Zalaegerszeg Megyei Jogú Város építési szabályzatáról szóló 25/2016. (VII.07.) önkormányzati rendeletének módosításáról

Részletes indokolás

Az 1. §-hoz

A Bánya utcától északra elhelyezkedő tömbben a véleményezési dokumentáció építési helyet jelölt ki, mely a szabályozási terven kék sraffozással került feltüntetésre. A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. Kormányrendelet 6. melléklete tartalmazza a településrendezési eszközök jelmagyarázatát, mely az építési hely elemet piros sraffozással ábrázolja alternatív jelölési lehetőség nélkül, kötelező elemként. A fentiek értelmében a Bánya utca jelen módosításakor a szabályozási terven nem az építési hely kerül jelölésre hanem a Kormányrendelet jelmagyarázata szerinti jelölés, a telek be nem építhető része, melynek értelmező rendelkezésével egészült ki ezen szakasz.

A 2. §-hoz

A Bánya utca északi részén elhelyezkedő kereskedelmi, szolgáltató övezetben található 1343/2 hrsz-ú telek további fejlesztése érdekében a tömb területére vonatkozó építési mód valamint építési hely felülvizsgálata történt. Az érintett területen a meglévő beépítés nem feleltethető meg sem a zártsorú, sem az oldalhatáron álló beépítési módnak sem, ezért egyedileg szükséges szabályozni a területen az építési helyet úgy, hogy a tervezett módosítás során a beépítési mód oldalhatáron álló lesz. Az oldalhatáron álló beépítési mód mellett a telkeken egyedileg kerülnek meghatározásra építési helyek, a jellemző tűztávolságok és telepítési távolságok figyelembe vételével. A tervezett módosítás során a 1343/2 hrsz-ú ingatlan tömbjét egy új övezetbe soroljuk Gksz-10-m jelöléssel.

A 3. §-hoz

A szabályozási szelvények és azok jelmagyarázata a mellékletekben kerül indokolásra.

A 4. §-hoz

A rendelet hatályba lépéséről rendelkezik. A Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (3)-(4) bekezdése alapján az indokolást a rendelet kihirdetését követően a Nemzeti Jogszabálytárban közzé kell tenni.

Az 5. §-hoz

A rendelet alkalmazására vonatkozó előírásokat tartalmazza.

Az 1. melléklethez

A Bánya utca északi részén elhelyezkedő kereskedelmi, szolgáltató övezetben található 1343/2 hrsz-ú telek további fejlesztése érdekében a tömb területére vonatkozó építési mód valamint építési hely felülvizsgálata történt. Az érintett területen a meglévő beépítés nem feleltethető meg sem a zártsorú, sem az oldalhatáron álló beépítési módnak sem, ezért egyedileg szükséges szabályozni a területen az építési helyet úgy, hogy a tervezett módosítás során a beépítési mód oldalhatáron álló lesz. Az oldalhatáron álló beépítési mód mellett a telkeken egyedileg kerülnek meghatározásra építési helyek, a jellemző tűztávolságok és telepítési távolságok figyelembe vételével. A tervezett módosítás során a 1343/2 hrsz-ú ingatlan tömbjét egy új övezetbe soroljuk Gksz-10-m jelöléssel.

A 2. melléklethez és a 9. melléklethez

A neszelei városrészben tervezett lakóterületi fejlesztés megvalósítása érdekében a 7520/4 hrsz-ú telek kereskedelmi, szolgáltató övezetből az Lk-5 jelű kisvárosias lakóövezetbe kerül átsorolásra. A hatályos szabályozásban szereplő, 30 méterben meghatározott előkert fenntartásával. A telek északi oldaláról, miután e telekhatártól északra a helyi védelem alatt álló katonai temető fás területe biztosítja az északi védelmét a területnek, a hatályos szabályozásban szereplő kötelező fásítás törlésre kerül. A tervezett módosítás során a 7520/4 hrsz-ú telek Lk-5 jelű kisvárosias lakóövezetbe kerül átsorolásra.

