Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 32/2013. (VII. 15.) önkormányzati rendelete
az Önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről
Hatályos: 2013. 08. 30- 2014. 06. 25Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 32/2013. (VII. 15.) önkormányzati rendelete
az Önkormányzat tulajdonában álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének feltételeiről
A Képviselő-testület az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésén, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, módosított 1993. évi LXXVIII. törvény 58. §-ában, valamint a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvényben kapott felhatalmazás alapján a következő rendeletet alkotja.
ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK
A rendelet hatálya
1. § (1) A rendeletben meghatározott kivételekkel a rendeletet kell alkalmazni az Önkormányat tulajdonában álló helyiségek adásvétel útján való elidegenítésére.
(2) Jelen rendelet alkalmazása alól kivétel:
a) az elidegenítésre nem elővásárlási jog alapján kerül sor, vagy az elidegenítés nem az elhelyezésre jogosult jogcím nélküli használója részére történik,
b) az elidegenítés jogcíme nem adásvétel,
c) a vevő kiválasztására versenyeztetés útján kerül sor,
d) az épület vagy az épületben lévő valamennyi helyiség (vagy valamennyi lakás és helyiség) egyszerre azonos vevőnek kerül elidegenítésére,
e) a helyiség elidegenítése a helyiségre fennálló bérleti jogviszony előzetes megszüntetésének vagy a helyiség előzetes kiürítésének a feltételével történik.
(3) A bérbe adott helyiségre vonatkozó szabályok érvényesek az olyan helyiségre is, amelynek nem bérlője, hanem elhelyezésre jogosult használója van.
(4) A rendeletben nem szabályozott kérdésekben az Ltv. és a Ptk., a Nemzeti Vagyonról szóló törvény, valamint a Budapest Józsefvárosi Önkormányzat vagyonáról, a vagyon feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló önkormányzati rendelet, valamint az Önkormányzat versenyeztetési szabályzatának rendelkezései az irányadók.
Az elidegenítéssel kapcsolatos feladatokban résztvevők
2. § (1) A rendelet hatálya alá tartozó helyiségek elidegenítésével kapcsolatos tulajdonosi jogokat a Képviselő-testület gyakorolja azzal, hogy egyes tulajdonosi jogok gyakorlására, a rendeletben meghatározott esetekben a Városgazdálkodási és Pénzügyi Bizottságot (továbbiakban: tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság) hatalmazza fel. A tulajdonosi döntések előkészítését és végrehajtását a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet végzi el.
(2) A 100 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű helyiség elidegenítése esetén a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság, ezen értéken felül a Képviselő-testület dönt az elidegenítésről és az eladási ajánlat kiadásáról, továbbá dönt adásvételi szerződéssel, annak módosításával és megszüntetésével kapcsolatos kérdésekben, kivéve azokat az eseteket, amikor a döntés az értékhatártól függetlenül a Képviselő-testület hatásköre.
(3) Ha a rendelet a döntés jogosultjaként mást nem jelöl meg, az elidegenítéssel kapcsolatos tulajdonosi jogokat a hatáskörrel rendelkező bizottság gyakorolja.
(4) A (2)-(3) bekezdés nem érinti a Kt-nek azt a jogát, hogy bármely helyiség tekintetében közvetlenül gyakorolja az elidegenítéssel kapcsolatos tulajdonosi jogokat.
(5) Az elidegenítéssel kapcsolatos döntések előkészítése és végrehajtása, valamint az elidegenítési feladatok összehangolása a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet feladata.
(6) Az elidegenítéssel kapcsolatos előterjesztést és döntési javaslatot a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet készíti elő.
Értelmező rendelkezések
3. § A rendelet alkalmazása során:
a) a helyiség bérlőtársaira a bérlőre vonatkozó szabályok érvényesek,
b) jogvitás eljárásnak kell tekinteni a peres és nem peres bírósági eljárást,
c) bérbeadó az Önkormányzat helyiségeinek kezelését, üzemeltetését, fenntartását végző megbízottja ( a továbbiakban: Vagyonkezelő) is,
d) műemlék helyiség és műemlék épület alatt az 1991. évi XXXIII. törvény 52. § (1) bekezdés f) pontja szerinti műemlékeket is érteni kell,
e) HVT terület: az Önkormányzat helyi város-rehabilitációs terület kijelöléséről és a területen a rehabilitáció megvalósításáról szóló 32/2001. (X. 26.) rendeletében meghatározott város-rehabilitációs terület,
f) üres helyiség az is, amelyik még nincs kiürítve, de a helyiségnek nincs bérlője vagy elhelyezésre jogosult használója,
g) az eladási ajánlat kiadására, valamint a szerződéskötésre e rendeletben megállapított határidők a hiánypótlás teljesítésével nyílnak meg,
h) a helyiségek elidegenítésével, illetve megvásárlásával kapcsolatos nyilatkozatokat írásban kell megtenni
i) egy év alatt 365 napot kell érteni,
j) ha a kijelölésről hozott döntés mást nem tartalmaz az épület elidegenítésre való kijelölése esetén a bennük lévő helyiségek is elidegenítésre kijelöltnek tekintendők,
k) az épületben egyes helyiségek is kijelölhetők elidegenítésre
l) az elidegenítésre való kijelölés nem jelent kötelezettség vállalást a helyiség eladására és nem teremt alanyi jogot a helyiség megvásárlására,
m) a helyiség közművesítése: a helyiségnek a közcélú villamos-, víz-, csatorna-, gáz- és távhő ellátási vezetékhálózatba való bekötése, illetőleg azt pótló házi központi berendezés létesítése,
n) az a bérleti szerződés minősül több, mint 10 éve fennálló határozatlan időre szóló szerződésnek, amelyet a jelenlegi bérlő vagy az kötött meg, aki után a bérleti jogviszonyt a jelenlegi bérlő folytatta, nem értve ide a gazdasági társaság alapításával történt jogutódlás esetét, ha nem az előprivatizáció során bérleti jogot szerző bérlő alakított gazdasági társaságot,
o) a rendelet hatályba lépése után benyújtott kérelemről és jognyilatkozatról való önkormányzati döntésre vonatkozó előterjesztés elkészítésének és döntésre való előterjesztésének határideje a beadvány iktatásának napját követő munkanapon kezdődik,
p) a kérelemről és jognyilatkozatról történő önkormányzati döntésről való válaszadási határidő a döntés meghozatalának napját követő munkanapon kezdődik és ilyen esetekben a napokban meghatározott határidő alatt munkanapokat kell érteni.
