Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 31/2022. (X. 20.) önkormányzati rendeletének indokolása
az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásáról
Hatályos: 2022. 10. 21Budapest Főváros VIII. Kerület Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testületének 31/2022. (X. 20.) önkormányzati rendeletének indokolása
2022.10.21.
az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásáról
Végső előterjesztői indokolás
Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdés 14. pontja értelmében a helyi közügyek, valamint a helyben biztosítható közfeladatok körében ellátandó kerületi önkormányzati feladatok közé tartozik a saját tulajdonú lakás- és helyiséggazdálkodás. A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) biztosít lehetőséget a települési önkormányzatok képviselő-testületei számára, hogy az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és helyiségek hasznosítására, bérletére vonatkozó helyi szabályokat meghatározzák.
A lakásrendelet szövegében a megalkotása óta eltelt időszak miatt sok tartalmi változtatás volt indokolt, mely fő módosítás 2021. évben megtörtént. Budapest Józsefvárosi Önkormányzat Képviselő-testülete 2021. július 22-i ülésén elfogadta az önkormányzat tulajdonában álló lakások bérbeadásáról szóló 25/2021. (VII. 22.) számú önkormányzati rendeletet. Budapest Főváros Kormányhivatala a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 132. § (1) bekezdés a) pontja alapján a Rendelet szabályozásával kapcsolatosan törvényességi felhívással élt. A Kormányhivatal által a Rendelet címében kifogásolt formai hiba szükségessé tette a Rendelet újraalkotását. Ezen túl a Rendelet elmúlt egy éves gyakorlati alkalmazása során felszínre került néhány olyan probléma, amelyek miatt szükséges a Rendelet egyes szabályainak módosítása, illetve kiegészítése, a közösségi igényekhez való jobb alkalmazkodás, valamint az átláthatóbb, hatékonyabb és egyben méltányosabb lakásgazdálkodás feltételeinek megteremtése érdekében. Ennek keretében olyan módosítások kerültek átvezetésre, amelyek a jelenlegi szövegezés pontosítását, egyértelműsítését célozzák.
Az új önkormányzati rendelethez tartozó indokolás közzétételének mellőzése nem indokolt, az indokolást a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III.13.) IM rendelet 20. §-a alapján közzé kell tenni.
A rendelettervezet struktúrája megfelel a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.), valamint a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet előírásainak. A Jat. 3. §-a értelmében az alacsonyabb szintű jogszabály nem ismételheti meg a magasabb szintű jogszabály szövegét. A rendelettervezet továbbá összhangban van az uniós jogból eredő kötelezettségekkel. A Jat. szerinti, az Európai Unió intézményeivel és tagállamaival történő egyeztetési kötelezettség a jelen rendelettervezettel kapcsolatban az Önkormányzatot nem terheli.
A lakásgazdálkodás megújításának alapvető célja a társadalmi sokszínűség fenntartása és az egyes kerületrészek közötti szakadék csökkentése. A kerület fejlesztését nem a szegények kiszorításával, hanem élethelyzetük javításával kell elérni, aminek egyik legfontosabb eszköze a lakáspolitika. Konkrét cél a lakott önkormányzati bérlakások számának szinten tartása vagy a lehetőségek függvényében növelése és emellett a lakások műszaki állapotának javítása, valamint a komfort nélküli lakások arányának csökkentése. Az önkormányzat minél többféle társadalmi csoportnak kíván lakásbérlési lehetőséget nyújtani. Ezt a célt szolgálta az is, hogy az igazságos pontrendszeren alapuló pályázás lehetőségét az önkormányzat már korábban kiterjesztette a jobb, nagyobb lakásra irányuló minőségi cserére is.
