Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 28/2015. (VI. 4.) önkormányzati rendeletének indokolása
a Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 16/2010.(III.08.) önkormányzati rendelet módosításáról
Hatályos: 2015. 06. 05Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 28/2015. (VI. 4.) önkormányzati rendeletének indokolása
2015.06.05.
a Budapest Józsefvárosi Önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásának feltételeiről, valamint a lakbér mértékéről szóló 16/2010.(III.08.) önkormányzati rendelet módosításáról
Végső előterjesztői indokolás
Az önkormányzati tulajdonú lakások bérbeadásának feltételeiről szóló rendelet módosítása szükségessé vált, egyrészt a jogszabályi változások átvezetése miatt, másrészt a gyakorlati munka, a lakásgazdálkodási feladatok ellátása során tapasztalt, kimeríthetetlen probléma források és azok megoldásának tanúságai alapján a szabályozás pontosabbá tétele, így a bérbeadói feladatokat a bérbeadó szervezet gyorsabban, gördülékenyebben láthatja el.
Részletes indokolás
1. §
-hoz
A lakásgazdálkodási koncepció kidolgozása minden évben más és más feladatokat tár fel, újabb problémák kerülnek előtérbe, ezért nehéz általánosan meghatározni, hogy milyen kötelező elemeket tartalmazzon a koncepció. Mindemellett a költségvetési koncepció és a lakásgazdálkodási koncepció együtt, egy időben történő kidolgozásának szabályozása mindkét feladatot ellátó szervezetnek nehézséget okoz. Ezért javasolt, hogy a lakásgazdálkodási koncepció kidolgozása a vagyongazdálkodási terv részeként kerüljön beterjesztésre.
2. §
-hoz
A mai társadalmi, gazdasági viszonyok között a fiataloknak - az iskola elvégzését követően - általában nem a családalapítás, hanem az ahhoz szükséges megélhetés biztosítása, karrierjük építése az elsődleges feladat, így azok a pályakezdő fiatalok, akik még nem kötöttek házasságot, elesnek a pályázat adta lehetőségtől. Ezért javasolt a pályázók életkorára vonatkozó szabályt 40 évre módosítani.
3. §
-hoz
Újraszabályozásra kerül a rendkívüli élethelyzetben lévőkkel létesített bérlet szabályai, amelynek új elnevezése Méltányosságból létesített bérlet, pályázaton kívül.
4. §
-hoz
A Rendelet hatályos szövege nem határozza meg, hogy a lakásban visszamaradt jogcím nélküli használóval milyen bérleti szerződés köthető, és azt sem, hogy abban az esetben, ha a lakás nagysága meghaladja, vagy nem éri el a lakásigény mértékét, másik lakás is bérbe adható a visszamaradt jogcím nélküli használó részére. A bérbe adható másik lakás kijelöléséről tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság dönt. Ezért javasolt annak kiegészítését.
4. §
-hoz
Jogszabályváltozásra tekintettel a Rendeletnek a Lakástörvényre történő hivatkozásait is módosítani kell. Ma már az önkormányzat nem köt másik lakás tulajdonjogára vonatkozó kötelezettség vállalással megállapodást, hiszen a bérlővel szinte lehetetlen az ilyen típusú megállapodások megkötése, ugyanis a bérlő hasonló cserelakást szeretne, de azt ebben az esetben nem tudja a tulajdonos önkormányzat biztosítani, hiszen bérleti jogért cserébe tulajdonjogot ad, melynek értéke jóval magasabb, mint a bérleti jog ellenértéke, így javasolt a hatályon kívül helyezése a hivatkozott pontbak.
5. §
-hoz
A módosítás értelmében a tulajdonosi döntés alapján kifizethető bérlő részére a levonások után fennmaradó összeg 50 % a felújítási munkák elvégzésére, 50 %-át pedig bérbeadó a csereként elfogadott lakásbérleti díjába számítja be. Továbbá a módosítás alapján a családegyesítésnek is eleget tud tenni bérbeadó, amennyiben két lakás helyett családok részére 1 lakást ad bérbe.