q) az állam elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának határideje, az ajánlat írásban igazolható közlését követő 35 nap.
ELIDEGENÍTÉS ÁLTALÁNOS FELTÉTELEI
Elidegenítésre való kijelölés
4. § (1) A helyiségek elidegenítésének feltétele, hogy az épületet, valamint a benne lévő helyiségeket a Képviselő-testület elidegenítésre kijelölje.
(2) Az épület elidegenítésre való kijelölésére vonatkozó előterjesztést a lakás és helyiségbérlők 25 %-a által benyújtott vételi kérelem alaján a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet készíti el.
(3) A HVT területen lévő épület, illetve a benne lévő helyiségek elidegenítésre történő kijelöléséhez a Rév8 Zrt. nyilatkozata szükséges arról, hogy az elidegenítés nem ériniti az Önkormányzat és a Rév8 Zrt. HVT területtel kapcsolatos szerződéses kötelezettségét.
(4) Az épület vagy a helyiség elidegenítésre való kijelölése nem jelent elidegenítési kötelezettséget. Az egyes (bérelt vagy üres) helyiségek elidegenítéséről a 2. § (2) szerint az eladási ajánlat kiadásával kapcsolatos döntés meghatározásával egyidejűleg dönt a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság.
Elidegenítésből kizárt és a hozzájárulással elidegeníthető helyiségek
5. § (1) Nem elidegeníthető a helyiség:
a) amíg az Önkormányzat költségvetési szervének rendelkezése alatt áll,
b) amíg rá vonatkozóan az elidegenítési és terhelési tilalom fennáll,
c) ha a helyiségre vagy az épületre az építésügyi hatóság határozott idejű, illetve ideiglenes fennmaradási engedélyt adott,
d) amíg határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig van bérbe adva,
e) amíg a bérlőjének a tulajdonos Önkormányzattal, vagy az önkormányzati vagyonkezelőkkel bármilyen, helyiségbérlettel kapcsolatosan felmerülő, valamint a közszolgáltatókkal szemben tartozása van,
f) a bérleti (használati) jogviszonyt, vagy a bérleti díjat érintő jogvita jogerős befejezéséig,
g) ha bérlője helyiséggel kapcsolatos jogszabályban előírt, vagy szerződésben vállalt kötelezettségét a bérbeadó felhívásra sem teljesítette, amíg a bérlő vagy használó a kötelezettségének eleget nem tesz,
h) építésrendészeti eljárással vagy erre okot adó körülménnyel érintett, az eljárás jogerős és végrehajtható határozattal történő befejezéséig vagy az eljárás egyéb módon történt megszüntetéséig,
i) ha a helyiséget magába foglaló épület HVT területen van, amíg az épületre ezen előírások érvényesek,
j) amíg a helyiség vagy a helyiséget magába foglaló épület nincs elidegenítésre kijelölve,
k) ha a helyiség elidegenítését a Képviselő-testület megtiltotta, amíg a tilalom fennáll,
l) ha átalakításra, korszerűsítésre, felújításra, bontásra kijelölt épületben van, amíg a munkálatokat el nem végezték,
m) a bérleti szerződés keltétől számított 3 hónapon belül.
(2) Azt, hogy az (1) bekezdés e) pontja szerinti tartozás, mint kizáró feltétel nem áll fenn, az adásvételi szerződés Önkormányzat általi aláírása előtt kell a vevőnek igazolnia.
(3) A (1) bekezdés d) pontja szerinti kizáró feltétel alkalmazása alól a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet javaslatára az értékhatártól függően a Képviselő-testület, vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság adhat felmentést.
(4) Az (1)-(3) bekezdésben foglaltakat a rendelet hatályba lépése előtt elidegenítésre már kijelölt helyiségek (épületek) esetében is alkalmazni kell, kivéve, ha a rendelet hatályba lépéséig a helyiségre az eladási ajánlat már kiadásra került.
(5) A 3 hónapon túl bérbeadott nem lakás céljára szolgáló helyiségek az alábbi feltételek teljesülése esetén elidegeníthetőek:
a) a helyiséget is magában foglaló, legalább 10 albetétből álló épületben az önkormányzati tulajdon legfeljebb 3 albetét, vagy
b) a helyiséget is magában foglaló épületben az önkormányzati tulajdon mértéke legfeljebb 5%, vagy
c) a helyiség értéke legfeljebb 8 millió forint.
