Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata Képviselő-testületének 2/2017. (I. 27.) önkormányzati rendelete
az önkormányzati tulajdonú lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről, és a lakások béréről
Hatályos: 2017. 04. 01- 2017. 04. 01Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata Képviselő-testületének 2/2017. (I.27.) önkormányzati rendelete
az önkormányzati tulajdonú lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről, és a lakások béréről
2017-04-01-tól 2017-04-01-ig
Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata Képviselő-testülete a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) 3. § (1)-(2), 4. § (3),5. § (3),12. § (5), 19. §, 20. § (3), 21. § (6), 23. § (3), 27. § (2), 31. § (2), 33. § (3), 34. §.(1)-(3), 35. § (2), 36. § (2), 42. § , 54. § (1)-(3), 58. § (1)-(3), 62. § (3), 68. § (2), 86. § (2), 91/A. § 18. pontjában kapott, valamint az önkormányzati tulajdonban álló lakások szociális helyzet alapján történő bérbeadásának lakbér-megállapítási elveiről, a lakásfenntartási támogatás elveiről, valamint a lakásépítés támogatásának rendszeréről szóló 17/2006. (IV.14.) Kgy. rendelet felhatalmazása alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 107. §-ában meghatározott feladatkörében eljárva az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról és elidegenítéséről, és a lakások béréről a következőket rendeli el.
ELSŐ RÉSZ
ÁLTALÁNOS RENDELKEZÉSEK
1. A rendelet hatálya
1. §
(1) E rendelet hatálya kiterjed a Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata (továbbiakban: Önkormányzat) tulajdonában álló valamennyi
a) lakásra,
b) nem lakás céljára szolgáló helyiségre, az Önkormányzat tulajdonában levő piacokon, vásárcsarnokban és üzletközpontokban levő helyiségek kivételével.
(2) Az Önkormányzat forgalomképtelen és korlátozottan forgalomképes vagyonába tartozó helyiségekre e rendelet rendelkezéseit az Önkormányzat vagyonáról szóló rendeletben meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.
2. Értelmező rendelkezések
2. §
E rendelet alkalmazásában:
1. eltartott: a bérlővel közös háztartásban élő közeli hozzátartozó, akinek havi jövedelme nincs, vagy nem haladja meg a minimálbér nettó összegének 50 %-át,
2. fogyatékkal élő: az értelmi fogyatékos, a látássérült, a hallássérült, a mozgáskorlátozott, a beszédben akadályozott, valamint a teljesítmény- és viselkedészavarokkal küzdő személy,
3. jövedelem: a szociális igazgatásról és a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény 4. § (1) bekezdés a) pontjában meghatározott bevétel, valamint az i) pontjában meghatározott rendszeres pénzellátás,
4. közeli hozzátartozó: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 8:1. § (1) bekezdés 1. pontja szerinti magánszemély,
5. tartós beteg kiskorú: az a kiskorú, akire tekintettel szülője vagy eltartója magasabb összegű családi pótlékban részesül,
6. vagyon: a szociális igazgatásról és a szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény 4. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott vagyon,
7. vagyonkezelő: a képviselő-testület felhatalmazása alapján az önkormányzati tulajdonú lakások és helyiségek kezelésével megbízott szervezet.
3. Egyéb általános rendelkezések
3. §
Az e rendeletben foglaltak megsértésével megkötött szerződés semmis.
MÁSODIK RÉSZ
LAKÁSOK BÉRBEADÁSA
I. Fejezet
A lakások bérbeadásának általános szabályai és módja
4. A lakások bérbeadásának általános szabályai
4. §
(1) Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakás kizárólag lakás céljára, rendeltetés szerinti használatra alkalmas állapotban pályáztatható és adható bérbe. Rendeltetésszerű használatra alkalmas a lakás, amelyben a vagyonkezelő által igazoltan
a) az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő részei és a lakásberendezések üzemképesek,
b) a nyílászárók megfelelően záródnak,
c) a hideg- és melegburkolat megfelelően karbantartott, nem balesetveszélyes, és
d) a falak és a nyílászárók tiszta, festett vagy tapétázott állapotúak.
(2) Komfort nélküli lakásra és szükséglakásra új bérleti szerződés nem köthető, előbérleti jog alapján csak és kizárólag akkor lehet bérbe adni, ha a bérbeadó magasabb komfortfokozatú lakást cserelakásként nem tud felajánlani.
(3) A bérbeadó nem köt olyan megállapodást, amely alapján a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel.
(4) A bérlő a lakást a vagyonkezelővel kötött írásbeli megállapodás esetén alakíthatja át és korszerűsítheti; ezen munkák költségének megtérítését nem igényelheti, kivévekivételesen indokolt esetben, a képviselő-testület által előzetesen jóváhagyott megállapodás alapján.
5. §
(1) Lakás bérbe adható
a)pályázat útján
aa) szociális helyzet alapján,
ab) költségelven, vagy
ac) piaci feltételekkel,
b) pályázati rendszeren kívül
ba) bérlőkijelölési jog alapján,
bb) ideiglenesen, súlyos lakásproblémával küzdő személy részére,
bc) a Családok Átmeneti Otthonából kikerülő személy részére,
bd) a fennálló bérleti szerződés közérdekű lakásgazdálkodási feladatok, célok megvalósítása érdekében, vagy rendkívüli élethelyzet okán történő egyidejű megszüntetése esetén,
be) az önkormányzattal közszolgálati jogviszonyban, munkaviszonyban álló, vagy az önkormányzat intézményénél, önkormányzati alapítású gazdasági társaságnál közalkalmazotti jogviszonyban vagy munkaviszonyban álló személy részére,
bf) a volt bérlő, jogcím nélküli lakáshasználó részére lakbér és közüzemi díj hátralékai rendezését követően,
bg) nyugdíjasházban megüresedő lakás esetében,
bh) lakáscsere esetén, vagy
bi) törvényben, bírósági vagy hatósági határozatban előírt elhelyezési vagy bérbeadási kötelezettség esetén.
(2) Lakás annak adható bérbe,
a) aki nagykorú, a bérleti jog folytatásának esetét kivéve,
b) akinek nem áll fenn adó vagy adók módjára behajtható köztartozása, az Önkormányzattal vagy intézményével szemben fennálló tartozása,
c) aki a kérelme benyújtását megelőző öt éven belül nem költözött be önkényes módon bármely lakásba,
d) aki ellen nincs folyamatban lakbér, külön szolgáltatások díjának megfizetése miatt bírósági vagy végrehajtási eljárás,
e) akinek vagy a vele egy háztartásban élő személynek a bérleti szerződését szerződésszegés, jogszabálysértő magatartás miatt az Önkormányzat korábban nem mondta fel (a 24. §-ban foglaltak kivételével),
f) aki a családjában nevelt gyermeke kötelező óvodai nevelésének vagy iskolai tankötelezettségének eleget tesz,
g) aki, vagy akivel egy háztartásban élő személy a kérelme benyújtását megelőző öt éven belül nem szüntette meg az önkormányzati lakásra szóló bérleti jogviszonyát térítés ellenében, és
h) aki, vagy akivel egy háztartásban élő személy a kérelme benyújtását megelőző 10 éven belül az Önkormányzattól vásárolt lakását nem idegenítette el.
(3) A rendeletben előírt minimális jövedelemre vonatkozó előírás alól a képviselő-testület vagy a szervezeti és működési szabályzatában meghatározott szerve felmentést adhat.
6. §
(1) Lakás – ha törvény vagy e rendelet másként nem rendelkezik –
a) határozott időre, legfeljebb öt évre vagy
b) feltétel bekövetkeztéig
adható bérbe.
(2) A bérlőnek a határozott időtartamra kötött bérleti szerződés lejárta előtt legalább hatvan nappal korábban beadott írásbeli kérelme alapján a lakás számára ismételten bérbe adható (előbérleti jog), ha
a) a lakás bérbevételére továbbra is jogosult, és
b) eleget tett a korábbi szerződésben vállalt kötelezettségeinek, a lakást rendeltetésszerűen használta, karbantartotta, a lakással kapcsolatosan bérbeadó felé semmilyen tartozása, továbbá közüzemi díj tartozása nincsen.
(3) Az előbérleti jog alapján másik lakást kell bérbe adni, ha a megszűnt bérleti jogviszonnyal érintett lakást önkormányzati érdek érvényesítése miatt nem lehet az előbérleti jog jogosultjának bérbe adni.
7. §
(1) A bérlő a bérleti szerződés időtartama alatt köteles életvitelszerűen a lakásban lakni.
(2) A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer ellenőrzi, indokolt esetben többször is ellenőrizheti.
5. Lakások bérbeadása szociális helyzet alapján
8. §
(1) Lakás szociális helyzet alapján annak adható bérbe,
a) akinek a bejelentett lakó- vagy tartózkodási helye legalább három éve Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata közigazgatási területén található, és ténylegesen, életvitelszerűen ott tartózkodik,
b) aki, és akinek házastársa, élettársa, vagy vele együtt költöző közeli hozzátartozója nem rendelkezik lakáscélú, beköltözhető ingatlan tulajdonjogával, haszonélvezeti jogával,
c) aki, és akinek a vele együtt költöző közeli hozzátartozója nem rendelkezik olyan vagyonnal, amelynek együttes forgalmi értéke a bérbeadáskor az öregségi nyugdíj legkisebb összegének százötvenszeresét meghaladja,
d) aki, és a vele egy háztartásban élő személyek egy főre jutó havi nettó jövedelme az elmúlt 12 hónap átlagában meghaladja
da) „Szociális 1” kategória esetében az öregségi nyugdíj legkisebb összegének másfélszeresét,
db) „Szociális 2” kategória esetében
dba) az egy háztartásban élők esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének három és félszeresét, vagy
dbb) egyedül élő bérlő esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének négy és félszeresét, és
e) aki, és a vele egy háztartásban élő személyek egy főre jutó havi nettó jövedelme az elmúlt 12 hónap átlagában nem haladja meg
ea) „Szociális 1” kategória esetében
eaa) az egy háztartásban élők esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének három és félszeresét, vagy
eab) egyedül élő bérlő esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének négy és félszeresét,
eb) „Szociális 2” kategória esetében
eba) az egy háztartásban élők esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének négy és félszeresét, vagy
ebb) egyedül élő bérlő esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének öt és félszeresét.
(2) A bérbe adható lakás nagysága a bérlő és az együttköltözők számától függően
a) 1-2 fő esetén 1-2 lakószoba,
b) 3 fő esetén 1,5-2,5 lakószoba,
c) 4 fő esetén 2-3 lakószoba,
d) 5 fő esetén 2,5-3,5 lakószoba,
e) 6 és több fő esetén 4-5 lakószoba.
9. §
(1) A szociális helyzet alapján történő bérbeadás feltételeit a bérbeadó bármikor felülvizsgálhatja, de legalább évente egyszer felülvizsgálja.
(2) Amennyiben
a) a szociális helyzet alapján történő bérbeadásra vonatkozó, 8. §-ban foglalt jogosultsági feltételek nem állnak fenn,
b) a bérlő a bérbeadó felhívására nem bocsátja rendelkezésre a kért adatokat, vagy
c) a bérlő valótlan adatokat közöl,
a bérleti szerződés költségelvű szerződésre módosul, amiről bérbeadó a költségelvű lakbér megállapításával egyidejűleg írásban tájékoztatja a bérlőt.
(3) Ha a bérlő jövedelmi és vagyoni helyzete ismételten megváltozott, kérelmére a felülvizsgálatot el kell végezni, és a feltételek fennállása esetén szociális bérbeadásra való jogosultságát meg kell állapítani. Ha a megállapítás a (2) bekezdés c) pontja szerint történt, akkor újbóli felülvizsgálat két évig nem kérhető.
