Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 37/2013. (VII. 22.) önkormányzati rendeletének indokolása
a Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 16/2010.(III.08.) önkormányzati rendelet módosításáról
Hatályos: 2013. 07. 22Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 37/2013. (VII. 22.) önkormányzati rendeletének indokolása
2013.07.22.
a Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 16/2010.(III.08.) önkormányzati rendelet módosításáról
Végső előterjesztői indokolás
Az önkormányzati tulajdonú lakások bérbeadásának feltételeiről szóló, módosított rendelet alapján a szabályozás pontosabbá tételével, a bérbeadói feladatokat a bérbeadó szervezet gyorsabban, gördülékenyebben, a megváltozott jogszabályokkal összhangban, a mai igényeknek megfelelően láthatja el.
A rendelet módosítás indokai:
Új bérbeadási jogcímek beiktatása, a jogcím nélküli lakáshasználók elhelyezése érdekében, a kerületben működő Lélek program megvalósítása és a korábban vállalt önkormányzati kötelezettségek teljesítése érdekében.
Az önkormányzati tulajdonú lakásokra kiírható pályázók körének bővítése.
A bérbeadó szervezet hatáskörének bővítése a bérlő bérleti jogviszonyára, illetve a bérleti díj csökkentésével összefüggésben, azokban az esetekben, amikor az épületben, illetve a lakásokban bérbeadó, felújítási munkálatokat végez.
A bérlők és jogcím nélküli lakáshasználók által felhalmozott bérleti és használati díjhátralék megfizetésének könnyítése.
Használati díjak megfizetésének szabályozása.
A rendelet egyes szakaszainak átláthatóbb, logikusabb átfogalmazása.
Részletes indokolás
1. §
-hoz A lakásgazdálkodási irányelveket hatékonyabb hosszabb távra meghatározni.
2. §
-hoz Jogszabály változás miatt szükséges a közszolgálati jogviszony helyett a közszolgálati és közalkalmazotti jogviszony megfogalmazás.
A gyakorlati tapasztalatok, és a kialakult jogcím nélküli használat rendezése érdekében szükséges új jogcímek beiktatása
3. §
-hoz Deviza hitelük miatt bajba jutottak megsegítése.
4. §
- 5. §-hoz Változás nincs, pontosítás.
6. §
-hoz A módosítás azért vált szükségessé, mert a leadott lakások többnyire nem a bérlők hibájából használhatatlanok, ezért nem lehet arra kötelezni őket, hogy azt használható állapotba hozzák, valamint a minőségi lakáscsere szabályait bővítettük a szétköltöző családok érdekében.
7. §
-hoz Jogszabály változás miatt szükséges pontosítani.
8. §
-hoz Új bérbeadási jogcímek felvétele szükséges a kerületi lakosok lakhatási problémájának megoldása érdekében.
9. §
-hoz A pályázat nyertesei 1 év határozott időtartamra köthetnek bérleti szerződést, mely idő alatt a lakást rendeltetésszerű állapotba kel hozniuk és a tulajdonukat képező lakást értékesíteni kell. A kötelezettség vállalásáról a pályázat benyújtásakor nyilatkozniuk kell. Amennyiben igazolni tudják, hogy mindent megtettek, hogy a lakásukat értékesítsék, de ez nem járt eredménnyel, a határozott idő leteltéig kérhetik annak meghosszabbítását.
10. §
-hoz Ha olyan személlyel kell bérleti szerződést kötni, aki már korábban fizetett óvadékot, csak a különbözetet kell megfizetnie.
11. §
-hoz A bérlők a bérleti jogviszony közös megegyezéssel történő megszűntetését rendszerint azért kezdeményezik, mert a bérleti díjat sem tudják megfizetni. Lakásuk általában rossz műszaki állapotban van, annak helyreállítási költségeit nem tudják megfizetni, egyéb tartozásuk mellett erre a célra, nem marad fedezet a kifizetendő 25 %-ból.
12. §
-hoz Technikai javítás, a hivatkozott rendelet számának pontosítása
13. §
-hoz Bérbeadónak nem célja, hogy bérlői bérleti jogviszonya megszűnjön, ezért lehetőséget biztosít részükre, hogy a bérleti díjtartozásukat a végrehajtási eljárásig rendezzék. Tekintettel arra, hogy a részletfizetési megállapodás megkötése, illetve a részletekben történő fizetés is teljesítés, ezért hatályon kívül kell helyezni a rendelet azon korlátozását, amely a részletfizetési megállapodást csak a felszólítás átvételét követő 8 napon belül kérheti.
14. §
Technikai javítás
15. §
-hoz Ha a bérlő vagy jogcím nélküli lakáshasználó nehéz anyagi helyzete miatt nem tudja a bérleti díj hátralékát egyösszegben megfizetni, a részletfizetés feltételeit valóban vállalhatóvá kell tenni hosszabb futamidő biztosításával.