(6) A 3 éven túl bérbe adott nem lakás céljára szolgáló helyiségek – amennyiben az elidegenítés ezen rendelet alapján elvégzett megtérülési számítás alapján az elidegenítés javára megtérül és az elidegenítés jogszabályba nem ütközik – további körülmények vizsgálata nélkül elidegeníthetőek.
Harmadik személy hozzájárulásával elidegeníthető helyiségek
6. § (1) Harmadik személy hozzájárulását (jóváhagyását) igénylő esetek:
a) a jogosult járulhat hozzá az elidegenítéshez, ha helyiség bérlőkijelölési joggal érintett,
b) a Magyar Alkotóművészeti Közalapítvány jóváhagyása szükséges az elidegenítéshez, ha a helyiség műterem,
c) a Forster Gyula Nemzeti Örökséggazdálkodási és Szolgáltatási Központ jóváhagyása szükséges az elidegenítéshez, ha helyiség műemlék vagy ilyen épületben van,
d) az életvédelem céljait szolgáló helyiséget Fővárosi Polgári Védelmi parancsnokság hozzájárulásával lehet elidegeníteni.
(2) A HVT területen lévő helyiség esetén a Rév8 Zrt. nyilatkozatát kell kérni arra vonatkozóan, hogy az elidegenítésre való kijelölés óta történt-e olyan változás, ami miatt az elidegenítés érinti az Önkormányzat és a Rév8 Zrt. HVT területét érintő szerződéses kötelezettségét.
(3) Harmadik személy hozzájárulását (jóváhagyását) a bérlő köteles az eladási ajánlat kiadásáról szóló tulajdonosi döntés meghozataláig beszerezni. Eladási ajánlat kiküldésére vonatkozó döntés a hozzájárulás hiányában nem hozható. Amennyiben a hozzájárulásra (jóváhagyásra) jogoult nyilatkozatát kikötésekkel adja ki, azokat az adásvételi szerződésben rögzíteni, és a vevőnek vállalnia kell.
Az elővásárlási jog biztosítása
7. § (1) A helyiséget, az Ltv-ben szabályozott elővásárlási jog alapján értékhatártól függetlenül a bérlő vásárolhatja meg. A bérlőn kívül más személynek – a bérleti jogviszony megszűnése előtt – csak akkor lehet elidegeníteni, ha a bérlő elővásárlási jogával nem él.
(2) Ha nem a bérlő veszi meg a helyiséget, a vevőnek vállalnia kell, hogy az Önkormányzatnak teljesítendő vételáron felül a bérlő számára legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor megtéríti – a bérbeadó által meg nem térített, továbbá a forgalmi érték meghatározásánál a bérlő javára figyelembe nem vett – értéknövelő beruházásai ellenértékét. Ha erről a bérlő és a vevő között nem jön létre megállapodás, a helyiség nem adható el.
(3) A bérlőtársak – ellenkező megállapodásuk hiányában – együttesen gyakorolhatják a helyiség megvásárlásával kapcsolatos jogukat. Ha a bérlőtársaknak az eladási ajánlat elfogadásával kapcsolatos nyilatkozata eltérő közlést nem tartalmaz, azt úgy kell tekinteni, hogy a helyiségen egyenlő arányú tulajdont kívánnak szerezni.
(4) Az adásvételi szerződés tervezetét valamennyi bérlőtársnak el kell juttatni, függetlenül attól, hogy valamennyi bérlőtárs élt-e bejelentéssel. Ha a bérlőtársak ajánlatot elfogadó nyilatkozatai nem egybehangzóak, azt úgy kell tekinteni, hogy az ajánlatot nem fogadták el. A bérlőtárs más bejelentése és nyilatkozata a másik bérlőtársra – eltérő megállapodásuk hiányában – nem hat ki.
(5) A társbérleti helyiségrészek akkor elidegeníthetők, ha az előzetes nyilatkozatok szerint egyidejűleg mindegyik társbérleti helyiségrész megvásárlásra kerül, vagy ha az üres társbérleti helyiségrészt a másik társbérleti helyiségrész bérlője megvásárolja.
Üres helyiség eladása
8. § (1) Az elidegenítésre átadott üres helyiséget az Önkormányzat versenyeztetési szabályzata szerint kell értékesíteni.
(2) Az (1) bekezdés alkalmazása alól kivétel, és a tulajdonosi bizottság döntésével elidegeníthető a helyiség,
a) ha az legfeljebb 10 m2 alapterületű, és a közvetlen szomszéd ingatlan tulajdonosa csatolás céljából kívánja megvásárolni, függetlenül attól, hogy a helyiség mikor került utoljára bérbeadás útján hasznosításra
b) ha az 10 MFt forgalmi érték alatti, több mint 1 éve nem került bérbeadás útján hasznosításra és a megvásárlására kérelem érkezett.
A VÉTELI SZÁNDÉK ÉS AZ ELADÁSI AJÁNLAT
9. § (1) Az adásvételi szerződés megkötésére a vevő és az Önkormányzat kezdeményezésre egyaránt sor kerülhet.