Az új lakásrendelet ennek megfelelően az alábbi célokat kívánja megvalósítani:
- az önkormányzati bérlakásokkal történő gazdálkodás átláthatóbbá tétele,
- annak biztosítása, hogy az önkormányzati bérlakások elsősorban a rászorulók számára nyújtsanak lakhatást,
- a bérlők kiszolgáltatottságának csökkentése,
- az önkormányzati bérlakáshoz jutás feltételeinek szabályozottabbá és áttekinthetőbbé tétele.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
ÁLTALÁNOS RÉSZ
1 – 5. §
Az 1. § meghatározza a rendelet hatályát, hogy a Rendelet mely ingatlanok vonatkozásában alkalmazandó.
A 2. § a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos garanciális alapelveket, ezen belül a nyilvános pályázat elsőbbségét, valamint a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos döntések során figyelembe veendő legfontosabb célokat rögzíti.
A 3. § a rendeletben szereplő fogalmak, rendelkezések meghatározását tartalmazza, jogalkalmazást segítő pontosításokat tartalmaz. A méltányolható lakásnagyság új mellékletben, a korábbi szabályozásnál precízebben került meghatározásra.
A 4. §-ban megnevezett dokumentum a lakásgazdálkodási terv, mely alapján a képviselő-testület évente számbaveszi a tárgyévi lakásállományt, mely dokumentum alapján átláthatóbb, kiszámíthatóbb döntéseket hozhat. A (4) bekezdés meghatározza a kimutatás kötelező tartalmi elemeit.
Az 5. § meghatározza azon lakások körét, melyeket bérbeadónak a lakásgazdálkodási terv szerint ki kell jelölni a speciális jogcímekre történő bérbeadás előtt.
KÜLÖNÖS RÉSZ
A rendelet Különös része a lakások bérbadásával kapcsolatos részletszabályokat tartalmazza, 10 fejezet szerinti megbontásban.
XI. Fejezet Az I. fejezet (6-9. §-ok) a jogviszony alanyaival kapcsolatos fő rendelkezéseket rögzíti. A bérlőre és a bérbeadó szervezetre vonatkozó szabályok nem a rendeletben szétszórva, hanem egy helyen összefoglalva jelennek meg.
A 6. § a képviselő-testület bérbeadással kapcsolatos hatáskör-átruházásának jogosultjait sorolja fel azzal, hogy főszabály szerint a döntéshozó a képviselő-testület Szociális, Egészségügyi és Lakásügyi Bizottsága.
A 7. § a bérbeadó szervezet feladatait sorolja fel. A korábbi rendelettől eltérően a tulajdonosi döntéseket végrehajtó bérbeadó szervezet feladatai külön összegyűjtve szerepelnek. Az új rendeletben a bérbeadó szervezet feladatai között rögzítettük a megüresedő lakások csatolási lehetőségeinek vizsgálatát, annak érdekében, hogy elősegítsük több nagyobb alapterületű lakás létrehozását.
A 8. § főszabályként továbbra is kizárja a lakások jogi személyek részére, valamint nem lakáscélú használatra történő bérbeadását.
A 9. §-ban azok az esetek kerülek összegyűjtésre, melyek fennállása esetén valamely természetes személy nem lehet az önkormányzati lakás bérlője vagy befogadottja.
XII. Fejezet A II. fejezet (10-32. §-ok) a bérleti jogviszony létesítésének jogcímeit gyűjti össze.
A 10. §-ban került rögzítésre, hogy a bérleti jogviszony létrejöttének általános esete a pályázat, valamint felsorolásra kerültek az ez alóli kivételek esetei is.
A 11-12. § a bérlőkijelölési és bérlőkiválasztási jogcímmel kapcsolatos szabályokat újra kellett szabályozni. A Lakástörvény bizonyos esetekben a tulajdonos hozzájárulása nélkül is biztosít ilyen jogosítványokat elsősorban fegyveres szervek részére, ugyanakkor az ezzel járó jogokat és kötelezettségeket nem szabályozza. Az Önkormányzat számára jelentős vagyoni hátrányt (költséget és elmaradt hasznot) jelent, ha a bérlőkijelölő nem él ezzel a jogával, és a lakás hosszú ideig üresen áll, vagy ha a jelölt személy a lakást nem használja rendeltetésszerűen, és ezért nem vonható felelősségre. A tervezet kötelezi a bérlőkijelölőt a lakás üresen tartásával kapcsolatos költségek viselésére.
