a lakások bérletéről

Általános indokolás

A Miskolc Megyei Jogú Város Önkormányzatának 25/2006. (VII.12.) számú rendeletét hatályon kívül helyező és annak helyébe lépő, szabályozásában és szerkezetében új lakásrendelet kidolgozásának több indoka is volt.

A 25/2006. (VII.12.) számú rendelet a hatályba lépését követően eltelt 15 év alatt, a változó élethelyzetekhez, szabályozási igényekhez igazodóan, közel 30 alkalommal került módosításra. A nagy számú módosítás következtében szövegében ellentmondások, logikai hiányosságok, párhuzamos szabályozások keletkeztek. Ezek kiküszöbölése időszerűvé vált.

A lakásrendelet kidolgozásának másik indoka az volt, hogy az új ingatlanstratégia lakáspolitikai irányelveivel összhangban számos és jelentős változás javasolt a lakásbérleti jogviszonyokra vonatkozó konkrét szabályozás terén.

Szerkezetét tekintve a rendelet I-III. fejezete számba veszi a bérleti jogviszony keletkezésének lehetséges jogcímeit, tartalmazza az azokhoz kapcsolódó konkrét anyagi és eljárásjogi szabályokat, döntési jog- és hatásköröket.

A bérleti jogviszonyok létesítéséhez kapcsolódó, keletkezési jogcímtől függetlenül érvényesülő változás, miszerint a bérleti szerződés megkötéséhez szükséges minimális jövedelem vizsgálatakor - amennyiben ez a rendeletben előírás - a ténylegesen kézhez kapott, levonásokkal csökkentett összeg kerül figyelembe vételre. A jövedelemhatárok meghatározása azért szükséges, mert a bérbeadáskor a bérbeadónak meg kell győződnie arról, hogy a bérlő képes lesz a bérlakással kapcsolatos költségek kifizetésére. A korábban hatályos lakásrendeletben meghatározott jövedelemhatárok felemelése - a bérleti díjak korábban elfogadott emelésére ellenére - sem javasolt, ugyanakkor indokolt figyelembe venni a jövedelmet terhelő levonásokat, hiszen az azokkal csökkentett jövedelem az, amivel a bérlő ténylegesen rendelkezik, és kifizetéseinek teljesítése során számolhat. (3. §)

Méltányossági-, ideiglenes- és önkormányzati érdekéből történő elhelyezés esetén javasolt a meghatározott jövedelemhatártól történő 25 %-os eltérés lehetőségének biztosítása, tekintettel arra, hogy az ilyen jogcímeken történő elhelyezésekre rendkívüli élethelyzetekben, halasztást nem tűrő esetekben, vagy a bérlő érdekkörén kívül eső okból kerül sor. (4. § (5))

A bérbeadó az önkormányzati bérlakásokat továbbra is elsősorban pályázat útján jogosult bérbe adni. A pályázati úton történő bérbeadásra szociális helyzet alapján, költségelven, vagy piaci alapon kerülhet sor. (5. §-17. §)

Jelentős változás, hogy az alacsony lakbérű szociális és a mérsékelt lakbérű költségelvű lakások esetén az egyedül költöző személy csak 1,5 szobás lakásra nyújthat be pályázatot. Mivel mindkét bérbeadási forma esetén a lakhatás jelentősen támogatott, így nem indokolt, hogy az adott pályázó az egyéni szükségleteket meghaladóan is élhessen a kedvező bérleti lehetőséggel. (6. § (4))

A rendelet amellett, hogy szabályozza az egyes pályázati formák esetén teljesítendő feltételeket, a piaci és a költségelvű pályázatokon belül speciális pályázatok kiírására is lehetőséget biztosít a bérbeadónak. (12-13. §)

A város vezetése elkötelezett a magasan kvalifikált, szakképzett fiatalok támogatásában. A városból történő elvándorlás megállításában jelentős tényező lehet a megfizethető lakhatás lehetőségének biztosítása, mely hathatós segítséget nyújt a fiatal családok önálló életkezdéséhez. Ezzel összhangban került kidolgozásra a fiatalok speciális pályázati formája. (12. §)

