az Érd Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról szóló 9/2016. (III.31.) önkormányzati rendelet módosításáról

Végső előterjesztői indokolás

Érd Megyei Jogú Város Közgyűlése a 3/2020. (I. 30.) számú határozatával döntött a településrendezési eszközök részleges módosításának kezdeményezéséről a közelmúltban jelentkezett önkormányzati és egyéb fejlesztési szándékok, valamint a rendelet alkalmazása során felmerült korrekciók szükségessége miatt.

A részleges módosítás a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) számú kormányrendelet ún. teljes eljárás rendje és tartalmi követelményei szerint történt. A módosítási eljárás része a jogszabályokban előírt államigazgatási és partnerségi véleményezési eljárás végrehajtása is.

A tartalmi követelmények tekintetében a hatályos településrendezési eszközökhöz elkészített, 121/2014. (V. 22.) számú határozattal elfogadott megalapozó vizsgálat a TSZT és HÉSZ részleges módosításához felhasználható, azt elegendő szükség szerint aktualizálni.

A TSZT és HÉSZ részleges módosítása során vizsgálni kellett az egyes hatályos területi terveket, ezek sorában a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény 92. § (1) bekezdésében foglaltakat, valamint az egyes tervek, illetve programok környezeti vizsgálatáról szóló 2/2005. (I. 11.) számú kormányrendelet szerint környezeti vizsgálat lefolytatásának szükségességét.

Jelen módosítási javaslat tartalmi elemei a következők:

A Vízöntő utca és Júlia utca közti terület mezőgazdasági övezetből (Má-1) kereskedelmi-szolgáltató gazdasági építési övezetbe (Gksz-1) sorolása:

A módosítás kidolgozásáról a tulajdonos által készíttetett telepítési tanulmányterv alapján a Közgyűlés 184/2019. (IX. 26.) határozatával döntött. A módosítás a tulajdonos szándékának megfelelően a szomszédos terület kereskedelmi-szolgáltató gazdasági terület övezet státuszát venné át annak érdekében, hogy ott ipari csarnokot helyezzen el. Az övezeti átsorolás kötelező fásítással megvalósítható izolációt is tartalmaz és csak gyengébb minőségű termőföldet érint.

A Vincellér utca 68/A. 11012 helyrajzi számú telkén a „megtartandó faállomány” jelzett területének felülvizsgálata: a részletes favédelmi terv (Grünwerk Tájépítész Műhely, 2018) kimutatta, hogy az értékes faállomány nem a szabályozási terven jelzett zónában van. A módosítás az értékes faállomány jelzésének (és az ezzel kapcsolatos kötelezettségeknek) a valósághoz való igazítását jelenti.

Az Ercsi úti sportpálya mentén a belterületi határ valósághoz igazítása a szabályozási terven: a korábbi 0100 helyrajzi számú ingatlan belterületbe vonása és szomszédos telekkel való összevonása után 26310 helyrajzi számon belterületi státuszt kapott, a módosítás e megtörtént belterületbe vonást vezeti át a szabályozási tervlapon.

A Janka utca mentén (23232/4 helyrajzi szám) az útkorrekció miatt szükséges szabályozási vonal helyzetének megváltoztatása a temető mentén:

A 23220 helyrajzi számú telken sírok találhatók, ezért a szükséges útkorrekciót a Gizella utca és a Janka utca érintett szakaszán, a 23196 helyrajzi számú telek terhére, észak felé kell – a legszükségesebb méretre korlátozva – bővíteni.

Az Etelka utca, Éva utca, Kornélia utca és az Erzsébet utca által határolt tömb belső, hosszanti feltárására irányuló út jelölésének törlése a szabályozásból:

Az érintett tulajdonosok nem kívánják telkeiket megosztani, belső feltárással újabb építési telkeket kialakítani, ezért kérik az irányadó szabályozási vonal törlését a szabályozási tervről.