A 13. § a bérlőkijelölési jog speciálisan hajléktalan személyekkel foglalkozó alesete, a korábban bevezetett LÉLEK-program eredményei alapján szükségszerű annak folytatása.
A 14. § a közszolgálati célú lakások bérbeadásának feltételeit sorolja fel, melyeket az önkormányzat a jövőben csak kivételes esetben alkalmazza. Továbbra is érvényben marad, hogy ha a közszolgálati célú lakás bérlőjének a foglalkoztatási jogviszonya a bérlő felmondása vagy a bérlő által tanúsított magatartás miatt a munkáltató kezdeményezésére szűnik meg, a bérlő köteles a lakást minden elhelyezési igény nélkül elhagyni, de meghosszabbodik a rendelkezésére álló idő. A Rendelet alkalmazásának tapasztalatai alapján megkönnyítettük, hogy a közszolgálati bérlők nyugdíjazásuk esetén, illetve különös méltánylást igénylő élethelyzetben kérelmezhessék egy új, nem közszolgálati bérleti szerződés megkötését.
A 15. § a házfelügyelői célú szolgálati lakások esetében rendelkezik arról is, hogy a munkaviszony megszűnését követően milyen módokon lehet a bérleti jogviszonyt folytatni, megújítani.
A 16. § az önkormányzat bírósági végrehajtás miatti előbérleti és elővásárlási jogáról rendelkezik.
A 17-18. § meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel lehet bérlőtárs. A 18. § a bérlőtársi jogviszony további alesetéről, a lakatlanná vált társbérleti lakrésszel történő rendelkezési jogot szabályozza.
A 19-23. §-ok a bérleti jogviszony meghosszabbításának garanciális szabályait rögzítik. A 31. § szerint főszabályként – indokolt kivételeket meghagyva – 10 éves időtartamra jön létre a bérleti jogviszony. Az új lakásrendelet tervezet értelmében a határozott idejű bérleti szerződéseket alapesetben 10 évre köti az önkormányzat. Továbbra is érvényes az a szabály, hogy ha nem következik be olyan esemény, ami ezt kizárja, akkor a bérleti szerződés a lejáratkor további 10 évre meghosszabbodik. Ez a szabályozás nagyban elősegítheti a rugalmas lakásgazdálkodást, a bérlők változó igényeihez való könnyebb alkalmazkodást. Lehetővé teszi továbbá a rászorultság folyamatos nyomon követését, valamint bérlői szerződésszegések esetén a bérbeadó hatékonyabb fellépését. A lejáró szerződések megújítására vonatkozó bérlői igény esetén – figyelemmel a kialakult gyakorlatra – a tervezet a bérlőtől fokozottabb együttműködést vár el. A bérleti szerződésben vállalt kötelezettségek orvosolható megszegése, vagy a határidők elmulasztása esetén a szerződés meghosszabbítása vagy megújítása csak többletfeltételek mellett engedélyezhető. A bérbeadó szervezet a szerződés lejárta előtt 90 nappal köteles a bérlőt értesíteni.
A 24-29. § a bérleti jogviszony megszűnésekor egyidejűleg másik bérlet létrejöttének eseteit és annak részletszabályait sorolja fel tételesen. Új szabályozást vezettünk be olyan minőségi lakáscserék esetén, ahol az új lakás bérbevétele felújítási kötelezettséggel jár a bérlő számára. A korábbi rendelet alapján a minőségi cseréről szóló megállapodás megszületésével egyidőben a bérlő eredeti bérleti szerződése megszűnt, és az új lakásra vonatkozó bérleti szerződés lépett érvénybe. A felújítási kötelezettség miatt azonban a bérlő az új lakás felújítási munkálatainak befejezéséig az eredeti lakásban maradt, annak ellenére, hogy erre vonatkozóan már nem volt érvényes bérleti szerződése. A továbbiakban a minőségi cseréről szóló megállapodást követően a bérlő eredeti bérleti szerződése egészen a szükséges felújítási munkálatok befejezéséig érvényben marad, az új lakásra vonatkozóan pedig erre az időtartamra használati szerződést köt vele a bérbeadó szervezet. Az új bérleti szerződés megkötésének feltétele, hogy a bérlő az eredeti lakását megfelelő állapotban adja le, illetve az új lakását megfelelő állapotra újítja fel.