6. Lakások bérbeadása költségelven
10. §
Lakás költségelven annak adható bérbe,
a) akinek a bejelentett lakó vagy tartózkodási helye legalább két éve Budapest Főváros XIX. Kerület Kispest Önkormányzata közigazgatási területén található, és ténylegesen, életvitelszerűen ott tartózkodik,
b) aki, és akinek házastársa, élettársa, vagy vele együtt költöző közeli hozzátartozója nem rendelkezik lakáscélú, beköltözhető ingatlan tulajdonjogával, haszonélvezeti jogával,
c) aki, és akinek a vele együtt költöző közeli hozzátartozója nem rendelkezik olyan vagyonnal, amelynek együttes forgalmi értéke a bérbeadáskor az öregségi nyugdíj legkisebb összegének százötvenszeresét meghaladja,
d) aki, és a vele egy háztartásban élő személyek egy főre jutó havi nettó jövedelme az elmúlt 12 hónap átlagában meghaladja
da) az egy háztartásban élők esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének négy és félszeresét, vagy
db) egyedül élő bérlő esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének öt és félszeresét,
e) de nem haladja meg
ea) az egy háztartásban élők esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének hatszorosát, vagy
eb) egyedül élő bérlő esetén az öregségi nyugdíj legkisebb összegének hétszeresét.
7. Lakások bérbeadása piaci alapon
11. §
Lakás piaci alapon annak adható bérbe, akinek és a vele egy háztartásban élő személyeknek az egy főre jutó havi nettó jövedelme az elmúlt 12 hónap átlagában meghaladja a versenytárgyaláson meghirdetett lakás induló bérleti díja szerinti bérleti díj háromszorosát.
II. Fejezet
A lakáspályázat szabályai
8. A lakáspályázat általános szabályai
12. §
(1) A pályázat nyilvános, hirdetménye tartalmazza:
a) a lakás
aa) címét, helyrajzi számát,
ab) műszaki jellemzőit (szobaszám, alapterület, komfortfokozat),
ac) megtekintésének időpontját,
b) a lakbér összegét,
c) a bérbeadás időtartamát,
d) a bérleti szerződés tervezetét,
e) azt a figyelmeztetést, hogy a pályázat kizárólag a kiírótól beszerzett, sorszámozott nyomtatványon nyújtható be, személyesen,
f) a pályázatban benyújtandó nyilatkozatokat és okiratokat,
g) a pályázat benyújtásának helyét, határidejét.
(2) A lakások bérbeadásáról szóló pályázati hirdetményt a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján legalább 15 napra ki kell függeszteni, az önkormányzat honlapján és legalább egy helyi lapban meg kell jelentetni.
(3) A pályázattal kapcsolatos hiányosságok a benyújtási határidőig pótolhatók; erről – a hiányosságok megjelölésével – a pályázatot benyújtókat írásban, a pályázat átvételekor tájékoztatni kell.
(4) A pályázatok elbírálásáról minden pályázót írásban értesíteni kell.
(5) A nyertes pályázóval a pályázat eredményének kihirdetését követő 30 napon belül kell a bérleti szerződést megkötni. Ha a nyertes pályázó a szerződést 30 napon belül önhibájából nem köti meg, a soron következő pályázót kell a szerződés megkötésére felhívni.
13. §
A pályázatnak tartalmaznia kell a pályázó következő nyilatkozatait:
a) a lakbér és a közüzemi díjak megfizetését vállalja, a bérleti szerződés tervezetét elfogadja;
b) tudomásul veszi, hogy amennyiben a pályázatban olyan, a valóságnak nem megfelelő tényt vagy adatot közöl, melyet a benyújtandó igazolások, vagy az Önkormányzat által ellenőrzött adatok nem támasztanak alá, a lakáspályázatokból 5 évre kizárásra kerül.
14. §
Érvénytelen a pályázat, ha a pályázó:
a) a pályázati hirdetményben, illetve e rendeletben szereplő feltételeknek nem felel meg,
b) a pályázatot nem a hirdetményben meghatározott helyen, módon és határidőben nyújtotta be,
c) a pályázatot hiányosan nyújtotta be,
d) a pályázatban nem a valóságnak megfelelő tényt, vagy adatot közöl, hamis nyilatkozatot tesz, vagy tett a lakáspályázat hirdetményében meghatározott benyújtási határidő napját megelőző öt évben.
9. A szociális lakáspályázat különös szabályai
15. §
(1) Az együtt élő közeli hozzátartozók legfeljebb két lakásra nyújthatnak be pályázatot.
(2) A pályázatnak a 13. §-ban foglaltakon túl tartalmaznia kell a pályázó következő nyilatkozatait:
a) vállalja, hogy a saját és a vele együtt élők jövedelméről és vagyonáról évente igazolást nyújt be, akik a bérleti szerződés megkötésekor, illetve a bérleménybe költözéskor külön nyilatkozatban is hozzájárulnak ahhoz, hogy a vagyoni, jövedelmi viszonyukat az önkormányzat ellenőrizze,
b) vállalja, hogy a lakbért és külön szolgáltatás díjainak együttes összegét a bérleti szerződés megkötéskor hat hónapra előre megfizeti,
c) tudomásul veszi, hogy a lakbér mindenkori mértékét önkormányzati rendelet állapítja meg,
d) tudomásul veszi, hogy a lakás rendeltetésszerű állapotban történő átadásán túlmenően a bérlő igényei szerinti felújítási, karbantartási munka a bérlőre tartozó feladat, melyeket saját költségén végezhet el; az ilyen munkálatokból adódó költségek megtérítésére sem a lakásbérlet időtartama alatt, sem azt követően nem tarthat igényt, kivéve, ha erről előzetesen a bérbeadóval írásban megállapodást kötött
10. A költségelvű lakáspályázat különös szabályai
16. §
(1) A költségelven meghirdetett lakások pályázati hirdetménye a 12. § (1) bekezdésben meghatározottakon túl tartalmazza az óvadék összegét.
(2) A pályázatnak a 13. §-ban foglaltakon túl tartalmaznia kell a pályázó nyilatkozatát, mellyel tudomásul veszi, hogy a lakbér mindenkori mértékét önkormányzati rendelet állapítja meg.
11. A piaci alapú lakáspályázat különös szabályai
17. §
A piaci alapon meghirdetett lakások bérbeadására az Önkormányzat versenyeztetési eljárásról szóló rendeletének versenytárgyalásra meghatározott szabályai szerint kell eljárni, a következő eltérésekkel:
a) a versenytárgyalási felhívásnak tartalmaznia kell a megfizetendő óvadék összegét, amellyel megegyező összeget kell ajánlati biztosítékként befizetni;
b) a versenytárgyaláson a pályázók a hirdetményben megjelölt induló összegről (a lakás havi bérleti díja) licitálhatnak a lakás bérleti díjára, a bérleti díjat legalább 1 000 forinttal kell emelni.
III. Fejezet
Lakások pályázati rendszeren kívüli bérbeadása
12. Lakás bérbeadása bérlőkijelölési jog alapján
18. §
(1) Bérlőkijelölési jog alapítása a kerületben végzett, a lakosság érdekeit szolgáló tevékenység támogatása vagy más, rendkívüli méltánylást érdemlő okból engedélyezhető. A bérlőkijelölési jog alapján csak meghatározott időre vagy meghatározott feltétel bekövetkeztéig szóló bérleti szerződés köthető.
(2) A lakás megüresedése esetén a bérlő kijelölésére jogosultat fel kell hívni, hogy 30 napon belül közölje a bérlő személyét, és határozza meg a bérbeadás azon feltételeit, amelyek meghatározására jogszabály vagy megállapodás feljogosítja. Ha a bérlőkijelölési jog jogosultja határidőben nem válaszol, vagy az általa közölt feltételek alapján a bérleti szerződést nem lehet megkötni, illetve jogát nem a jogszabálynak megfelelően gyakorolja és emiatt a bérleti szerződés megkötése nem lehetséges, köteles a késedelem és a nem megfelelő adatközlés miatt kiesett, költségelven megállapított bérleti díjat és közüzemi, valamint társasházi költségeket bérbeadónak megfizetni. Bérbeadó köteles a jogosultat a bérlőkijelölési jog nem, vagy nem határidőben, illetve nem a jogszabályoknak megfelelően történő gyakorlásának a jogkövetkezményeire felhívni, a felhívás elmaradása esetén a bérbeadó a jelen bekezdésben meghatározott jogkövetkezményeket nem alkalmazhatja.
13. Lakás ideiglenes bérbeadása
19. §
(1) Annak, aki további lakhatását nem tudja önerőből megoldani, a 8. § (1) bekezdés a-e) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén legfeljebb másfél szobás lakás ideiglenesen, hat hónapra bérbe adható.
(2) A szerződés a Kispesti Szociális Szolgáltató Centrum vezetőjének indokolással alátámasztott javaslata alapján hat havonta meghosszabbítható, amennyiben a bérlő rajta kívül álló okokból nem tudta lakáshelyzetét rendezni, valamint az Önkormányzat által kiírt szociális lakáspályázatokon – nem a kérelmezőnek felróható okból – sikertelenül pályázott. A bérleti jogviszony teljes időtartama az öt évet nem haladhatja meg.
(3) A bérbeadó az e szakaszban foglalt eljárás szerint évente legfeljebb öt lakást adhat bérbe.
14. Lakás bérbeadása a Családok Átmeneti Otthonából
kikerülő személy részére
20. §
(1) A Családok Átmeneti Otthonából kikerülő személy részére, Kispesti Szociális Szolgáltató Centrum vezetőjének javaslata alapján a 8. § (1) bekezdés b)-e) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén, az 8. § (2) bekezdésben meghatározottak szerinti lakás egy évre bérbe adható.
(2) A szerződés a Kispesti Szociális Szolgáltató Centrum vezetőjének indokolással alátámasztott javaslata alapján évente meghosszabbítható, amennyiben a bérlő rajta kívül álló okokból nem tudta lakáshelyzetét rendezni, valamint az Önkormányzat által kiírt szociális lakáspályázatokon – nem a kérelmezőnek felróható okból – sikertelenül pályázott.
(3) A bérbeadó az e §-ban foglalt eljárás szerint évente legfeljebb három lakást adhat bérbe.
15. Lakás bérbeadása közérdekű lakásgazdálkodási feladatok,
célok megvalósítása érdekében, vagy rendkívüli élethelyzet esetén
21. §
(1) A lakásbérlet jogcímének megfelelő feltételekkel lehet lakást bérbe adni annak, akivel a bérbeadó közérdekű lakásgazdálkodási feladat végrehajtása, cél megvalósítása érdekében, vagy a (4) bekezdésben meghatározott okból úgy állapodott meg, hogy a szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén részére másik lakást ad bérbe. Ebben az esetben az 5. § (2) bekezdés b) pontjában meghatározott feltételtől a bérbeadói jog gyakorlója eltekinthet.
(2) A bérlő részére, kérelmére
a) alacsonyabb komfortfokozatú vagy kisebb alapterületű lakás,
b) nagyobb komfortfokozatú vagy nagyobb alapterületű lakás a bérbe adott és a bérbe adandó lakás forgalmi értéke közötti különbözet 50 %-ának megfizetése mellett
is bérbeadható.
(3) Az e szakasz szerinti jogcímen megszüntetésre kerülő lakás bérlője (bérlőtársak) és a vele életvitelszerűen legalább két éve jogszerűen együtt lakó és a lakásba be is jelentkezett házastársa, szülője, gyermeke, jogszerűen befogadott gyermekétől született unokája kérelmére külön-külön lakás is bérbe adható, ha a szerződés legalább két szobás lakásra szűnik meg. A külön-külön történő bérbeadás esetén együttesen legfeljebb két lakás adható bérbe, ha a bérbe adandó lakások együttes forgalmi értéke nem haladja meg a meglevő lakás forgalmi értékének 130 %-át.