6. §
-hoz
A rendelet 12. § (3) bekezdés f) pontja jelenleg csak a kerületben szolgálatot teljesítő tűzoltók és rendőrök kijelölése esetén ad lehetőséget az ellenérték mérséklésére és elengedésére. Tekintettel arra, hogy egyrészt a közbiztonság megteremtésében való közreműködés önkormányzati feladat, másrészt önkormányzati érdek is, hogy minél több rendészeti szerv munkatársa telepedjen meg a kerületben, akár a szolgálati helyükön akár ahhoz közel eső helyen, így javasolt a Rendelet módosítása.
7. §
-hoz
A közszolgálati céllal bérbe adható lakásokat a Képviselő-testület jelöli ki és a hatályos rendelet alapján a bérbeadásról is a Képviselő-testület jogosult dönteni. A döntési mechanizmus gyorsabbá tétele céljából javasolt, hogy a már kijelölt lakásokba – a rendeletben szabályozott feltételek megléte esetén - a bérlőt a Tulajdonosi Bizottság jelölje ki.
9. §
-hoz
A lakást jogcím nélkül használókkal bérleti szerződést kötni még ideiglenes jelleggel, határozott időre sem szabad, hiszen ezzel jogi helyzetüket tekintve tévedésbe eshetnek, ezért javasolt a jogcím nélküli lakáshasználók kizárását ezen szabályok alkalmazásából.
10. §
-hoz
Jogszabályváltozás miatt módosítani kell a (6) bekezdésnek a Lakástörvényre történő hivatkozásait.
11. §
-hoz
Javasolt a szabályozást kiegészíteni azzal, hogy bérbeadó szervezet új határozott idejű bérleti szerződést köthet, előbérleti jog biztosításával.
12. §
-hoz
A bérleti jogviszony folytatása esetén, a szerződést módosítani lehet, de e nélkül is a jogviszony folytatója lesz a bérlő. A (6) bekezdésének b) és d) pontjában foglalt határozott idejű szerződéseket nem szükséges közjegyzői záradékkal ellátott okiratba foglalni, hiszen a Vht. 183/A. pontja alapján, a bérbeadó a határozott idejű bérleti szerződés lejártát követő 60 napon belül kérheti a végrehajtás nem peres eljárás keretében történő foganatosítását.
§-hoz
E szakasz nem határozza meg, hogy az egy évi határozott idejű bérleti szerződés lejártát követően mi a bérbeadó szándéka. Ezért javasolt a koncepció értelmében kiegészíteni azt a 40. § (4) bekezdésére hivatkozással, valamint az előbérleti jog biztosításával.
14. §
-hoz
A (3) bekezdés c.) pontjában rendeleti hivatkozás módosítása szükséges.
15. §
-hoz
Ezen bekezdés hatályon kívül helyezése javasolt, tekintettel arra, hogy a bérleti díj nem fizetése, vagy egyéb felmondási ok miatt a peres eljárás hosszú ideig tart, a bérlő nem fizeti ez alatt bérleti díjat, nagy összegű kintlévősége keletkezik a tulajdonos önkormányzatnak. A határozott idő lejártát követően azonban gyorsított végrehajtási eljárás keretében a lakást ki lehet üríteni 1-2 hónap alatt, amennyiben nincs moratórium.
16. §
-hoz
A (6) bekezdést pontosítani szükséges a pénzbeli térítés teljes megfizetésének vonatkozásában.
17. §
18. §-hoz
A 37. §-t és a 38. § (1) bekezdésének Lakástörvényre történő hivatkozásait jogszabályváltozásra tekintettel szükséges módosítani. Tekintettel arra, hogy az új Ptk részletesen tartalmazza a bérleti szerződésre vonatkozó szabályokat, így a kettős szabályozás elkerülése érdekében javasolt a 38. § -ának a módosítása.