A 3. melléklethez

Tulajdonosi kérelemre a vorhotai városrészben lévő 0446/18 hrsz-ú ingatlannal együtt a vele egy egységben elhelyezkedő 0446/14, 0446/15, 0446/16 és 0446/17 hrsz-ú telkek Má-3 jelű övezetből Má-2 jelű övezetbe sorolása történt, mely módosítással a 0446/18 hrsz-ú területen az országos és helyi szabályozások betartásával a tervezett lakóépület elhelyezhető.

Lakossági kezdeményezés alapján történt a Rozmaring utcától északra elhelyezkedő tömb területén jelölt építési hely felülvizsgálata lakóépület elhelyezhetősége érdekében. A tömbre a hatályos ZÉSZ Lke-5 jelű kertvárosias lakóterületi rendeltetést határoz meg, a meglévő beépítése jellemzően a közlekedési területek mentén alakult ki. Ezen állapot fenntartását tartalmazza a hatályos szabályozási terv, mely építési sávval határozza meg a főépület létesítésének helyét a közlekedési területektől 10, illetve 5 méteres előkert eltartásával 30 méter széles sávban. Az építési sáv célja a szabályozás megalkotásakor az volt, hogy - elsősorban az egykori zártkerti területeken a hagyományos tájhasználat megtartása érdekében - megtartsa a kialakult beépítési irányzatot azzal, hogy az épületek elhelyezését egységes sávban engedélyezi. A módosítással érintett területen meglévő főépületek találhatóak az építési sávon kívül. Az érintett területen több épület is található a tömbbelsőben a kijelölt építési sávon kívül, igazodva a terület domborzati adottságaihoz, mely a jobb kilátás érdekében magasabb ponton kívánja meg a főépületek elhelyezését.

A tervezett módosítás a szabályozási tervet érinti, mely során a tömb területéről törlésre kerül az építési sáv, mellyel a kérelmező a főépületet az előkert, oldalkert és hátsókert szabályainak megtartása mellett tudja elhelyezni ingatlanán.

A fentiek alapján a Rozmaring utcától északra elhelyezkedő tömb építési sávja törlésre került.

A 4. melléklethez

Lakossági kezdeményezés alapján történt a Rozmaring utcától északra elhelyezkedő tömb területén jelölt építési hely felülvizsgálata lakóépület elhelyezhetősége érdekében. A tömbre a hatályos ZÉSZ Lke-5 jelű kertvárosias lakóterületi rendeltetést határoz meg, a meglévő beépítése jellemzően a közlekedési területek mentén alakult ki. Ezen állapot fenntartását tartalmazza a hatályos szabályozási terv, mely építési sávval határozza meg a főépület létesítésének helyét a közlekedési területektől 10, illetve 5 méteres előkert eltartásával 30 méter széles sávban. Az építési sáv célja a szabályozás megalkotásakor az volt, hogy - elsősorban az egykori zártkerti területeken a hagyományos tájhasználat megtartása érdekében - megtartsa a kialakult beépítési irányzatot azzal, hogy az épületek elhelyezését egységes sávban engedélyezi. A módosítással érintett területen meglévő főépületek találhatóak az építési sávon kívül. Az érintett területen több épület is található a tömbbelsőben a kijelölt építési sávon kívül, igazodva a terület domborzati adottságaihoz, mely a jobb kilátás érdekében magasabb ponton kívánja meg a főépületek elhelyezését.

A tervezett módosítás a szabályozási tervet érinti, mely során a tömb területéről törlésre kerül az építési sáv, mellyel a kérelmező a főépületet az előkert, oldalkert és hátsókert szabályainak megtartása mellett tudja elhelyezni ingatlanán.

Beruházói kérelem alapján vizsgáltuk felül a Zala utca 6324/7 hrsz-ú telek déli részét érintő útszabályozást, mely a tervezett Zalavölgyi kerékpárút, kerékpáros pihenőhely területigénye miatt került jelölésre. A településrendezési tervek felülvizsgálatára a területen tervezett társasház-beruházások kedvezőbb megvalósíthatósága érdekében volt szükség. A módosítással érintett 6324/7 hrsz-ú ingatlan a hatályos ZÉSZ szerint Lk-5 jelű kisvárosias lakóterület területfelhasználású.