(4) Amennyiben másik lakás bérbevételét a bérlő kezdeményezi, a bérlő vagy az általa jogszerűen befogadott személy rendkívüli élethelyzete (különösen egészségi állapota) okán, bérlő esetleges fizetési kötelezettsége elengedhető.
16. Lakás bérbeadása szolgálati jelleggel
22. §
(1) Lakás szolgálati jelleggel annak adható bérbe,
a) aki az Önkormányzat intézményénél, kizárólagos önkormányzati tulajdonban álló gazdasági társaságnál közszolgálati jogviszonyban, közalkalmazotti jogviszonyban vagy munkaviszonyban áll, és
b) aki, és akinek házastársa, élettársa, vagy vele együtt költöző közeli hozzátartozója nem rendelkezik beköltözhető lakáscélú ingatlan tulajdonjogával, haszonélvezeti vagy bérleti jogával Budapest területén.
(2) A szolgálati lakás bérbeadása iránti kérelem elbírálásához szükséges dokumentumokat a kérelmező a bérbeadó felhívására köteles benyújtani. Bérbeadó a kérelem elbírálása előtt beszerzi a kérelmező munkáltatójának véleményét.
(3) A kérelemhez csatolni kell a bérlő nyilatkozatát, hogy amennyiben bérleti díj vagy közüzemi díj hátraléka keletkezik, azt a munkáltató legfeljebb a nettó munkabér összegének egyharmadáig visszatarthatja.
(4) Szolgálati lakás bérbeadása a közszolgálati, közalkalmazotti vagy munkaviszony időtartamára történhet. A bérleti szerződés nem szűnik meg, amennyiben a bérlő önkormányzati költségvetési szervhez áthelyezésre kerül, így közszolgálati, közalkalmazotti vagy munkaviszonya folyamatos marad.
(5) A lakás lakbérét a szociális helyzet alapján bérbeadott lakások bérével egyezően kell megállapítani, ha a bérlő jövedelmi és vagyoni viszonyaira tekintettel a szociális lakbérre jogosult, egyébként a lakbér mértéke a költségelvű lakbér.
(6) A bérlő a lakást albérletbe nem adhatja, a lakásra tartási szerződést nem köthet, a bérleti jog nem folytatható. A bérlő írásbeli kérelmére a bérbeadó hozzájárulhat ahhoz, hogy a bérlő élettársát a lakásba befogadja.
(7) Ha a foglalkoztatási jogviszony a munkáltató érdekkörében felmerülő ok miatt szűnik meg, a bérleti jogviszony egy évvel meghosszabbítható.
(8) Ha a bérleti jogviszony megszűnésére a bérlő halála miatt kerül sor, a bérleti jogviszony folytatására jogosult személlyel legfeljebb egy évre, határozott időtartamra szóló szerződés köthető.
23. §
Azokat a lakásokat, amelyek az Önkormányzat költségvetési szerve vagy állami intézményfenntartó által használt épületben vannak, csak a költségvetési szervvel közszolgálati, közalkalmazotti vagy munkaviszonyban álló személynek lehet bérbe adni. Ezen lakás bérbeadói jogait és kötelezettségeit a Lakástörvény és e rendelet szabályainak megfelelő alkalmazásával a polgármester a lakást kezelő költségvetési szerv vezetőjének egyetértésével gyakorolja.
17. Lakás bérbeadása a volt bérlő, jogcím nélküli lakáshasználó részére
lakbér és közüzemi díj hátralékai rendezését követően
24. §
(1) A jogcím nélküli lakáshasználó részére az általa lakott lakás a tartozás maradéktalan rendezését követően – ha más szerződésszegést nem követett el – egy év időtartamra ismételten bérbeadható.
(2) A bérlőnek az egy éves határozott időtartamra kötött bérleti szerződés lejárta előtt legalább 60 nappal korábban beadott írásbeli kérelme alapján a lakás számára legfeljebb egy évre újra bérbe adható, ha
a) a lakás bérbevételére továbbra is jogosult, és
b) eleget tett a korábbi szerződésben vállalt kötelezettségeinek, különösen a lakást rendeltetésszerűen használta, karbantartotta, a lakással kapcsolatosan bérbeadó felé semmilyen tartozása, továbbá közüzemi díj tartozása nincsen.
(3) A (1) bekezdés szerinti bérbeadás időpontját követő öt év elteltével legfeljebb öt éves határozott időtartamra is köthető szerződés.
18. Nyugdíjasházi lakás bérbeadása
25. §
(1) Nyugdíjasházban levő lakás bérlője az lehet, aki az igénylés napján betöltötte a 60. életévét, nyugellátásban részesül és önmaga ellátásáról gondoskodni tud, ha
a) az általa határozatlan időre bérelt, az Önkormányzat tulajdonában álló lakást üresen, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése mellett az Önkormányzatnak visszaadja,
b) adásvételi szerződés keretén belül a kizárólagos tulajdonában álló, per-, teher-, és igénymentes üres beköltözhető lakóingatlanát az ingatlan forgalmi értéke és a bérleti jog ellenértéke (3 000 000 forint) közötti különbözetnek megfelelő összegért az önkormányzatnak eladja, vagy
c) a lakásbérleti szerződés megkötésével egyidejűleg a vagyonkezelő számára térítésként
3 000 000 forintot megfizet.
(2) Nyugdíjasházi lakásba a bérlő házastársán vagy anyakönyvi nyilvántartásba bejegyezett élettársán kívül más személyt nem fogadhat be, a nyugdíjasházi lakás albérletbe nem adható, bérleti jogviszonya nem folytatható.
(3) Ha a bérlő a Nyugdíjasházi lakásra kötött bérleti szerződést felmondja, úgy részére
a) az (1) bekezdés a) pontja szerint létrejött bérleti szerződés esetében legalább olyan lakást kell bérbe adni, amilyet a bérbeadónak átadott,
b) az (1) bekezdés b) és c) pontja szerint létrejött bérleti szerződés esetében, vagy ha az a) pont szerinti lakás bérbeadására nincs mód, a bérleti jog ellenértékének a nyugdíjasházban fennállott bérleti jogviszony minden évére számított 5 %-kal csökkentett értékét, de legalább 1 000 000 forintot kell megfizetni.
(4) A nyugdíjasházi lakás bérlete cserélhető. Feltétele a nyugdíjasházi lakás bérlőjének egészségi állapota, a cserélő fél jogosultsága a nyugdíjasházi lakásra, a csere tárgyát képező lakás hasonló minősége.
(5) A nyugdíjasházban a lakások bérbeadására „Szociális 1” alapon számított lakbérrel megegyező összeg fizetése ellenében kerül sor.
IV. Fejezet
A bérbeadói hozzájárulás szabályai
19. A bérbeadói hozzájárulás általános szabályai
26. §
Nem lehet bérbeadói hozzájárulást adni, ha a bérlőnek lakbér, külön szolgáltatási díj vagy közüzemi díj hátraléka van.
20. Bérbeadás bérlőtársak részére
27. §
(1) Bérlőtársi jogviszony keretében kell a lakást bérbe adni a Lakástörvényben meghatározott eseten túl közös írásbeli kérelemre a bérlő és
a) anyakönyvi nyilvántartásba bejegyzett élettársa,
b) a vele legalább öt éve együtt lakó
ba) szülője,
bb) gyermeke,
bc) jogszerűen befogadott gyermekétől született gyermeke
részére.
(2) A szociális alapon bérbe adott lakás esetében nem köthető meg a bérlőtársi szerződés, ha az (1) bekezdés b) pontjában meghatározott hozzátartozó a fővárosban másik beköltözhető lakás tulajdonjogával, haszonélvezeti- vagy bérleti jogával rendelkezik.
(3) Az (1) bekezdésében megjelölteken kívül más személlyel bérlőtársi szerződés nem köthető.
21. Hozzájárulás befogadáshoz
28. §
(1) A bérlő köteles 8 napon belül írásban bejelenteni a bérbeadónak, ha olyan személyt fogad be a lakásba, akit a Lakástörvény alapján a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadhat.
(2) A bérbeadó a bérlő írásbeli kérelmére hozzájárulhat ahhoz, hogy a bérlő
a) nem befogadott gyermekének a gyermekét,
b) testvérét,
c) élettársát,
d) élettársa gyermekét,
e) gyermeke házastársát, élettársát,
f) gyermeke házastársának a gyermekét,
g) nagyszülőjét
a lakásba befogadja.
(3) A hozzájárulás iránti kérelemhez csatolni kell a befogadandó személy közokiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozatát, amelyben vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a lakást elhagyja.
(4) A hozzájárulást akkor lehet megadni, ha a lakásba költözők, valamint a lakásban már jogszerűen lakók számát és a szobák alapterületét figyelembe véve a lakás egy használójára legalább 6 m2 jut.
22. Hozzájárulás albérletbe adáshoz
29. §
(1) A bérlő a határozatlan időre bérbe adott lakás legfeljebb 50 %-át határozott időre, legfeljebb egy évre, kizárólag lakás céljára a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulásával albérletbe adhatja, ha az írásban megkötött albérleti szerződést bérlő a bérbeadó részére benyújtotta.
(2) Ha a lakás bérlője átmeneti elhelyezést nyújtó intézményben tartózkodik vagy olyan kiskorú, akinek máshol történő elhelyezéséről hatósági vagy bírósági határozat döntött, a bérbeadó hozzájárulhat ahhoz, hogy az intézeti elhelyezés időtartamáig, vagy a kiskorú nagykorúvá válásáig a lakást albérletbe adja.
(3) A hozzájárulás iránti kérelemhez csatolni kell az albérlő közokiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozatát, amelyben vállalja, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a lakást elhagyja.
23. A lakás egy részének bérbeadása nem lakás céljára,
hozzájárulás székhely bejelentéshez
30. §
(1) A lakás egy részének nem lakás céljára történő bérbeadását a bérbeadó akkor engedélyezheti, ha
a) a bérlő egyéni vállalkozóként vagy gazdasági társaság tagjaként kíván a lakásban gazdasági vagy szolgáltatási tevékenységet végezni,
b) legalább egy fél lakószoba a bérlő használatában marad, és
c) a lakásban jogszerűen lakók számát és a szobák alapterületét figyelembe véve a lakás egy használójára legalább 6 m2 jut.
(2) A bérlő kérelmére a bérbeadó engedélyezheti, hogy a bérlő vagy az általa jogszerűen befogadott személy a lakást a vállalkozás székhelyeként vagy telephelyeként bejelentse.
(3) A bérleti szerződés megszűnésével a bérlő köteles haladéktalanul a székhely (telephely, fióktelep) cégjegyzékből való törléséről gondoskodni és ezt bérbeadónak igazolni. Bérlő tizenöt nap elteltével mindaddig, amíg a bérlő ezen kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadónak köteles napi 2 000 forint kötbért fizetni, amely követelését bérbeadó jogosult a bérlő által fizetett óvadékból levonni.
(4) A lakás más célra bérelt része a szerződés időtartama alatt a bérleti díj számítása szempontjából nem lakás céljára szolgáló helyiségnek minősül.
V. Fejezet
A lakásbérleti jogviszony megszűnésével kapcsolatos egyes rendelkezések
24. A jogcím nélkül visszamaradt személyek elhelyezése
31. §
(1) A bérbeadó azzal a személlyel, aki a Lakástörvény rendelkezései alapján a lakásbérleti jogviszony folytatására jogosult, az előző bérlővel azonos feltételekkel köti meg a lakásbérleti szerződést.
(2) A bérbeadó a bérleti szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó azzal a jogcím nélküli személlyel köthet bérleti szerződést, akinek az elhelyezéséről a Lakástörvény vagy e rendelet alapján köteles gondoskodni; más személy elhelyezésére kötelezettséget nem vállalhat.
