zártkerti ingatlan kivett megnevezését a 15. § (3a) bekezdés b) pontja szerinti megnevezéssel kell feltüntetni, ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint a kérelem benyújtásának időpontjában épület áll.
(5) A (4) bekezdés szerinti esetben a zártkerti ingatlant zártkerti művelés alól kivett területként az épület fő rendeltetésének megjelölésével együtt kell nyilvántartani.
(6) Ha a 15. § (3a) bekezdés a) vagy b) pontjában meghatározottak szerint nyilvántartásba vett ingatlanra épület feltüntetése iránti kérelem kerül benyújtásra, a kérelem tartalmára és a kérelemhez csatolandó okiratokra az épület feltüntetésére vonatkozó általános szabályokat kell alkalmazni, azzal, hogy az ingatlan művelés alól kivett megnevezését a (4) bekezdés szerinti tartalommal kell nyilvántartásba venni.
17/B. § (1) Az Inytv. 72/E. § (2) bekezdésében meghatározott esetben a kérelemben meg kell jelölni, hogy a zártkerti ingatlannak a megosztása során kialakuló ingatlanok közül mely ingatlan kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba a 15. § (3a) bekezdés a) vagy b) pontjában meghatározott megnevezéssel nyilvántartásba vételre.
(2) A megosztást a telekalakítási eljárásra vonatkozó szabályoknak megfelelően kell elvégezni.
17/C. § Az Inytv. 72/E. § (1) bekezdése szerinti kérelemre induló adatváltozás bejegyzése iránti eljárás nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól.
Az önkormányzat mozgástere[1]
Az országos kereteken belül a települési önkormányzatoknak lehetősége van arra, hogy rendeletben lehetővé tegyék a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. A képviselő-testületnek az Inytv. semmilyen korlátozást, mérlegelési szempontot nem állapított meg, az önkormányzatok a helyi viszonyokra és adottságokra tekintettel hozhatják meg ezt a döntést.
A megalkotásra kerülő helyi rendelet nem jelenti azonban a telek beépítésre nem szánt övezetről beépítésre szánt övezetre – pl. lakó vagy üdülő övezetre – történő módosítását (amely alapvetően a belterületbe vonás feltétele is lenne). Az adott település érintett ingatlana változatlanul marad zártkert, és a művelés alól kivett ingatlan nem válik belterületté.
A helyi rendelettel történő művelés alól történő kivonás nem módosítja a telekre vonatkozó építésügyi előírásokat sem, azaz az adott ingatlan beépítési szabályai változatlanok maradnak.
Ahol a települések megalkotják a rendeletüket ott ez lényegében annak az elfogadása is, hogy a zártkerti ingatlanok tényleges használata és a nyilvántartás között jelentős ellentmondás van. Léteznek olyan zártkerti övezetek, ahol már több az egyébként nem megengedett lakhatási célú ingatlan, mint a gazdálkodási célú használat.
A jogszabály szövegét és az indokolást összevetve látható, hogy a cél egyrészt az ingatlan-nyilvántartás közhitelének és a termőföld-statisztika valóságtartalmának növelése (ami ténylegesen nincs művelve, azt ne tartsák nyilván úgy, mint meghatározott művelési ágú termőföldterületeket), másrészt a „szigorú forgalmi és használati korlátozások” alóli mentesítés.
A „használat” fogalomba esetlegesen beleérthető a tartós ott-tartózkodás, üdülési és/vagy lakhatási cél elérése is, azonban sem az Inytv. hatályos normaszövege, sem az idézett indokolás erre kifejezett utalást nem tesz.
Az önkormányzatnak tehát az Inytv. 91. § (5) bekezdése alapján arra van felhatalmazása, hogy:
1. egyrészt rendeletben állapítsa meg,
2. azt a területet, ahol a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezhető.
A megoldásra eddig beérkezett javaslatok az alábbiak:
1. javaslat
Nem alkot az önkormányzat rendeletet, ahogyan eddig, ezután is kezdeményezhető a zártkertek művelés alóli kivonása a teljes eljárás lefolytatásával és a hozzá tartozó költségek megfizetésével, több esetben (pl. a termőföld minősége miatt) földhivatali mérlegeléssel.