Cserelakás bérbeadása esetén megfelelő garanciák előírása szükséges ahhoz, hogy se a bérbeadót, se a bérlőt ne érje kár, továbbá az újonnan bérbe adott lakást a bérlő hosszútávon fenn tudja tartani. Ehhez kapcsolódóan továbbá, a 30. § a lakásgazdálkodási feladatok ellátása érdekében történő bérbeadás különös eseteit szabályozza. A Rendelet részletesebben szabályozza azokat az eseteket, ahol az új lakás felújítási munkáira vonatkozóan beruházási megállapodás kötendő a kiköltöztetésre kerülő bérlővel. Az eddigi szabályozás alapján ez olyan esetekben volt lehetséges, ha a cserelakás nagyobb szobaszámmal rendelkezett. A továbbiakban ez akkor is lehetővé válik, ha a lakás legalább 15 m2-rel nagyobb alapterületű. A Rendelet rögzíti, hogy a bérbeadói feladatok közé tartozó munkák nem háríthatók a bérlőre. Az új szabály több szabadságot ad a bérbeadó szervezet, illetve a bérlő számára a cserelakásról szóló megállapodás megkötésére és lehetőséget teremt a bérlő számára, hogy a jövőbeli bérleményét a saját igényei szerint alakítsa ki.
A II. fejezet végén, a 31-32. §-ban van meghatározva a bérleti jogviszony időtartama és tartalma szempontjából legfontosabb két rendelkezés. A 31. §-ban szerepel az a garanciális főszabály, mely szerint az önkormányzati bérlakás legfeljebb 10 év határozott időtartamra adható bérbe. Az önkormányzat a határozatlan idejű bérleti szerződéseket nem támogatja. A 32. § tételesen felsorolja a bérleti szerződés kötelező minimális tartalmát.
XIII. Fejezet A rendelettervezet III. fejezete részletesen szabályozza a felek kötelezettségeit a bérleti jogviszonyban.
A 33-34. § meghatározza a lakás átadásának és visszavételének tartalmi elemeit.
A 35-36. § a bérbeadó kötelezettségeit sorolja fel tételesen, melyek azok a karbantartási feladatok, melyekről való gondoskodás bérbeadó feladat- és felelősségi körébe tartoznak. A 37. § a bérbeadó ellenőrzési jogának gyakorlásának módját és idejét rögzíti.
A III. fejezet második része (38-55. §-ok) a bérlő kötelezettségeit tartalmazza, külön szakaszokban összegyűjtve a bérleménnyel kapcsolatos fizetési kötelezettségeket, költségeket. A korábbi önkormányzati rendeletben megállapított lakbérmérték felülvizsgálatára, illetve módosítására jelen új rendeletben kerül sor, 2023. január 1. napjával történő hatályba lépéssel.
A 38-40. §-ok a bérlő felelősségi körébe tartozó legfontosabb kötelezettségeket sorolja fel.
A 41. §-ban a Lakás tv. 3. § (1) bekezdése szerinti felhatalmazás alapján kerültek meghatározásra az óvadékkal kapcsolatos szabályok, valamint az óvadék megfizetése alóli kivételek.
A 42-46. §-okban rögzítésre került, hogy a lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői (komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és a kerületben, és fekvése) figyelembevételével kell meghatározni. A 46. § a lakbérről kiállított számlával szembeni követelményeket tartalmazza.