25. A szerződés megszüntetése pénzbeli térítés mellett
32. §
A határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetése esetén pénzbeli térítésben akkor lehet megállapodni, ha az közérdekű lakásgazdálkodási feladatok, célok megvalósítása érdekében indokolt. A pénzbeli térítés mértéke a lakás forgalmi értékének 50 %-a.
26. A bérleti szerződés megszűnésével kapcsolatos egyéb rendelkezések
33. §
A bérleti jogviszony felmondással történő megszüntetése érdekében – az erre vonatkozó feltételek fennállása esetén – az Önkormányzat lakásgazdálkodási feladatot ellátó szerve köteles a bérbeadói jogokat gyakorló részére előterjesztést tenni.
34. §
Amennyiben a szerződés megszűnésekor a lakás és a lakásberendezések nincsenek rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban, a bérlő és a vagyonkezelő a szerződés megszűnését, de legkésőbb a lakás kiürítését követő 60 napon belül megállapodhatnak abban, hogy a lakást és a lakásberendezéseket a vagyonkezelő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá, ha a bérlő a várható költségeket a vagyonkezelőnél letétbe helyezi. Ennek elmaradása esetén a vagyonkezelő köteles a lakás és a lakásberendezések rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele kapcsán felmerülő igényét a volt bérlővel szemben érvényesíteni.
HARMADIK RÉSZ
A LAKÁSOK LAKBÉRE
27. A lakbér mértéke
35. §
(1) A lakások
a) szociális helyzet alapján megállapított bérét,
b) költség elven megállapított bérét,
c) piaci alapon megállapított kiinduló bérét
az 1. melléklet tartalmazza.
(2) A szociális helyzet alapján és költségelven bérbe adott lakások esetében a lakbér mértékét, a lakás minőségi állapota alapján növelő és csökkentő tényezőket a 2. melléklet tartalmazza; a 2. melléklet szerinti tényezőket a bérlő kérelmére, valamint a rendelet hatálybalépése után kötött szerződések esetében, a vagyonkezelő által végett felmérés alapján kell alkalmazni.
28. Lakbértámogatás
36. §
(1) A szociális helyzet alapján és költségelven bérbe adott lakás bérlőjét lakbértámogatás illeti meg, a 3. mellékletben meghatározott esetekben és mértékben.
(2) Nem jogosult lakbértámogatásra az a bérlő, aki
a) a lakás hasznosításával összefüggésben jövedelemhez jut,
b) a lakást részben vagy egészben nem lakás céljára használja.
(3) A kérelmet a Polgármesteri Hivatal lakásgazdálkodási feladatot ellátó szervezeti egységéhez kell benyújtani, csatolva a bérlő és a vele egy háztartásban élők jövedelemigazolását, vagyonnyilatkozatát, a támogatás alapjául szolgáló egyéb dokumentumokat, igazolásokat.
(4) Rendkívüli méltánylást érdemlő esetben külön kérelemre a lakbér mértékéből további csökkentés, lakbértámogatás adható, melynek mértéke a rendelet szerint megállapított lakbér fennálló egyéb csökkentő tényezőkkel együtt számított legfeljebb 50 %-áig terjedhet, különösen ha
a) a bérlő vagy a vele egy háztartásban élők, igazolható módon rendkívüli élethelyzetbe kerültek, mely a létfenntartásukat veszélyezteti, vagy tartósan létfenntartási gondokkal küzdenek (különösen munkahely elvesztése, tartós betegség, váratlanul fellépő egészségkárosodás, válás, hozzátartozó halála, elemi kár),
b) a bérlő 70 év feletti, egyedül élő,
c) a bérlő vagy a vele egy háztartásban élő személy szakorvos által kiadott igazolás alapján önmaga ellátására képtelen, állandó vagy tartós felügyeletre szorul, súlyos fogyatékos vagy rokkantsági, illetve rehabilitációs ellátásra jogosult.
(5) A méltányosságból történő lakbértámogatás megállapításához környezettanulmányt kell végezni.
(6) Nem részesülhet méltányossági alapon lakbértámogatásban az a bérlő, aki
a) lakását nem rendeltetésszerűen használja, nem tartja karban, vagy
b) bérleti díj, külön szolgáltatás díja vagy közüzemi díj tartozása van és nem működik együtt az önkormányzat adósságkezelést végző szervezeti egységeivel, intézményeivel.
(7) A lakbértámogatást a kérelem benyújtását követő hónap első napjától egy éves időszakra kell megállapítani.
(8) A bérlő köteles 15 napon belül bejelenteni, amennyiben jövedelmi, vagyoni viszonyaiban változás áll be.
29. Külön szolgáltatások díja
37. §
(1) A külön szolgáltatások körébe tartozik a Lakástörvényben meghatározottakon túl különösen
a) a közös használatban lévő épületrész központi fűtés melegvíz-ellátás,
b) szellőző ventilátor működtetése,
c) gondoki, házfelügyelői szolgáltatás,
d) háztartási hulladék elszállítása,
e) szeméttároló tartály -mozgatás és tartály tisztítása,
f) épület-takarítás, és
g) rovar-és kártevő irtás.
(2) A külön szolgáltatások díja nem lehet magasabb
a) társasházi ingatlan esetén a felújítási alap képzésre, hitel visszafizetésre, ingatlan-biztosításra elkülönített összegek nélküli közös költségnél,
b) osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok esetében az előző naptári év tényleges adatai alapján számított költségnél.
30. Lakáshasználati díj
38. §
(1) Az a személy, aki a lakást jogcím nélkül használja, a jogcím nélküli használat kezdetétől a lakásra megállapított lakbérrel azonos összegű használati díjat köteles a bérbeadó részére fizetni, valamint köteles megfizetni a bérlőre vonatkozó szabályok szerint a külön szolgáltatások díját is.
(2) A bérbeadó a jogcím nélküli lakáshasználat kezdetétől számított 60 napon belül köteles a lakás kiürítése iránti eljárást megindítani.
(3) Amennyiben a jogcím nélküli lakáshasználó ellen a bérleti díj (külön szolgáltatás díja, közüzemi díj) meg nem fizetése miatt a peres eljárás folyamatban van, és a lakáshasználó a tartozásának 10 %-át egy összegben megfizeti és a fennmaradó hátralékra, valamint kamataira legfeljebb 24 havi részletfizetési megállapodást köt, az eljárást az Önkormányzat a tartozás és járulékainak teljes megfizetéséig, illetve a per jogerős befejezéséig folytatja, de a végrehajtási eljárást nem indítja meg, ha a végrehajtási eljárás már folyik, azt a tartozás megfizetéséig felfüggeszti.
(4) Amennyiben a jogcím nélküli lakáshasználó ellen a bérleti díj (külön szolgáltatás díja, közüzemi díj) meg nem fizetése miatt a végrehajtási eljárás folyamatban van, és a lakáshasználó a tartozását a végrehajtó által a lakás kiürítésére kitűzött napot megelőzően kiegyenlítette, az Önkormányzat a végrehajtási eljárást felfüggeszti.
(5)[1] A lakásban egyedül élő bérlő, vagy jogcím nélküli használó elhalálozása esetén a lakás vonatkozásában a következő hónap első napjától a lakás visszavételének időpontjáig e rendelet 1. mellékletének 1.1 táblázata szerint lakáshasználati díj kerül megállapításra. Ez alól kivételt képeznek azon lakások, amelyek esetében jogszabály a szociális alapú lakbér megállapítását kizárja.
31. Az óvadék
39. §
(1) A költségelven és piaci alapon történő bérbeadás esetén a lakás bérlője három havi lakbérnek megfelelő mértékű óvadékot köteles fizetni a vagyonkezelő részére.
(2) Az óvadékból a vagyonkezelő azon igénye elégíthető ki, amely a bérlőre háruló kötelezettség teljesítésének elmulasztása miatt merült fel, ideértve a lakás esetleges helyreállításával kapcsolatos költségeket is.
(3) A bérleti jogviszony fennállása alatt az óvadék igénybevétele esetén a bérlő köteles az óvadék összegét az (1) bekezdésben meghatározott összegnek megfelelően kiegészíteni, a vagyonkezelő felszólítását követő 15 napon belül.
(4) Az igénybe nem vett óvadékot a szerződés megszűnését követő 15 napon belül a bérlőnek kamat felszámítása nélkül vissza kell fizetni.
(5) A bérbeadó (a vagyonkezelő) az óvadékot meghaladó mértékű követelését (ide értve a lakás rendeltetésszerű állapotba hozatalához szükséges költségeket is) köteles a bérlővel szemben érvényesíteni.
NEGYEDIK RÉSZ
A helyiségbérlet szabályai
VI. Fejezet
32. A helyiségek bérbeadásának általános szabályai
40. §
(1) Az önkormányzat tulajdonában álló nem lakás célú helyiségeket (a továbbiakban: helyiség) az önkormányzat bérbeadással, pályázat útján hasznosítja, kivéve az e rendelet 46. §-ában foglalt eseteket. Helyiséget bérbe adni az önkormányzat vagyonáról szóló rendelet, valamint e rendeletben megfogalmazott szabályok szerint lehet.
(2) A bérlő a helyiséget megtekintett és megismert műszaki állapotban veszi bérbe, a bérlőnek kell kialakítania a helyiség azon állapotát, amely tevékenységének gyakorlásához szükséges. A bérlő a helyiséget a vagyonkezelővel kötött írásbeli megállapodás esetén alakíthatja át és korszerűsítheti.
(3) A bérlő köteles gondoskodni:
a) a helyiség karbantartásáról, felújításáról,
b) a helyiséghez tartozó üzlethomlokzat, portál, kirakatszekrény, védőtető, előtető, ernyős szerkezet, biztonsági berendezések karbantartásáról, felújításáról,
c) az épület olyan központi berendezéseinek karbantartásáról, felújításáról, amelyeket a bérlő kizárólagosan használ vagy tart üzemben,
d) az épület, továbbá a közös használatra szolgáló helyiségek és területek tisztítása és megvilágítása, a hulladék elszállítása tekintetében azokról a feladatokról, amelyek az adott ingatlanhoz kapcsolódóan a tulajdonost terhelnék.
(4) A bérlő a (2)-(3) bekezdésben meghatározott munkák költségének megtérítését nem igényelheti, sem a bérleti szerződés fennállta alatt, sem annak megszűnését követően, abban az esetben sem, ha a vagyonkezelővel az átalakításról, korszerűsítésről nem kötött megállapodást.
(5) A bérlő a helyiséget a bérleti jogviszony megszűnésekor legalább az átadáskori állapotban és felszereltséggel - leltár szerint - köteles visszaadni.
41. §
(1) Helyiség annak adható bérbe,
a) akinek, vagy aki által képviselt, vagy tulajdonában álló jogi személynek nem áll fenn adó vagy adók módjára behajtható köztartozása, az Önkormányzattal vagy intézményével szemben fennálló tartozása;
b) aki ellen, vagy aki által képviselt, vagy tulajdonában álló jogi személy ellen nincs folyamatban helyiségbérleti díj megfizetése miatt bírósági eljárás, vagy bármely okból végrehajtási, csőd- vagy felszámolási eljárás;
akinek, vagy aki által képviselt vagy a szerződésszegés idején képviselt jogi személynek, vagy tulajdonában álló vagy a szerződésszegés idején tulajdonában állott jogi személynek a bérleti szerződését szerződésszegés, jogszabálysértő magatartás miatt az Önkormányzat korábban nem mondta fel.
42. §
(1) Helyiség – ha törvény vagy e rendelet másként nem rendelkezik –
a) határozott időre, legfeljebb öt évre vagy
b) feltétel bekövetkeztéig
adható bérbe.
