1. § (1) E rendelet hatálya kiterjed Taksony Nagyközség Önkormányzata (a továbbiakban: Önkormányzat) tulajdonában álló lakásokra, és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre (a továbbiakban: lakás, helyiség).

(2) A lakásokat az e rendelet 2. melléklete, a helyiségeket az e rendelet 3. melléklete tartalmazza.

(3) A lakásokkal és helyiségekkel kapcsolatos bérbeadói jogokat és kötelezettségeket az e rendeletben meghatározottak szerint Taksony Nagyközség Önkormányzatának Képviselő-testülete (a továbbiakban: Képviselő-testület) gyakorolja, mely hatáskörét a polgármesterre az e rendeletben meghatározottak szerint ruházza át.

2. § (1) A bérbeadói jogok és kötelezettségek gyakorlásában a Polgármesteri Hivatal (a továbbiakban: Hivatal) működik közre az e rendeletben meghatározottak szerint.

(2) A Hivatal feladata különösen:

3. § (1) Az önkormányzati lakásokat elsősorban bérbeadással kell hasznosítani. A bérbeadás történhet:

(2) Önkormányzati bérlakásra – a bérbeadás módjától függetlenül – csak határozott idejű bérleti szerződés köthető. Ennek időtartama legfeljebb 5 év lehet azzal, hogy különösen méltányolható esetben - az e rendeletben meghatározott kivételektől eltekintve - a szerződés legfeljebb 5 évvel meghosszabbítható.

(3) A lakásbérlet az (1) bekezdésben meghatározott jogcímeken alapuló lakásbérleti szerződéssel jön létre.

4. § (1) A Hivatal – a Képviselő-testület döntése alapján - pályázaton meghirdeti az üresen álló, és a megüresedett önkormányzati tulajdonú bérlakásokat. A pályázatok meghirdetése során törekedni kell arra, hogy a megüresedő bérlakások bérbeadása folyamatos legyen.

(2) A pályázók vagyoni, jövedelmi helyzetének mérlegelése és a pályázatra meghirdetett egyes lakások bérlőjének kiválasztása a Képviselő-testület hatásköre.

(3) A pályázati felhívásnak tartalmaznia kell:

(4) A pályázatnak a következő igazolásokat, mellékleteket kell tartalmaznia, melyek hiányában a pályázat az elbírálásból - hiánypótlásra felhívás kibocsátása nélkül - kizárható:

5. § (1) Pályázati kiírás mellőzésével, szociális szempontokra tekintettel önkormányzati lakás csak annak a lakás tulajdonjogával vagy bérlakás bérleti jogával nem rendelkező természetes személynek adható bérbe, aki az e rendeletben meghatározott pályázati feltételeknek megfelel.

(2) A szociális helyzet alapján önkormányzati bérlakásra azok a nagykorú állampolgárok, továbbá azok az állandó tartózkodásra jogosító személyi igazolvánnyal rendelkező bevándoroltak jogosultak:

(3) Nem jogosult szociális helyzet alapján önkormányzati bérlakásra:

(4) Nem minősül az (2) bekezdés b) pontjában meghatározott beköltözhető lakásingatlannak, bérlakásnak a pályázó tulajdonában, vagy bérletében álló,

(5) Nyugdíjas, egyedülálló, fiatal házas, gyermekét (gyermekeit) egyedül nevelő szülő, pályázat benyújtására akkor is jogosult, ha neki, valamint a vele együtt élő családtagoknak az 1 főre jutó nettó havi jövedelme eléri a mindenkori öregségi nyugdíjminimum (szociális vetítési alap) 350%-át.

(6) Az átlagos havi nettó jövedelem megállapításakor a pályázat benyújtását megelőző hat hónapban - szerzett jövedelmet kell alapul venni.

6. § Pályázati kiírás mellőzésével, szociális szempontokra tekintettel történő bérbeadásról való döntésre a Szociális és Népjóléti Bizottság jogosult.

7. § (1) A lakás piaci alapon történő bérbeadására a Hivatal pályázatot ír ki.

