A helyi önkormányzatok a magasabb szintű jogszabályok keretei között, a helyi igényekhez igazodóan szabadon alakítják ki a közfeladatok ellátásának helyi szabályait. Az önkormányzati lakásgazdálkodás szabályainak megállapítása szempontjából irányadó jogszabály a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény), melynek 34. § (1) bekezdése alapján az önkormányzati lakások lakbérének mértékét szociális helyzet alapján vagy piaci alapon történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg.

A Lakástörvény fenti felhatalmazó rendelkezése alapján megalkotott, Inárcs Nagyközség Önkormányzata Képviselő-testületének a lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésükről szóló 11/2009. (VII. 30.) önkormányzati rendeletében szabályozott lakbérek emelésére utoljára a koronavírus világjárványt megelőzően került sor. Az azóta eltelt időszakban az infláció és a fenntartási költségek növekedése indokolttá teszi a lakbérek felülvizsgálatát. Az önkormányzat célja, hogy a bérleti díjak igazodjanak a működtetési és fenntartási költségekhez, miközben figyelembe veszi a szociálisan rászoruló bérlők helyzetét is.

A Képviselő-testület korábban kifejezte szándékát a lakbérek mértékének emelésére. Önkormányzatunk jelenlegi, a lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésükről szóló 11/2009. (VII. 30.) önkormányzati rendelete elavult, és nem szabályozza kellő részletességgel a bérbeadás feltételeit, a bérlők kiválasztásának szempontjait, valamint a bérleti jogviszony megszűnésével kapcsolatos kérdéseket. A gyakorlatban ez számos problémát vetethet fel, ezért egyértelművé vált, hogy a lakbérek aktualizálása mellett a régi rendelet helyett egy átfogó, korszerű szabályozásra van szükség. A világjárvány elmúltával, és lakáspiaci folyamatok jelentős változásával szükségessé vált tehát a jelenlegi lakásállomány fenti szempontoknak megfelelő átstruktúrálása. Mivel a módosítások olyan mértékűek, hogy az eddigi rendelet átfogó felülvizsgálata nem lett volna célravezető, ezért egy teljesen új rendelet megalkotását javasoljuk.

Az új rendelet célja, hogy egyértelmű és átlátható kereteket teremtsen az önkormányzati lakások és helyiségek bérbeadására, figyelembe véve a piaci alapon történő bérbeadást, a szolgálati jelleggel történő bérbeadást, valamint a szociális rászorultságot, a bérlők jogait és kötelezettségeit, valamint az önkormányzat érdekeit. Az új szabályozás meghatározza a bérleti szerződések típusait, a bérbeadás feltételeit, a lakbér mértékét és annak felülvizsgálatát, továbbá részletesen rögzíti a jogviszony megszűnésének eseteit.

E rendelettervezet figyelembe veszi a piaci viszonyok folyamatos változását, a lakásállomány üzemeltetésével kapcsolatos költség-hatékonyságra, illetve pénzügyi racionalitásra törekvést, de ugyanakkor szem előtt tartja a szociális alapon kiadott lakások társadalmi hasznosságát az önkormányzat által működtetett szociális támogatási-rendszer fenntartását, bővítését is. Az önkormányzat lakásgazdálkodásának legfontosabb célkitűzése a bérlakás-rendszer egyensúlyi működésének megteremtése, azaz annak elérése, hogy a piaci és költségelven történő bérbeadásból származó bevételek biztosítsák a szociális helyzet alapján történő bérbeadáshoz és a lakásállomány fenntartásához, korszerűsítéséhez, bővítéséhez szükséges többletforrásokat. A piaci alapon történő bérebadás bevezetésére és részletes szabályozására azért volt szükség, hogy a lakáskihasználtság optimalizálásra kerüljön, vagyis ne legyenek hosszabb ideig üresen álló ingatlanok, mert az veszteséget termel.

Jelenleg az önkormányzati bérlakások bérleti díja egységesen 700 Ft/m²/hó, azonban a különböző jogcímeken történő bérbeadás esetében indokolt eltérést alkalmazni. A jelen módosítással bevezetni kívánt lakbérek esetében az egyes lakáskategóriák (szociális, szolgálati, piaci alapú) fajlagos (négyzetméterenkénti) bérleti díja differenciáltan kerülne megemelésre. Ennek meghatározásához az alábbi táblázat nyújt iránymutatást.

A lakások emelt bérleti díjának meghatározásánál célszerű figyelembe venni, hogy az igazodjon a piaci viszonyokhoz, fedezze a fenntartási költségeket, és figyelembe vegye a lakás állapotát, elhelyezkedését, valamint a bérlők teherbíró képességét, illetve a jelenlegi bérleti díjakhoz képesti növekedés mértékét.

Az önkormányzat számára célszerű a szociális alapon történő bérbeadás esetén költségalapú megközelítést alkalmazni a bérleti díjak meghatározásakor. Ennek lényege, hogy a bérleti díj kizárólag a tényleges fenntartási költségekre épüljön, nem pedig a haszon elérésére. Ezzel biztosítható, hogy az önkormányzat ne működjön veszteségesen a lakásállomány fenntartása során, miközben kedvezőbb bérleti díjat kínál a bérlők számára a piaci árakhoz képest. Az üres lakás fenntartási költségei hozzávetőlegesen 18.000 Ft/hónapra tehetők, ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a lakások állagmegóvása érdekében folyamatos karbantartási munkálatok szükségesek. Ennek megfelelően a jelenleg érvényben lévő, legalacsonyabb 700 Ft/m²/hó bérleti díjat célszerű megőrizni.

A szolgálati jelleggel kiadott lakások esetében ajánlott valamivel magasabb bérleti díjat meghatározni, de továbbra is a piaci árak alatt. Ebben az esetben 1,71-szeres bérleti díjnövelést javaslunk, azaz 1200 Ft/m²/hó összegre emelve a díjat.

Piaci alapon történő bérbeadás esetén a bérleti díjat magasabb szinten célszerű meghatározni, hogy az önkormányzat magasabb bevételt realizáljon. A piaci viszonyok figyelembevételével a 2000 Ft/m²/hó bérleti díjat javasolunk.