A Jat. 18. § (1)-(2) bekezdése rögzíti, hogy „A jogszabály tervezetéhez a jogszabály előkészítője indokolást csatol, amelyben bemutatja azokat a társadalmi, gazdasági, szakmai okokat és célokat, amelyek a javasolt szabályozást szükségessé teszik, továbbá ismerteti a jogi szabályozás várható hatásait.

A Helyi Építési Szabályzat többször került módosításra, legutolsó alkalommal a 2021. júniusi ülésen.

A Helyi Építési Szabályzat (továbbiakban: HÉSZ) átdolgozása/módosítási szándék alapján került sor az alábbiak szerint:

1a. módosítás: Badacsonytomaj szőlőkataszteri Má-2 övezetbe tartozó 017/8 helyrajzi számú ingatlanon birtokközpont kialakításának biztosítása az MaTrT által ill. a 9/2019.(VI.14.) MvM rendelet által biztosított keretek között. A birtokközpont kijelölése és a földalatti beépíthetőség szabályozása szükséges a meglévő borászat fejlesztéséhez.

A 017/8 (a, b, c) hrsz területen csak a borászat üzeme található, mely nagyságával és építészeti stílusával beleillik a környezetbe. A módosított szabályozás elősegíti ennek földalatti beépíthetőségének bővítést. A szomszédos ingatlanon magánterület és önkormányzati út található. A mostani jogerős engedéllyel rendelkező épületszámhoz viszonyítva nem jelenne meg több épület, a terület nem aprózódna fel jobban. Az épületek legmagasabb pontja sem nőne, mivel földalatti bővítés a cél.

A Badacsonytomaj 017/8 (a, b, c) hrsz.-ú közvetetten a módosítással is érintett területek a Pátzay borászathoz tartoznak, és borfeldolgozó-, erjesztő- és érlelőtér üzem működik rajta. A gravitációs szőlőfeldolgozási technológiai elv mentén épült, hogy a szőlőt csak a legszükségesebb eljárásoknak tegye ki a borász. Ekképp a borászat alapterületének mindössze negyede van a föld felszíne felett, a többi mind takartan, a hegy gyomrában, mely így jól követi a Badacsony hegy vonulatát, nagyságával és építészeti stílusával beleillik a környezetbe. A módosított szabályozás elősegíti ennek is a felújítását, illetve földalatti bővíthetőségét.

2a. módosítás: Általánosságban birtokközpont kialakíthatóságának biztosítása az általános mezőgazdasági szőlőkataszteri Má-2 övezetben az MaTrT által ill. a 9/2019.(VI.14.) MvM rendelet által biztosított keretek között.

A birtokközpont kijelölésének helyi speciális előírása lesz, hogy kizárólag beépítésre szánt területhez közvetlenül kapcsolódó ingatlanon és legfeljebb közlekedési területtel elválasztva lehet kijelölni. A módosítás biztosítja a településen lévő nagy szőlőterülettel rendelkező borászatok fejleszthetőségét, egyúttal a nagyobb szőlőterületek beépítés nélküli megőrzését segíti elő. Az általános mezőgazdasági területeken meghatározott környezeti feltételek betartásával a megfelelő környezetminőség biztosítható.

Olyan szőlőkataszteri Má-2 övezetű általános mezőgazdasági területfelhasználású területeken, amelyek beépítésre szánt területtel közvetlenül szomszédosak, vagy attól csak egy közlekedési terület választja el ott az egyéb jogszabályoknak megfelelően birtokközpont kialakítható. Ezzel ugyan néhány telek (amelyek min. 4000 m2 alapterületűek) beépítettsége növekedhet, melyeket birtokközpontnak jelölnek ki, de ezzel együtt a birtokközpont legalább 5 ha-os területének ingatlanjain építési tilalom kerül kötelezően elrendelésre. Ez elősegíti a Badacsony hegyen lévő táji és természeti értéket képviselő pincék megjelenését, ahol amúgy is nagyobb kúria szerű épületek a jellemzőek, nem pedig a kisebb pince épületek. Badacsonytomaj Település Arculati Kézikönyve (TAK) ezen területekre vonatkozó „badacsonyi szőlők” karakterterületére vonatkozó irányelveket („ezt a rurális világot, a szőlőhegy hangulatot és a szőlőskertek látványát évszázadok óta őrzi a hegy. Egyedi karakterének megtartása a turizmus és a hagyományápolás, hagyományőrzés egyensúlyának megtalálásán múlik, hiszen ez a legérzékenyebb és legsérülékenyebb karakterű terület a településen”) hátrányosan nem befolyásolja a módosítás, mivel a Badacsonyi szőlőhegyre jellemző kúria szerű szőlőtermesztéssel kapcsolatos épületeket teszi lehetővé, nem pedig a Balaton-felvidékre többségében jellemző nyeregtetős kis alapterületű borospincék sokaságát, melyek sokkal sűrűbb elhelyezkedésűek általában, mint az itt jellemző kúriák, amik általában sokkal szellősebben helyezkednek el a Badacsonyi-borvidéken. Összességében csökken a beépítettség, mert az esetleg megjelenő néhány birtokközpont (a belterülethez csatlakozva és nem a hegyoldalon) lokálisan nagyobb beépítést eredményezhet egy ingatlanon, de a tájban megjelenő 5 ha-os birtoktesten nem lehet épület, ami elvileg előtte 2 ha-onként megjelenhetett volna. Ez javítja a tájképet, zöldfel

A módosítás min. 5 ha-os birtoktestet ír elő, melyen belül egy min. 4000 m2-es ingatlan jelölhető ki birtokközpontnak. Ezen max. 25%-os beépíthetőség lesz megengedett, de max. 800 m2 épületállományt eredményezhet, de csak ezen az ingatlanon, míg a további 4,6 ha-on építési tilalom lesz bejegyezve. Így a belterülettől távolabbi szőlőterületeken nem jelenhetnek meg épületek.

A hatályos szabályozás szerint min. 2 ha esetén 1% beépítettség lehet, de max. 500 m2. Így a min. 5 ha szőlőterületen több min. 2 ha-os telek esetén min. 2 épület jelenhetne meg, vagy nagyobb terület esetén akár több 500 m2-es épület. Ezek akár a hegyoldalban is.

A módosítás a beépítésre szánt területek határára szabályozza az esetleges birtokközpontok kialakíthatóságát, így a tájban való megjelenése az épületeknek sokkal kevéssé zavaró, és épületszámban mindenképpen kevesebb, még ha épület nagyságban nagyobb is.