2008. január 1. napján lépett hatályba Zalaegerszeg Megyei Jogú Város Közgyűlésének a lakások bérletéről, valamint elidegenítésükről szóló 57/2007. (XII.28.) önkormányzati rendelete (a továbbiakban: Lakásrendelet). A Lakásrendelet biztosította a helyi lakásgazdálkodás struktúrájának teljes átalakítását. Létrejött egy működő bérlakás rendszer, ami országos összehasonlításban is jelentős számú (több mint 800) lakást üzemeltet.

Az önkormányzati rendeletalkotás alapvető célja a minél hatékonyabban és egyszerűbben működő bérlakás-rendszer létrehozása volt. A meglévő lakásvagyonnal való gazdálkodásban törekedett a jövedelmezőségi és a szociális szempontok együttes érvényesítésére.

A lakáselosztási rendszer átalakításánál a prevencióra (az adósság-felhalmozódás elkerülésére) helyezte a hangsúlyt. A szociális bérlőkijelölésnél ezért a szabályozás már nem csak a bérlő igényeit, jogos lakásigénye mértékét vette figyelembe, de alapvető szerepet szánt az igénylő fizetési képességének is (rendelkezésre álló jövedelméből képes-e lakbérfizetési kötelezettségének eleget tenni).

A lakbérrendszer átalakítására vonatkozó rendelkezések a bérlakás-gazdálkodás fenntarthatóságának, illetve a bérlő és a bérbeadó arányosabb teherviselésének biztosítását voltak hivatottak szolgálni. A bérlakás-rendszer önfenntartó-képességének garantálása megfizethető bérleti díjak megállapítása mellett differenciált lakbérmérték révén volt elérhető. A szociális bérbeadás mellett a lakásállomány színvonalának fokozatos javításával a költségelven bérbe adott lakások arányának növelése volt a cél.

Az önkormányzati bérlakásokról szóló önkormányzati rendeletet a fentiekben meghatározott elvek mentén lényeges tartalmi változtatások nélkül újra alkotni volt szükséges az alábbiakra tekintettel:

2021. április 1-jétől a jegyző - a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 29. § (2) bekezdésének és a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 51. § (2) bekezdésének megfelelően - a Nemzeti Jogszabálytárról szóló 338/2011. (XII.29.) Korm. rendelet 4/A. §-a és 4/B. §-a alapján az önkormányzati rendelet és annak indokolása Nemzeti Jogszabálytárban való közzétételéről az Integrált Jogalkotási Rendszer (IJR) igénybevételével gondoskodik.

Az IJR alrendszereként került bevezetésre 2021. április 1. napjától a LocLex alrendszer, melynek célja, hogy lehetővé tegye az önkormányzati rendeletek megszövegezését és megszerkesztését, egységes szerkezet előállítását, hatályosítást.

A Lakásrendelet LocLex rendszerbe való betöltésekor olyan szerkesztési hibák, technikai pontatlanságok derültek ki, melyeket csak a rendelet újraalkotásával lehetett javítani. Az új önkormányzati rendelet szövege a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet előírásainak, valamint a Loclex rendszernek megfelelően kerülhetett elfogadásra, ez a Lakásrendelet lényegi tartalmát nem érinti.

Az önkormányzati rendelet újraalkotása során továbbra is figyelembe kellett venni a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástv.) rendelkezéseit.

A technikai módosítások mellett az alábbi területeken tartalmi módosítás is szükségessé vált:

1./ Az újraalkotott lakásrendelet 23. § (4) bekezdése alapján lakhatási jog részleges megváltása felajánlásával lehet pályázatot benyújtani nyugdíjasházi elhelyezés érdekében. A korábbi szabályozás szerint adomány felajánlása történt. Az önkormányzati rendelet 25. §-ának rendelkezései értelmében licitálásos pályázati tárgyaláson a licitálás a legmagasabb ajánlati összegre történik a lakhatási jog részleges megváltása céljából. A bérlőkijelölésre jogosult lakásügyekért felelős szakbizottság – a jogosultsági feltételeknek a hivatal által történő vizsgálatát követően – azt a pályázót jelöli ki határozatlan időre bérlőnek, aki a legmagasabb összeget ajánlotta fel a lakhatási jog részleges megváltására.

Az adomány fogalmát több jogszabály említi, a Lakástv. viszont nem rendelkezik róla. Az adomány törvényi definícióiban (2011. évi CLXXV. törvény az egyesülési jogról 2. § 1. pont; 1996. évi LXXXI. törvény a társasági adóról 4. § 1/a. pont; Ptk. 7:80. §) közös elem, hogy ingyenes, ellenszolgáltatás nélküli és önkéntes aktusokról van szó.

Az önkormányzati rendelet 20. § (1) bekezdése alapján a nyugdíjasházak esetében speciális önkormányzati lakásbérbeadásról van szó, amelyet a 21. § (2) bekezdése alapján lakbérfizetési kötelezettség terhel, így az adomány esetében itt a lakhatási jog részleges megváltásáról van szó. A pályázati eljárás változatlan formában történő megtartása mellett az új önkormányzati rendelet szövegében az adomány fogalom helyébe a lakhatási jog részleges megváltása meghatározás lép.

2./ Az újraalkotott lakásrendelet VIII. Fejezete határozza meg az elővásárlási joggal érintett lakások elidegenítése, vételárának mértéke és megfizetésének feltételei szabályait. A Lakástv. 49. § (1) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat és hozzájárulásukkal azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét. A Lakástv. felhatalmazása alapján önkormányzati rendeletnek kell szabályoznia, hogy az önkormányzati lakások forgalmi értékét milyen szempontok alapján kell meghatározni. A 48/2011. (06.09.) AB határozat külön kiemeli, hogy rendelkezni kell arról, hogy a lakás vételárának megállapítása során a lakottság tényét mennyiben kell figyelembe venni. Ennek megfelelően az önkormányzati rendelet 70-71. §-a értelmében a lakás forgalmi értékét beköltözhető állapot feltételezésével kell meghatározni. A lakás állapotát átlagos, rendeltetésszerű használatra alkalmas szinten kell értékelni, hogy a lakás lelakottsága, bérlő általi elhasználtsága ne jelentsen a bérlő számára vételár kedvezményt. A lakottság ténye az eladási ár meghatározása során a beköltözhető forgalmi értékhez viszonyítva, százalékban meghatározott kedvezmény, árengedmény formájában nyilvánul meg. A lakottság ténye miatt az elővásárlási jog jogosult részére a beköltözhető forgalmi értékből 5 % kedvezmény kerül biztosításra, ennek megfelelően a lakott forgalmi érték a beköltözhető forgalmi érték 95 %-a.

3./ A Zala Megyei Szent Rafael Kórház nyújtott be kérelmet, hogy az önkormányzat lakhatás biztosításával nyújtson segítséget a kórház megfelelő orvos szakember ellátásához. Ennek érdekében két önkormányzati bérlakást vennének igénybe hosszú távon orvosok elhelyezése céljából. Fentiekre tekintettel az újraalkotott lakásrendeletnek a speciális önkormányzati lakásbérbeadásról szóló 20. §-a, valamint 2. melléklete kiegészítésre kerül a Zala Megyei Szent Rafael Kórház részére egészségügyi célú lakásként bérbe adható kettő darab lakással, melyeket a Kórház adhat albérletbe szükség esetén az orvosainak.

A Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (3)-(4) bekezdése alapján az indokolást a rendelet kihirdetését követően a Nemzeti Jogszabálytárban közzé kell tenni.