Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 25/2021. (VII. 22.) önkormányzati rendeletének indokolása
az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásáról
Hatályos: 2021. 09. 01az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásáról
Végső előterjesztői indokolás
Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdés 14. pontja értelmében a helyi közügyek, valamint a helyben biztosítható közfeladatok körében ellátandó kerületi önkormányzati feladatok közé tartozik a saját tulajdonú lakás- és helyiséggazdálkodás. A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) biztosít lehetőséget a települési önkormányzatok képviselő-testületei számára, hogy az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és helyiségek hasznosítására, bérletére vonatkozó helyi szabályokat meghatározzák.
A jelenleg hatályos lakásrendelet szövegében a megalkotása óta eltelt időszak miatt sok tartalmi változtatás volt indokolt. A meglévő rendelkezések nagyobb része nem érte el a kívánt joghatást, azonban nem került hatályon kívül helyezésre. A rendelet gyakorlati alkalmazását nehezítette a feladat- és hatáskörök nem egyértelmű meghatározása, amin módosítani indokolt. A szabályozással az önkormányzati lakások és helyiségek bérbeadása és a bérleti szerződésekkel kapcsolatos ügyintézés egyszerűbb és átláthatóbb lesz.
Az áttekinthetőség, normavilágosság érdekében egy új rendelet megalkotása indokolt. Az új önkormányzati rendelethez tartozó indokolás közzétételének mellőzése nem indokolt, az indokolást a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III.13.) IM rendelet 20. §-a alapján közzé kell tenni.
A rendelettervezet struktúrája megfelel a joogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.), valamint a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII.14.) IRM rendelet előírásainak. A Jat. 3. §-a értelmében az alacsonyabb szintű jogszabály nem ismételheti meg a magasabb szintű jogszabály szövegét. A rendelettervezet továbbá összhangban van az uniós jogból eredő kötelezettségekkel. A Jat. szerinti, az Európai Unió intézményeivel és tagállamaival történő egyeztetési kötelezettség a jelen rendelettervezettel kapcsolatban az Önkormányzatot nem terheli.
A lakásgazdálkodás megújításának alapvető célja a társadalmi sokszínűség fenntartása és az egyes kerületrészek közötti szakadék csökkentése. A kerület fejlesztését nem a szegények kiszorításával, hanem élethelyzetük javításával kell elérni, aminek egyik legfontosabb eszköze a lakáspolitika. Konkrét cél a lakott önkormányzati bérlakások számának szinten tartása vagy a lehetőségek függvényében növelése és emellett a lakások műszaki állapotának javítása, valamint a komfort nélküli lakások arányának csökkentése. Az önkormányzat minél többféle társadalmi csoportnak kíván lakásbérlési lehetőséget nyújtani. Ezt a célt szolgálta az is, hogy az igazságos pontrendszeren alapuló pályázás lehetőségét az önkormányzat már korábban kiterjesztette a jobb, nagyobb lakásra irányuló minőségi cserére is.
Az új lakásrendelet ennek megfelelően az alábbi célokat kívánja megvalósítani:
- az önkormányzati bérlakásokkal történő gazdálkodás átláthatóbbá tétele,
- annak biztosítása, hogy az önkormányzati bérlakások elsősorban a rászorulók számára nyújtsanak lakhatást,
- a bérlők kiszolgáltatottságának csökkentése,
- az önkormányzati bérlakáshoz jutás feltételeinek szabályozottabbá és áttekinthetőbbé tétele.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Általános rész
Az 1. § meghatározza a rendelet hatályát, hogy a Rendelet mely ingatlanok vonatkozásában alkalmazandó.
A 2. § a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos garanciális alapelveket, ezen belül a nyilvános pályázat elsőbbségét, valamint a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos döntések során figyelembe veendő legfontosabb célokat rögzíti.