(2) A bérlőnek az öt éves határozott időtartamra kötött bérleti szerződés lejárta előtt legalább hatvan nappal korábban beadott írásbeli kérelme alapján a helyiség számára legfeljebb öt évre újra bérbe adható (előbérleti jog), ha
a) a helyiség bérbevételére továbbra is jogosult, és
b) maradéktalanul eleget tett a korábbi szerződésben vállalt kötelezettségeinek, a helyiséget rendeltetésszerűen használta, karbantartotta, a helyiséggel kapcsolatosan bérbeadó felé semmilyen tartozása, továbbá közüzemi díj tartozása nincsen,
kivéve, ha a bérleti jogviszonnyal érintett helyiséget önkormányzati érdek érvényesítése miatt nem lehet az előbérleti jog jogosultjának bérbe adni.
(3) Az előbérleti jog jogosultjával akkor köthető szerződés, ha a bérleti szerződés bérbeadó által közölt feltételeit elfogadja, a bérleti díj (amely a bérlő által a bérleti szerződés megszűnésekor fizetett bérleti díj, de – kedvezményes bérbeadás kivételével – legalább az Önkormányzatnak a nem lakás célú helyiségekre határozatában megállapított bérleti díj) megfizetését vállalja, és a bérleti szerződésben foglaltak betartására közjegyzői okiratban kötelezettséget vállal.
43. §
A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente egyszer ellenőrzi, indokolt esetben többször is ellenőrizheti.
VII. Fejezet
33. Helyiségbérletekre vonatkozó pályázati rendszer szabályai
44. §
(1) A pályázat nyilvános, hirdetménye tartalmazza:
a) a helyiség
aa) címét, helyrajzi számát,
ab) műszaki jellemzőit,
b) a bérbeadás időtartamát,
c) a versenytárgyalás helyét és időpontját,
d) a pályázó azon kötelezettségét, hogy legkésőbb a versenytárgyalás kezdetéig a jogalanyiságát és a versenytárgyaláson részt vevő személy képviseleti jogát igazoló okiratot köteles a kiíró részére benyújtani,
e) a versenytárgyalás induló összegét, ami az Önkormányzat képviselő-testületének határozatában meghatározott bérleti díj, és azt a tájékoztatást, hogy a bérleti díjat legalább 1 000 forinttal kell emelni,
f) a megfizetendő óvadék összegét,
g) egy havi bérleti díjnak megfelelő ajánlattételi biztosíték befizetésére vonatkozó kötelezettséget,
h) annak kizárását, hogy a szerződés a versenytárgyalás nyertesével a kihirdetéssel létrejön,
i) a nyertes pályázó azon kötelezettségét, hogy a bérleti szerződésben foglaltak betartására közjegyzői okiratban is kötelezettséget kell vállalnia.
(2) A helyiség bérbeadásáról szóló pályázati hirdetményt legalább 15 napra a vagyonkezelő hirdetőtábláján ki kell függeszteni, az önkormányzat honlapján meg kell jelentetni.
(3) A nyertes pályázóval a versenytárgyalás eredményének kihirdetését követő 30 napon belül kell a bérleti szerződést megkötni. Ha a nyertes pályázó a szerződést 30 napon belül önhibájából nem köti meg, a soron következő pályázót kell a szerződés megkötésére felhívni.
34. A helyiségek eredménytelen pályáztatását követő bérbeadás szabályai
45. §
(1) Két eredménytelen versenytárgyalást követően a helyiséget folyamatos hirdetés útján lehet bérbe adni; a bérbevételi kérelemmel egyidejűleg egy havi bérleti díjnak megfelelő összegű ajánlati biztosítékot be kell fizetni.
(2) Ha a bérbevételre írásban a korábbi versenytárgyalás induló összegét képező bérleti díjnál legfeljebb 10%-kal alacsonyabb ajánlat érkezik, a helyiség ezen a bérleti díjon bérbe adható.
(3) Ha a bérbevételre írásban – az első beérkezésétől számított 3 munkanapon belül – több ajánlat érkezik, amelyek közül legalább az egyik megfelel a (2) bekezdésben meghatározott feltételeknek, versenytárgyalást kell tartani.
(4) Ha a bérbevételre írásban érkezett ajánlat a (2) bekezdésben meghatározott (csökkentett) összegnél alacsonyabb, de legalább 70%-os bérleti díjat tartalmaz, a tulajdonosi jogkör gyakorlójának döntése szerint
a) a helyiséget az eredeti bérleti díjjal kell tovább hirdetni,
b) a (3) bekezdésben foglaltak szerint nyilvános versenytárgyalásos eljárást kell lefolytatni, ahol az induló összeg az írásbeli ajánlatban meghatározott bérleti díj.
(5) A (4) bekezdés b) pontjában meghatározott versenytárgyalás során kialakult bérleti díjon a bérleti szerződés megköthető, a kialakult bérleti díj nem minősül kedvezményes bérleti díjnak.
35. Helyiség bérbeadása pályázati rendszeren kívül
46. §
(1) A bérbeadó a helyiséget pályázati rendszeren kívül akkor adhatja bérbe, ha
a) közérdekű feladat végrehajtása miatt megszüntetésre kerülő helyiség bérlője részére kerül cserehelyiségként bérbeadásra,
b) az a vagyonrendeletben meghatározott feltételek szerint kedvezményesen kerül bérbeadásra.
(2) Az (1) bekezdés b) pontja szerinti bérbeadás esetén az e rendeletben foglaltakat a következő eltérésekkel kell alkalmazni:
a) az óvadék mértékét a tulajdonosi jogkör gyakorlója határozza meg,
aa) a kedvezményes havi bérleti díj hatszorosa és a helyiségre a képviselő-testület 52. § (1) bekezdése szerinti határozata alapján meghatározott havi bérleti díj hatszorosa közötti mértékben,
ab) közfeladat ellátása esetében legfeljebb a képviselő-testület 52. § (1) szerinti határozata alapján meghatározott havi bérleti díj hatszorosa közötti mértékben,
b) a bérlő a helyiség bérleti jogviszonyát másnak nem adhatja át,
c) a helyiség albérletbe adásáról a képviselő-testület dönt azzal, hogy üzleti célú albérletbe adás esetén a 49. § (1) bekezdésében foglalt emelt összegű bérleti díjat a helyiségre a képviselő-testület határozata szerint irányadó általános bérleti díjat alapul véve kell meghatározni.
VIII. Fejezet
A bérbeadói hozzájárulás szabályai
36. A bérbeadói hozzájárulás általános szabályai
47. §
Nem lehet bérbeadói hozzájárulást adni, ha a bérlőnek helyiségbérleti díj vagy közüzemi díj hátraléka van.
37. Bérbeadás bérlőtársak részére, befogadás
48. §
(1) A helyiségre bérlőtársi jogviszony nem létesíthető.
(2) A bérlő a helyiségbe más személyt nem fogadhat be.
38. Hozzájárulás albérletbe adáshoz
49. §
(1) A helyiség részben vagy teljes egészében határozott időre albérletbe adható a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával, amennyiben a bérlő vállalja az albérletbe adott terület után a bérleti díj további 30%-ának megfelelő bérleti díj megfizetését.
(2) A hozzájárulás iránti kérelemhez csatolni kell:
a) a bérlő nyilatkozatát, hogy felelősséget vállal az általa albérletbe adott rész szerződésszerű használatáért, az albérlő magatartásáért és vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnése esetén az albérleti szerződést felmondja,
b) az albérlő közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatát, hogy a bérleti, vagy az albérleti szerződés megszűnésekor az önkormányzati helyiséget elhagyja,
c) az albérlő nyilatkozatát, hogy tudomással bír a helyiség használatára vonatkozó, a bérlőre előírt kötelezettségekről, azokat betartja.
(3) Az albérleti szerződés időtartama a bérlő szerződésének határidejét nem haladhatja meg.
39. Hozzájárulás helyiség bérleti jogának átruházásához
50. §
(1) A bérlő a helyiség bérleti jogviszonyának átruházásáról szóló megállapodást, annak megkötésétől számított 15 napon belül köteles a bérbeadónak a hozzájárulás megadása érdekében megküldeni.
(2) A megállapodásnak tartalmaznia kell az átvevő nyilatkozatát arról, hogy vállalja
a) a helyiség forgalmi értéke 10 %-ának megfelelő térítés egy összegben történő megfizetését,
b) a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt bérleti szerződés aláírását.
(3) A bérbeadó a hozzájárulás megadását megtagadja, ha az átvevő
a) az átadás ellenértékeként előírt térítési díjat nem fizeti meg,
b) a 41. §-ban meghatározott feltételeknek nem felel meg.
40. Hozzájárulás székhely- , telephely bejelentéshez
51. §
(1) A bérlő kérelmére a bérbeadó engedélyezheti, hogy a helyiséget a vállalkozás székhelyeként vagy telephelyeként bejelentse.
(2) A bérleti szerződés megszűnésével a bérlő köteles a székhely (telephely, fióktelep) cégjegyzékből való törléséről gondoskodni és ezt bérbeadónak igazolni. Bérlő 30 (harminc) nap elteltével mindaddig, amíg ezen kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadónak köteles napi 5 000 forint kötbért fizetni, amely követelését bérbeadó jogosult a bérlő által fizetett óvadékból levonni.
IX. Fejezet
41. Helyiségek bérleti díja
52. §
(1) A helyiségek bérbeadására irányuló versenytárgyalás kiinduló bérleti díja a képviselő-testület határozatában megállapított, az adott helyiségre vagy övezetre irányadó bérleti díj.
(2) A bérleti szerződésben ki kell kötni, hogy a helyiség bérleti díja (a szerződéskötés évének kivételével) minden év április 01. napjával az előző évre közzétett lakossági fogyasztói árindex mértékének megfelelően növekszik.
42. Óvadék
53. §
(1) A bérlő hat havi helyiségbérleti díjnak megfelelő mértékű óvadékot köteles fizetni a vagyonkezelő részére.
(2) Az óvadékból a vagyonkezelő azon igénye elégíthető ki, amely a bérlőre háruló kötelezettség teljesítésének elmulasztása miatt merült fel, ideértve a helyiség, esetleges helyreállításával kapcsolatos költségeket is.
(3) A bérleti jogviszony fennállása alatt az óvadék igénybevétele esetén a bérlő köteles az óvadék összegét az (1) bekezdésben meghatározott összegnek megfelelően kiegészíteni, a vagyonkezelő felszólítását követő 15 napon belül.
(4) Az igénybe nem vett óvadékot a szerződés megszűnését követő 15 napon belül a bérlőnek kamat felszámítása nélkül vissza kell fizetni.
(5) A bérbeadó (a vagyonkezelő) az óvadékot meghaladó mértékű követelését (ide értve a helyiség rendeltetésszerű állapotba hozatalához szükséges költségeket is) köteles a bérlővel szemben érvényesíteni.
ÖTÖDIK RÉSZ
A lakások elidegenítésének szabályai
43. A lakások elidegenítésének általános szabályai
54. §
Az önkormányzat tulajdonában levő lakások közül nem adhatók el a nyugdíjasházi lakások és a szolgálati lakások.
44. Az elővásárlási joggal terhelt lakások elidegenítése
55. §
(1) Az elidegenítésre kerülő lakás vételára:
a) szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetében a forgalmi érték 70%-a,
b) költségelven bérbe adott lakás esetében a forgalmi érték 100%-a,
c) piaci feltételekkel bérbe adott lakás esetében a forgalmi érték 100%-a.
(2) A bérlő írásbeli kérelmére akkor köthető adásvételi szerződés, ha a bérleti jogviszony legalább 2 éve folyamatosan fennáll, mely időtartamba az időben összefüggő korábbi bérbeadás időtartamát is be kell számítani.
(3) Ha a vevő a szerződés megkötésekor a teljes vételárat egy összegben megfizeti, a vételár
10%-ának megfelelő árengedmény illeti meg.