A kerékpárút nyomvonala tervezés alatt van, az új tervek még nem véglegesek, nem állnak rendelkezésre, de a 6324/7 hrsz-ú ingatlant érintő kerékpáros pihenőhely kialakítása az önkormányzat tervei között nem szerepel.

A területről készült geodéziai felmérés alapján, illetve a kerékpárút pihenőhelyének kialakításával kapcsolatos fejlesztési szándékok megváltozása miatt a 6324/7 hrsz-ú telekre vonatkozó szabályozás módosítása szükséges. A szabályozás módosítását követően a telek útszabályozással való érintettsége csökken, a pihenőhely okán jelölt közlekedési terület törlésre kerül a tervekről.

Kérelem alapján vizsgáltuk felül a településrendezési tervet a Vágóhíd utca és a Belső-elkerülő út mentén elhelyezkedő településközpont vegyes területfelhasználású területen. A módosítás célja, hogy a 3805 hrsz-ú jelenleg beéítetlen telek tulajdonosa tervezett gazdasági funkciójú telephelyének létesítését e területen megvalósíthassa. A hatályos szabályozás szerint a terület a Vt-5 jelű településközpont vegyes övezethez tartozik, melyre vonatkozóan a ZÉSZ 8. melléklete szerint a tervezett telephely funkciójú - környezetére jelentős hatást nem gyakorló gazdasági rendeltetésű - épület nem helyezhető el.

A módosítás során javasolt a 3805 hrsz-ú telket településközpont vegyes területfelhasználásból kereskedelmi, szolgáltató területfelhasználásba sorolni annak érdekében, hogy a területen tervezett telephely létesítése megvalósíthatóvá váljon. A kereskedelmi, szolgáltató övezet engedi a környezetére jelentős hatást nem gyakorló gazdasági rendeltetés elhelyezését, mely a hatályos szabályozás alapján nem lehetséges. A 3805 hrsz-ú telek a szomszédos Gksz-4-m jelű övezethez kerül átsorolásra, mellyel a területre vonatkozó főbb normatív előírások változatlanok maradnak.

Kérelem alapján vizsgáltuk felül a Hock János utca menti gazdasági területekre vonatkozó szabályozást. A vállalkozás a tulajdonában álló 4553/15 hrsz-ú telkükön meglévő épület bővítését tervezik részben a szintén tulajdonukban lévő 4554/5 hrsz-ú telek igénybevételével. A fejlesztés megvalósításához a telkek összevonása szükséges, mely telekalakításnak gátat szab a telkek között húzódó övezethatár és területfelhasználási határ.

A tömb nyugati részén ipari gazdasági területfelhasználású területeket jelölnek a településrendezési tervek, míg a keleti részen kereskedelmi, szolgáltató területfelhasználású területek helyezkednek el. E területeket a szabályozási terv a Gip-2 jelű övezetbe, illetve a Gksz-3 jelű övezetbe sorolja.

A módosítás során a 4554/5 hrsz-ú telket a kereskedelmi, szolgáltató övezetből az ipari gazdasági területek közé sorolása történt annak érdekében, hogy a településrendezési tervek módosítását kezdeményező vállalkozás a keleti irányba bővülhessen.

Az 5. melléklethez

A Bánya utca északi részén elhelyezkedő kereskedelmi, szolgáltató övezetben található 1343/2 hrsz-ú telek további fejlesztése érdekében a tömb területére vonatkozó építési mód valamint építési hely felülvizsgálata történt. Az érintett területen a meglévő beépítés nem feleltethető meg sem a zártsorú, sem az oldalhatáron álló beépítési módnak sem, ezért egyedileg szükséges szabályozni a területen az építési helyet úgy, hogy a tervezett módosítás során a beépítési mód oldalhatáron álló lesz. Az oldalhatáron álló beépítési mód mellett a telkeken egyedileg kerülnek meghatározásra építési helyek, a jellemző tűztávolságok és telepítési távolságok figyelembe vételével. A tervezett módosítás során a 1343/2 hrsz-ú ingatlan tömbjét egy új övezetbe soroljuk Gksz-10-m jelöléssel, mellyel a szabályozási terv szelvénye is módosul.