A fiatalok pályázatán azok a 35. életévüket be nem töltött pályázók nyújthatnak be kérelmet, akik Miskolcon dolgoznak, legalább féléves munkaviszonnyal rendelkeznek, továbbá minimum havi 20 ezer forint lakáscélú előtakarékosságot igazolnak. A magasabb iskolai végzettség, illetve a szaktudás szintén előnyt jelent a pályázatok elbírálása során. A pályázat nyerteseivel a lakásbérleti szerződés összességében 6 évre köthető, mely időtartam leteltét követően lakhatásukról az előtakarékossággal már anyagilag is megerősödve maguknak kell gondoskodniuk.

A fiatalok támogatása mellett a városvezetés a nyugdíjasok támogatásáról sem feledkezett el, hiszen ők alkotják azt a társadalmi réteget, akik kis nyugdíjjal, alacsony jövedelemmel rendelkeznek, a szabadpiaci albérletet nem tudják megfizetni, ugyanakkor a korábbi pályázati rendszerben a jelentős számú pályázó mellett háttérbe szorultak. Az ő támogatásukra került kidolgozásra a nyugdíjasok speciális pályázati formája. A nyugdíjasok pályázatán nyertes személyekkel - akár költségelvű, akár piaci feltételekkel pályáztak - az első, egy évre kötött bérleti szerződés lejártát követően, a rendeletben előírt feltételek fennállása esetén, a megszokott rendben köthető újabb, 5 éves, határozott időtartamú lakásbérleti szerződés. (13. §)

Az egyes pályázatok váltakozva, vagy egymással párhuzamosan is kiírhatók biztosítva ezzel azt, hogy egyetlen társadalmi csoport se szoruljon ki a kedvezményes lakhatás köréből.

A pályázatok benyújtására továbbra is az elektronikus út biztosított. Egyszerűbb, hatékonyabb, költségtakarékosabb a papír alapú pályázati rendszernél. A rendelet részletesen szabályozza a pályázatok benyújtására, érvényességük megállapítására, a szerződéskötéshez szükséges dokumentumok benyújtására és vizsgálatára, valamint a pályázat eredményeként létrejövő szerződés megkötés feltételeire vonatkozó szabályokat. (6. §-17. §)

A pályázatok elbírálásának értékelési szempontjait a rendelet 4. melléklete tartalmazza. Kidolgozott szempontrendszer biztosítja a pályázatok elbírálásának objektív feltételeit és megfelel a pályázatokkal szemben támasztott átláthatósági követelményeknek.

A lakáspályázatok nagy érdeklődés mellett zajlanak. Egy-egy lakásra gyakran 30-40 család is jelentkezik, akik közül előzetesen meghatározott szempontok alapján kell kiválasztani a megfelelő bérlőt, ennek hiányában az eljárás és a döntés jogossága és tisztasága utóbb nem igazolható.

A szociális lakáspályázatokon elsősorban az alacsony jövedelmű, szociális problémákkal terhelt, több gyermeket nevelő családok támogatása a cél. A költségelvű lakáspályázatok értékelési szempontjai között a Miskolcon élő és dolgozó, gyermeket nevelő családok támogatásán, míg a piaci pályázatokon a nagyobb anyagi erővel rendelkező, fiatal, szakképzett pályázók támogatásán van a hangsúly.

A speciális pályázatokon a fiatalok, illetve a nyugdíjasok támogatása a kívánt személyek köre.

Valamennyi pályázati formánál értékelendő az, hogy ki milyen régóta pályázik, az elmúlt 5 éven belül hány érvényes pályázatot nyújtott be. Az azonos feltételekkel pályázók esetén ez a döntő szempont. Abban az esetben, ha a pályázatok számának figyelembe vételét követően is azonos a pályázók értékelése, úgy szociális pályázat esetén a miskolci helyben lakás időtartama, költségelvű pályázat esetében a folyamatos munkaviszony időtartama, piaci pályázat esetében pedig a bérlői felújítást követően beszámítani kért felújítás mértéke, ami a döntő szempont. Amennyiben a benyújtott pályázatok számának vizsgálatát követően is fennáll a pontegyenlőség, úgy szociális pályázat esetén a miskolci helyben lakás időtartama, költségelvű pályázat esetében a folyamatos munkaviszony időtartama, piaci pályázat esetében a bérlői felújítást követően beszámítani kért felújítás mértéke, fiatalok pályázata esetén a fiatalabb életkor, nyugdíjasok pályázata esetén az alacsonyabb jövedelem az irányadó.