(2) A pályázati kiírás kötelező tartalma az 3. § (3) bekezdésben foglaltakon túl:

(3) Az ajánlat kötelező tartalma a 3. § (4) bekezdésben foglaltakon túl:

(4) A pályázatot nyilvánosan meg kell hirdetni, az Önkormányzat hivatalos honlapján és az Önkormányzat újságjában. A pályázatok benyújtására legalább 30 napos határidőt kell biztosítani.

8. § (1) Pályázat útján, a piaci viszonyokra tekintettel biztosított bérlakás annak a személynek adható bérbe,

(2) Nem minősül az (1) bekezdés b) pontjában meghatározott beköltözhető lakásingatlannak, illetve bérlakásnak a pályázó tulajdonában, vagy bérletében álló, a 4. § (4) bekezdésében meghatározott ingatlanok.

9. § (1) A bérlemény pályázat útján bérbeadható akkor is, ha abban a karbantartás körét meghaladó felújítási, helyreállítási munkák elvégzése szükséges.

(2) A pályázati kiírást az elvégzendő munkák részletes leírásával és költségvetésével, továbbiakban a bérbeadás feltételeinek meghatározásával kell kiírni. A pályázati kiírás és a pályázat kötelező tartalmára értelemszerűen alkalmazni kell a 6. § (2) bekezdésében foglaltakat, azzal az eltéréssel, hogy a pályázatot az nyeri el, aki a helyreállításra, átalakításra a költségviselésre és a bérleti feltételekre összességében a legkedvezőbb ajánlatot teszi.

(3) Költségelven történő bérbeadásra a rendelet 6. §-ában és 7. §-ában foglaltakat is alkalmazni kell.

(4) A pályázat elbírálásáról a Képviselő-testület jogosult dönteni.

10. § (1) Közérdekű lakásra az a természetes személy pályázhat, aki:

(2) A pályázathoz csatolni kell a munkáltató vagy megbízó támogató nyilatkozatát.

11. § (1) Közérdekű lakásra vonatkozó bérleti szerződés legfeljebb a munkaviszony fennállásának időtartamára köthető.

(2) A bérlő a munkaviszony bármilyen okból történő megszűnése esetén nem tarthat igényt másik lakásra, vagy szociális lakássá történő átminősítésére.

12. § (1) Pályázati kiírás mellőzésével, települési érdekből történő bérbeadásról – a Képviselő-testület tájékoztatása mellett - a polgármester jogosult dönteni.

(2) Közérdekű lakás után piaci alapú lakbért kell fizetni.

(3) A közérdekből bérbeadott lakásra az e rendeletben foglalt szabályokat kell alkalmazni a következő eltéréssel:

13. § (1) A közérdekből elhelyezett bérlő a bérleti szerződés lejártakor vagy megszűnésekor köteles a lakást tisztán, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadó rendelkezésére bocsátani.

(2) Amennyiben a bérlő köztisztviselői, közszolgálati vagy munkaviszonya – amelyre tekintettel a szolgálati jellegű elhelyezésben részesült – bármely okból is megszűnik, úgy e feltétel bekövetkezésétől számított 60. napon a bérleti szerződése is megszűnik.

(3) Amennyiben a bérlő köztisztviselői, közszolgálati vagy munkaviszonya – amelyre tekintettel a szolgálati jellegű elhelyezésben részesült – a bérleti szerződés lejárta előtt megszűnik, vagy a bérlő elhunyt, a bérlő vagy hozzátartozója a megszűnést vagy a halált követő 60 napon belül köteles az (1) bekezdésben foglaltaknak eleget tenni.

(4) Ha a közszolgálati, vagy a közalkalmazotti jogviszony, illetve munkaviszony azért szűnik meg, mert a bérlő nyugdíjra vált jogosulttá, a bérlő a megszűnést követő 60 napon belül köteles az (1) bekezdésben foglaltaknak eleget tenni.

(5) A bérleti szerződésre, a felek jogaira és kötelezettségeire egyebekben e rendelet szabályait kell alkalmazni.

(6) A (3)–(4) bekezdés rendelkezéseitől, különös méltánylást érdemlő esetben – a Képviselő-testület tájékoztatása mellett - a polgármester eltérhet.