A városi uszoda déli részén tervezett autóbusz parkoló kialakíthatósága érdekében a Göcseji út közlekedési területének szélesítése szükséges. Az uszoda területét a hatályos településrendezési eszközök különleges beépítésre szánt területfelhasználású területként jelöli, melyet a szabályozási terv a K-sf-2 jelű strand és uszoda, termálfürdő, kemping övezetbe sorol.

A hatályos szabályozási terven a tömb déli oldalán, a Göcseji utca felől az előkert 0 méterben került meghatározásra. A Göcseji utca uszoda menti szakasza a hatályos tervek alapján nem egyforma szélességű, mivel a nyugati részen a meglévő buszmegállónál kiszélesedik a közlekedési terület. A közterületi határ akként tervezett, hogy a meglévő autóbuszmegálló és a tervezett autóbusz parkoló létesítése miatti helyigényeket közlekedési területen biztosítsa. Mindemellett az egyenes, szabályos jövőbeni telekhatárok kialakítása érdekében nemcsak a közvetlenül a fejlesztéshez szükséges területeket, hanem a tőle keletre és nyugatra lévő területek is szabályozásra kerültek.

A 6. melléklethez

Lakossági kérelem alapján a Sugár utca mellett elhelyezkedő, a hatályos szabályozás szerint Mk-1 jelű övezetbe tartozó 0107/1 hrsz-ú telekre vonatkozó szabályozás felülvizsgálata történt lakóépület elhelyezhetősége érdekében. A módosítással érintett telket a legtöbb irányból kertvárosias lakóterületek veszik körül. A telekhez közvetlenül kapcsolódó terület gazdasági erdő területfelhasználású, illetve ezt követően kertes mezőgazdasági területek helyezkednek el.

A 0107/1 hrsz-ú telek az ingatlan nyilvántartás szerint kert művelési ágú, mely esetben a hatályos szabályozás alapján az Mk-1 jelű övezetre előírt szabályozások szerint legfeljebb 165 négyzetméter építhető be. Az ingtalan Mk-1 jelű övezetből az Mk-2 jelű övezetbe sorolása javasolt, mellyel kedvezőbb beépítési feltételekkel lesz szabályozva, így 528 négyzetmétert építhet be, melynek a fele lehet lakóépület. A tervezett módosítás során a 0107/1 hrsz-ú telek a Mk-2 jelű kertes mezőgazdasági övezetbe kerül átsorolásra.

A Besenyő és Öreghegy Polgárőr Egyesület kezdeményezésére módosítjuk a településrendezési terveket a Zalabesenyői hegyi kápolna területét és annak környezetét illetően. A telken jelenleg a 25 négyzetméteres Péter-Pál kápolna helyezkedik el. Az egyesület a területen egy nagyjából 80 négyzetméteres épületet kíván elhelyezni. Ahhoz, hogy a bővítést meg tudják valósítani, az övezet területén egy legalább 1050 négyzetméteres telket kell kialakítaniuk, miután a beépítésre nem szánt különleges övezetben 10%-os a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke.

A 22479 hrsz-ú ingatlan a hatályos ZÉSZ szerint különleges beépítésre nem szánt területű Kb-kt jelű különleges közösségi tér, kapcsolódó közösségi és szociális építmények övezetéhez tartozik. Az övezet legnagyobb részét képező 22479 hrsz-ú telek a polgárőr egyesület tulajdonában áll, az övezet keleti részén elhelyezkedő 22477, 22478 hrsz-ú telkek magántulajdonban állnak. A terület tulajdonviszonyai nem rendezhetők megegyezés hiányában, így a szabályozás módosítása válik szükségessé annak érdekében, hogy a tervezett fejlesztés megvalósítható legyen.