19. §
20. § [21. §-hoz]
Az egységes szabályozás érdekében a szakmai koncepció alapján a Kisfalu Kft. javasolja a Rendelet 39. §-ának hatályon kívül helyezését, mely a részletfizetési megállapodással kapcsolatos töredék szabályokat tartalmazza, és a részletszabályoknak a 41. §-ba történő átemelését. Ezzel a részletfizetési megállapodásokkal kapcsolatos feladat és hatáskörök, valamint eljárási rend egységes lesz és vonatkozik mind a bérlők, mind felmondást követő, vagy egyéb okból megszűnt jogcím nélküli használók által köthető részletfizetési megállapodás szabályaira.
22. §
-hoz
Kiegészíteni szükséges a 2.5 szobás lakásra vonatkozó rendelkezéssel.
23. §
-hoz
A gyakorlatban felmerülő problémák miatt javasolt módosítani.
24. §
-hoz
A bérbeadó szervezet bérlői kérelemre köteles egy éven belül is a szociális lakbér megállapítását felülvizsgálni. Ugyanakkor a (2) bekezdést szükséges kiegészíteni azzal, ha a bérlő nem jelenti be, hogy szociális körülményei megváltoztak és már nem jogosult a szociális lakbérre, köteles a jogosulatlanul kapott kedvezményt bérbeadónak megfizetni.
25. §
-hoz
A Lakástörvény 34. § (2), (4), (5) bekezdései határozzák meg azt, hogy a tulajdonos önkormányzat rendeletében mely szempontok figyelembevételével állapítja meg a bérleti díj mértékét.
A piaci alapú bérleti díj meghatározásánál alapvető feltétel, hogy annak mértékébe tulajdonos az alábbi tényezőket beszámítsa, így:
- a lakás alapvető jellemzői,
- a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás,
- a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek, valamint
- az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.
A jelenleg hatályos rendeletben meghatározott piaci alapú bérleti díj már nem fedezi a bérbeadó kiadásait sem, ezért szükséges annak emelése.
A (7) bekezdés rendelkezik a bontásra, felújításra, illetve átalakításra kijelölt házakban lakó bérlők bérleti díjának csökkentéséről, melyeket egyrészt a rendelet egyéb rendelkezéseivel is összhangba kell hozni, másrészt pedig a gyakorlatban tapasztaltak alapján módosítani.
26. §
-hoz
A (2) bekezdésének módosítása a Lakástörvénynek való megfelelésre tekintettel szükséges. A rendelet jelenleg hatályos szakasza kizárólag abban az esetben nem engedi meg a szerződés módosítását, ha a komfortfokozat megváltoztatása a bérlő költségére történik. Ez nem felel meg a törvényi szabályozásnak. A (4) bekezdése logikailag az albérletbe adásról szóló és tartalmilag az 54. §-hoz tartozik, ezért javasolt annak áthelyezése.
27. §
-hoz
A Lakástörvény 5. § (1) bekezdése alapján a társbérleti lakrész bérbeadását az önkormányzat rendeletében szabályozza. A hatályos szabályozás nem tartalmazza, hogy a társbérleti lakrész bérbeadásáról – tekintettel arra, hogy ez tulajdonosi döntés - a tulajdonosi jogokat gyakorló bizottság dönt, ezért annak megjelölése szükséges.
28. §
-hoz
Jogszabályváltozás, más esetben a bérlő anyagi helyzete, esetleg műszaki problémák miatt sok lakás jogi helyzete nem rendeződött tekintettel arra, hogy a hatályos rendelet alapján a jogi rendezésre, a módosított bérleti szerződés megkötésére 3 év áll rendelkezésre. A rendeletmódosítás a bérleti szerződés módosításának lehetőségét teremti meg.
29. §
-hoz
Hatályba léptető és deregulációs rendelkezések.