A 47-51. § (valamint az 1. melléklete) a szociális lakbérre vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza. A szociális lakbér jelenlegi rendszerének egyszerűsítése és méltányosabbá tétele indokolt. A 2023.01.01. napjától hatályba lépő új rendszer egységesen, a családok jövedelmi helyzete alapján osztja el a támogatást; egyszerűbb és jobban illeszkedik a különböző összetételű háztartások tényleges teherbíróképességéhez.
Az 52-53. §-ok a lakbér módosulásának eseteit és feltételeit szabályozza.
Az 54-55. §-ok a különszolgáltatások díjába tartozó dolgok felsorolását tartalmazza, az 56. § a lakáshasználati díjat.
XIV. Fejezet A rendelettervezet IV. fejezete (57-63. §-ok) a bérleti jogviszony módosításának különböző eseteit szabályozza, a lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség lakássá való) átalakítása, bővítése, és az ezekhez a munkálatokhoz kapcsolódóan megköthető bérbeszámítási és beruházási megállapodások kötelező tartalmi elemeit (61. §). A 63. §-ban került rögzítésre az a kivétel, amely esetben a lakás nem lakás céljára történő bérbeadása megengedhető.
XV. Fejezet A rendelettervezet V. fejezete (64-71. §-ok) a bérleti szerződés megszűnésének eseteit sorolja fel, ez pénzbeli térítés mellett kizárólag határozatlan ideig bérbe adott lakás esetén adható, a pénzbeli térítés mértékét is ez a fejezet tartalmazza. Azokban az esetekben is, amikor a bérleti jogviszony megszüntetését lakásgazdálkodási okokból vagy közérdekű feladat megvalósítása érdekében az önkormányzat kezdeményezi az új rendelet megemeli az adható térítési díj felső határát. A 69-71. §-ok a bérleti szerződés kötelező és mérlegelhető felmondási eseteire vonatkozó szabályokat tartalmazza, a 69. § szabályozza az eljárást, amikor magatartási vagy egyéb okokból sor kerül a bérleti szerződés felmondására.
XVI. Fejezet A rendelettervezet VI. fejezete a rendkívüli élethelyzetben történő bérbeadásra, illetve lakáshasználati szerződés megkötésére vonatkozó szabályokat tartalmazza. Egyrészt az Önkormányzatnak eddig is az volt a gyakorlata, hogy az ezekben az épületekben élő – valamilyen okból – jogcím nélkülivé vált lakáshasználók esetében minél több esetben találjon olyan megoldást, amely a jogcím helyreállítását és a használó új lakásban történő elhelyezését eredményezi. Az új szabályozás lehetővé teszi ezentúl, hogy a bizottság döntése alapján egy éves határozott idejű használati szerződés megkötése mellett olyan jogcím nélküli lakáshasználókat is el tudjon helyezni az önkormányzat, akik esetében a jogcímesítés a kiürítés időpontjában valamilyen okból problémába ütközik. A rendelkezések lehetőséget biztosítanak a bérlők élethelyzetében bekövetkezett változások kezelésére, például, ha a bérlő megromlott egészségi állapota miatt ápolásra szorul, és ellátását szociális otthonban, vagy vidéki rokonainál tudja megoldani. Rendszeres bérlői igény továbbá, hogy – jellemzően egyedül maradt idősebb, alacsony jövedelmű személyek – kisebb, alacsonyabb fenntartási igényű lakásba költöznének, továbbá a használhatatlanná vált bérleményekből is szükséges a bérlők kihelyezése, melyre vonatkozó rendelkezéseket a Rendeletben rögzíteni szükséges.