14. § (1) A Képviselő-testület, amennyiben annak feltételei fennállnak, havária lakás kijelöléséről dönthet.

(2) Havária eset: a lakás elemi csapás (tűz, árvíz, földrengés, csőtörés, robbanás, stb.) vagy más ok következtében megsemmisült, lakhatatlanná vált, illetve az építésügyi hatóság életveszély miatt annak kiürítését rendelte el. A haváriával érintett lakás Taksony közigazgatási területén helyezkedik el.

(3) A (2) bekezdésben megjelölt esetben a lakás tulajdonosa, bérlője, használója szóbeli vagy írásbeli kérelmére a polgármester jogosult dönteni, feltéve, ha a kérelmező, illetve vele együtt élők közül bárki nem rendelkezik az érintett lakáson kívül másik beköltözhető lakásingatlan tulajdonjogával, vagy bérlakás bérleti jogával.

(4) Nem minősülnek beköltözhető lakásingatlannak vagy bérlakásnak a 4. § (4) bekezdésében meghatározott ingatlanok.

(5) Amennyiben egyidejűleg több személy tart igényt a tartaléklakásban való elhelyezésre, mint amennyi személyt a lakásban el lehet helyezni, a polgármester az elhelyezésre jogosultakról a kérelmezők szociális, vagyoni és egyéb körülményei alapján dönt.

(6) Az elhelyezés időtartama legfeljebb 180 nap lehet, melyet indokolással ellátott kérelemre a polgármester további 180 nappal meghosszabbíthat.

(7) A tartaléklakásban elhelyezett személyt lakbérfizetési kötelezettség nem terheli, azonban a közüzemi költségek megfizetésére köteles.

(8) A havária esetében történő elhelyezés vonatkozásában a szerződéskötésre, valamint az elhelyezett személy(ek) jogai és kötelezettségei vonatkozásában egyébiránt e rendelet szabályai az irányadóak azzal, hogy bérbeadói hozzájárulás befogadáshoz, lakáscseréhez, tartási szerződés megkötéséhez, valamint albérletbe adáshoz nem adható.

15. § (1) A bérbeadó a lakást a bérlő részére leltár szerint tisztán és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át. A lakás átadásakor észlelt hibák, hiányosságok megszüntetéséről a bérbeadó köteles gondoskodni. Ha a bérbeadó e kötelezettségét nem teljesíti, a bérlő a szükséges munkát helyette és költségére elvégezheti, a bérbeadó írásban történő felszólítását követően.

(2) A lakás átadásakor leltárt kell felvenni, abban fel kell tüntetni a lakás, illetve a lakberendezések tényleges állapotát (pl.: lakásberendezések hiánya, a burkolatok, a festés, mázolás állapota), valamint a bérlő esetleges észrevételeit.

16. § A bérbeadó köteles gondoskodni az épület állagának karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a falak és a közös használatra szolgáló helyiségek állagában keletkezett hibák megszüntetéséről

17. § (1) A bérbeadó hozzájárulhat ahhoz, hogy a bérlő a lakást átalakítsa, korszerűsítse.

(2) A bérbeadó hozzájárulása esetén köteles bekérni a bérlő által elvégezni kívánt munka várható költségét, a munka jellegétől függően a műszaki leírást és tervet.

(3) Ha a bérlő az (1) bekezdésben foglalt munkát bérbeadói hozzájárulás, illetve hatósági engedély nélkül végzi el, a bérbeadó kötelezheti az eredeti állapot helyreállítására.

(4) Az átalakítás és korszerűsítés költségek elszámolására a bérlő és a bérbeadó között létrejött megállapodás alapján igényelhető.

18. § (1) A szerződésben meghatározott idő elteltével, vagy az Ltv 23. § (1) bekezdésében felsorolt esetekben a bérleti jogviszony megszűnik és a bérlő külön felszólítás nélkül és mindennemű elhelyezési és térítési igény nélkül a lakást köteles visszaadni a bérbeadónak.

(2) A bérbeadónak a lakás visszaadásakor meg kell állapítania a lakás és a lakásberendezések tényleges állapotát, illetve az esetleges hibákat, hiányosságokat.

