A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény felhatalmazása alapján, meghatározott keretek között az önkormányzat helyi önkormányzati rendelet alkotására jogosult.

A fenti törvény alapján a Közgyűlés megalkotta a lakások bérletéről szóló 30/2021. (VIII.31.) önkormányzati rendeletet (a továbbiakban: Lakásrendelet), amely több alkalommal módosításra került.

Az önkormányzati rendeletek, így a Lakásrendelet esetében is időszakonként szükséges a bennük foglalt szabályozási rendszerek átgondolása, azok összehangolása a gazdasági, társadalmi folyamatokkal, valamint az önkormányzat érdekeivel.

A Lakásrendelet bevezető rendelkezésének kiegészítése - a származékos jogalkotás szabályainak megfelelően - összegyűjti és megjelöli a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Lakástörvény) meghatározott, a törvény szövegében megjelenő valamennyi, helyi rendelet alkotására irányadó felhatalmazó rendelkezést.

A Lakásrendelet szövege konkrét változást hoz az egyes bérbeadási formákhoz kapcsolt jövedelemhatárok tekintetében. A bérbeadás feltételeként megjelölt jövedelemhatárok évek óta változatlanok. Az elmúlt időszakban ugyanakkor jelentősen változtak a lakásfenntartás költségei (bérleti díj, közüzemi szolgáltatások költségei, karbantartás költségei), valamint a bérlők jövedelmi helyzete is, melyet a pályázatok során becsatolt jövedelemigazolások is alátámasztanak. Ezek a változások indokolják a jövedelemhatárok módosítását. A bérlői jövedelmek vizsgálata nagy jelentőséggel bír a tekintetben, hogy a lakásfenntartási költségek megfizetése biztosított-e a bérbeadó részére. A pályázati feltételként előírt jövedelemhatárok a pályázókat megfelelően terelik az általuk megfizethető lakásokat tartalmazó pályázati formák felé. (Lakásrendelet 6. melléklete)

Ugyancsak a lakásfenntartási költségek kifizetésének biztosítását szolgálja azon módosítás is, miszerint a költségelven és piaci elven bérbe adandó lakások esetén a pályázat érvényességének feltétele, hogy a pályázott lakás havi lakbére ne haladja meg a pályázó háztartásában megjelenő havi összes nettó jövedelem 30%-át. (Lakásrendelet 10. § (2) b) pont és 11. §. (2) bekezdés)

A Lakásrendelet korábbi szabályozása a Lakástörvényre való hivatkozással indokolatlanul - a lakás elemi csapás következtében történő megsemmisülése esetére - korlátozta az e jogcímen történő bérleadás lehetőségét. A lakás megsemmisülésén túlmenően ugyanakkor számos olyan élethelyzet lehetséges, amikor lakhatással kapcsolatban életveszély merül fel (pl. a lakás, ház alatti terület válik veszélyessé stb.). A módosítás lehetőséget biztosít arra, hogy tényleges életveszély esetén az önkormányzat gyors segítséget tudjon nyújtani az arra rászoruló személyeknek. (Lakásrendelet 32. §)

A munkaviszony, munkavégzésre irányuló egyéb jogviszony fennállásához kötött lakhatás biztosításának célja, hogy segítse az önkormányzati feladatok ellátásában részt vevő munkáltatót (munkáltatói jogkör gyakorlóját) a megfelelő végzettséggel, szakmai gyakorlattal rendelkező munkavállalói kör kialakításában és megtartásában. A módosítás azt célozza, hogy a munkavállalói támogatással lakáshoz jutott munkavállaló lakhatása munkaviszonyának fennállása alatt folyamatosan biztosított legyen, mindaddig, amíg a bérbeadás feltételei fennállnak. (Lakásrendelet 30. § (2) bekezdés)

A házastársak együttes pályázatára vonatkozó kötelezettséget kizárólag az együtt élő házastársak esetében indokolt fenntartani. Számos esetben válófélben lévő házastárs szeretne kilépni - sokszor kiskorú gyermekkel együtt - a megromlott házassági kapcsolatból. Ilyenkor lenne a legnagyobb szükség a lakhatás megoldására. Ezt a lehetőséget biztosítja a módosítás, amennyiben igazolt a házastársi életközösség felbontásának elindítása. (Lakásrendelet 6. §. (2) bekezdés és 15. § (1) bekezdés c) pont)

Indokolt az egyedül, együtt költöző nélkül pályázók korlátozása a pályázott ingatlan nagysága tekintetében azért, hogy a nagyobb lakások a több fős családok lakhatását szolgálják. Ennek megfelelően került beépítésre a Lakásrendeletbe az a módosítás, hogy az egyedül pályázó személy - valamennyi pályázati forma esetén - 1,5 szobásnál nagyobb bérlakásra nem nyújthat be pályázatot. (Lakásrendelet 6. § (4) bekezdés)