(4) Ha a vevő a vételárhátralékot a szerződésben vállalt határidő előtt kiegyenlíti, a vételárhátralék 5%-ának megfelelő árengedmény illeti meg.
(5) A részletfizetés ellenében elidegenített lakások vételárhátralékának fizetésénél a vevő a vételárhátralékra évi 5% kamatot köteles fizetni.
(6) A vevő a lakást a vételárhátralék teljes kiegyenlítése előtt nem idegenítheti el, nem köthet rá tulajdonjog változást eredményező szerződést.
(7) A vételárhátralék erejéig a lakásra az önkormányzat javára az ingatlan-nyilvántartásba jelzálogjogot, ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyeztetni.
(8) Lakáscsere esetén a jelzálogjognak a tulajdonos kérésére az új lakásra történő átjegyeztetéséhez hozzájárulás adható, ha a cserelakás értéke meghaladja az eredeti jelzálogjoggal terhelt lakás értékét és jelzálogjogunk ranghelye megmarad.
(9) Az Önkormányzat a lakás eladásáról szóló döntést követő 60 napon belül köteles az eladási ajánlatot a jogosult részére megküldeni. Az ajánlatnak tartalmaznia kell:
a) az ingatlan legfontosabb ingatlan-nyilvántartási és más adatait (címe, helyrajzi száma, alapterülete, szobaszáma, komfortfokozata),
b) összetevőire bontott, tételes forgalmi értékbecslést,
c) az ingatlan vételárát és a kialakításánál figyelembe vett tényezőket,
d) a tájékoztatót a vételár megállapításának módjáról,
e) a fizetési feltételeket.
(10) Az Önkormányzat az ajánlathoz 90 napig kötve van.
45. Üres lakások elidegenítése
56. §
(1) Bérleti és más jogviszonnyal nem terhelt üres lakás elidegenítésére a versenytárgyalásra meghatározott szabályokat kell alkalmazni, a nemzeti vagyonról szóló törvényben a versenyeztetésre kötelezően előírt értékhatárt el nem érő lakásingatlanok tekintetében a következő eltérésekkel:
a) két eredménytelen versenytárgyalást követően a lakásingatlant folyamatos hirdetés útján lehet értékesíteni;
b) ha a vételre írásban a korábbi két eredménytelen versenytárgyalás induló összegét képező forgalmi értéknél legfeljebb 10%-kal alacsonyabb ajánlat érkezik, a lakásingatlan ezen a vételáron értékesíthető;
c) ha a vételre írásban több ajánlat érkezik, amelyek közül legalább az egyik megfelel a b) pontban meghatározott feltételeknek, versenytárgyalást kell tartani.
(2) Ha a vételre írásban érkezett ajánlat a (1) bekezdés b) pontja szerint meghatározott (csökkentett) összegnél alacsonyabb, a tulajdonosi jogkör gyakorlójának döntése szerint
a) a lakást az eredeti forgalmi értéken kell tovább hirdetni,
b) versenytárgyalásos eljárást kell lefolytatni, ahol az induló összeg az írásbeli ajánlatban meghatározott összeg, vagy
c) új értékbecslést kell készíteni és versenytárgyalásos eljárást lefolytatni, ahol az induló összeg az értékbecslésben meghatározott forgalmi érték.
57. §
(1) A szükséglakások pályázaton kívül értékesíthetők. A szükséglakás értékesítését – forgalmi értéken – először a társasházközösség számára kell felajánlani.
(2) Amennyiben a szükséglakást a társasházközösség nem kívánja megvásárolni, vagy nem nyilatkozik, vagy a szükséglakás osztatlan közös tulajdonban van, azt a tulajdonostársak részére kell – forgalmi értéken – értékesítésre felajánlani. Ha több tulajdonostárs nyilatkozik arról, hogy a szükséglakást meg kívánja vásárolni, versenytárgyalásos eljárást kell lefolytatni azzal, hogy a felhívást a tulajdonostársak számára kell megküldeni.
(3) A (2) bekezdésben meghatározott eljárás eredménytelensége esetén a szükséglakást versenytárgyalás útján kell értékesíteni azzal, hogy a tulajdonostársakat az ingatlanra elővásárlási jog illeti meg. Erről az ajánlattevőket a versenytárgyalási felhívásban tájékoztatni kell.
HATODIK RÉSZ
Az önkormányzati tulajdonú helyiségek elidegenítésének szabályai
46. A helyiség elidegenítésének általános szabályai
58. §
(1) Elidegenítésre az önkormányzati tulajdonban lévő nem lakás célú helyiségek a vagyonrendelet, valamint a versenyeztetés szabályairól szóló rendelet és e rendelet szabályozása szerint kerülhetnek.
(2) Elidegenítésre a tulajdonosi jogkör gyakorlója által hozott döntés szerinti helyiségeket, továbbá a lakóingatlanokon álló gépkocsi tárolására alkalmas, önálló albetétként feltüntetett, illetve osztatlan eszmei hányaddal bíró helyiségeket lehet kijelölni.
(3) Nem idegeníthetők el azok a helyiségek, amelyek
a) olyan épületben találhatók, amelynek közcélú hasznosítását, lebontását, vagy funkcióváltását már jóváhagyott rendezési, fejlesztési tervek tartalmazzák,
b) az önkormányzat és szervei elhelyezésére szolgálnak.
47. A helyiségek elidegenítése és forgalmi értéke
59. §
(1) A helyiség elidegenítéséről a vagyonrendelet szerint az értékbecslés figyelembe vételével kell dönteni.
(2) A helyiség helyi piaci forgalmi értékét ingatlanszakértői értékbecslés alapján, különösen a helyiség településen és épületen belüli fekvése, felszereltsége, műszaki állapota figyelembevételével, és hasonló adottságú helyiségek eladása során elért összehasonlító értékekkel történő összevetés útján kell meghatározni.
48. A helyiség vételára és megfizetésének szabályai
60. §
(1) A helyiség vételára – a 62. § (2) bekezdésében meghatározott esetet kivéve – a forgalmi értéknél nem lehet kevesebb.
(2) Az eladott helyiség tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését csak a teljes vételár kiegyenlítését követően lehet engedélyezni.
(3)[2] A vételár megfizetésére – a gépkocsi tárolására alkalmas helyiségek kivételével - részletfizetési kedvezmény nem adható, a szerződés a vételár 100%-a, egy összegben történő megfizetése mellett köthető meg.
(4) Amennyiben a versenytárgyalás bármely helyiség esetében – egy naptári éven belül - két alkalommal eredménytelenül zárul, úgy az adott helyiség a forgalmi értéke 80%-án meghatározott induló árral versenyeztethető.
(5)[3] A gépkocsi tárolására alkalmas helyiségek esetében – a vevő kérelmére – a vételár részletben történő megfizetésének lehetőségét biztosítani kell.
A részletfizetés esetén:
a) az első vételárrészlet nem lehet kevesebb, mint a teljes vételár 20%-a, melyet legkésőbb az adásvételi szerződés megkötéséig kell megfizetni,
b) vételárhátralékának fizetésénél a vevő a vételárhátralékra évi 5% kamatot köteles fizetni.
c) a vételárhátralékot és a vételárhátralékra megállapított kamatot legfeljebb 10 éves futamidő mellett, havi egyenlő részletekben köteles megfizetni. A havi részletek összege nem lehet kevesebb 5000 forintnál.
d) Ha a vevő a vételárhátralékot a szerződésben vállalt határidő előtt kiegyenlíti, a fennmaradó vételárhátralékra a b) pontban meghatározott kamat megfizetése alól mentesül.
e) A vevő a gépkocsi tárolására alkalmas helyiséget a vételárhátralék teljes kiegyenlítése előtt nem idegenítheti el, nem köthet rá tulajdonjog változást eredményező szerződést.
f) A vételárhátralék erejéig a gépkocsi tárolására alkalmas helyiségre – amennyiben az ingatlan-nyilvántartásban szerepel - az önkormányzat javára az ingatlan-nyilvántartásba jelzálogjogot, ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyeztetni.
49. A kézbesítés szabályai
61. §
Bérbeadó és a vagyonkezelő a bérleti szerződéssel kapcsolatos jognyilatkozatait a bérlő részére a bérlemény címére küldi meg. A postai úton megküldött jognyilatkozatokat a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek, ugyanakkor annak tartalmát közöltnek kell tekinteni, ha a címzett az átvételt megtagadta. Ha a kézbesítés azért volt eredménytelen, mert a címzett az iratot nem vette át (az a feladóhoz „nem kereste” jelzéssel érkezett vissza), vagy az a feladóhoz „elköltözött”, vagy a „címzett ismeretlen” jelzéssel érkezett vissza, az iratot a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő ötödik munkanapon kézbesítettnek, annak tartalmát pedig közöltnek kell tekinteni.
HETEDIK RÉSZ
ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
62. §
(1) Ez a rendelet 2017. április 1-jén lép hatályba.
(2) Azokat az önkormányzati tulajdonban levő lakásokat, amelyekre az Ltv. alapján vételi jog állt fenn – azaz a bérlő 1995. november 30-ig vételi szándékát bejelentette -, de a szerződés önhibáján kívül nem köttetett meg (tulajdonjog rendezés, földhivatali ügyintézés miatt), az akadály megszűnte után az önkormányzat elidegeníti a jogosult(ak)nak.
(3) A rendelet hatálybalépésével egyidejűleg hatályát veszti:
a) az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló 30/2016. (X.28.), 12/2016. (IV.26.), 29/2015. (IX.28.), 25/2015. (VI.22.), 5/2015. (II.27.), 2/2015. (II.2.), 13/2014. (V.20.), 24/2013. (VI.26.), 38/2012. (XI.27.) önkormányzati rendeletekkel módosított 10/2012. (IV.20.) önkormányzati rendelet,
b) az Önkormányzat tulajdonában álló lakások béréről szóló 13/2009. (V.22.) önkormányzati rendelet.
Gajda Péter s. k. | dr. Béja Julianna s. k. |
polgármester | jegyző |
Kihirdetési záradék: 2017. január 27.
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
A lakások és helyiségek bérbeadásának, elidegenítésének alapvető szabályait a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakástörvény) tartalmazza. A Lakástörvényben nem szabályozott kérdésekben a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) alkalmazandó azzal, hogy a Ptk. csak azon bérleti jogviszonyok háttérszabálya, amelyek 2014. március 15. után jöttek létre, minden egyéb bérleti szerződésre a régi Ptk-t kell alkalmazni.
Háttérszabályként pedig a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény eljárási rendelkezéseit, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény szabályait, az önkormányzati tulajdonban álló lakások és helyiségek hasznosítása során a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény rendelkezéseit is figyelembe kell venni.
A rendeletet együtt kell alkalmazni az Önkormányzat vagyonáról szóló rendeletben, valamint a versenyeztetési eljárásról szóló rendeletben foglaltakkal. A rendelethez kapcsolódó, a képviselő-testület hatáskörének átruházására vonatkozó szabályokat az Önkormányzat képviselő-testülete és szerveinek szervezeti és működési szabályzatáról szóló önkormányzati rendelete tartalmazza.
A Lakástörvény hatálya kiterjed minden lakásra, ideértve a nyugdíjasházban levő lakást is, és a nem lakás célú helyiségekre.
A lakás fogalmát a Lakástörvény 91/A. §-a tartalmazza, e szerint lakás az olyan összefüggő helyiségcsoport, amely a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján valamelyik komfortfokozatba (összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli) sorolható. Az egyes komfortfokozatok jellemzőit szintén az értelmező rendelkezések tartalmazzák.
Nem lakás céljára szolgáló helyiség ugyanezen szakasz szerint az, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő írásba foglalt szerződése hozza létre. A lakásbérleti jog a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki.
