Az utóbbi időkben a vízparti sávban megjelentek azonban olyan építkezések, amelyek társadalmi feszültséget generáltak, jóllehet ezek magán ingatlanokon a hatályos szabályozás alapján végleges és végrehajtható építési engedélyek alapján zajlottak, zajlanak. Az utóbbi években a társadalmi-gazdasági igények változása Balatonalmádiban is érzékelhető; a világjárvány hatásaként felújítási és apartmanház-építési láz, befektetési célú lakásépítések, új üdülő- és lakóterületek kijelölésének igénye, kempingek megszűnése, nagyhajós kikötők építésére irányuló fejlesztési szándék.

A városközpont vonatkozásában látható, hogy a kiskereskedelmi egységek, kisszolgáltatók nehezen veszik fel a versenyt az üzletláncokkal, a településközpontok lassan kiüresednek, a nyüzsgő élet a tópartra korlátozódik. A városközpontban levő minőségi kézműves, gasztronómiai, kereskedelmi egységek megtartása, a belvárosba való visszatelepülésük támogatása kiemelt fontosságú a város fejlődését tekintve.

A nemrégiben a Képviselő-testület elé terjesztett Településfejlesztési Terv munkaközi anyaga is fogalmaz meg javaslatokat a városközponttal kapcsolatban. Közép- hosszútávon cél átjárhatóvá tenni a városközpontban található tereket, valamint hogy a terület kezelése lehetőség szerint passzázsokkal, az épületek között kialakuló közösségi térrel történjen; a vendéglátó-, kereskedelmi-, szolgáltató létesítmények színvonal emelésével - üzletekkel, vendéglátóhelyekkel, szolgáltatókkal bővülhessen a jelenlegi kínálati kör.

A Településfejlesztési Terv munkaközi anyaga a fenti célokkal összefüggésben fogalmaz meg javaslatokat a városközpont jelentős területeit elfoglaló parkolófelületek központon kívülre szorítására, valamint célként határozza meg az átmenő forgalom csökkentését, ami a terület tehermentesítését eredményezi; ezen a területen a parkolást meg kell szüntetni. Ennek első lépéseként a Képviselő-testület megalkotta Balatonalmádi belváros behajtási rendjének szabályozásáról szóló 27/2024. (XI. 28.) önkormányzati rendeletét, hogy a területre gépjárművel behajtani, ott várakozni, behajtási engedéllyel rendelkező gépjárművel az engedélyben meghatározott feltételekkel lehessen.

A Képviselő-testület felül kívánja vizsgálni mind a vízparti sáv, mind a városközpont szabályozását. A vízparti sávval összefüggésben különösen a beépítés intenzitására, a területfelhasználásra, az építési övezetek telekalakítási és beépítési szabályaira tekintettel; kiemelten az épületmagasság megengedett legnagyobb mértékére. Kiemelt közérdek ezen a területen a vízpartra jutás, a tópart átszellőzésének biztosítása, az átláthatóság, különösen a közterületekről, domboldalról és kilátókról feltáruló látvány és a vízfelületről feltáruló Balaton-part látképe, továbbá a beépítetlen parti sávok megőrzése. A városközponttal összefüggésben komplex feladatot jelent a gazdasági szereplők ösztönzésével párhuzamosan a városközpont beépítésének szabályozása, különös figyelemmel a településkép-érvényesítési eszközök, valamint a településképi támogató és ösztönző rendszerek körének meghatározására.

A változtatási tilalomról a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (a továbbiakban: Méptv.) 86. §-a a következők szerint rendelkezik:

A tilalom nem terjed ki:

Az Méptv. 85. § (3) bekezdése értelmében a tilalmat a feltétlenül szükséges mértékre és időtartamra kell korlátozni, és azt haladéktalanul meg kell szüntetni, ha az elrendelésének alapjául szolgáló okok már nem állnak fenn.

A képviselő-testületnek nincs felhatalmazása arra, hogy a változtatási tilalom tartalmát ettől eltérően határozza meg. Az Alkotmánybíróság 58/2009. (V. 22.) AB határozata szerint a törvénynek a változtatási tilalomra vonatkozó szabályai kógens szabályok, nem adnak felhatalmazást arra, hogy az önkormányzat a változtatási tilalom elrendelésekor azoktól eltérjen. Hasonló megfogalmazást ad a Kúria Önkormányzati Tanácsának Köf.5023/2021/10. számú határozatának a döntés elvi tartalmáról szóló [48] bekezdése, mely szerint a helyi önkormányzat számára a törvényben adott felhatalmazás a törvényben már szabályozott változtatási tilalom normatív előírására szól, nem pedig a változtatási tilalom intézménye tartalmának további részletszabályozására. A törvény korlátait meghaladó helyi szabályozás törvénysértő.

Az Méptv. kártalanítási szabályokról szóló 90. § (5) bekezdésének d) pontja értelmében nem jár kártalanítás a külön önkormányzati rendeletben elrendelt változtatási tilalom esetében.

A változtatási tilalom elrendelése jelenleg időszerű; az új, a Balaton vízparti területeinek területfelhasználási követelményeiről szóló kormányrendelet-tervezet (BATÉK) még nem került elfogadásra és a Településterv a Településfejlesztési terv Képviselő-testületi elfogadás szakaszában van, amit a következő munkarész, a Településrendezési terv (településszerkezeti terv és helyi építési szabályzat) elkészítése és majd azután annak Képviselő-testületi elfogadása követ majd.