A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 14/2007. (VI.11.) számú önkormányzati rendelet (továbbiakban: Rendelet) átfogó felülvizsgálatát kezdeményeztem.

E tárgykörben az önkormányzat szabályozási mozgásterét a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) jelöli ki, amely törvény szintén többször módosult.

Az Ltv. 79. § (1) bekezdése alapján az önkormányzatnak rendelete megalkotása előtt a bérlők és a bérbeadók településen működő érdekképviseleti szervezetének véleményét ki kell kérnie. A rendelettervezetről a helyben szokásos módon hirdetményt kell közzétenni, amelyben határidő kitűzésével fel kell hívni az érdekképviseleteket véleményük közlésére.

Bár Dunakeszin működő érdekképviseleti szervről tudomásunk nincsen, a vonatkozó hirdetményt a város honlapján 30 napig közzétettük.

A felülvizsgálat alapján - elsősorban az időközben bekövetkezett törvényi változások maradéktalan érvényesítése és az átláthatóbb szabályozás érdekében - új rendelet megalkotására teszek javaslatot az alábbi részletes indokolás alapján:

A rendelet céljának és hatályának meghatározása az Ltv. által kijelölt körben. A bérbeadói jogok gyakorlásának szabályainak megállapítása, a hatáskört gyakorló kijelölése.

A lakásbérleti jogviszony létesítés jogcímeinek meghatározása. Lakásbérleti jogviszony

A lakásbérleti jogviszony maximális idejének meghatározása, és további feltétel rögzítése, hogy kérelemre az 1+1 év után csak annak a személynek a szerződése kerül meghosszabbításra, aki az önkormányzat ill. annak szervének, cégének kötelékében dolgozik.

A bérbeadói jogok és kötelezettségek gyakorlásának szabályozása.

A lakások szociális alapon történő bérbeadásának feltételei kerülnek részletezésre a korábbi szabályozás mentén, az időközben bekövetkezett jogszabályi változások és gyakorlati tapasztalatok beépítésével.

A bérlőkijelölési illetve bérlő kiválasztással érintett lakások vonatkozásában a bérleti szerződést az piaci alapú lakbér mértékre figyelemmel kell megkötni azzal, akit az Ltv. 3. § (3) bekezdésében meghatározott szerv bérlőkijelölési vagy bérlő kiválasztási jog alapján kijelöl.

Lakás bérleti jog cseréjének feltételei kerültek rögzítésre.

A minőségi lakáscsere címén történő bérbeadás feltételeit rögzíti a paragrafus.

Lakás nem lakás céljára történő bérbeadásának lehetőségét rögzíti.

A „Vis maior” esemény bekövetkezése és a rögzített jogosultsági feltételek estén a polgármester abban az esetben dönthet a „Vis maior” lakásnak a jogosult részére történő rendelkezésre bocsátásáról, amennyiben van erre kijelölt szabad ingatlan.

A bérlőtársi, a társbérlői jogviszony és az albérletbe adás speciális szabályait rögzíti.

Az Ltv. felhatalmazása alapján a bérbeadói hozzájárulásra vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza arra vonatkozóan, hogy a bérlő a lakásba kiket fogadhat be jogszerűen, és kik folytathatják a lakásbérleti jogviszonyt.

Az Ltv. felhatalmazása szerint a felek megállapodhatnak írásban a lakbérbeszámítás lehetséges feltételeiről. Ezen feltételek kerültek rögzítésre.

Lakbér, külön szolgáltatási díj tekintetében fennálló hátralék rendezése érdekében a polgármester a Dunakeszi Város Önkormányzat képviselő-testületének Szervezeti és Működési Szabályzatáról szóló 1/2013. (II.06.) sz. rendeletének 89. § 26. pontjában foglalt átruházott jogkörében dönt.

A jogcím nélküli lakáshasználat feltételeinek rögzítése szintén szükségessé vált.