(2) A vételi szándék bejelentése során a bérlőnek nyilatkozni kell, hogy
a) az Önkormányzattal és közüzemi szolgáltatókkal szemben nincs tartozása,
b) az Önkormányzattal szemben perben nem áll,
c) a bérbeadó hozzájárulásával elvégzett, meg nem térített beruházásainak értékét a forgalmi értékben érvényesíteni kívánja-e.
(3) A vételi szándék nyilatkozathoz mellékelni kell:
a) a bérleti díj megfizetéséről szóló igazolást,
b) a bérbeadó által 30 napon belül hitelesített bérleti szerződést,
c) az érvényesíteni kívánt értéknövelő beruházások megjelölését, elvégzésük évét és hitelt érdemlően igazolható költségét,
d) a bérlőkijelölési jog jogosultjának az eladáshoz való hozzájárulását.
Az értékbecslés
10. § (1) A jelen rendelet alapján elidegenítésre kerülő helyiség beköltözhető forgalmi értékét az elidegenítésről és az eladási ajánlat megküldéséről szóló előterjesztés elkészítése előtt kell megállapítani. Az értékbecslés költségeit az Önkormányzat viseli, ha:
a) olyan helyiség felkínálása történik elidegenítésre, amelyre nem jelentettek be vételi szándékot,
b) a vételi szándékot bejelentő költségére elvégeztetett értékbecslés ellenőrzése céljából a Képviselő-testület, vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság rendeli el az új értékbecslést,
c) üres helyiség(rész) értékelése történik.
Más esetekben az értékbecslés költségeit a vételi szándék bejelentője viseli, ideértve a vételi szándék bejelentője által készíttetett értékbecslés jelen rendelet szerinti felülvizsgálatának a költségeit is.
(2) Az értékbecslést a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet által megjelölt értékbecslői körből az rendeli meg, aki a költséget viseli.
(3) A vételi szándék bejelentőjének az értékbecslés megrendelésére vonatkozó felhívást a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet akkor adhatja ki, ha az épületben lévő helyiség elidegenítés érdekében kijelölésre került, és a rendelet, valamint a benyújtott iratok alapján a helyiség – az 5. § (3) bekezdése alapján felmentéssel – elidegeníthető.
(4) Az értékbecslés megrendelésére és az értékbecslés, a feladattal megbízott vagyonkezelő szervezet részére történő megküldésére legalább 30 napot kell biztosítani. Ha az értékbecslést a vevő 30 napon belül nem rendelte meg, kérelmét visszavontnak kell tekinteni.
11. § (1) Az eladási ajánlatról szóló döntés során a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság az értékbecslő, illetve a szakértő által meghatározott értékek felülvizsgálatát kérheti, vagy más értékbecslőtől új értékbecslés beszerzését rendelheti el. E jogosítványok értelemszerűen a Képviselő-testületet is megilletik, ha az eladási ajánlat kiküldéséről a Képviselő-testület dönt. Az elidegenítésre vonatkozó jogosultság értelemszerűen magában foglalja az elidegenítés megtagadásának jogát is.
(2) Ha az Önkormányzat ajánlati kötöttségének határidején belül az eladási ajánlatban közölt forgalmi érték felülvizsgálatát a vevő kéri, a kérelmet a független szakértő állásfoglalásának ismertetése mellett az értékhatártól függően a Képviselő-testület, vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság elé kell terjeszteni. Az ajánlati kötöttség időtartama ilyenkor a forgalmi érték felülvizsgálata iránti kérelem előterjesztése és az értékhatártól függően a Képviselő-testület, vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság állásfoglalásának kézhezvétele közötti időtartammal megnő.
(2) Az értékbecslés 365 napig érvényes.
Az eladási ajánlat
12. § (1) Az elidegenítés előtt vizsgálni kell és az elidegenítésről és a vételárról szóló előterjesztésnek tartalmaznia kell, különösen:
a) a helyiség alapterületét és fekvését, a helyiségben folytatott tevékenységet,
b) a szabályozási terv és az építésügyi hatósági és helyiséget (épületet) érintő előírásait, amennyiben ilyenek vannak
c) a helyiséggel (épülettel) kapcsolatos testületi és bizottsági döntéseket, amennyiben ilyenek vannak
d) a beköltözhető forgalmi értéket a vevő javára elismert értéknövelő beruházások figyelembe vett értékét, a vételárat, a vételár megfizetésének feltételeit,
e) a vevőt terhelő kötelezettségeket,
f) az előterjesztéstől számított 5 éven belül bérbeadott helyiségek esetében a közös költséggel csökkentett bérleti díját 8 évre számítva, az 5 éven túl bérbeadott helyiségek esetében 10 évre számítva,
g) a bérleti jogviszony kezdő idő időpontját, és a bérleti jogviszony időtartamát,
h) a fizetett bérleti díj mikor került meghatározásra,
i) a bérleti díjakról szóló határozatban foglaltakhoz képest voltak-e csökkentő tényezők a bérleti díj megállapításakor,
j) a szerződés rögzíti-e a fogyasztói árindexhez igazodó bérleti díj-emelés lehetőségét a bérbeadó részéről.
k) ha a helyiség az elidegenítésre vonatkozó előterjesztés időpontjában ugyanarra a tevékenységre kerülne bérbeadásra, milyen bérleti díj bevétel elérésére lenne lehetőség a 8, illetve 10 év alatt.
(2) Az elidegenítés jóváhagyásával kapcsolatos előterjesztésben kötelező feltüntetni az ingatlanforgalmi értékbecslés helyiség állapotára vonatkozó elemeit.