A Teréz és Erzsébet utca sarkán úszótelken elhelyezkedő szennyvízátemelő közlekedési terület övezetbe és övezethez csatolása, ezzel közterületbe sorolása, területének pontosítása, a csatornavezetés szolgalmi jogának ábrázolása, építési helyből kötelező zöldterület jelölésével való kivonása a szabályozási lapon.

A 26246/7 helyrajzi számú, kereskedelmi-szolgáltató, gazdasági építési övezetbe tartozó telek 26249/2 és 26246/8 helyrajzi számú utak találkozása menti sarkában közlekedési terület (közterület) kiszabályozása szennyvízátemelő elhelyezésére.

A Csúcs utca 40. (3902/2 helyrajzi szám) alatti ingatlanhoz szabályos közterületi kapcsolatos út kiszabályozása önkormányzati telekből:

A hegyesszögű háromszög alakú telek hegyénél csak mintegy 1,5 méter széles homlokvonallal rendelkezik, mely kapcsolat nem biztosít szabályos közterületi kapcsolatot. E probléma megoldására telektömb szomszédos, önkormányzati telken keresztül feltáró út kijelölésére kerül sor.

A Gyöngyvirág utca 54. (10996/1 helyrajzi szám) számú telekről a beépítés megvalósulása miatt okafogyottá vált kötelező építési vonal törlése (Az építésügyi szabályozás szempontjából irreleváns.)

A Tárcsázó utca mentén a szabályozási terven jelzett útszélesítések elkészülte miatt okafogyottá vált szabályozási vonalak törlése a szabályozási tervlapról:

Az útszélesítés megvalósulásának szakaszain a kötelező szabályozási vonal törlése a szabályozási lapról. A közlekedési terület övezet jelölése felkerül a szabályozási lapra, továbbá a 24232/1 helyrajzi számú telekre felkerül a szabályozási vonal korrekciója, lemetsző helyett ívelő kijelölése.

A Képviselő utca, Technikus utca, Intéző utca és Tollnok utca által határolt telektömb övezeti rendszerének módosítása a kialakult helyzettel összhangban:

A 24796 helyrajzi számú telekből leválasztott 24796/1 helyrajzi számú telken víznyomás fokozó közműépítmény épült, ezért ezen ingatlan településközpont vegyes övezetből (Vt-1/l) különleges közműterület övezetbe (Kk); a 24796/2 helyrajzi számú telek azon része pedig, melyen játszótér épült, településközpont vegyes övezetből (Vt-1/l) zöldterület övezetbe (Z-0) kerül átsorolásba, a kialakult használat szerint.

Az Éva utca és Erzsébet utca között átmenő telkek egyikét átmetsző övezethatár áthelyezése a 22407/2 és 22407/1 helyrajzi számú telket elválasztó birtokhatárra:

Az övezeti határnak a településrendezés szabályai szerint birtokhatárra kell kerülnie (mi több, azzal együtt mozog) annak érdekében, hogy egy helyrajzi szám alatti földrészletre egyféle építésügyi rendelkezés vonatkozzon. A korrekció alapján a 22407/1 helyrajzi szám alatti telek egyértelműen kertvárosias lakóterület (Lke-2), a 22407/2 helyrajzi szám szerinti földrészlet egyértelműen kereskedelmi-szolgáltató gazdasági terület (Gksz-2) övezetbe tartozik.

A Kócsag utca – Szalonka utca – Haris utca – Fecske utca által körbezárt kertvárosias lakóterület (Lke-2) besorolású telkek által körülvett 17394 helyrajzi számú földrészlet, zöldterület övezet besorolású (Z-0). Az övezeti rendszert a valós használathoz kell igazítani:

A telektömb egyik telkének előterében egy szennyvízátemelő építmény épült, e mögött, egy státusza szerint hétvégi házban életvitelszerűen laknak. A tényleges használatnak az az övezeti besorolás felel meg, mely a közmű műtárgyat magába foglaló telekrészt közlekedési területként (közterületként), a maradék telket a környezettel és a használattal egyező kertvárosias lakóterületként (Lke-2) jelöli.