(3) Nyilatkoztatnia kell a bérlőt az őt terhelő hibák és hiányosságok megszüntetésének, illetve az ellenérték megtérítésének módjáról, határidejéről.

(4) Az önkormányzati lakás bérleti szerződését a bérlő és a bérbeadó közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést ad.

(5) A pénzbeli térítés mértéke legfeljebb 2 havi bérleti díjnak megfelelő összeg lehet, amennyiben a bérleti jogviszony legalább 2 éve fennáll.

(6) A térítés megfizetésének feltétele, hogy a bérlő a lakást tisztán, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, leltár szerint a bérbeadó részére visszaadja, és a szerződés megszűnésekor ne álljon fenn a terhére bérleti díj hátralék, vagy egyéb önkormányzati köztartozás.

(7) Ha a bérlő az Önkormányzattól másik lakást kap, pénzbeli térítésre nem tarthat igényt.

19. § (1) Ha a lakásbérleti jogviszony a bérlő halála miatt szűnik meg, a bérbeadó az örököst kötelezi, hogy a lakásban maradt hagyatéki tárgyakat, az örökhagyó halálát követő 90 napon belül szállítsa el.

(2) Ha az elhalt bérlőnek lakbér fizetési hátraléka van, akkor a Hivatal köteles azt hagyatéki teherként bejelenteni.

20. § Ha a bérlő a saját költségén létesített lakásberendezéseket a lakás visszaadásakor leszereli, a bérbeadónak köteleznie kell a bérlőt az eredeti állapot visszaállítására, vagy annak költségeinek megtérítésére, illetve a rendeltetésszerű használhatóság más módon történő biztosítására.

21. § A lakásbérleti jog folytatására jogosult a bérlő halálától számított 30 napon belül kérheti a bérleti jogviszony folytatását.

22. § Ha a jogosultsági feltételek fennállnak, a Képviselő-testület döntése alapján a lakásbérleti jog jogosultja változatlan feltételek mellett folytathatja a lakásbérleti jogviszonyt.

23. § Az Önkormányzat tulajdonában álló lakás, annak része, és a nem lakás céljára szóló helyiség albérletbe nem adható.

24. § (1) A bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni, ennek megszegése esetén a bérleti szerződés megszüntethető. A bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni

(2) A bérlő által bejelentett - különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása, illetve a lakás karbantartásával, felújításával, helyreállításával, átalakításával, bővítésével vagy korszerűsítésével kapcsolatos munkák miatt történő - távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani hat hónap időtartamig nem lehet.

(3) A bérbeadó a szerződés felmondása előtt köteles az ismert helyen tartózkodó bérlő figyelmét felhívni arra, hogy a felhívás kézhezvételétől számított 8 napon belül igazolja a lakás elhagyásának okát. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót - felhívására - írásban tájékoztatja.

25. § (1) A havonta fizetendő lakbér összegét és egyes esetekben az óvadék fizetési kötelezettséget és annak mértékét a rendelet 1. melléklete tartalmazza.

(2) A lakbér emelésére a polgármester tehet javaslatot minden év március 1. napjáig.

(3) A bérlő a lakbért előre, a tárgyhó 10. napjáig tartozik teljesíteni a bérbe adó által megjelölt bankszámlára az általa közölt módon.

(4) A lakást jogcím nélkül használó a jogviszonya rendezéséig, vagy a lakásnak a bérbeadó részére történő visszaadásig a használat első 2 hónapjában az 1. mellékletben meghatározott lakbérnek megfelelő összegű lakáshasználati díjat, ezt követően 6 hónapig a lakáshasználati díj kétszeresét köteles fizetni. Hat hónap eltelte után a lakáshasználati díj félévente bruttó 50 %-kal emelkedik.

(5) Az a bérlő, akinek a lakbére tekintetében hátraléka halmozódott fel, méltányossági kérelemmel fordulhat a Szociális és Népjóléti Bizottsághoz a hátralék részletekben való megfizetésének engedélyezése iránt, amelynek az engedélyezésére a Szociális és Népjóléti Bizottság jogosult.