13. § (1) Eladási ajánlat a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság döntése alapján adható ki a vevő részére.
(2) Az ajánlati kötöttség a kézhezvétel napján kezdődik és 30 napig tart. Az ajánlati kötöttséget a vevő kérelmére egy alkalommal 30 nappal a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság döntése nélkül a vagyonkezelő szervezet meghosszabbíthatja. További egy alkalommal történő hosszabbításról a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság dönt.
(3) Az eladási ajánlatnak tartalmaznia kell, különösen:
a) a helyiség címét, ingatlan-nyilvántartási adatait, alapterületét,
b) bérlő javára figyelembe vett értéknövelő beruházásokat, a helyiség beköltözhető forgalmi értékét, vételárat, a vételár megfizetésének a rendeletben szabályozott feltételeit,
c) a vevő által várhatóan fizetendő közös költség mértékét m2/hónap, vagy tulajdoni hányad/hónap bontásban, valamint a fennálló célbefizetés(ek) mértékét és hátralévő futamidejét,
d) az ajánlati kötöttség idejét,
h) a vételár megfizetésének feltételeit,
i) a rendelet szerint a vevővel közlendő figyelmeztetéseket és az ajánlat jóváhagyása során tett kikötéseket.
(4) Ha az eladási ajánlathoz képest a vevő a szerződés feltételeit módosítani kívánja, a vevői igény elfogadásáról vagy elutasításáról az 12. § (1) bekezdés értelemszerű alkalmazásával a rendeletben szabályozott értékhatártól függően a Képviselő-testület vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság dönt.
(5) Az eladási ajánlatban közölni kell, hogy az ajánlati kötöttség határidejének lejárta után tett vevői nyilatkozatok alapján az adásvételi szerződés nem köthető meg és az eladási ajánlattól eltérő vevői nyilatkozat esetén nem kell döntést kérni, hanem tájékoztatni kell a vevőt, hogy a vételi szándék ismételt bejelentése esetén új eladási ajánlat kiadásáról történhet döntés. Ilyen esetben az eladási ajánlatról szóló, a rendelet előírásai szerint készített előterjesztésben az előzményeket ismertetni kell.
A FORGALMI ÉRTÉK ÉS A VÉTELÁR
A forgalmi érték megállapítása
14. § (1) A forgalmi érték megállapítása értékbecslés alapján történik, amelyet úgy kell elkészíttetni, hogy az tartalmazza az elidegenítésre kerülő helyiség, az épület, és a hozzátartozó telek jogi helyzetével és műszaki állapotával összefüggő tényeket, továbbá a forgalmi érték meghatározását befolyásoló egyéb adatokat.
(2) Az értékbecslés során meg kell határozni, hogy az értékbecslés időpontjában érvényes forgalmi értékében milyen hányadot képviselnek a bérlő – az értékbecslés időpontjától visszamenőlegesen számított hét éven belül – elvégzett azon beruházásai, amelyeket a jelen rendelet alapján a bérlő javára figyelembe kell venni. Az értékbecslés elkészítése során csak azokat az értéknövelő beruházásokat kell felmérni, amelyeket a bérbeadásról való megállapodás (a bérbeadó engedélye alapján) az a bérlő végzett, aki a helyiségnek az értékbecslés időpontjában a bérlője.
(3) A (2) bekezdésben meghatározott korlátozások alkalmazása alól a bérlő kérelmére a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság felmentést adhat és hozzájárulhat a hét évnél régebben végzett, valamint a bérlő jogelődje által végzett értéknövelő munkálatok forgalmi értéket befolyásoló hatásának megállapításához is, ha a (2) bekezdésben meghatározott korlátozások alkalmazása a bérlővel szemben tisztességtelen üzleti magatartást valósítana meg.
(4) Azok a munkálatok vehetők figyelembe a bérlő javára értéknövelő beruházásként, amelyeket a bérlő – a bérbeadóval való munkálatok elvégzése előtt történt megállapodás vagy a bérbeadó engedélye alapján, a szükséges hatósági és más engedélyek birtokában – a helyiség közművesítése, romos vagy pincei helyiség helyreállítása, üzlethelyiséggé (például: étteremmé, műhellyé) való kialakítása, a helyiség alapterületének építés útján való növelése, vizesblokk kialakítása vagy számuk növelése érdekében mint építési, szerelési munkát végzett.
(5) A bérlő által – bérbeadó térítés és bérbeszámítás nélkül – létesített galéria esetében a (3)-(4) bekezdésben meghatározott korlátozásokat nem kell alkalmazni és galéria értéknövelő hatása figyelembe vehető a vevő javára, ha a galéria után bérleti díj megállapításra került.
(6) Az értékbecslés során figyelembe kell venni, hogy az Ltv. alapján az épület egyes elemeinek karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról, cseréjéről a bérlő köteles gondoskodni.
(7) Nem vehetők figyelembe a bérlő javára értéknövelő beruházásként azok a munkálatok sem, amelyeket a bérlő azért végzett el, hogy a helyiséget az abban folytatni kívánt tevékenységének gyakorlásához szükséges módon kialakítsa, felszerelje, illetőleg berendezze.