A tulajdonosokkal kötött megállapodás alapján a Tolmács utca mentén két helyen kerül sor az építésügyi szabályok módosítására:

a 18753 helyrajzi számú ingatlan parkolási igényeinek a biztosítására a csatlakozó, 18754/2 helyrajzi számú, településközpont vegyes övezetbe sorolt ingatlanból egy 15 méter x 46 méteres szakaszon közlekedési terület és (részben) Lke-2 övezetbe sorolt telekkiegészítés kerül kiszabályozásra;

a 098/20 helyrajzi számú, kereskedelmi-szolgáltató gazdasági terület övezetbe sorolt, de jelenleg is mezőgazdasági művelés alatt álló területen kiszabályozott, kötelező feltáró út kikerül a szabályozásból, helyette be nem építhető, 10,0 méteres sáv és mellette beültetési kötelezettség kerül kijelölésre az út távlati biztosítása érdekében.

A Tárnoki út közigazgatási határ menti, beépítetlen, erdős, természetközeli állapotban lévő területén (0202 helyrajzi szám) a Modern Városok Program projektjeként támogatott záportározó építésére alkalmas zöldterület (Z-0) kijelölése a jelenlegi, településközpont vegyes övezet (Vt-6) helyett.

Módosítások a Papi földek környezetében:

kötelező, 16 méter széles út nyitása a Néra utcai telektömb közepén;

a Néra utcai, megosztott telektömb északi felén kertvárosias lakóterület (Lke-2) építési övezet átsorolása egy újonnan bevezetett, kisvárosias lakóterület építési övezetbe (Kl-2), a Láp utca folytatása helyett egy, a tömböt hosszában átmetsző, két oldalról utcával körülvett teleksort eredményező útkijelölés;

a Néra utcai megosztott telektömb területén a kertvárosias lakóterület övezet településközpont vegyesre változik (Vt-3/int). Az „int” kód a névben arra vonatkozik, hogy a terület intézmények (óvoda, bölcsőde) elhelyezésére szolgál;

a tóhoz bevezető utak kiszabályozása;

kiszabályozott „fásított köztér” 35 méterrel való északra csúsztatása. A közpark üzemszerű használatához szükséges építmények – bizonyos méretbeli megkötések mellett – elhelyezhetők;

a 24612 helyrajzi számú földrészlet zöldterületből (Z-0) településközpont vegyes (Vt-3/int) övezetbe kerül átsorolásra;

a Z-1a zöldterületi övezetben létesíthető épületek köre bővül: többféle sportot kiszolgáló épített és mobil épülettel (tenisz, squash, asztalitenisztollaslabda, stb.) melyek 6,5 méter homlokzatmagassággal is kialakíthatók lesznek.

Az Aszú utca 10/B (10735/1 helyrajzi szám) alatti ingatlan jelenlegi, kertvárosias lakóterületi (Lke-9) övezeti besorolásának módosítása településközpont vegyes övezetre (Vt-2/int).

A volt téglagyár területén mobil csónakház elhelyezését legalizáló szabályozás a Közgyűlés 185/2019. (IX. 26.) határozata alapján.

Településközpont vegyes övezetekben a leburkolt felületek korlátozása élhető zöldterületek kialakítása érdekében:

Új előírások:

a településközpont vegyes övezetekben – a városközpont és az intézmények kivételével – a szükséges parkolószám 50 %-át épületben, vagy terepszint alatt kell biztosítani;

a gépkocsitároló nem önálló rendeltetési egység;

akkor kétszintű a növénytelepítés, ha 150 négyzetméterenként egy nagylombú fa van elültetve és a burkolatlan felületre gyep, vagy növénytakaró van telepítve. A kötelező zöldterületi hányad legalább 50 %-át egybefüggően kell kialakítani;

településközpont vegyes övezetekben az előírt zöldterületi hányad minden 100 négyzetméterére egy nagy lombkoronájú fa ültetése kötelező.