XVII. Fejezet A rendelettervezet VII. fejezete (76-85. §-ok) a hajléktalanná válás elkerülésére törekvés érdekében egységesen tartalmazza a bérlővédelmi intézkedéseket. A fejezet sorra veszi a bérleti díj tartozás esetén követendő eljárásrendet (77. §), a hátralékrendezési megállapodás, és a hátralékos bérlő esetleges másik lakáshoz jutásának eseteit. Az új rendelet a korábbinál pontosabban szabályozza a lakbérhátralékkal kapcsolatos jelzőrendszer működését, valamint a bérbeadó szervezet és a szociális ellátó rendszer együttműködésének részleteit és az ügyintézési határidőket. A 85. § a COVID-19 miatt kihirdetett veszélyhelyzetre tekintettel adható fizetési haladék eljárási szabályait tartalmazza.
XVIII. Fejezet A VIII. fejezet (86-94. §-ok) a bérbeadói hozzájárulás általános (86. §) szabályait és három különös esetét tartalmazza a Lakás tv. 21. § felhatalmazása alapján, a Lakás tv-ben, mint magasabb rendű jogszabályban meghatározott előírások rendeleti rögzítése szükséges. Bérbeadói hozzájárulás kötelező a lakásba való befogadáshoz (87-89. §), a tartási szerződéshez (90. §), az albérletbe adáshoz (91-92. §), a lakáscseréhez (93-94. §).
XIX. Fejezet A rendelettervezet IX. fejezete (95-99. §) az önkormányzati lakások bérbeadására vonatkozó általános és különös eljárási szabályait rögzíti. Az általános ügyintézési határidő 30 naptári nap, mely meghosszabbítható, valamint átlátható döntési mechanizmusokat határoz meg. Új lakásbérlet létesítésének alapvető formája a pályázati eljárás, melynek eljárásrendje a 96. §-ban került szabályozásra. A pályázati eljárás részleteit eddig a versenyeztetési szabályokról szóló képviselő-testületi határozat szabályozta. Az átláthatóság javítása érdekében a lakáspályázatokkal kapcsolatos eljárásnak azok az elemei, amelyek közvetlenül érintik a pályázókat, bekerültek az új rendeletbe. A szabályozás hangsúlyos új eleme, hogy a pályázati pontrendszer kialakítása során elsősorban a pályázók lakáshelyzetét, lakásínségük mértékét kell figyelembe venni. A Rendeletben szigorodott a lakáspályázatban vagy bérbeadás iránti kérelemben valótlan adatok közlésére vonatkozó szabály. A továbbiakban olyan személlyel, aki a háztartás összetételére, szociális, jövedelmi és vagyoni helyzetére vonatkozóan valótlan adatot közölt egy évig nem lehet bérleti szerződést kötni.
A 99. §-ban összefoglalásra kerültek a lakások bérbeadása során hozott eljárási cselekményekkel szembeni jogorvoslati lehetőségek.
XX. Fejezet A 100. § vegyes rendelkezéseket tartalmaz az adatvédelemre és adatkezelésre előírt törvényi rendelkezéseknek való megfelelés érdekében.
ZÁRÓ RÉSZ
A rendelettervezet Záró részében kerültek elhelyezésre a Jat. 7. § (1) bekezdése szerinti hatályba léptető (101. §) és az átmeneti rendelkezések (102. §).
A 103-104. §-ban módosító rendelkezésként azok a szakaszok szerepelnek, melyek a 2022.12.31. napján lejáró változtatási tilalom miatt csak 2023.01.01. napjától lépnek hatályba.
A 105. § a korábbi önkormányzati rendeletet hatályon kívül helyező rendelkezés.
Mellékletek
A rendelettervezetnek hat melléklete van, melyek a lakbér komfortfokozat szerinti mértékét és a csökkentő tényezőket, a méltányolható lakásnagyság mértékét, valamint az övezeteket határozzák meg.
A 4. mellékletben az önkormányzat tulajdonában álló, a társasházi törvény hatálya alá nem tartozó épületekben elhelyezkedő lakásokra vonatkozó magatartásszabályokat összefoglaló „Házirend” található.
Az 5. melléklet a kötelezően kitöltendő Vagyonnyilatkozat formanyomtatványa.
A 6. melléklet az 1. melléklet 1. pontja helyébe 2023.01.01. napjától lépő szabályokat tartalmazza.