(8) Azokat a munkálatokat, amelyeket a bérlőnek kellett (és kell) a bérbeadóval szembeni megtérítési igény nélkül végeznie [(6) és (7) bekezdés] a bérlő javára akkor vehetők figyelembe, ha a bérbeadó és a bérlő a munkálatok elvégzése előtt írásban úgy állapodott meg, vagy a bérbeadó a munkálatok tulajdonosi engedélyezése során úgy nyilatkozott, hogy a munkálatok ellenértékét a bérlőnek megtéríti.
(9) Amennyiben a bérlő a bérleti díj megállapítása során az alacsonyabb bérleti díj mellett vállalta a helyiség saját költségén történő felújítását, helyreállítását, úgy a forgalmi érték megállapításánál csökkentő tényező nem vehető figyelembe a bérlő ráfordításai címén.
15. § (1) Az értékbecslés a helyiség beköltözhető forgalmi értékével kapcsolatban legalább három értéket tartalmazzon:
a) a helyiség beköltözhető forgalmi értékét, függetlenül attól, hogy a bérlő bármilyen munkálatot végzett-e a helyiségen,
b) ha van megállapodás vagy bérbeadói nyilatkozat a bérlői beruházások megtérítéséről, a bérlő javára figyelembe vett értéknövelő beruházások beköltözhető forgalmi értéken [a) pont szerinti értéken] belüli összegét, figyelembe véve a a tulajdonosi jogokat gyarkorló 14. § (3) bekezdése alapján hozott döntését és a 14. § (5) bekezdését is.
c) az a) és b) pont szerinti forgalmi érték különbözetét, vagyis a bérlő javára figyelembe vett értéknövelő beruházások nélkül számított beköltözhető forgalmi értéket.
(2) A bérlő javára figyelembe vett értéknövelő beruházások esetén az értékbecslésben szerepeltetni kell, hogy:
a) milyen értéknövelő munkálatok figyelembe vétele történt,
b) az értéknövelő munkálatokat a bérlő – hét éven belül – melyik évben végezte el,
c) a bérlő az értéknövelő munkálatokat a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával végezte-e el, s rendelkezésre áll-e a bérbeadó nyilatkozata a munkálatok megtérítéséről,
d) történt-e az értéknövelő munkálatok miatt térítés fizetése a bérlőnek vagy bérbeszámítás, s ha igen milyen összeg erejéig, abból milyen összeg beszámítás a történt és milyen összeg beszámítása van még hátra,
e) a bérlői beruházások a bérlő számvitelében – beruházások aktiválásakor – milyen összegben voltak, illetve vannak nyilvántartva,
f) a bérlői beruházások a bérlő könyvelésében (számviteli nyilvántartásában) – az értékcsökkenési leírásokat figyelembe véve – milyen összegben vannak nyilvántartva,
g) a bérlői beruházások avulását,
h) a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság a 14. § (3) bekezdése alapján mely munkálatok esetében engedélyezze a bérlő javára való figyelembevételt, és milyen értékben.
(3) A vételár alapját képező forgalmi értéket úgy kell megállapítani, hogy a helyiség beköltözhető forgalmi értékéből [(1) bekezdés a) pontja] le kell vonni a bérlő javára figyelembe vett, de a bérbeadó által bérbeszámítás útján vagy egyéb módon a bérbeadó ilyen értelmű nyilatkozata ellenére meg nem térített értéknövelő beruházások beköltözhető forgalmi értéken belüli összegét, s a kapott összeghez hozzá kell adni a bérbeadó által bérbeszámítás útján már megtérített összeget.
16. § Térítés mellett önkormányzati tulajdonba került helyiség esetében a szerzést követő 5 éven belül a forgalmi értéket – külön értékbecslés elkészítése nélkül – a beszerzési/bekerülési érték alapján kell megállapítani. 5 éven túl a forgalmi érték megállapításához ingatlanforgalmi értékbecslést kell készítetni. Amennyiben a beszerzési/bekerülési érték magasabb az értékbecslésben megállapított forgalmi értéknél, úgy a magasabb értéket kell a vételár alapjául figyelembe venni.
A helyiségek vételára
17. § (1) A helyiség vételára a forgalmi érték 100 %-a.
(2) Ha a térítés nélkül az Önkormányzat tulajdonába került helyiséget a bérlője veszi meg az értékhatártól függően a Képviselő-testület, a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság döntése alapján a vevővel olyan megállapodás is köthető, amelyben a vevő – jogutódjára is kiterjedő hatállyal – vállalja, hogy az adásvételi szerződés megkötésétől számított tíz évig a megvásárolt helyiségben a jelen szakaszban meghatározott tevékenységet folytatja. Ebben az esetben az (1) bekezdés alapján megállapított vételárat, a helyiség, bérlő által végzett felújítások értékével nem csökkentett nettó vételárat 10 %-ákal csökkenteni kell.
(3) A (2) bekezdés alapján különösen a következő tevékenységek folytatásának vállalásáról köthető megállapodás a helyiség vevőjével:
a) Kultúrcikk kiskereskedelem, ha a bérlő könyvek, zeneművek, időszaki lapok értékesítésével foglalkozik,
b) Gyógyszer kiskereskedelem, ideértve a gyógynövény-árusítást is,
c) Gyógyászati segédeszköz kiskereskedelem,
d) Ruházati és egyéb konfekcionált termékek javítása,
e) Bőr, konfekcionált termékek és lábbeli javítása,
f) Villamos és híradástechnikai közszükségleti cikkek javítása,
g) Látszerészeti és optikai eszközök javítása,
h) Óra- és ékszerjavítása,
i) Mosás, vegytisztítás, textilfestés,
j) Bútorjavítás.