A Lakástörvény 3. § (1) bekezdése szerint a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzatnak a törvény keretei között alkotott rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.
A Lakástörvény 36. § (1) bekezdése alapján a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – a törvényben meghatározott eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni.
Az önkormányzatok rendeletalkotási joga korlátozott. Nem térhetnek el a Lakástörvény rendelkezéseitől, és csak abban a keretben alkothatnak jogszabályt, amelyben erre őket a lakástörvény felhatalmazza. A felhatalmazó rendelkezések a Lakástörvény különböző szakaszaiban elszórtan találhatók, de azokat a törvény 2. melléklete összefoglalja. A szabályozás többszintű, nemcsak a Lakástörvény, hanem a Lakástörvény alapján alkotott fővárosi közgyűlési rendelet szabályait is figyelembe kell venni.
A rendeletalkotás szükségességét a megváltozott lakáspiaci helyzet, illetve a magyarországi jogszabályi környezet jelentős változásai időszerűvé tették. Kispest Önkormányzata a tulajdonában álló lakások és nem lakás célú ingatlanok hatékonyabb hasznosítása, valamint a lakossági és piaci igényekhez való igazodás érdekében Lakáskoncepciót dolgozott ki és fogadott el széles társadalmi egyeztetés mellett a 327/2016. (Vl.14.) önkormányzati határozatával 2016 júniusában.
A lakáskoncepció különös figyelmet fordít a főváros kerületeiben alkalmazott lakbérek alakulására és a helyi önkormányzatok szabályozóira, de ugyanakkor a helyi igényeknek megfelelő, az ügyfelek egyéni szociális helyzetéhez jobban igazodó szabályozás kialakítását alapozza meg.
Szigorúbb eljárási szabályokat fektet le annak érdekében, hogy az Önkormányzat jogos közvagyonvédelmi érdekeit kiszolgálja, ugyanakkor nagyobb lehetőséget teremt a piaci alapon történő lakáshasznosításnak.
A lakáskoncepcióban lefektetett elvek és szempontok figyelembevételével készült a rendelet.
Fontos szempont volt, hogy az emberi méltóság tiszteletben tartása érdekében a komfort nélküli lakások és szükséglakások bérbeadására a jövőben nem lesz lehetőség. Ezzel megelőzheti a bérbeadó Önkormányzat, hogy a bajba jutott embereket, családokat látszólagos segítséget nyújtva nem megfelelő állapotú lakásokban helyezze el.
A Lakáskoncepció a más kerületben alkalmazott lakásbérleti díjakat összehasonlítva megállapítja, hogy Kispesten a legalacsonyabbak a lakásbérleti díjak, amelyek változtatása időszerű és szükséges. Törvény határozza meg, hogy a lakásbérleti díjak, csak a lakásgazdálkodással összefüggő célokra fordíthatóak, ezért a bérleti díjakból várható többletbevétel a lakások színvonalának növelését eredményezheti.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
1. §
A rendelet hatályát határozza meg; amely az Önkormányzat tulajdonában álló lakásokra és helyiségekre terjed ki, a piacokon, vásárcsarnokban és üzletközpontokban levő helyiségek kivételével.
2. §
A rendeletben használt egyes alapvető fogalmak meghatározását tartalmazza, elsősorban más jogszabályokra történő utalással.
3. §
Mind a lakások, mind a helyiségek bérbeadására, elidegenítésére vonatkozó általános szabályként határozza meg, hogy a rendelet megsértésével kötött szerződés semmis.
A Ptk. szerint:
„6:95. § [Tilos szerződés]
Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Más jogkövetkezmény mellett is semmis a szerződés akkor, ha a jogszabály ezt külön kimondja, vagy ha a jogszabály célja a szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása.”
4. §
A Lakástörvény 7. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni. A (2) bekezdés szerint a lakás rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban levő részei és a lakásberendezések üzemképesek. A Lakástörvény mellékletében foglaltak szerint a lakásberendezések általában: a főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.), a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.), a melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha), az egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel), a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.), a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.), a redőny, vászonroló, napvédő függöny, a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke, a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak.
Az épület központi berendezései általában a következők: a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is, a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is, az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is, a több lakást szolgáló szellőztető berendezés, a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is, a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal, a személy- és teherfelvonó, a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés, a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel, a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
A rendelet ezt pontosító és kiegészítő rendelkezésként, összhangban az Önkormányzat Lakáskoncepciójában meghatározott elvekkel, meghatározza, hogy a lakásokat milyen állapotban lehet bérbe adni: nem elég a berendezések üzemképessége, ezen túlmenően szükséges, hogy a nyílászárók megfelelően záródjanak, a hideg- és melegburkolat megfelelően karbantartott, nem balesetveszélyes, a falak és a nyílászárók tiszták, festett vagy tapétázott, folytonossági hiány nélküliek legyenek.
A rendelet a vagyonkezelő kifejezett nyilatkozatát kívánja meg a bérbeadás előtt, amit tehát a bérbeadói jogokat gyakorlónak a bérbeadásra vonatkozó szerződés aláírása, valamint a pályázati eljárás megindítása előtt be kell szereznie.
A rendelet egyértelműen rögzíti, hogy a komfort nélküli lakások és szükséglakások bérbeadására a jövőben nem lesz lehetőség.
A Lakástörvény 9. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel. A megállapodásban a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit is meg kell határozni. A megüresedett lakások esetében ilyen megállapodás megkötése a Lakáskoncepcióban is megfogalmazott elvek alapján nem célszerű. A vagyonkezelő a bérbe adandó lakásokat saját lebonyolításban, szakszerűen, folyamatos műszaki ellenőrzés mellett készíti elő bérbe adásra.
A Lakástörvény 15. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a bérlő a lakást átalakítja, korszerűsíti. A megállapodásnak tartalmaznia kell azt is, hogy a munkák elvégzésének költségei melyik felet terhelik.
A Lakástörvény 19. § (1) bekezdése szerint önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg; a (2) bekezdés szerint az önkormányzati rendelet felhatalmazhatja a bérbeadót a megállapodás tartalmának meghatározására.
A fenti rendelkezések alapján nem célszerű annak lehetőségét kizárni, hogy a bérlő a lakást átalakítsa, korszerűsítse; mivel ez elsődlegesen a bérlő érdeke (a rendeltetésszerű használat megteremtésén túli vállalás), a rendelet fő szabályként kizárja ezen munkálatok költségének megtérítését, kivéve, ha – kivételesen indokolt esetben – a képviselő-testület által jóváhagyott, írásbeli megállapodás szerint ahhoz bérbeadó előzetesen hozzájárult.
5. §
Az (1) bekezdés szerint a lakások bérbeadására egyrészt pályázat útján, másrészt – a rendeletben meghatározott esetekben és feltételekkel – pályázati eljáráson kívül kerülhet sor.
A (2) bekezdés meghatározza azokat az alapvető feltételeket, amelyeket a hatékony lakásgazdálkodás érdekében az Önkormányzat a bérlőkkel szemben támaszt.
A (3) bekezdés lehetőséget ad arra, hogy különösen indokolt esetben a minimális jövedelemre vonatkozó előírások alól felmentést kaphasson a bérlő, a képviselő-testület és szervei szervezeti és működési szabályzatában erre felhatalmazott szerv döntése alapján.
6. §
A bérbeadás időtartamát és az úgynevezett előbérleti jogot szabályozza. Lakás csak határozott időre vagy feltétel bekövetkeztéig adható bérbe (természetesen mindez nem érinti a korábban létrejött, határozatlan időre szóló jogviszonyokat). Az előbérleti jog gyakorlásának két alapvető feltétele van: a lakás bérbevételére a bérlő továbbra is jogosult, és a szerződés fennállása alatt eleget tett a korábbi szerződésben foglalt kötelezettségeinek.
A Lakástörvény 12. § (4) bekezdése szerint a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása nélkül – ellenőrzi. A bérlő arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles. Az (5) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén az ellenőrzés egy naptári éven belül történő lefolytatásának gyakoriságát önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A lakást rendeltetésszerűen használó bérlők esetében az évi egy alkalomnál gyakoribb ellenőrzés szükségtelen. Abban az esetben azonban, amennyiben a lakás rendeltetésszerű használata iránt kétség merül fel, a bérlők az együttélés szabályait sértő magatartást tanúsítanak, vagy egyéb ok miatt szükséges, a bérlemény többszöri, rendkívüli ellenőrzésére is sor kerülhet.
A Lakástörvény 10. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről. Problémás a bérbeadó épülettel kapcsolatos feladatainak értelmezése abban az esetben, ha a lakás társasházban található. Ekkor ugyanis ezekről a feladatokról a társasház-közösség köteles gondoskodni. Ennek ellenére a társasház-közösség mulasztása a bérbeadót a bérlővel szembeni felelőssége alól nem mentesíti.
7. §
A Lakástörvény 3. § (2) bekezdése szerint az önkormányzati rendelet a bérbeadás feltételeként meghatározhatja, hogy a lakásbérleti szerződés fennállása alatt a bérlő köteles életvitelszerűen a lakásban lakni. A rendeletben meghatározott ilyen feltételt a szerződésnek tartalmaznia kell azzal a kikötéssel, hogy a bérlő a lakásból történő két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát köteles írásban a bérbeadó részére bejelenteni. A bérlő által bejelentett – különösen: egészségügyi ok, munkahely megváltozása, tanulmányok folytatása miatt történő – távolléte alatt, erre hivatkozással felmondani nem lehet. Nem lehet felmondani a szerződést abban az esetben sem, ha a bérlő a bejelentést menthető okból mulasztotta el, és erről a bérbeadót – felhívására – írásban tájékoztatja.
A rendelet, élve ezzel a törvényi lehetőséggel, az önkormányzati bérlakások használatához, hasznosulásához fűződő érdekre tekintettel előírja, hogy a bérlő köteles a lakásbérleti szerződés fennállása alatt életvitelszerűen a lakásban lakni.
A Lakástörvény 12. § (2) és (3) bekezdése szerint a bérlő és a vele együtt lakó személyek a lakást, a lakáshoz tartozó helyiségeket és a közös használatra szolgáló helyiségeket és területeket rendeltetésszerűen, a szerződésnek és a jogszabályok kötelező előírásainak megfelelően használhatják, a többi bérlő jogainak és érdekeinek sérelme nélkül.
A (4) bekezdés szerint a bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrzi. A bérlő az arra alkalmas időben a lakásba történő bejutást biztosítani, és az ellenőrzést tűrni köteles. Az (5) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén az ellenőrzés egy naptári éven belül történő lefolytatásának gyakoriságát önkormányzati rendeletben kell meghatározni.
A rendelet a bérlők szükségtelen zaklatásának elkerülése érdekében fő szabállyá az évi egyszeri bérleményellenőrzést teszi. Ha a bérlemény ellenőrzése során rendeltetésellenes lakáshasználatot vagy a bérlői kötelezettség elmulasztását állapítják meg, vagy amennyiben bármely más okból indokolt (bármilyen, rendeltetésellenes használatra utaló jelzés, adat, például lakóközösségi panasz, stb. alapján), rendkívüli ellenőrzésre kerülhet sor.
8. §
A Lakástörvény 3. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendeletben meg kell határozni az önkormányzati lakás szociális helyzet alapján történő bérbeadásának a lakás bérbeadásakor fennálló jövedelmi és vagyoni körülményekhez igazodó feltételeit.
A rendelet feltételként azt határozza meg, hogy a bérlő lakó vagy tartózkodási helye legalább három éve Kispest közigazgatási területén legyen, és ténylegesen, életvitelszerűen itt is tartózkodjék; a bérlő, valamint házastársa, élettársa vagy a vele együtt élő közeli hozzátartozója ne rendelkezzék lakáscélú, beköltözhető ingatlan tulajdonjogával vagy haszonélvezeti jogával; valamint a bérlő és a vele együtt költöző közeli hozzátartozója ne rendelkezzék olyan vagyonnal, amelynek együttes forgalmi értéke a bérbeadáskor az öregségi nyugdíj legkisebb összegének százötvenszeresét meghaladja.