A szabályozás kisléptékű korrekciói:

a szabályozásban többféle övezethez tartozó telkeken az övezeti határtól független telekalakítást tesz lehetővé;

25 méteres sávban a jelzett övezeti határtól függetlenül, szabadon lehet telket alakítani, az egyes övezetkhez tartozó területrészen pedig az adott területrész beépítési paramétereivel kell kalkulálni;

csatornázatlan kertvárosias lakóterületen 1000 négyzetméter teleknagyság felett is csak egy lakásegységet enged építeni;

a főépület tömegével egybeépített tároló helyiség alapterületét 5 négyzetméter erejéig engedi beleszámítani a lakás alapterületébe;

meglévő épület bővítése vagy fennmaradása esetén az előkert méretét a meglévő épület utcai homlokzatának mélységében állapítja meg;

az építési hely közterület felőli oldalának kötelező építési vonallá nyilvánítására, az utcavonalra nem merőleges oldalhatárok esetén pontosított szabályt ad: ott elegendő az építési hely határát nem a főépület utcai homlokzatának minimum 40 %-ával, hanem egyetlen ponton érinteni;

oldalhatáron álló beépítési mód esetén az oldalhatáron álló épület kötelező, illetve minimális mértékét úgy pontosítja, hogy 18 méteres telekszélesség alatt az 1,0 méter, 18 méteres telekszélesség felett minimum 1,0 m, meglévő épület esetén pedig az a kialakult homlokzat meghosszabbításaként értelmezendő;

oldalhatáros beépítési mód esetén a beépítés oldalának megválasztásánál a szomszédoknál kialakult helyzetet rendeli figyelembe venni, amennyiben pedig az nem egyértelmű, akkor a klimatikus viszonyokat rendel mérlegelni;

minden lakóterületi építési övezetben tiltja a tetőterek többszintes beépítését;

falusias és kertvárosias lakóterület esetében a háziipari, kézműves tevékenység megengedett. Ezt a szabályt pontosítja: „csak a lakó rendeltetésű épületben, vagy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett melléképületben”;

kertvárosias lakóterület övezetben a csatornázatlanság esetére most bevezetett lakásszám-korlátozást átvezeti egy másik, releváns előírás szövegébe is;

településközpont vegyes övezetekben a lakásszám kalkulációjánál a kerekítés szabályai helyet a „lefelé kerekítés szabályát” írja elő;

a lakóterületi övezetekben kötelezően előírt tárolót és gépjármű-tárolót kiveszi az önálló rendeltetési egységek közül, nem számítja a rendeltetési egységek közé;

a 029/1 helyrajzi számú földrészleten – a víziközmű üzemeltetőjének az engedélye mellett – megengedi emlékmű elhelyezését;

a 24375 helyrajzi számú, Z-0 jelű zöldterületi övezethez tartozó földrészleten megengedi „buszmegálló, buszfordulóparkoló, parkfenntartó illemhely épület és szabadtéri színpad” elhelyezését;

a 15 % mértékig beépíthető telkeken, a legkisebb, kialakítható telek nagyságánál kisebb meglévő telkek esetében eltekint a gépkocsitárolónak a főépületben való elhelyezésének követelményétől;

a terepviszonyok miatt az előkertben megengedett gépkocsielhelyezés. Ilyen esetben „A burkolt beálló szerkezetivel körülhatárolt tere tárolóként használható”;

a telken belüli tereprendezés szabályát kiegészíti:

;

a mobil berendezések helyhez kötött alkalmazása tilalmához kivételként beemeli a Széles utcai piac területén konténer elhelyezését;

a szolgáltató funkciójú épületeket megengedő utcák jegyzékét kiegészíti a Szegfű utcával;

a 3184/2 ingatlannak településközpont vegyes övezetből különleges burkolt köztér övezetbe sorolása

a 7322, 7351 és 7323 helyrajzi számú telkek Vt-t övezetből Vt-8 övezetbe sorolása, annak érdekében, hogy a hitélet funkción túli célú felhasználás lehetősége megnyíljon;

a Zámori út – Fehérvári út körforgalmú csomópontjának hely biztosítása a 17946/2 ingatlan kiszabályozásával.

