Budapest Főváros XVII. kerület Rákosmente Önkormányzata Képviselő-testületének 42/2022. (XII. 15.) önkormányzati rendeletének indokolása
a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására és elidegenítésére vonatkozó helyi szabályokról
Hatályos: 2023. 02. 01Budapest Főváros XVII. kerület Rákosmente Önkormányzata Képviselő-testületének 42/2022. (XII. 15.) önkormányzati rendeletének indokolása
2023.02.01.
a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására és elidegenítésére vonatkozó helyi szabályokról
Általános indokolás
Budapest Főváros XVII. kerület Rákosmente Önkormányzata Képviselő-testületének a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására és elidegenítésére vonatkozó helyi szabályokról szóló 21/2015. (V.28.) önkormányzati rendeletének a felülvizsgálata és új rendelet megalkotása szükséges elsősorban az új jogszabály-szerkesztési előírásoknak való megfelelés érdekében.
Az új rendelet változásai igazodnak az egységes jogalkotói gyakorlathoz. A jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet előírásai alapján működő LocLex jogszabályszerkesztő program segítségével készült.
Másrészt a rendelet-tervezet célja a rendelet mindennapi alkalmazása során kialakult gyakorlati tapasztalatok átültetése a rendelkezések pontosításával, kiegészítésével, a joghézagok megszüntetésével, a párhuzamos, duplikált rendelkezések törlésével.
Részletes indokolás
Az 1. §-hoz
A rendelet tárgyi, területi hatályát rögzíti.
A 2. §-hoz
A lakások bérbeadásának általános szabályai között itt találhatóak a hatásköri szabályok, amelyet főszabályként a Képviselő-testület a polgármesterre telepít, a gyorsabb, hatékonyabb döntéshozatal és ügyintézés érdekében.
A 3. §-hoz és a 4. §-hoz
A lakásbérlet létrejöttének szabályai, továbbá a lakások bérbeadásának jogcímei és módjai kerülnek meghatározásra ezekben a szakaszokban. A jogcímek felsorolása taxatív jellegű, csak a rendeletben meghatározott jogcímen lehet lakást bérbe adni. Az önkormányzati vagyon védelme és a bérlők fizetési fegyelmének számottevő javítása érdekében minden lakásbérleti szerződést indokolt közjegyzői okiratba foglalni.
Az 5–10. §-hoz
A szociális, jövedelmi és vagyoni helyzet alapján, pályázat útján történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza, meghatározza továbbá a szociális bérletű lakás bérbeadásának feltételeit. A célcsoport tagjai olyan személyek, akik egyértelműen rászorultak, más módon képtelek lennének lakáshoz jutni, lakhatásuk nem megoldott, figyelembe véve a vagyoni, jövedelmi viszonyaikat. Lehetőséget biztosít az egyedi méltányosságra okot adó körülmények figyelembe vételére is.
A 11. §-hoz
Rögzíti, hogy milyen feltételek szerint jogosult a polgármester dönteni pályázaton kívül, méltányosságból a lakásigény mértékét meg nem haladó lakásbérbeadásról a kérelmező szociális, jövedelmi és vagyoni helyzete, továbbá halmozottan hátrányos körülményei figyelembe vételével.
A 12–20. §-hoz
A piaci alapon történő lakásbérbeadás pályázati eljárásának részletszabályait tartalmazza, továbbá meghatározza, hogy mely esetekben dönthet a polgármester piaci lakbér fizetésének előírása mellett pályázaton kívül is a bérbeadásról. A célcsoport ebben az esetben olyan személyek köre, akiknek a lakhatása nem függ feltétlenül a pályázaton való részvételtől, ugyanakkor képesek és hajlandóak a szociális bérleti díjhoz képest jelentősen magasabb összeget is megfizetni bérleti díjként.
A 21–28. §-hoz
Meghatározza a bérlőkijelölési és bérlő-kiválasztási jog alapján, a törvényben, bírósági és hatósági határozatban előírt kötelezettség alapján, lakásgazdálkodási feladat keretében, közérdekű célú feladatok megvalósítása érdekében történő bérbeadás részletszabályait, rendelkezik továbbá arról, mely esetekben kerül sor költségelvű lakbér fizetésének előírása mellett a bérbeadásra.