Az elbírálási szempontok az elektronikus pályázat feldolgozási rendszerébe beépíthetők, így az értékelés gyorsan és pontosan elvégezhető.

A rendelet számba veszi a pályázaton kívüli bérbeadási formákat is és rendelkezik az e jogcímeken történő bérbeadás szabályairól, döntési jog- és hatáskörökről. (4. § (2) és 18-39. §)

A bérleti jogviszony keletkezésének egyik kivételes módja a különös rászorultságból, vagy különös méltánylást érdemlő okból történő bérbeadás. Számos olyan élethelyzet adódhat, amikor valóban indokolt az adott személy lakhatásának ilyen módon történő támogatása. A méltányosságra alapot adó okok körének konkrét, pontos meghatározása azonban nem lehetséges, mindig az adott helyzet dönti el, hogy fennáll-e a méltányosság jogalapja.

A cél az, hogy e jogcímen valóban az arra leginkább rászoruló személyek jussanak lakáshoz. A kérelmezők által benyújtott iratokból azonban nem állapítható meg teljes bizonyossággal, hogy a méltányosság alapját képező okok valóban fennállnak-e, ezért a bevezetett új szabály szerint a döntéselőkészítési folyamatba be kell vonni a MESZEGYI területileg illetékes család és gyermekjóléti szolgálat szakembereit, akik előzetes környezettanulmányt készítenek és javaslatot tesznek a méltányossági eljárás megindítására. (29. §.(1))

Az önkormányzat tulajdonát képező két nyugdíjasházba ezidáig Miskolc közigazgatási területén kívül lakó nyugdíjas személyek is kérhettek elhelyezést. A rendelet ezen változtatva előírja, hogy a csekély számú nyugdíjasházi lakás elsősorban a miskolci nyugdíjasok lakhatását segítse, így a rendelet hatályba lépését követően a nem Miskolci lakóhelyű nyugdíjasoktól elhelyezési kérelem már nem fogadható be. (33. §. (2))

A korábbi szabályozás a szociális és költségelvű pályázatok, a méltányosság útján történő bérbeadások, valamint a nyugdíjasházi névjegyzék megállapítása tekintetében a Városgazdálkodási és -üzemeltetési, valamint az Egészségügyi Szociális és Környezetegészségügyi Bizottság együttes döntését írta elő. Az együttes ülés és határozathozatal azonban a gyakorlati tapasztalatok alapján elnehezítette a döntéshozatali folyamatot, és a döntéshozatal formája sem felelt meg a jogszabályi előírásoknak. Az előterjesztés az együttes döntési jogkörök megszüntetésére tesz javaslatot oly módon, hogy a szociális és költségelvű lakáspályázatok, valamint a méltányossági kérelmek elbírálását az Egészségügyi, Szociális és Környezetegészségügyi Bizottság önálló döntési jogkörébe utalja.

A rendelet minden a pályázat útján, mind a pályázaton kívüli jogcímen létrejövő lakásbérleti szerződésekre vonatkozóan tartalmazza a bérleti szerződés időtartamát.

A pályázatok nyerteseivel kötendő bérleti szerződés időtartama egy év. A rövid időtartam biztosítja azt, hogy a bérbeadó megismerje a bérlő fizetési készségét és képességét, meggyőződjön arról, hogy a lakás felújítására, karbantartására vállalt kötelezettségét teljesítette-e, az együttélés és a házirend szabályait betartja-e. A rövidebb időtartam a bérlőre nézve ugyanakkor figyelmeztető határidő, ami kötelezettségeinek pontos teljesítésére sarkallja. A bérbeadó a felmerülő problémák esetén gyorsabban tud reagálni, hiszen a végrehajtásról szóló törvény a szerződés lejártához rövidebb idejű, költséghatékonyabb lehetőséget biztosít a lakás kiürítésére, ezáltal elkerülhető a felmondást követő hosszú és költséges eljárás. (17. §)