Az Ltv. alapján az önkormányzati rendeletnek kötelező tartalmi eleme a lakbértámogatás szabályozása.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására vonatkozó általános szabályok kerültek meghatározásra. Helyiséget bérbe adni határozott és határozatlan időre is lehet az önkormányzat vagyonrendeletének megfelelően. A felek jogait és kötelezettségeit célszerű volt pontosan lefektetni és rögzíteni azokat az elemeket, amelyet a helyiségbérleti szerződés tartalmaz.

A bérbeszámítás lehetőségének biztosítása az Ltv. szabályainak megfelelően szabályozásra került a lakásbérleti jogviszonnyal összhangban. Ennek alapján Bérbeszámítás a bérlő által a bérleti szerződés alapján fizetendő bérleti díj fele mértékéig tudható be, a bekerülési összeg lejártáig, határozott idejű szerződés esetén legfeljebb a határozott idő lejártáig.

Az elővásárlási joggal érintett lakások elidegenítésének eljárási szabályait rögzíti. A lakások és helyiségek elidegenítésére vonatkozó szabályozás az Ltv. előírásait követi. Az Ltv. 54. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén

a) a lakás vételárának mértékét;

b) a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét;

c) a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit;

d) a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét;

e) elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét.

Bérlő által nem lakott bérlakás elidegenítése pályáztatás útján történik. A pályázati eljárásra az önkormányzati vagyon hasznosításának, használatának és forgalmának rendjéről szóló külön helyi rendeletben foglalt szabályokat kell alkalmazni.

Az elővásárlási joggal érintett helyiségek elidegenítése pályáztatás útján történik. A pályázati eljárásra az önkormányzati vagyon hasznosításának, használatának és forgalmának rendjéről szóló külön helyi rendeletben foglalt szabályokat kell alkalmazni azzal, hogy részletfizetést a bérbeadó nem köteles biztosítani, és az esetleges részletfizetés feltételeiről a felek szabadon állapodnak meg.

Az elővásárlási joggal érintett helyiségek elidegenítésénél a pályázati eljárás lefolytatásától nem lehet eltekinteni sem méltányolható közérdekből, sem akkor, ha a hosszadalmas pályázati eljárás lefolytatása a bérbeadónak bizonyíthatóan anyagi hátrányt, vagy jelentős értékveszteséget okozna.

A pályázati kiírás induló árát ingatlanforgalmi értékbecslő állapítja meg a becsérték alapján.

Az Ltv. 62. § (3) bekezdés alapján a z önkormányzat az elidegenítésből származó bevételeit lakáscélokra és az ezekhez kapcsolódó infrastrukturális beruházásokra, különösen:

a) új lakás építésére, új vagy használt lakás megvásárlására,

b) lakóépület teljes vagy részletes felújítására, korszerűsítésére,

c) városrehabilitációra,

d) az EU-források felhasználásához szükséges önrész biztosítására,

e) önkormányzati helyi támogatás nyújtására,

f) lakóövezetbe sorolt építési telek kialakítására, közművesítésére,

g) a lakáscélú állami támogatásokról szóló külön jogszabály szerinti pályázati önrész finanszírozására, ideértve a társasházi tulajdonosoktól és a lakásszövetkezetektől átvállalt önrészt is,

h) a önkormányzati lakbértámogatás nyújtására, továbbá

i) az állampolgár tulajdonában álló lakásra - ideértve az államosított lakást is létrejött kényszerbérlet) felszámolására

használhatja fel.

Az adatvédelmi szabályok rögzítése az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény (Infotv.) hatályos szabályozására tekintettel került szabályozásra.

A rendelet hatálybalépése és az átmeneti rendelkezések a jogbiztonság követelménye alapján kerültek meghatározásra.

Egységes formanyomtatvány alkalmazása a rendelet normaszövegének kötelező elemeit tartalmazza.

A lakbérekben 2015 óta változás nem történt.

A Rendelet 4. §-a szerint a lakbér mértéke az infláció mértékét követi, ennek érdekében a Polgármesteri Hivatal vagyongazdálkodással foglalkozó osztálya minden év január 31. napjáig gondoskodik a bérleti díjak inflációt követő átvezetéséről.

A Képviselő-testület a lakbér mértékét kétévente felülvizsgálja