A Jász-Nagykun-Szolnok Vármegyei Kormányhivatal Hatósági Főosztály Törvényességi és Felügyeleti Osztálya (a továbbiakban: Kormányhivatal) ellenőrzése alá vonta a Jászapáti Városi Önkormányzat Képviselő-testületének az önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről, valamint elidegenítéséről szóló 10/2019. (V.21.) önkormányzati rendeletét (a továbbiakban: Rendelet), melynek kapcsán törvényességi felhívással élt a rendeletben található jogszabálysértések megszüntetésére.

A törvényességi felhívásban foglaltak mellett egyéb módosításokat is tartalmaz a rendelet tervezet, illetve annak mellékletei.

Előterjesztésemben kiemelem a jelentősebb módosításokat.

A Rendelet 6. alcíme a lakás szociális alapon történő bérbeadásáról rendelkezik. Szociális alapon lakás, a szociálisan rászoruló részére adható bérbe. Azt, hogy ki minősül szociálisan rászorulónak, a 7. § (4) bekezdése szabályozza.

A tervezet szerint a pályázó akkor minősül rászorulónak, ha az egy főre jutó jövedelem az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 300 %-át, egyedül élő esetében pedig annak 400 %-át nem haladja meg. Így az egy főre jutó jövedelemhatár család esetében 71.250,- forintról 85.500,- forintra emelkedik, egyedül élő esetében pedig 99.750,- forintról 114.000,- forintra emelkedik.

A 7. § (7) bekezdése hatályon kívül helyezésre kerül, tekintettel arra, hogy a Rendelet 6. § (6) bekezdésében szereplő kizáró okok a szociális alapon bérbe vevőkre is vonatkoznak.

A Holcim lakások kikerültek a Rendeletből tekintettel arra, hogy azokat az Önkormányzat korábban értékesítette.

A Rendelet tervezet 37. §-a arról rendelkezik, hogy a szociális alapú bérlők számára, bérbeadás esetén az önkormányzat lakbértámogatást biztosít a bérleti díj 50 %-a erejéig. Ez a gyakorlatban változatlan bérleti díjat jelent a szociális alapon bérlők számára, viszont a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 34. § (3) bekezdése szerint, a szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani.

A változatlan bérleti díj érdekében került módosításra a Rendelet tervezet 2. mellékletében meghatározott bérleti díj a szociális alapon bérbeadható lakások esetében.

A Rendelet 38. § (2) bekezdéséből a tervezet szerint kikerül a közüzemi díjak adott esetben 50 %-os önkormányzat általi átvállalásának lehetősége, illetve a lakbér kedvezmény mértéke 50 %-ról 25 %-ra csökken.

Ennek indoka, hogy az önkormányzati bérlakások bérleti díjai alacsonyak, így további kedvezmények adása nem indokolt, tekintettel elsősorban arra, hogy ezeknek a lakásoknak a karbantartása az önkormányzat kötelezettsége, ami komoly anyagi megterhelés, illetve a bérlők érdeke is azt kívánja, hogy minél jobb állapotú lakásban tudjanak élni.

A fentiekkel párhuzamosan a Rendelet 38. § (5) bekezdésében meghatározott lakbérkedvezményre való jogosultság feltételei a tervezetben -kompenzálásként- módosításra kerültek. Egyedül élő esetében a jövedelemhatár 156.750,- forintról 185.250,- forintra, család esetében 114.000,- forintról 156.750,- forintra emelkedik.

A Rendelet 46. §-a valamint a 60. §-a, a tervezet szerint hatályon kívül helyezésre kerül tekintettel a következő jogszabályi rendelkezésre:

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013.évi V. törvény 5:81. § [Elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog]

(1) A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.

A bérlő nem tekinthető a bérelt önkormányzati ingatlan vonatkozásában tulajdonostársnak, így előbérleti jog sem illeti meg.

A Rendelet 67. § (1) bekezdésében a tervezet szerint, az adás-vételi szerződés megkötésekor fizetendő összeg a vételár 20 %-a.

Az Ltv. 54. § (1) bekezdés b) pontja értelmében az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét.

Fenti jogszabályhely alapján a rendelet kötelező tartalmi elemét képezi a vételárrész meghatározása, mértékének eldöntését nem ruházhatja át a Képviselő-testület a Pénzügyi Bizottságra.

A Rendelet 68. § (1) bekezdése is jogszabályi előírásra tekintettel kerül a tervezet szerint módosításra.

Az Ltv. 54. § (1) bekezdés d) pontja szerint az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét.

A Rendeletben a 67. § után tévesen a 70. § szerepel, ez korrigálásra került.

A Rendelet 74. § (2) bekezdés c) pontjában a vételi ajánlat tartalma került pontosításra a tervezetben.

A Rendelet 1. melléklete aktualizálásra került, kikerültek belőle azok a lakások, amelyek időközben elidegenítésre kerültek.

A Rendelet 2. melléklete a bérleti díjakról rendelkezik.

Az Ltv. 34. § (4) – (5) bekezdései szerint a költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét […] úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek.

A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.

A Kormányhivatal felhívásában rámutat arra, hogy az alkalmazott díjmeghatározás, tekintettel arra, hogy a piaci alapon bérbeadható lakások bérleti díja alacsonyabb, mint a költségelven bérbeadott lakások bérleti díja, ellentétes az Ltv. fentebb hivatkozott szabályaival.

Fentiekre tekintettel szükséges a piaci alapon bérbeadható lakások bérleti díjainak emelése, tekintettel arra, hogy semmilyen egyéb, olyan körülmény (ingatlanok állapota, településen belüli fekvése) nem áll fenn, ami a jelenleg érvényes bérleti díjak ilyen alacsony mértékét indokolná.