(6) A bérlő kérelmére, a szociális szempontok alapján bérbeadott lakások bérleti díjának kifizetéséhez, havi 10.000 forint összegű lakhatási támogatásban részesíthető az a bérlő akinek, valamint a vele együtt élő családtagoknak az egy főre jutó nettó havi átlagjövedelme nem haladja meg a mindenkori öregségi nyugdíj minimum 200 %-át.

(7) A Hivatal a jogosultság fennállását minden év március 31. napjáig felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatást megszünteti.

26. § A helyiségek bérbeadására az e fejezetben nem szabályozott kérdésekben a lakásokra vonatkozó rendelkezések az irányadóak.

27. § (1) Önkormányzati helyiségre bérleti szerződést határozott időre lehet kötni.

(2) Önkormányzati helyiséget a (3) bekezdésben meghatározott kivétellel, pályázati úton lehet bérbe adni.

(3) A bérbeadói jogkört a polgármester gyakorolja, ha a bérbeadás célja:

(4) A (3) bekezdésben meghatározott bérlet esetében a bérlőnek a Képviselő-testület határozatában előírt bérleti díjat kell megfizetnie. Ez alól kivételt képezhet a szociális, oktatási, kulturális, ifjúsági és sport célú felhasználás, valamint az Önkormányzat igazolt támogatói részére történő bérbeadás.

(5) A (3) bekezdés a) pont szerinti bérbeadásról a polgármester a Képviselő-testületet utólagosan, a (3) bekezdés b) pont szerinti bérbeadásról előzetesen tájékoztatja.

28. § A bérlő a bérlemény használatának megkezdése előtt a bérleti díj kétszeresének megfelelő összegű óvadékot köteles a Hivatalban letétbe helyezni.

29. § (1) A bérlő a helyiséget csak a bérleti szerződésben megjelölt célra használhatja, más célra történő használathoz a bérbeadó hozzájárulása szükséges.

(2) A felhasználási cél megváltoztatása iránti kérelmet a Hivatalnál kell benyújtani. A kérelem elbírálásáról a polgármester dönt a Képviselő-testület utólagos tájékoztatása mellett.

(3) A tevékenységi kör megváltoztatásához szükséges engedélyeket a bérlő szerzi be.

30. § A bérlő nem követelheti a bérbeadótól, hogy a helyiséget a pályázatban megjelölt tevékenységnek megfelelő módon kialakítsa, felszerelje, illetve berendezze.

31. § A Hivatal nyilvántartást vezet az Önkormányzat tulajdonában lévő, bérbeadás útján hasznosítható helyiségekről.

32. § (1) A Hivatal az üres, vagy megüresedő önkormányzati helyiséget - a 26. § (3) bekezdésben meghatározott kivétellel - köteles pályázatra kiírni.

(2) A pályázati feltételeket a Hivatal határozza meg.

(3) A pályázati kiírásnak tartalmaznia kell:

(4) A pályázatot a helyben szokásos módon közzé kell tenni.

33. § (1) A pályázat nyilvános.

(2) Pályázni az jogosult, aki

34. § A pályázat nyertese az, aki a pályázati feltételnek maradéktalanul megfelel és a legkedvezőbb ajánlatot teszi.

35. § (1) A pályázat nyertesét a döntést követő 8 napon belül a helyiség bérlőjéül ki kell jelölni. A kijelölésre a Képviselő-testület jogosult.

(2) A bérleti szerződést az Ltv. 37. §-ában, valamint a pályázati kiírásban foglaltakat figyelembe véve, a polgármester köti meg a bérlővel.

(3) Ha a bérleti szerződés a nyertes pályázónak felróható okból, a bérlőkijelöléstől számított 8 napon belül nem köthető meg, a bérlőkijelölés visszavonható, 30 nap elteltével vissza kell vonni.

(4) Ha a nyertes pályázónak felróható okból nem kerül sor a szerződés megkötésére, új pályázat kiírása nélkül, a második helyre rangsorolt pályázóval szerződést lehet kötni.

36. § (1) Az Önkormányzat költségvetési szervei és gazdasági tarsaságai a feladataik ellátásához biztosított helyiségeket maguk használhatják térítésmentesen.