A hatályos szabályozási terven az övezet déli részén 6 méter szélességben közlekedési terület került kiszabályozásra, a kápolnától délre lévő kertes mezőgazdasági területek feltárásának biztosítása érdekében.

A tervezett módosítás során a különleges beépítésre nem szánt övezet határainak módosítására kerül sor. A magántulajdonban álló 2247/8 és a 2247/7 hrsz-ú - jelenleg Kb-kt jelű - telkek rendeltetése módosításra kerül és a korábban hatályos településrendezési terveknek megfelelően kertes mezőgazdasági területfelhasználásba kerülnek besorolásra. Az övezet déli részén szabályozott útterület a módosítás során törlésre kerül és a különleges övezet területéhez kerül átsorolásra. Ezzel a különleges övezet telke - telekalakítási eljárás során - 1083 négyzetméter lesz, mely a tervezett fejlesztés számára elegendő. A tervezett módosítás során az útszabályozás törlésre került.

A 7. melléklethez

A Besenyő és Öreghegy Polgárőr Egyesület kezdeményezésére módosítjuk a településrendezési terveket a Zalabesenyői hegyi kápolna területét és annak környezetét illetően. A telken jelenleg a 25 négyzetméteres Péter-Pál kápolna helyezkedik el. Az egyesület a területen egy nagyjából 80 négyzetméteres épületet kíván elhelyezni. Ahhoz, hogy a bővítést meg tudják valósítani, az övezet területén egy legalább 1050 négyzetméteres telket kell kialakítaniuk, miután a beépítésre nem szánt különleges övezetben 10%-os a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke.

A 22479 hrsz-ú ingatlan a hatályos ZÉSZ szerint különleges beépítésre nem szánt területű Kb-kt jelű különleges közösségi tér, kapcsolódó közösségi és szociális építmények övezetéhez tartozik. Az övezet legnagyobb részét képező 22479 hrsz-ú telek a polgárőr egyesület tulajdonában áll, az övezet keleti részén elhelyezkedő 22477, 22478 hrsz-ú telkek magántulajdonban állnak. A terület tulajdonviszonyai nem rendezhetők megegyezés hiányában, így a szabályozás módosítása válik szükségessé annak érdekében, hogy a tervezett fejlesztés megvalósítható legyen.

A hatályos szabályozási terven az övezet déli részén 6 méter szélességben közlekedési terület került kiszabályozásra, a kápolnától délre lévő kertes mezőgazdasági területek feltárásának biztosítása érdekében.

A tervezett módosítás során a különleges beépítésre nem szánt övezet határainak módosítására kerül sor. A magántulajdonban álló 2247/8 és a 2247/7 hrsz-ú - jelenleg Kb-kt jelű - telkek rendeltetése módosításra kerül és a korábban hatályos településrendezési terveknek megfelelően kertes mezőgazdasági területfelhasználásba kerülnek besorolásra. Az övezet déli részén szabályozott útterület a módosítás során törlésre kerül és a különleges övezet területéhez kerül átsorolásra. Ezzel a különleges övezet telke - telekalakítási eljárás során - 1083 négyzetméter lesz, mely a tervezett fejlesztés számára elegendő.

A 8. melléklethez

A Bánya utcától északra elhelyezkedő tömbben a véleményezési dokumentáció építési helyet jelölt ki, mely a szabályozási terven kék sraffozással került feltüntetésre. A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. Kormányrendelet 6. melléklete tartalmazza a településrendezési eszközök jelmagyarázatát, mely az építési hely elemet piros sraffozással ábrázolja alternatív jelölési lehetőség nélkül, kötelező elemként. A hatályos ZÉSZ az építési sávot jelöli piros sraffozással, ezért a szabályozási elem felülvizsgálata szükséges, mely az átfogó módosítás során valósulhat meg. A fentiek értelmében a szabályozási terven a telek be nem építhető része került jelölésre, mely által a jelmagyarázat kiegészítésre került.