A 3. § a rendeletben szereplő fogalmak, rendelkezések meghatározását tartalmazza, jogalkalmazást segítő pontosításokat tartalmaz. A méltányolható lakásnagyság új mellékletben, a korábbi szabályozásnál precízebben került meghatározásra.
A 4. §-ban bevezetett új dokumentum a lakásgazdálkodási terv, mely alapján a képviselő-testület évente számbaveszi a tárgyévi lakásállományt, mely dokumentum alapján átláthatóbb, kiszámíthatóbb döntéseket hozhat. A (4) bekezdés meghatározza a kimutatás kötelező tartalmi elemeit.
Az 5. § meghatározza azon lakások körét, melyeket bérbeadónak a lakásgazdálkodási terv szerint ki jell jelölni a speciális jogcímekre történő bérbeadás előtt.
Különös rész
A rendelet Különös része a lakások bérbadásával kapcsolatos részletszabályokat tartalmazza, 10 fejezet szerinti megbontásban.
I. Fejezet Az I. fejezet (6-10. §-ok) a jogviszony alanyaival kapcsolatos fő rendelkezéseket rögzíti. A korábbiaktól eltérően a bérlőre és a bérbeadó szervezetre vonatkozó szabályok nem a rendeletben szétszórva, hanem egy helyen összefoglalva jelennek meg.
A 6. § a képviselő-testület bérbeadással kapcsolatos hatáskör-átruházásának jogosultjait sorolja fel azzal, hogy főszabály szerint a döntéshozó a Szociális, Egészségügyi és Lakásügyi Bizottság.
A 7. § a bérbeadó szervezet feladatait sorolja fel. A korábbi rendelettől eltérően a tulajdonosi döntéseket végrehajtó bérbeadó szervezet feladatai külön összegyűjtve szerepelnek.
A 8. § főszabályként továbbra is kizárja a lakások jogi személyek részére, valamint nem lakáscélú használatra történő bérbeadását.
A 9. §-ban azok az esetek kerülek összegyűjtésre, melyek fennállása esetén valamely természetes személy nem lehet az önkormányzati lakás bérlője, vagy befogadottja.
II. Fejezet A II. fejezet (10-33. §-ok) a bérleti jogviszony létesítésének jogcímeit gyűjti össze.
A 10. §-ban került rögzítésre, hogy a bérleti jogviszony létrejöttének általános esete a pályázat, valamint felsorolásra kerültek az ez alóli kivételek esetei is.
A 11-12. § a bérlőkijelölési és bérlőkiválasztási jogcímmel kapcsolatos szabályokat újra kellett szabályozni. A Lakástörvény bizonyos esetekben a tulajdonos hozzájárulása nélkül is biztosít ilyen jogosítványokat elsősorban fegyveres szervek részére, ugyanakkor az ezzel járó jogokat és kötelezettségeket nem szabályozza. Az Önkormányzat számára jelentős vagyoni hátrányt (költséget és elmaradt hasznot) jelent, ha a bérlőkijelölő nem él ezzel a jogával, és a lakás hosszú ideig üresen áll, vagy ha a jelölt személy a lakást nem használja rendeltetésszerűen, és ezért nem vonható felelősségre. A tervezet kötelezi a bérlőkijelölőt a lakás üresen tartásával kapcsolatos költségek viselésére.
A 13. § a bérlőkijelölési jog speciálisan hajléktalan személyekkel foglalkozó alesete, a korábban bevezetett LÉLEK-program eredményei alapján szükségszerű annak folytatása.
A 14. § a közszolgáltai célú lakások bérbeadásának feltételeit sorolja fel, melyeket az önkormányzat a jövőben csak kivételes esetekben alkalmazza. Továbbra is érvényben marad, hogy ha a közszolgálati célú lakás bérlőjének a foglalkoztatási jogviszonya a bérlő felmondása vagy a bérlő által tanúsított magatartás miatt a munkáltató kezdeményezésére szűnik meg, a bérlő köteles a lakást minden elhelyezési igény nélkül elhagyni, de meghosszabbodik a rendelkezésére álló idő. A jövőben a közszolgálati lakást bérlők is részt vehetnek a jobb lakásra irányuló minőségi csere pályázatokon.