2. javaslat
Az önkormányzat rendeletet alkot, és az egész településen lévő zártkertek esetén lehetővé teszi az egyszerűsített eljárást, további feltétel nélkül.
Ez olyan mértékű művelésből való kivonást okozhat, amelyet jelenleg felmérni sem tudunk. A művelésből kivett területeken megszűnik a földhivatal ellenőrzési jogosultsága (a kötelező művelés hiánya miatt), így azokon, mivel azt már nem kell művelni, szinte bármilyen tevékenység megvalósulhat, elhanyagolttá, gazossá válhatnak, többen inkább lakhatásra használnák, sok esetben engedély (vagy bejelentés) nélküli építményeket építenének, még többen költöznének oda, ahol erre nem adottak az infrastrukturális feltételek, ezért nem javasoljuk ennek a „korlátlan” megoldásnak az alkalmazását.
Nyilvánvaló előnye azonban ennek a variációnak, hogy a művelésből kivont ingatlanok -, amelyek már nem minősülnek termőföldnek, - lényeges forgalmi korlátozása egyszerűbb földhivatali eljárással megszűnik, nem kell pl. kifüggeszteni, ezzel várhatóan növekedni fog az értékük is.
3. javaslat
Az önkormányzat rendeletet alkot, de a területi lehatároláson túl további feltételeket szab, pl. minimális teleknagyság (javaslat 720 m2), 14 méteres telekszélesség, közútról történő megközelíthetőség stb.
Elmondható, hogy van olyan önkormányzat, amely ezt alkalmazza, azonban nem ad felhatalmazást a törvény arra, hogy a területi lehatároláson túl további feltételeket szabjon az önkormányzat (így szigorítson), tehát jogszabálysértő lenne az ilyen tartalmú rendelet megalkotása.
Ha ennek ellenére az önkormányzat mégis megalkotná a feltételekkel rendelkező rendeletét, kétséges lenne annak végrehajtása is:
A földhivatalok nagy valószínűséggel nem fogják tudni alkalmazni (vagy talán nem is lehet alkalmazniuk) ezeket a (szabálytalanul megalkotott) többletszabályokat, amelyek sok esetben építésügyi jellegűek, nem pedig földügyiek. Jobb esetben átküldenék hozzánk „értelmezésre”, amely egyrészt további többletmunkát okozna, valamint akármilyen „eredménnyel” is zárul nálunk, azt úgysem tudja figyelembe venni a földhivatal, illetve nincs rá felhatalmazása, hogy figyelembe vegye.
Példaként hoznánk az egyik önkormányzatot, amely ilyen, feltételekkel rendelkező rendeletet alkotott és további eljárási szabályokat is megállapított a kérelem elbírálására, amely a rendeletük szerint (engedélyező vagy elutasító) határozattal zárul. Ennek azonban a jogszabálysértő voltán túl az is a hibája, hogy az Inytv. szerint az önkormányzatnak rendeletben (jogszabályi szinten) kell rögzítenie az engedélyt (hozzájárulást), nem pedig határozatban (ez ugyanis nem jogszabály), ezért a földhivatal – várhatóan – nem fogja figyelembe venni azt.
4. javaslat
Az önkormányzat most nem alkot önálló rendeletet a kérdésben, hanem a helyi építési szabályzat folyamatban lévő felülvizsgálata során vizsgálja meg annak lehetőségét, hogy a HÉSZ szerinti „beépítésre szánt” területen lévő zártkertek esetén (jelenleg nincs ilyen, de a jövőben lehet) hozzájárul azok művelésből történő kivonásához.
Ez nyilván a kérdés eldöntésének elodázása, érdemileg nem változtat a helyzeten és nem is ad megoldást rá.
5. javaslat
Az önkormányzat a Hész-től független, önálló rendeletével már most eldönti, hogy melyek lehetnek a jövőbeli, beépítésre szánt területek és ott engedélyezi a művelésből történő kivonást, ugyanis már most jól látható, hogy a tó környéki zártkerti üdülő övezet és a Sóskúti út melletti ingatlanok jó eséllyel kerülhetnek ebbe a kategóriába.
[1] részben az építési jog cikke alapján (epitesijog.hu)