A 29. §-hoz
A bérbeadás általános feltételeit tartalmazza, különös tekintettel az életvitelszerű ott lakás szükségességére. A bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni, mivel a bentlakás kötelezettségének a bérlő részéről történő megszegése lehetővé teszi, hogy a bérbeadó rendkívüli felmondással éljen, ha nincs előzetes vagy utólagos tájékoztatás, vagy a távollét oka nem méltányolható.
A 30–32. §-hoz
A lakás nem lakás céljára történő bérbeadásának szabályait tartalmazza olyan lakások esetén, amelyek műszaki állapota ezt indokolttá teszi, továbbá közérdekű hasznosítási célból történő bérbeadás esetén. Rögzíti, hogy a nem lakás céljából bérbeadott helyiséget lakássá minősíteni csak a jogviszony megszűnését követően lehet, amennyiben annak műszaki és egyéb feltételei adottak.
A 33. §-hoz
A bérlőtársak részére történő bérbeadás szabályait tartalmazza. Ha a lakást több bérlő együttesen bérli, akkor bérlőtársi jogviszonyról beszélhetünk. A bérlőtársak a lakást, a lakásberendezéseket és a lakáshoz tartozó helyiségeket közösen, egyidejűleg és egyformán használhatják, annak esetleges hasznaiból egyenlően részesülnek. Rögzíti, hogy házastársak közös kérelmére kötelező bérlőtársi szerződést kötni.
A 34. §-hoz és a 35. §-hoz
A bérbeadás időtartamára vonatkozó előírásokat tartalmazza. A bérbeadásra alapvetően határozott időtartamra, legfeljebb három évre kerül sor. Feltétel bekövetkeztéig is bérbe adható lakás, amennyiben a bérbeadó, a bérlőkijelölési vagy bérlő-kiválasztási jog jogosultja így rendelkezik.
A 36. §-hoz
A lakbér mértékének megállapítására vonatkozó szabályokat külön rendeletben rendeli meghatározni.
A 37. §-hoz
A nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén előírja az óvadék nyújtására vonatkozó kötelezettséget. Az óvadék részletes szabályait az Önkormányzat tulajdonában álló lakások lakbéréről szóló mindenkor hatályos rendelet tartalmazza.
A 38. §-hoz és a 39. §-hoz
A lakással kapcsolatos bérbeadói és bérlői feladatokat határozza meg. Szabályozza a bérbeadó és a bérlő megállapodását a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotba hozatala, továbbá a lakás átalakítása, korszerűsítése érdekében. Meghatározza továbbá a lakás rendeltetésszerű használatának ellenőrzésére irányuló feltételeket.
A 40. §-hoz
A Lakástv. keretei között meghatározza a bérlő által a lakásba befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit.
A 41. §-hoz
Meghatározza a tartási szerződés kötéséhez történő bérbeadói hozzájárulás szabályait.
A 42. §-hoz
A lakáscsere szabályait tartalmazza. A lakásra vonatkozó bérleti jog nem átruházható, de elcserélhető. A csere következtében – amelyhez a polgármester hozzájárulása szükséges – az elcserélt bérleti jog megszűnik, helyébe egy attól teljesen független új bérleti jogviszony lép.
A 43–45. §-hoz
A lakásbérleti jogviszony megszüntetésével kapcsolatos szabályokat tartalmazza.
A 46–48. §-hoz
A jogcím nélküli lakáshasználat és hozzá kapcsolódóan a lakáshasználati díj szabályait tartalmazza. Bizonyos feltételek teljesülése esetén továbbá lehetőséget ad a jogcím nélküli lakáshasználók jogviszonyának rendezésére.
A 49. §-hoz
Rögzíti, hogy azokkal, akik a fizetési felszólítást követően kérik a tartozásuk részletekben történő megfizetését, – a meghatározott feltételek fennállása esetén – részletfizetési megállapodás köthető.
Az 50. §-hoz és az 51. §-hoz
Előírja, hogy bizonyos rendelkezéseket nem kell alkalmazni, ha a bérlő állami, közigazgatási, központi költségvetési szerv, közalapítvány vagy köztestület, továbbá, ha a bérbeadó önkormányzati költségvetési szerv. Rögzíti a hatásköri szabályokat, mely szerint mérettől függően a helyiségek esetében a bérbeadói jogkört a polgármester, vagy a vagyongazdálkodásért felelős bizottság gyakorolja. A lakásbérleti szerződéshez hasonlóan, a helyiségbérleti szerződés megkötése esetében is a teljesítésre irányuló egyoldalú kötelezettségvállalást tartalmazó, közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozat benyújtását írja elő.