(4) Az értékhatártól függően a Képviselő-testület, vagy a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság (3) bekezdésben nem említett kereskedelmi vagy szolgáltató tevékenységek esetében, különösen indokolt lakossági-ellátási érdekek támogatása címén engedélyezheti a megállapodást.
(5) A (3) bekezdésben meghatározott tevékenységet a megvásárolt bérlemény(csoport) legalább kétharmad részén kell folytatni, figyelmen kívül hagyva a kiszolgáló helyiségek (pl. mosdó, WC, konyha stb.) alapterületét.
(6) Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell, hogy a vevői kötelezettségvállalást az Önkormányzat a helyszínen ellenőrizheti. Ha a helyiség vevője – ideértve azt is, aki a helyiség tulajdonjogát az Önkormányzat hozzájárulásával a vevőtől megszerzi – a megállapodásban foglalt kötelezettségét megszegi vagy az Önkormányzat ellenőrzését megakadályozza, köteles bánatpénz jogcímén megfizetni az Önkormányzatnak annak az összegnek az ötszörösét, amellyel a vételár a (2) bekezdés alapján csökkentésre került.
(7) A (6) bekezdésben rögzített, az Önkormányzatot megillető követelés biztosítékaként az Önkormányzat javára a kötelezettség vállalás időtartamára és további egy évre szólóan jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba.
(8) Az üres helyiség(rész), valamint a térítés mellett Önkormányzat tulajdonába került helyiség vételára a beköltözhető forgalmi értékénél kevesebb nem lehet, a vevőt nem illeti meg a (2) bekezdésben foglalt kedvezmény.
A térítés mellett Önkormányzat tulajdonába került helyiség vételára
18. § (1) Az önkormányzati eszközökből szerzett helyiség vételára nem lehet kevesebb a helyiség szerzéskori bekerülési értékénél.
(2) A vételár meghatározásánál az önkormányzati eszközökből szerzett helyiség szerzéskori értékét kell figyelembe venni, ha a 16. § alapján elkészült forgalmi értékbecslés alacsonyabb értéket állapított meg.
A vételár megfizetése
19. § (1) A vevő a helyiég vételárát
a) adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg készpénzben
b) részletekben
fizeti meg.
(2) A vételár egyösszegű megfizetésének tekintendő, amennyiben a vevő a vételárat banki hitelből fizeti meg. Ez esetben az adásvételi szerződést 60 napos fizetési határidő kikötése mellett tulajdonjog fenntartással/függőben tartással kell megkötni a vételár 10 %-ának adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg történő megfizetése mellett. A vevő a nettó vételár 10 %-át foglaló címén fizeti meg az eladó részére. Ha a teljes vételár az adásvételi szerződés aláírását követő 60 napon belül nem kerül kiegyenlítésre, a vevő kérésére további 30 nappal meghosszabbítható a vételár megfizetésére vonatkozó határidő, amely időszakra napi kötbér kikötése kötelező. A kötbér mértéke megegyezik a késedelmes időszakra, a Ptk alapján a pénztartozás késedelmes fizetése esetére, illetve a szerződésszegés esetére megállapított kamat alapján számított összeggel. A vevő a teljes vételár kiegyenlítéséig köteles a bérleti díjat megfizetni. A tulajdonjog bejegyzéséhez a megbízott vagyonkezelő szervezet a teljes vételár beérkezését, valamint a bérleti díj megfizetéséről szóló nullás igazolás benyújtását követő 5 munkanapon belül köteles kiadni a hozzájáruló nyilatkozatot. Amennyiben a teljes vételár nem kerül kiegyenlítésre, úgy a vevő meglévő bérleti szerződése alapján továbbra is a helyiség bérlője marad.
(3) A vételár (2) bekezdése szerinti megfizetése esetén a 60 napos fizetési határidő az állami elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat határidejének lejártát követő napon kezdődik.
(4) A vételár részletekben történő megfizetésére az alábbi feltételek teljesülése esetén kerülhet sor:
a) amennyiben a helyiség forgalmi értéke a Nemzeti Vagyonról szóló törvényben meghatározott forgalmi értéket eléri, vagy meghaladja,
b) a vevő alapítvány, vagy közhasznú szervezet.
(5) a) Az (1) b) pont szerinti esetben a vevő a vételár 50 %-át az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg köteles megfizetni. A fennmaradó 50 %-ot a vevő kérésének megfelelően, de legfeljebb 4 év alatt egyenlő havi részletekben köteles megfizetni.
b) A (4) b) pontjában foglalt szervezet esetében, a Képviselő-testület a szervezet kérésére, különösen méltányolható körülmény esetében a részletfizetés időtartamát az a) pontban foglaltaktól eltérően legfeljebb 30 évben határozhatja meg. Különösen méltányolható körülmény, ha a szervezet olyan tevékenységet végez, amely a hatályos jogszabályok alapján ellátandó önkormányzati közfeladat.
c) A vételárhátralék erejéig az ingatlan-nyilvántartásba jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni. A hátralék teljesítésére vonatkozóan a vevőnek közjegyzői okiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozatot kell tennie, amelynek költsége a vevőt terheli. A közjegyzői okirat adásvételi szerződés aláírásától számított 5 napon belül történő benyújtása, az adásvételi szerződés életbelépésének feltétele. Amennyiben az okirat nem kerül benyújtásra, az Önkormányzat az adásvételi szerződéstől eláll, a felek egymással történő elszámolása mellett vevő a helyiség bérlője marad.