A 15. § a házfelügyelői célú szolgálati lakások esetében rendelkezik arról is, hogy a munkaviszony megszűnését követően milyen módokon lehet a bérleti jogviszonyt folytatni, megújítani.
A 16. § az önkormányzat bírósági vérgehajtás miatti előbérleti és elővásárlási jogáról rendelkezik.
A 17-18. § meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel lehet bérlőtárs. A 19. § a bérlőtársi jogviszony további alesetéről, a lakatlanná vált társbérleti lakrésszel történő rendelkezési jogot szabályozza.
A 20-24. §-ok a bérleti jogviszony meghosszabbításának garanciális szabályait rögzítik. A tervezet 32. §-a szerint főszabályként – indokolt kivételeket meghagyva – 10 éves időtartamra jön létre a bérleti jogviszony. Az új lakásrendelet tervezet értelmében a határozott idejű bérleti szerződéseket a továbbiakban alapesetben 10 évre köti az önkormányzat. Továbbra is érvényes az a szabály, hogy ha nem következik be olyan esemény, ami ezt kizárja, akkor a bérleti szerződés a lejáratkor további 10 évre meghosszabbodik. Ez a szabályozás nagyban elősegítheti a rugalmas lakásgazdálkodást, a bérlők változó igényeihez való könnyebb alkalmazkodást. Lehetővé teszi továbbá a rászorultság folyamatos nyomon követését, valamint bérlői szerződésszegések esetén a bérbeadó hatékonyabb fellépését. A lejáró szerződések megújítására vonatkozó bérlői igény esetén – figyelemmel a kialakult gyakorlatra – a tervezet a bérlőtől fokozottabb együttműködést vár el. A bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek orvosolható megszegése, vagy a határidők elmulasztása esetén a szerződés meghosszabbítása vagy megújítása csak többletfeltételek mellett engedélyezhető. Új előírás, hogy a bérbeadó szervezet a szerződés lejárta előtt 90 nappal köteles a bérlőt értesíteni.
A 25-30. § a bérleti jogviszony megszűnésekor egyidejűleg másik bérlet létrejöttének eseteit és annak részletszabályait sorolja fel tételesen. Cserelakás bérbeadása esetén megfelelő garanciák előírása szükséges ahhoz, hogy se a bérbeadót, se a bérlőt ne érje kár, továbbá az újonnan bérbe adott lakást a bérlő hosszútávon fenn tudja tartani. Ehhez kapcsolódóan továbbá, a 31. § a lakásgazdálkodási feladatok ellátása érdekében történő bérbeadás különös eseteit szabályozza újra.
A II. fejezet végén, a 32-33. §-ban került megalkotásra a bérleti jogviszony időtartama és tartalma szempontjából legfontosabb két rendelkezés. A 32. §-ban szerepel az a garanciális főszabály, mely szerint az önkormányzati bérlakás legfeljebb 10 év határozott időtartamra adható bérbe. Az önkormányzat a határozatlan idejű bérleti szerződéseket nem támogatja. A 33. § tételesen felsorolja a bérleti szerződés kötelező minimális tartalmát.
III. Fejezet A rendelettervezet III. fejezete (34-56. §-ok) egy fejezetben részletesen szabályozza a felek kötelezettségeit a bérleti jogviszonyban.
A 34. § meghatározza a lakás átadásának és visszavételének tartalmi elemeit.
A 35-37. § a bérbeadó kötelezettségeit sorolja fel tételesen, melyek azok a karbantartási feladatok, melyekről való gondoskodás bérbeadó feladat- és felelősségi körébe tartoznak. A 37. § a bérbeadó ellenőrzési jogának gyakorlásának módját és idejét rögzíti.