Az 52. §-hoz
A bérbeadható, illetve bérbe nem adható, valamint az üresnek minősülő helyiségek körének meghatározását tartalmazza.
Az 53. §-hoz
Kivételes szabályként meghatározza, hogy üresnek nem minősülő helyiség is bérbe adható olyan személynek (szervezetnek), aki a helyiségben jogszerű használó volt és a helyiséget ténylegesen használja, kivéve, ha a helyiséget hatósági, bírósági határozat vagy a bérbeadóval kötött megállapodás vagy felmondás alapján ki kell ürítenie.
Az 54. §-hoz
Felsorolja, mely feltételek fennállása esetén nincs lehetőség a helyiség adott személy vagy szervezet részére történő bérbeadására.
Az 55. §-hoz
Rögzíti a bérbeadás módját, amelyre elsősorban nyilvános versenyeztetés keretében, pályázat vagy árverés útján kerülhet sor, kivéve a rendeletben meghatározott eseteket, amikor pályázaton kívül is lehetséges.
Az 56–64. §-hoz
A pályázat útján történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza az önkormányzat vagyonáról és a vagyonelemek feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló rendelettel összhangban. A pályázat a versenyeztetési eljárás azon formája, amelynek során az ajánlattevők által írásban benyújtott ajánlatok közül a kiíró, vagy az általa megbízott szerv vagy személy, az ajánlattevők részvétele nélkül kiválasztja az Önkormányzat számára legelőnyösebb ajánlatot.
A 65. §-hoz
Az árverés útján történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza az önkormányzat vagyonáról és a vagyonelemek feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló rendelettel összhangban. Az árverés a vagyonelem hasznosításának az ajánlatot tevők közvetlen részvételével és jelenlétével megvalósuló versenyeztetése, amely során a bérleti díj a liciten licitlépcsők alkalmazásával kialakult legmagasabb ajánlati ár.
A 66. §-hoz
A versenyeztetés nélkül történő bérbeadás részletszabályait tartalmazza.
A 67–70. §-hoz
Meghatározza a helyiség rendeltetésszerű használatba hozatalával, a bérlő által végezni kívánt tevékenység gyakorlásához szükséges kialakításával, berendezésével kapcsolatos bérlői feladatokat. A bérbeadóval való megállapodás alapján lehetőséget ad arra, hogy amennyiben a bérlő a helyiségben vagy a helyiséget magában foglaló épületen a helyiség értékét növelő beruházásokat végzett, felmerült és igazolt költségét a bérbeadóval való megállapodás szerinti mértékben beszámíthassa a helyiség bérleti díjába. Meghatározza a bérbeszámítás részletes szabályait.
A 71. §-hoz
Új szerződések esetén szabályozza a bérbeadás időtartamát. Mind határozott, mind határozatlan időre, továbbá feltétel bekövetkezéséig is köthető helyiségbérleti szerződés, ezek részletes szabályait tartalmazza a szakasz.
A 72. §-hoz
A már fennálló helyiségbérleti szerződések esetén a bérbeadás időtartamának szabályait tartalmazza.
A 73. §-hoz
A helyiségbérleti szerződés megkötésének szabályait határozza meg.
A 74. §-hoz
Az óvadék mértékének, megfizetésének, felhasználásának, kiegészítésének, valamint a szerződés megszűnésekor történő visszafizetésének szabályait tartalmazza.
A 75. §-hoz
Bérlőtársi jogviszony utólagos létrejöttének, illetve megszűnésének szabályait tartalmazza.
A 76. §-hoz
A bérbeadói hozzájárulás általános szabályait határozza meg.
A 77. §-hoz
Rögzíti, hogy cserehelyiség biztosításának kötelezettségével megszűnő bérleti szerződés esetén csak a bérlő vehető figyelembe a cserehelyiségnél.
A 78–80. §-hoz
A bérleti jog átruházásához és cseréjéhez történő bérbeadói hozzájárulás részletes szabályait tartalmazza.