A bérlővel a bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése, illetve a rendeletben szabályozott feltételek fennállása esetén újabb lakásbérleti szerződés köthető. Ilyen feltétel, hogy a bérlőnek lakbér, illetve a bérbeadó által számlázott szolgáltatási díjakból eredő fizetési kötelezettsége, valamint esedékes közüzemi díjtartozása ne álljon fenn, a felújítási megállapodásban foglalt kötelezettségét teljesítse, továbbá az együttélés és a házirend szabályainak betartásával kapcsolatban a bérleti jogviszony fennállása alatt probléma ne merüljön fel. (18. §. (5))

Az ugyanazon bérlővel történő újabb, határozott idejű szerződéskötések számát és időtartamát tekintve a költségelvű lakások körében jelentős változásként kerül bevezetésre, miszerint a rendelet hatályba lépését követően létesített bérleti jogviszonyok együttes időtartama összességében nem haladhatja meg a 10 évet. Ezzel biztosítottá válik az olcsóbb árkategóriájú lakások folyamatos forgása, így a lakásállomány megfelelően ki fogja tudni szolgálni a lakáspolitikai célokat. (18. §.)

A korábbi rendelet szabályai, valamint a kialakult gyakorlat alapján a bérlakáshoz jutó bérlők számoltak a bérleti szerződésük automatikus hosszabbításával, arra rendezkednek be, hogy lakhatásuk életük végéig megoldott és élethelyzetük, vagyoni, jövedelmi viszonyaik változásától függetlenül élvezik az alacsony bérleti díjú lakások adta előnyöket. A jelenlegi szabályozás és gyakorlat mellett semmi sem ösztönzi őket a továbblépésre, ezzel ugyanakkor elveszik a lehetőséget attól, hogy a fiatalok, vagy rászorultabbak lakhatásának megoldására használhassa az önkormányzat a lakásokat.

A rendeletben meghatározott 10 év hosszú időtartam, mely alatt a bérlők kötelezettségük teljesítése esetén biztonsággal és háborítatlanul lakhatják az önkormányzati bérlakást, ugyanakkor elegendő arra is, hogy felkészüljenek lakhatásuk egyéb irányú megoldására.

A rendelet azoknak a bérlőknek, akik lakhatásukat bérleti jogviszony lejártát követően sem tudják megoldani, lehetőséget kapnak arra, hogy a bérleti jogviszony lejártát megelőző 1 évben már lakáspályázaton részt vegyenek, melynek eredményeként magasabb lakbérű, piaci elven bérbeadott lakásba léphetnek át, vagy költségelvű pályázaton indulva legalábbis újra megmérettetik magukat a többi pályázó között, a kidolgozott szempontrendszer szerint. (7. §)

A bérleti jogviszony időtartamának korlátozására vonatkozó rendelkezést nem kell alkalmazni amennyiben a bérleti szerződés lejártakor a bérlő már nyugdíjas, hiszen idő korú személyek lehetőségei nem változnak, nagy eséllyel lakhatásukról már nem tudnak saját maguk gondoskodni. (18. § (3))

Jelentős változás a korábbi szabályozáshoz képest a bérlők lakáspályázatokon való részvételi lehetőségének megnyitása. A hatályos bérleti jogviszonnyal rendelkező bérlők csak kivételes esetben nyújthattak be lakáspályázatot. Ez a változó élethelyzeteket figyelmen kívül hagyva indokolatlanul helyhez kötötte a bérlőket. Gyakran előfordul, hogy az idő előrehaladtával és egy-egy életciklus lezárásával a nagy családok létszáma csökken, a gyermekek elköltöznek, családok szétszakadnak, a bérlők nyugdíjba vonulnak, vagy az idős bérlő egyedül marad a nagy alapterületű lakásban, amit sem belakni, sem fenntartani nem tud. A bérleti díjak emelésével összefüggésben különösen időszerű ennek a helyzetnek az átgondolása. (7. §)

Ennek megfelelően a piaci elven bérbeadott lakás bérlője költségelvű, vagy szociális pályázaton való részvétele biztosítottá válik, így a bérlő igényeinek megfelelően alacsonyabb bérleti díjú és igényeinek leginkább megfelelő bérlakásba költözhet át.