A III. fejezet második része (38-56. §-ok) a bérlő kötelezettségeit tartalmazza, külön szakaszokban összegyűjtve a bérleménnyel kapcsolatos fizetési kötelezettségeket, költségeket. A korábbi önkormányzati rendeletben megállapított lakbérmérték felülvizsgálatára illetve módosítására az új rendelettervezetben nem került sor, tekintettel a veszélyhelyzetre.
A 38-40. §-ok a bérlő felelősségi körébe tartózó legfontosabb kötelezettségeket sorolja fel.
A 41. §-ban a Lakás tv. 3. § (1) bekezdése szerinti felhatalmazás alapján kerültek meghatározásra az óvadékkal kapcsolatos szabályok, valamint az óvadék megfizetése alóli kivételek.
A 42-45. §-okban rögzítésre került, hogy a lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői (komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a kerületben, és fekvése) figyelembevételével kell meghatározni a 43-44. §-ok szerint. A 45. § a lakbérről kiállított számlával szembeni követelményeket tartalmazza.
A 46. § meghatározza a lakbér módosulásának eseteit. A lakbér megállapításának legáltalánosabb módja a 47-48. § (szociális) szerint történik. A 49-50. §-ok a kizárólag a szociális lakbérre jogosult bérlők részére az önkormányzat lakbértámogatást (lakbér támogatást) ad, melynek mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzati rendeletben kell megállapítani.
Az 51. § a költségelvű lakbér megállapításának módját rendezi.
Az 52-53. §-ok a szociális lakbér kérelmezésének és megállapításának feltételeit szabályozza újra.
Az 54-55. §-ok a külön szolgáltatások díjába tartozó dolgok felsorolását tartalmazza, az 56. § a lakáshasználati díjat.
IV. Fejezet A rendelettervezet IV. fejezete (57-63. §-ok)a bérleti jogviszony módosításának különböző eseteit szabályozza, a lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség lakássá való) átalakítása, bővítése, és az ezekhez a munkálatokhoz kapcsolódóan megköthető bérbeszámítási és beruházási megállapodások kötelező tartalmi elemeit. A 63. §-ban került rögzítésre az a kivétel, amely esetben a lakás nem lakás céljára történő bérbeadása megengedhető.
V. Fejezet A rendelettervezet V. fejezete (64-71. §-ok) a bérleti szerződés megszűnésének eseteit sorolja fel, ez pénzbeli térítés mellett kizárólag nem pályázati úton elnyert lakás esetén adható, a pénzbeli térítés mértékét is ez a fejezet tartalmazza. Azokban az esetekben is, amikor a bérleti jogviszony megszüntetését lakásgazdálkodási okokból vagy közérdekű feladat megvalósítása érdekében az önkormányzat kezdeményezi az új rendelet megemeli az adható térítési díj felső határát. A 69-71. §-ok a bérleti szerződés kötelező és mérlegelhető felmondási eseteire vonatkozó szabályokat tartalmazza, a 69. § szabályozza az eljárást, amikor magatartási vagy egyéb okokból sor kerül a bérleti szerződés felmondására.
VI. Fejezet A rendelettervezet VI. fejezete bevezeti a lakáshasználati megállapodás rendkívüli élethelyzet miatt jogcímet. Az ideiglenes időre köthető használati megállapodás (72-75. §-ok), továbbá a lakáshasználati megállapodás (76. §) kerültek elhelyezésre. A rendelkezések lehetőséget biztosítanak a bérlők élethelyzetében bekövetkezett változások kezelésére, például ha a bérlő megromlott egészségi állapota miatt ápolásra szorul, és ellátását szociális otthonban, vagy vidéki rokonainál tudja megoldani. Rendszeres bérlői igény továbbá, hogy – jellemzően egyedül maradt idősebb, alacsony jövedelmű személyek – kisebb, alacsonyabb fenntartási igényű lakásba költöznének, továbbá a használhatatlanná vált bérleményekből is szükséges a bérlők kihelyezése, melyre vonatkozó rendelkezéseket a Rendeletben rögzíteni szükséges.