(2) Az intézményvezetőknek, vagy vezető tisztségviselőknek joga és lehetősége van a használatában lévő ingatlanok ésszerű, az alaptevékenységet nem sértő hasznosítására, és azzal többletbevétel elérésére. Az eredményességért és a jogszerűségért az intézmény vagy a gazdasági társaság képviselője felel.

(3) Az (1) bekezdés szerinti intézmények az intézményi épületek helyiségeit, ingatlanrészeit, sportpályáit, sport, oktatási, kulturális, kiállítási, művészeti, közösségi közművelődési tevékenység, illetve családi események lebonyolítása céljára bérbe adhatja oly módon, hogy ez az intézmény alapító okirata szerinti tevékenysége gyakorlásában nem akadályozhatja, vagy korlátozhatja.

(4) A bérleti szerződés határozott időre, de legfeljebb egy naptári évre szólhat. A bérleti díjak mértékét a Képviselő-testület által megállapított bérleti díjak figyelembe vételével az intézményvezető vagy a vezető tisztségviselő a bérleti szerződésben állapítja meg. A bérbeadásból származó bevétel az adott költségvetési szerv, vagy gazdasági társaság bevételét képezi.

37. § (1) Az Önkormányzat tulajdonában álló lakások és helyiségek (a továbbiakban együtt: ingatlanok) elidegenítéséről a polgármester javaslata alapján, a Képviselő-testület dönt.

(2) Pályázat útján lehet értékesíteni azt az ingatlant, amely

38. § (1) Az ingatlanok vételárát ingatlanpiaci értékbecslő bevonásával, a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke, különösen

(2) A vételár megállapításakor a forgalmi értékből le kell vonni a bérlőnek a lakásra fordított és hitelt érdemlően igazolt és meg nem térített értéknövelő beruházásainak az értékét, amennyiben a ráfordítás, beruházás előtt a tulajdonos önkormányzat ahhoz előzetesen írásban hozzájárult. Hozzájárulás hiányában a ráfordítást, beruházást figyelmen kívül kell hagyni.

39. § Az elidegenítésről az elővásárlásra jogosultat az ajánlat megküldésével írásban értesíteni kell. Az ajánlati kötöttség ideje az ajánlat kézhezvételétől számított 60 nap. Az ajánlatnak tartalmaznia kell különösen a forgalmi értéket, a vételárat, a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészletet, és a részletfizetés feltételeit.

40. § Amennyiben a lakást az elővásárlásra jogosult vásárolja meg, úgy a vételárnak el kell érnie legalább az ingatlan forgalmi értékének 90 %-át. A szerződés megkötésekor a vételár 10%-át kell megfizetni, a részletfizetés lehetőségéről és módjáról a polgármester javaslata alapján a Képviselő-testület dönt.

41. § (1) Elővásárlási joggal nem érintett ingatlanok elidegenítése esetén az az ajánlat érvényes, amely a pályázatok közül a legmagasabb vételi ajánlattal, de legalább az ingatlan forgalmi értékével egyezik meg.

(2) A vételár megfizetésére indokolt esetben a polgármester részletfizetést biztosíthat.

42. § (1) Az ingatlanok elidegenítéséből származó bevételt az önkormányzat számláját vezető pénzintézetnél, elkülönített számlán kell kezelni, évente összegezni kell, és pénzügyi tervet kell készíteni a műszaki felmérés szerint szükséges önkormányzati bérlakás felújítási vagy, beruházási feladatokra.

(2) Az elkülönített számlán kezelt összeg felhasználásáról a Képviselő-testület dönt, az (1) bekezdésben meghatározott feladatok alapján.

43. § Az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól szóló Taksony Nagyközség Önkormányzat Képviselő-testületének 3/2012 (II.23..) önkormányzati rendelete 1. § (2) bekezdés a) pontja helyébe a következő rendelkezés lép:

44. § Ez a rendelet 2026. június 1-jén lép hatályba.

45. § E rendeletet a folyamatban lévő bérleti jogviszonyokra is alkalmazni kell.