16. §
-hoz Technikai változtatás, abból a célból, hogy érvényesüljön bérbeadó azon szándéka, amely a szociális lakbérre jogosultságot a gyakorlatban is évenként vizsgálja felül, így az egy éves határidő kizárólag az időtartam elteltétől, és nem a bérlőtől, vagy ügyintézési határidőtől, vagy bármely más külső körülménytől függjön.
17. §
-hoz Szociális lakbért abban az esetben lehet igényelni, ha a bérlő/jogcím nélküli a rendeletben szabályozott feltételeknek megfelel. Többek között: ha hátraléka nincs, vagy ha van, akkor fennálló hátralékát részletfizetési megállapodás alapján teljesíti.
Jellemzően két fajta adósság típust tapasztalunk a gyakorlatban. A fennálló hátralék összege vagy pár tízezer forint nagyságrendű, vagy több százezer forint összegű. A kisebb összegű hátralékot az adósok többsége jellemzően önerőből próbálja meg rendezni, melyet a Családsegítő által készített esettanulmányok is alátámasztanak.
Az az adós, akinek a fennálló hátraléka több százezer forint nagyságrendű, jellemzően részletfizetési megállapodás alapján teljesít, általában az Önkormányzat által biztosított adósságkezelési szolgáltatás igénybevételével és/vagy Hálózat Alapítványi támogatás igénybevételével.
Abban az esetben, ha a részletfizetési megállapodásra tekintettel lesz jogosult a szociális lakbérre, és a későbbiekben a részletfizetési megállapodás feltételinek nem tesz eleget, a részletfizetési megállapodás felmondásra kerül. Ezzel egyidejűleg azonban, a szociális lakbérre való jogosultsága nem szűnik meg. A jogosultság, a lakásbérleti jogviszony felmondása után, annak hatálybalépését követően, a használati díj megállapításával egyidejűleg kerül megszűntetésre, és attól az időponttól kezdődően kerül részére költségelvű lakbér megállapításra.
Tekintettel arra, hogy az eljárást illetően ez a gyakorlatban hosszabb időt vesz igénybe (részletfizetési megállapodás felmondása, lakásbérleti jogviszony felmondásának kezdeményezése jogi képviselőnél, felmondás előtti felszólítás, felmondás, stb.) a folyamat idejét illetően, ez nagyjából egybevág a rendelet szabályozta 1 éves felülvizsgálati idővel is.
Annak az adósnak, akinek hátraléka pár tízezer forint összegű, és hátralékát sem önerőből, sem pedig az Önkormányzat által biztosított adósságkezelési szolgáltatás igénybevételével, illetve a Hálózat Alapítvány által nyújtott támogatással sem rendezi, vele szemben soha nem a lakásbérleti jogviszony felmondására irányuló eljárást, hanem fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezünk.
Annak a bérlőnek, akinek a részletfizetési megállapodás felmondása után – az előzményekre tekintettel –lakásbérleti jogviszonyának felmondását kezdeményezzük, a rendelet ad rá lehetőséget, hogy a felmondást követően is – amennyiben a feltételeknek megfelel – már, mint jogcím nélküli igényeljen szociális lakbért. Ezzel visszakerülhet a szociális lakbért fizetők körébe, és a hátralék maradéktalan rendezésre esetén, a későbbiekben a mindenkor hatályos jogszabályok alapján, a lakásbérleti jogviszonya is rendezhető.
Figyelembe véve az Önkormányzat által nyújtott támogatási, illetve egyéb igénybe vehető kedvezményeket, valamint a Hálózat Alapítvány által biztosított támogatási lehetőségeket, és a rendelet nyújtotta részletfizetést, az az adós, aki a fennálló hátralékát ezek igénybevételével sem rendezi, az együttműködőnek nem nevezhető, és tapasztalataink szerint a hat hónapos haladékkal a hátralékot is csak tovább halmozná.
18. §
-hoz A rendelet jelenleg hatályos szabálya alapján csak akkor csökkenthető a bérleti díj, ha az egész épületben végeznek felújítási munkát. Előfordulnak azonban olyan esetek, amikor csak egy lakást szükségszerű helyreállítani, de a bérlőt nem kell kiköltöztetni, a használatban azonban korlátozva van.
19. §
-hoz A használati díjat a használat megkezdésének időpontjától kell fizetni. A korábban hatályos rendeletekben szabályozott többszörös, szankció jellegű használati díj fizetésére kötelezést a rendelet visszamenőleges hatállyal kívánja egyszeressé tenni, ezzel az önkormányzat követelés állományának csökkentése mellett megkönnyíti a jogcím nélküli lakáshasználók helyzetét, a tartozás megfizetése esetén rendezhetővé teszi a bérleti jogviszonyt.
20. §
-hoz a rendelet szövegében megfogalmazott, az átminősítendő lakás alapterületére vonatkozó indokolatlan korlát megszüntetése
21. §
-hoz A használati díjat a használat megkezdésének időpontjától kell fizetni.
22. §
-hoz Hatályba léptető rendelkezés. Deregulációs szabály értelmében célszerű hatályon kívül kell helyezni a módosító rendeleteteket.