VII. Fejezet A rendelettervezet VII. fejezete (77-86. §-ok) a hajléktalanná válás elkerülésére törekvés érdekében egységesen tartalmazza a bérlővédelmi intézkedéseket. A fejezet sorra veszi a lakbér tartozás esetén követendő eljárásrendet (77. §), a hátralékrendezési megállapodás, és a hátralékos bérlő esetleges másik lakáshoz jutásának eseteit. Az új rendelet a korábbinál pontosabban szabályozza a lakbérhátralékkal kapcsolatos jelzőrendszer működését, valamint a bérbeadó szervezet és a szociális ellátó rendszer együttműködésének részleteit és az ügyintézési határidőket. A 86. § a COVID-19 miatt kihirdetett veszélyhelyzetre tekintettel adható fizetési haladék eljárási szabályait tartalmazza.
VIII. Fejezet A VIII. fejezet (87-95. §-ok) a bérbeadói hozzájárulás általános (87. §) szabályait, és három különös esetét tartalmazza a Lakás tv. 21. § felhatalmazása alapján, a Lakás tv-ben, mint magasabb rendű jogszabályban meghatározott előírások rendeleti rögzítése szükséges. Bérbeadói hozzájárulás kötelező a lakásba való befogadáshoz (88-90. §), a tartási szerződéshez (91. §), az albérletbe adáshoz (92-93. §), a lakáscseréhez (94-95. §).
IX. Fejezet A rendelettervezet IX. fejezete (96-101. §) az önkormányzati lakások bérbeadására vonatkozó általános és különös eljárási szabályait rögzíti. Az általános ügyintézési határidő 30 naptári nap, mely meghosszabbítható, valamint átlátható döntési mechanizmusokat határoz meg. Új lakásbérlet létesítésének alapvető formája a pályázati eljárás, melynek eljárásrendje a 97. §-ban került szabályozásra. A pályázati eljárás részleteit eddig a versenyeztetési szabályokról szóló képviselő-testületi határozat szabályozta. Az átláthatóság javítása érdekében a lakáspályázatokkal kapcsolatos eljárásnak azok az elemei, amelyek közvetlenül érintik a pályázókat, bekerültek az új rendeletbe. A szabályozás hangsúlyos új eleme, hogy a pályázati pontrendszer kialakítása során elsősorban a pályázók lakáshelyzetét, lakásínségük mértékét kell figyelembe venni.
A 101. §-ban összefoglalásra kerültek a lakások bérbeadása során hozott eljárási cselekményekkel szembeni jogorvoslati lehetőségek.
X. Fejezet A X. fejezet (102. §) rendelkezéseket tartalmaz az adatvédelemre és adatkezelésre előírt törvényi rendelkezéseknek való megfelelés érdekében.
Záró rész
A rendelettervezet Záró részében kerültek elhelyezésre a Jat. 7. § (1) bekezdése szerinti hatályba léptető (103. §) és az átmeneti rendelkezések, valamint a korábbi önkormányzati rendeletet hatályon kívül helyező (105. § ) szabály.
Mellékletek
A rendelettervezetnek négy melléklete van, melyekből az első három a méltányolható lakásnagyság mértékét (1. számú melléklet), a lakbér komfortfokozat szerinti mértékét és a csökkentő tényezőket (2. számú melléklet), valamint az övezeteket (3. számú melléklet) határozzák meg.
A 4. mellékletben az önkormányzat tulajdonában álló, a társasházi törvény hatálya alá nem tartozó épületekben elhelyezkedő lakásokra vonatkozó magatartásszabályokat összefoglaló „Házirend” található.