Ugyancsak a bérlők mobilitását segíti, hogy a bérlő által kezdeményezett csere során a piaci elvű lakásból a költségelvű, alacsonyabb lakbérű, kisebb alapterületű lakásba történő csere esetén a bérlő mentesül a pénzbeli térítés megfizetése alól. (26. §. (4))

A rendelet IV-VII. fejezete szabályozza a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó bérlői és bérbeadói jogokat és kötelezettségeket, a bérleti jogviszony módosítására és megszüntetésére vonatkozó szabályokat.

A korábbi rendelkezésekhez képest jelentős változás van felújítási munkákkal kapcsolatos megállapodás szabályozása terén. Ezidáig a bérlők a lakás átvételét követő 90 napon belül voltak kötelesek elvégezni a megállapodás szerinti felújítási munkákat, mely határidő egy ízben 60 nappal meghosszabbítható volt. Sok esetben a bérlők rajtuk kívül álló okok - közüzemi mérőórákkal kapcsolatban felmerülő problémák, szakemberek hiánya - miatt nem tudtak végezni a felújítással a rendeletben előírt határidőn belül. A helyzetet az is árnyalta, hogy van olyan lakás, ami nagy - fűtés, vagy villamoshálózat korszerűsítést, előzetes tervezést és engedélyeztetést is magában foglaló - felújításra szorul, de van olyan is, amelyik csak tisztasági festést igényel. A különböző felújítási igényű lakásokra nem lehet egységes szabályozást alkalmazni. A rendelet - a Lakástörvénnyel összhangban - csak azt a legalapvetőbb szabályozást tartalmazza, miszerint a bérlő és a bérbeadó megállapodhat abban, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotúvá, a megállapodás tartalmára vonatkozó részletszabályokat a bérbeadó által kidolgozott szabályzat fogja meghatározni a lakások felújítási igényeihez, az elvégzendő munkák költségeinek nagyságrendjéhez képest. (42. §)

A lakások bérletéről szóló 25/2006. (VII.12.) lakásrendelet 2020. november 1. napján hatályba lépett módosítása rendelkezett arról, hogy valamennyi bérlő köteles a fennálló jogviszonyának időtartama alatt, a bérleti díj emelkedésének ütemében, a mindenkor hatályos 6 havi bérleti díjnak megfelelő szintre feltölteni az általa lakott lakás óvadékát.

Több jelzés is érkezett arra vonatkozóan, hogy a bérleti díj emelés mellett az óvadék feltöltése a veszélyhelyzettel terhelt időszakban - még a hosszabb távú részletfizetési lehetőség igénybevétele mellett is - jelentős terhet ró a bérlőkre, ezért indokolt volt az óvadék feltöltésre vonatkozó kötelezettség átgondolása. Emiatt a rendelet módosítja az óvadékfeltöltési szabályokat. Ennek megfelelően az óvadékbefizetést és feltöltést csak az új bérleti, illetve az ugyanazon bérlővel történő újabb szerződés megkötése esetén kell egy összegben befizetni. A korábbi bérlővel történő szerződéskötés (hosszabbítás) esetén továbbra is megmaradna a bérlők által kérelmezhető 6 havi részletfizetési lehetőség.

A rendelettervezet megfelel a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII.14.) IRM rendelet rendelkezéseinek. A javasolt szabályozás összhangban van az uniós jogból eredő kötelezettségekkel harmonizált magyar jogszabályokkal, ezáltal az uniós jogból eredő kötelezettségekkel való összhangja biztosított. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény szerinti, Európai Unió intézményeivel és tagállamaival történő egyeztetési kötelezettség a jelen rendelettervezettel kapcsolatban az Önkormányzatot nem terheli.

Az előkészítő álláspontja szerint az előterjesztés indokolását a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III.13.) IM rendelet 20. §-a alapján a Nemzeti Jogszabálytárban közzé kell tenni.