A Közgyűlés a 40/2021. (II. 26.) számú határozatával döntött a véleményezési szakasz lezárásáról. A Közgyűlés a beérkezett véleményeket megismerte és döntött a beérkezett vélemények elfogadásáról.

A véleményezési szakasz lezárását követően a HÉSZ tervezet megküldésre került az állami főépítészi hatáskörben eljáró Pest Megyei Kormányhivatal részére.

Az állami főépítész az előterjesztéshez csatolt záró szakmai véleményét 2021. július 1-én megadta, véleményében az alábbi lényeges észrevételeket tette:

1. felhívta a figyelmet a módosítás-tervezetbe a véleményezés után bekerült elemek törlésére;

2. kifogásolta az OTÉK-ban már meghatározott „szálláshely, szálláshely-szolgáltatás” fogalom-meghatározásának bevezetését a helyi rendeletbe;

3. átgondolásra javasolta a „kézműipari rendeltetés” fogalmának alkalmazását az építésügyi szabályozásban;

4. felhívta a figyelmet a településkép védelmére vonatkozó előírások helyi építési szabályzatban való alkalmazása jogszerűtlenségére;

5. sérelmezte bizonyos rendelkezéseknek az OTÉK 7. § (2) bekezdésébe ütközését:

különbségtétel meglévő és új épületek beépítési lehetőségei között, azonos építési övezeten belül,

egy építési övezetek egyes telkei egyes területein belül eltérő beépítési módok előírása,

azonos övezethez tartozó földrészletek területi egységektől függő, eltérő beépítési paraméterek előírása (például szint alatti építési lehetőségek tekintetében), felhívva a figyelmet, hogy az egyes településrészek nem szabályozási egységek;

1. észrevételezte, hogy oldalhatáron álló beépítési mód mellett az oldalhatártól távolságtartás előírás szabadonálló beépítési módot jelent. Ez legfeljebb kötelező építési vonal formájában jelenhetne meg, mely településkép-védelmi előírás;

2. felhívta a figyelmet, hogy a helyi építési szabályzat csak az OTÉK 111. § (1) bekezdés alapján I. és II. fejezete előírásánál határozhat meg szigorúbb határértékeket, ez a lehetőség nem terjed ki az OTÉK IV. fejezetére;

3. általánosságban megjegyezte, hogy a hatályos HÉSZ formai és tartalmi hibát is tartalmaz, melyek a jogalkalmazás zavarához vezethetnek.

Állami főépítész úr észrevételeit elfogadtuk és a kifogásolt rendelkezéseket töröltük a módosító rendelet előterjesztett tervezetéből, azzal hogy a „kézműipari rendeltetés” fogalommal érintett szakasz egyéb okból történő pontosítását indokoltnak tartjuk. A „kézműipari rendeltetés” kifejezés eddig is szerepelt a rendeletben, ezért a kért jogszabályhelyen történő kivezetés felborítaná a rendelet belső koherenciáját. Az új HÉSZ előkészítése során természetesen kiemelt figyelemmel leszünk az OTÉK és a helyi rendelet értelmező rendelkezéseinek összhangjára.

A rendelet-módosítás közgyűlési jóváhagyása esetén a 314/2012. (XI. 8.) számú kormányrendelet 43. § (1) bekezdés c) pontja értelmében a településrendezési eszköz legkorábban az elfogadást követő 30. napon léphet hatályba. A rendelet elfogadásával és hatályba lépésével módosul a HÉSZ és SZT tervmellékletének tervezéssel érintett része.

A Jat. 17. §-a alapján előzetes hatásvizsgálat elvégzésével felmértük a szabályozás várható következményeit. A hatásvizsgálat eredményét egyebekben az előterjesztés mellékletét képező hatásvizsgálati lap mutatja be.

Jelen előterjesztői indokolás a Jat. 18. § (3) bekezdése és a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzétételének megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) számú IM rendelet 20. § (3) bekezdése alapján közzétételre kerül.