A 81. §-hoz és a 82. §-hoz
A helyiség albérletbe adásához, valamint a helyiségbe történő befogadáshoz szükséges bérbeadói hozzájárulás részletes szabályait tartalmazza.
A 83–85. §-hoz
A bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén lehetőség van bérbeadói döntéssel másik helyiség bérbeadására, illetve pénzbeli térítésre, ennek szabályai kerülnek ezen szakaszokban meghatározásra.
A 86. §-hoz
A helyiség jogcím nélküli használója által a bérleti jogviszony megszűnését követően fizetendő használati díj mértékét határozza meg. Rögzíti továbbá a helyiség önkényes elfoglalása esetén fizetendő használati díj mértékét is.
A 87. §-hoz
Rögzíti a bérbeadói jogkör gyakorlóját az önkormányzat és más személy közös tulajdonában álló helyiségek bérbeadása esetén.
A 88. §-hoz és a 89. §-hoz
A lakások elidegenítésének általános szabályait állapítja meg. Rögzíti, hogy a tulajdonost megillető jogokat értékhatártól függően a vagyongazdálkodásért felelős bizottság, illetve a Képviselő-testület gyakorolja. Meghatározott személyeknek elővásárlási jogot biztosít.
A 90–97. §-hoz
E rendelkezések határozzák meg, hogy milyen szempontokat kell figyelembe venni a vételár meghatározásakor, szabályozzák az igénybe vehető kedvezmények körét és mértékét, továbbá a részletfizetés szabályait.
A 98. §-hoz és a 99. §-hoz
E §-ok az üres lakások értékesítésére, vételárára és fizetési feltételeire, továbbá lakásbővítés céljából üres egyéb helyiségek értékesítésére vonatkozó szabályokat tartalmazzák.
A 100. §-hoz
Az eladási ajánlat tartalmát részletezi ezen szakasz.
A 101. §-hoz
A tulajdonosi jogkör gyakorlója által adható hozzájárulások körének meghatározását tartalmazza.
A 102. §-hoz
Átmeneti rendelkezést tartalmaz.
A 103. §-hoz
A helyiségek elidegenítésével kapcsolatban rögzíti, hogy a tulajdonost megillető jogokat értékhatártól függően a polgármester, a vagyongazdálkodásért felelős bizottság, illetve a Képviselő-testület gyakorolja.
A 104. §-hoz és a 105. §-hoz
Az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos rendelkezéseket tartalmazza.
A 106–109. §-hoz
A tulajdonosi jogkör gyakorlója az eladásról két döntést hoz. Először meghatározza az eladásra számításba vehető helyiségek körét (eladásra történő kijelölés). Ennek alapján kell előkészíteni az adásvételi szerződés jóváhagyásáról (az eladás jóváhagyása) szóló javaslatot. Ezen eljárás részletszabályait, menetét tartalmazzák az adott szakaszok.
A 110. §-hoz
A pályázat kiírásának feltételeit, szabályait határozza meg.
A 111–113. §-hoz
A forgalmi érték, illetve a vételár meghatározására vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza.
A 114–116. §-hoz
A vevő kérelmére a helyiség vevőjével olyan megállapodás köthető, amelyben a vevő esetleges jogutódjára is kiterjedő hatállyal vállalja, hogy az adásvételi szerződés megkötésétől számított legkevesebb 5 évig, de legfeljebb 10 évig a megvásárolt helyiségben a szerződésben meghatározott tevékenységet folytatja. Ezen profilkötöttség szabályait tartalmazzák az adott szakaszok.
A 117–120. §-hoz
A helyiségek elidegenítésének közös szabályait, az adásvételi szerződés tartalmát határozza meg.
A 121–123. §-hoz
E szakaszok az adatvédelmi szabályokat tartalmazzák.
A 124–126. §-hoz
Hatályon kívül helyezésről és hatályba lépésről rendelkezik.
Jogszabály-előkészítő nyilatkozat:
A Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 21. § (2) bekezdés a) pontja szerint az önkormányzati rendelet tervezetéhez tartozó indokolást - a jogszabály előkészítőjének az indokolásban kifejtett, erre vonatkozó álláspontja alapján - nem kell közzétenni, ha a jogszabály jelentős társadalmi, gazdasági, költségvetési hatása, környezeti és egészségi következménye, adminisztratív terheket befolyásoló hatása nem kimutatható. Nem javaslom az indokolás közzétételét.