Sok esetben érkezik panasz az adott lakókörnyezetből jogszabálysértő bérlői magatartás miatt, így indokolt vizsgálni, hogy a pályázó, illetve a vele együtt költöző személyek az esetleges korábbi bérleti jogviszony fennállása során jogkövető magatartást tanúsítottak-e. Az ismételt problémák elkerülése érdekében kerül bevezetésre a bérbeadói engedély nélkül beköltözők, valamint a házirend előírásait, illetve együttélés szabályait megsértő személyekkel szembeni szigorú rendelkezés. (Lakásrendelet 7. § d) és g) pont, valamint 8. § f) pont)

A pályázatok gyorsabb, hatékonyabb lezárását szolgálja a szerződéskötéshez szükséges dokumentumok benyújtására nyitva álló 30 napos határidő lerövidítése 21 napra. Ez irányadó a második és harmadik helyre sorolt pályázók esetére is. Azon lakásoknál, ahol a nyertes és a második helyre sorolt pályázó is kiesik valamilyen ok miatt, jelentősen elhúzódik a szerződéskötés folyamata. A tapasztalat szerint a pályázók kihasználják a rendelkezésre álló időt és bár előbb is tudnák teljesíteni a feltételeket, az utolsó napokban kezdik el az ügyintézést. A pályázati tapasztalatok szerint a 3 hetes időtartam elégséges a szerződéskötésekhez szükséges dokumentumok beszerzésére és benyújtására. (Lakásrendelet 14. § (5) bekezdés, 16. § (2) bekezdés a) pont, 17. § (1) bekezdés és (4) bekezdés b) pont)

A pályázati kampányok gyorsabb lezárását segíti az a szigorú rendelkezés, miszerint kizárásra kerül a pályázó, ha a korábbi nyertes pályázatai alkalmával a szerződéskötéstől a lakás megtekintése nélkül, két alkalommal visszalépett. A pályázati dokumentáció, kiírás részletesen tartalmazza a megpályázott lakás adatait, tehát a pályázat benyújtásakor a lakásokra vonatkozó valamennyi paraméter ismert a pályázó előtt. Ezen paraméterek (elhelyezkedés, alapterület, emelet, szobaszám, komfortfokozat stb.) utóbb már nem változnak. Az a körülmény, hogy a pályázó megtekintés nélkül, több alkalommal is visszalép a szerződéskötéstől a pályázati akaratának komolytalanságát bizonyítja. (Lakásrendelet 17. § (4) bekezdés d) pont)

Az önkormányzati bérlakások lakbérére vonatkozó 2. mellékletből - az egyszerűsítés és átláthatóság elvét követve - kikerült a 2021. és 2022. évre vonatkozóan meghatározott lakbéreket tartalmazó táblázat. A 2. melléklet így áttekinthetőbb lett. A 2023-2024-évekre vonatkozó díjtételek a 2020. évi döntésnek megfelelően változatlanok, módosítás a lakbérek tekintetében nem történt. (Lakásrendelet 2. melléklet)

A bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatásokról szóló 3. melléklete a fűtési alapdíj (320.- Ft/lm³/év díjról 360.- Ft/lm³/év díjra), továbbá az egyedi parkolási lehetőség (1565.- Ft/hó díjról 1676.- Ft díjra) tekintetében tartalmaz változást. A 3. mellékletben meghatározott szolgáltatások ellenértékének módosítása - ha kis mértékben is, de - hozzájárul az önkormányzat megemelkedett költségeinek megtérüléséhez. (Rendelet 3. melléklet)

A Rendelet 4. melléklet módosítása hozzájárul ahhoz, hogy a nagyszámú pályázó között egyértelműen, objektív értékelési szempontrendszer alapján lehessen kialakítani a pályázati sorrendet. (Rendelet 4. melléklet)

Az előkészítő álláspontja szerint az előterjesztés indokolását a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III.13.) IM rendelet 20. §-a alapján a Nemzeti Jogszabálytárban közzé kell tenni.

A rendelettervezet megfelel a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII.14.) IRM rendelet rendelkezéseinek. A javasolt módosítás összhangban van az uniós jogból eredő kötelezettségekkel harmonizált magyar jogszabályokkal, ezáltal az uniós jogból eredő kötelezettségekkel való összhangja biztosított. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény szerinti, Európai Unió intézményeivel és tagállamaival történő egyeztetési kötelezettség a jelen rendeletmódosítással kapcsolatban az Önkormányzatot nem terheli.