(5) Üres helyiség(rész), valamint a térítés mellett önkormányzati tuladjonba került helyiség elidegenítése esetén a vevőt nem illeti meg az (1) b) pont szerinti kedvezmény.
A kamat
20. § A kamat mértéke megegyezik az adásvételi szerződés megkötésekor hatályos jegybanki alapkamattal.
Részletfizetés1
21. § (1) A részletfizetés igénybevétele mellett megvásárolt nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében a vagyonkezelő szervezet a vevő kérésére, a vevő által, a részletfizetés során felhalmozott hátralék megfizetésére 2 éves időtartamra részletfizetési megállapodást köthet, amennyiben a vevőnek nem volt még nem teljesített részletfizetési megállapodása. A hátralékot a vevő, a megállapodás megkötésének időpontjában hatályos Ptk. szerinti, a késedelmes fizetésre vonatkozó kamattal növelten köteles egyenlő részletekben eladó részére megfizetni.
(2) Az (1) bekezdésben foglaltnál hosszabb időtartamú részletfizetés engedélyezéséről, valamint a kamat mérsékléséről, elengedéséről a hatáskörrel rendelkező bizottság jogosult dönteni.
(3) Az (1) bekezdésben foglalt részletfizetési megállapodás megkötésével kapcsolatban a vagyonkezelő szervezet szükség esetén, a hatáskörrel rendelkező bizottság hozzájárulását kérheti.
AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS
Határidők az adásvételi szerződésre
22. §2 Az adásvételi szerződést a vevő – ajánlati kötöttség fennállása alatt benyújtott – eladási ajánlatot elfogadó nyilatkozatának Önkormányzat általi kézhezvételét követő 15 napon belül kell megkötni (aláírni), ha nem állnak fenn az eladást kizáró.
Az adásvételi szerződés módosítása és megszűnése
23. § (1) Az adásvételi szerződés módosításához a 2. § (2) bekezdés szerinti hatáskörrel rendelkező bizottság járulhat hozzá.
(2) Ha a szerződés nem elállás jogcímén szűnik meg, a szerződés megszüntetéshez a Képviselő-testület vagy a tulajdonosi jogokat gyakroló bizottság járulhat hozzá attól függően, hogy az eladási ajánlat feltételeiről melyik határozott.
(3) Ha az adásvételi szerződés úgy szűnik meg, hogy a vevőnek a vételár visszajár, arra az időtartamra, amíg az adásvételi szerződés fennállt, a visszajáró vételárból a bérleti díjjal megegyező használati díjat le kell vonni.
(4) Ha az Önkormányzat által kötött megbízási szerződés másként nem rendelkezik a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom törléséhez az Önkormányzattal szembeni tartozás kiegyenlítése esetén a polgármester vagy meghatalmazottja járulhat hozzá.
ELIDEGENÍTÉSSEL KAPCSOLATOS EGYÉB RENDELKEZÉSEK
Eltérés a rendelettől a HVT területén lévő helyiség esetében
24. § HVT területén lévő helyiség esetén a Képviselő-testület hozzájárulásával a jelen rendeletben foglaltaktól el lehet térni, ha a befektetési területre vonatkozó szerződés teljesítése érdekében szükséges.
Igazolás
25. § Ha a vételi szándék bejelentője valamely határidőt elmulaszt, a Pp. szabályai szerint előterjeszthető igazolási kérelemmel élhet, amelyet a polgármester bírál el. Az ajánlati kötöttség határidejét a polgármester 30 napnál hosszabb időre nem hosszabbíthatja meg.
Hatálybalépés
26. § (1) A rendelet 2013. július 15-én lép hatályba.
(2) A rendelet hatálybalépésével egyidejűleg hatályát veszti a 15/2005. (IV. 20.) önkormányzati rendelet.
(3) A (2) bekezdésben felsorolt rendelet Hatályon kívül helyezése nem érinti a kiadott eladási ajánlatokat, valamint a már kiadott önkormányzati jognyilatkozatokat és megkötött adásvételi szerződéseket.
(4) Ha az Önkormányzat oldalán a (2) bekezdésben felsorolt jogszabály alapján ajánlati kötöttség áll fenn, az ajánlat határidőben való elfogadása esetén az ajánlati kötöttséget eredményező jognyilatkozat kiadásakor hatályos jogszabályok alapján kell a szerződést megkötni.
(5) A hatályon kívül helyezett önkormányzati rendeletre olyan jog nem alapozható, amely a hatályon kívül helyezés előtt a magasabb szintű jogszabályok, az önkormányzati rendeletek tartalma miatt nem állt fenn.
(6) A rendelet hatálybalépése előtt kötött adásvételi szerződésekkel kapcsolatos igényekre a jogviszony létrejöttekkor hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni akkor is, ha a rendelet hatálybalépése előtti időszakra vonatkozó igény érvényesítése a rendelet hatálybalépése után történik.
Beiktatta a 39/2013. (VIII.30.) ör. 1. §-a, hatályos 2013. augusztus 30-tól.
A §. számozását módosította a 39/2013. (VIII.30.) ör. 2.§-a, hatályos 2013. augusztus 30-tól.