Annak nincsen akadálya, hogy a pályázat vagy kérelem benyújtásakor az érintett önkormányzati lakás bérleti jogával rendelkezzék, azonban arról értelemszerűen a bérbeadással egyidejűleg le kell mondania.
A d) és e) pont a bérlő és a vele egy háztartásban élők jövedelmi viszonyára figyelemmel két kategóriát különböztet meg, amelyek alapján a fizetendő bérleti díj két sávban kerül meghatározásra.
A (2) bekezdés az úgynevezett méltányolható lakásnagyság mértékét határozza meg, melynél nagyobb lakás – szociális helyzet alapján – a bérlő részére a vele együtt költözők számára tekintettel nem adható bérbe.
9. §
A Lakástörvény lehetőséget ad arra, hogy a szociális rászorultság megszűnése esetén a bérbeadó magasabb bérleti díjat állapítson meg a bérlő részére. Ez a szakasz a szociális bérbeadás feltételeinek felülvizsgálatát szabályozza oly módon, hogy azt évente legalább egyszer el kell végezni.
A (2) bekezdés szerint ha a szociális bérbeadásra vonatkozó jogosultsági feltételek nem állnak fenn, a bérlő a bérbeadó felhívására a kért adatokat nem bocsátja rendelkezésre (így a szociális bérbeadásra való jogosultság feltételei nem állapíthatók meg), vagy valótlan adatokat közöl, a lakbér mértéke költségelvűre módosul.
A (3) bekezdés szerint a bérlő jövedelmi és vagyoni helyzetének ismételt, ezúttal kedvezőtlen változása esetén a szociális bérbeadásra vonatkozó feltétek vizsgálatát (az éves felülvizsgálat időpontjától függetlenül) el kell végezni, és a kedvezőbb lakbért meg kell állapítani. Ez alól egyetlen kivétel van, ha a bérlő szándékosan kívánta a bérbeadót vagyoni és jövedelmi viszonya tekintetében megtéveszteni, ezért valótlan adatot közölt; ebben az esetben két éven belül a felülvizsgálat nem végezhető el.
10. §
A költségelvű lakbér megállapítására a 9. §-hoz fűzött indokolás szerint kerül sor. Az Önkormányzat dönthet úgy, hogy lakást ezen az elven ad bérbe, és pályáztat. Tekintettel arra, hogy ez a lakbér mérték sem éri el a piaci lakbér mértékét, indokolt feltételeket meghatározni a bérbeadáshoz, melyek a szociális helyzet alapján történő bérbeadáshoz hasonló elvek szerintiek, azonban megengedőbbek.
11. §
Piaci alapú bérbeadás esetén az Önkormányzat érdeke azt kívánja, hogy a bérlő fizetőképessége biztosított legyen. Ennek érdekében kerül a rendeletbe a jövedelem-minimumra vonatkozó rendelkezés.
12-14. §
A lakáspályázatok általános szabályait tartalmazza, meghatározva a fő elemeket, de kellő szabadságot adva a döntéshozónak ahhoz, hogy a mindenkori igények és szükségletek, jogszabályi változások szerint határozza meg a részleteket, például a benyújtandó okiratok listáját. A pályázatok kapcsán – a jelenlegi gyakorlattól eltérően – biztosítani kell a pályázat alatt álló lakások megtekintésének lehetőségét; erre lakásonként meghatározott időpontokban kerül sor.
A jelenlegi gyakorlattal egyidejűleg a pályázat személyes benyújtásának kötelezettségét határozza meg. Hiánypótlásra olyan módon ad lehetőséget, hogy annak a pályázat eredeti benyújtási határidejéig be kell érkeznie, azonban a hiányosságokról a pályázót a pályázat átvételekor írásban tájékoztatni kell.
A rendelet a pályázattal kapcsolatos érvénytelenségi okokat is meghatározza. Ezek között szerepel, ha a pályázó a pályázatban nem a valóságnak megfelelő tényt vagy adatot közöl, hamis nyilatkozatot tesz vagy tett a benyújtási határidő napját megelőző öt évben. A bérbeadó megtévesztése, annak kísérlete tehát öt évre történő kizárást eredményez a pályázati eljárásokból.
15. §
A szociális lakáspályázat különös szabályait tartalmazza; elsődlegesen azt, hogy az együtt élő közeli hozzátartozók legfeljebb két lakásra nyújthatnak be pályázatot, valamint a bérlő további nyilatkozattételi kötelezettségét (többek között a jövedelmi és vagyoni viszonyok vizsgálatához való hozzájárulást, a lakás felújításával, karbantartásával kapcsolatos kötelezettségek kifejezett tudomásulvételét).
16. §
A költségelvű lakáspályázat különös szabályait tartalmazza.
17. §
Piaci alapú bérbeadás esetén a nemzeti vagyonról szóló törvény rendelkezéseivel is összhangban, az önkormányzat versenyeztetési eljárására vonatkozó rendelet versenytárgyalásra vonatkozó szabályainak alkalmazását írja elő, a bérbeadáshoz kapcsolódó értelemszerű módosításokkal.
18. §
A Lakástörvény 3. § (3) bekezdése szerint ha az önkormányzati lakás bérlőjének kijelölésére vagy kiválasztására megállapodás, valamint a Lakástörvény hatálybalépésekor jogszabály meghatározott szervet jogosít fel, az általa megjelölt személlyel kell szerződést kötni. A bérlőkijelölésre jogosult döntése alapján a szerződés határozatlan vagy határozott időre, illetőleg feltétel bekövetkeztéig köthető. A rendelet tartalmazza azokat a részletes feltételeket, amelyeket a bérlőkijelölési jog gyakorlásával kapcsolatosan indokolt előírni, különös tekintettel arra az esetre, ha a bérlőkijelölési jog gyakorlója ezzel a jogával nem él határidőben, így az önkormányzati lakás esetlegesen hosszabb ideig kihasználatlan maradhat.
19. §
A nehéz helyzetbe került, legalább három éve Kispest területén lakó- vagy tartózkodási hellyel rendelkező személynek, ha lakhatását nem tudja önerőből megoldani, hat hónapra pályázaton kívül is bérbe adható lakás. A Kispesti Szociális Szolgáltató Centrum vezetőjének indokolással alátámasztott javaslata alapján a bérleti szerződés hat havonta, legfeljebb összesen öt évre meghosszabbítható, ha a bérlő önhibáján kívül nem tudta lakáshelyzetét rendezni, valamint a szociális lakáspályázatokon sikertelenül pályázott. Az ilyen típusú bérbeadásra évente legfeljebb öt lakás használható fel.
Lakás ideiglenes bérbeadásánál méltánylást érdemlő élethelyzet lehet különösen, ha a kérelmező önhibáján kívül veszítette vagy veszíti el a korábbi lakását; jelenlegi lakóhelyén veszélyeztetettségnek kitett személy; önhibáján kívül lett jogcím nélküli lakáshasználó vagy egyéb, rendkívüli élethelyzete azonnali intézkedést igényel.
20. §
A Családok Átmeneti Otthonából kikerülő személy részére, a Családok Átmeneti Otthonának vezetője javaslatára pályázati rendszeren kívül, egy évre adható bérbe lakás.
A lakás bérbeadására a szociális alapú bérbeadás vagyoni és jövedelmi feltételei szerint kerül sor, tehát akkor van rá lehetőség, ha a bérlő rendelkezik olyan minimális jövedelemmel, ami a lakás fenntartását biztosíthatja.
A bérleti szerződés meghosszabbítására az ideiglenes bérbeadás feltételei szerint ebben az esetben is lehetőség van, legfeljebb öt éves időtartamra. Az ilyen típusú bérbeadásra évente legfeljebb három lakás használható fel.
21. §
A Lakástörvény 23. § (3) bekezdése szerint a felek az önkormányzati lakásra kötött szerződést közös megegyezéssel úgy is megszüntethetik, hogy a bérbeadó a bérlőnek másik lakást ad bérbe, vagy pénzbeli térítést fizet. A másik lakás bérbeadása mellett pénzbeli térítés is fizethető. A másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítésre vonatkozó szabályokat önkormányzati rendelet állapítja meg.
Ez a szakasz a bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésének azon módjáról rendelkezik, amikor a bérlő részére a bérbeadó – pályázaton kívül – másik lakást ad bérbe.
Tekintettel arra, hogy a bérbeadás ezekben az esetekben a Bérbeadó érdekét szolgálja, vagy arra a (4) bekezdés szerint rendkívüli élethelyzetre tekintettel kerül sor, a teljes tartozásmentesség előírása a bérbeadó érdekének sérelmére vezethet. Ebben az esetben, vagy az egyébként is rendkívüli élethelyzetben levő bérlő esetén ettől a bérbeadói jogkör gyakorlója mérlegeléssel eltekinthet.
Ezekkel az esetekkel kapcsolatosan szükséges rendelkezni arról, mi a helyzet abban az esetben, ha nincsen megfelelő, a korábban bérbe adottal pontosan megegyező méretű és komfortfokozatú lakás. A közérdekű lakásgazdálkodási feladatok megoldása kapcsán felmerülhet, hogy egy bérbeadott lakás helyett bizonyos feltételekkel akár kettő bérbeadása is elősegíthet közérdekű célokat; erre tartalmaz korlátozó rendelkezéseket és feltételeket a (3) bekezdés.
A (4) bekezdés a bérlő rendkívüli élethelyzete (különösen egészségi állapota) okán kezdeményezett megállapodások esetére tartalmaz rendelkezést, amely szerint ilyen esetekben a bérlő nagyobb, vagy magasabb komfortfokozatú lakás bérbeadásához kapcsolódó fizetési kötelezettsége elengedhető.
22. §
A Lakástörvény az ún. szolgálati lakások kapcsán a következők szerint rendelkezik:
„80. § (1) Az önkormányzat rendelete lehetővé teheti, hogy az önkormányzat vállalata és költségvetési szerve önállóan határozza meg a feladataik ellátásához biztosított helyiség, valamint - a törvény hatálybalépésekor - vállalati, szolgálati és átmeneti lakás bérbeadásának feltételeit. Ennek során az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályokat nem kell alkalmazni, s a bérbeadó a lakásbérleti jog folytatására vonatkozó jogosultságot kizárhatja.
(2) Ha az önkormányzat a vállalata és költségvetési szerve számára a bérbeadás feltételeinek önálló meghatározását nem teszi lehetővé, az (1) bekezdésben említett lakást és helyiséget az önkormányzati lakásokra és helyiségekre vonatkozó szabályok szerint kell bérbe adni. Ezekre az önkormányzat rendelete - a törvény keretei között - külön szabályokat állapíthat meg.”
A rendeletben a (2) és (3) bekezdésében foglaltak szerint külön szabályok megalkotására kerül sor. A jelenleg hatályos rendeletben foglaltaktól eltérően nem kerül korlátozásra az ilyen módon bérbe adható lakások száma.
23. §
A rendelet részben eltérő szabályokat tartalmaz azokra a lakásokra, amelyek az Önkormányzat, vagy az állami intézményfenntartó költségvetési szerve által használt épületében vannak. Ezek a lakások csak az adott költségvetési szervvel jogviszonyban álló személyeknek adhatók bérbe; a bérbeadói jogokat a Lakástörvény és e rendelet szabályainak megfelelő alkalmazásával a polgármester a költségvetési szerv vezetőjének egyetértésével gyakorolja.
24. §
A rendelet lehetőséget ad arra, hogy a jogcím nélküli lakáshasználó (korábbi bérlő) részére az általa lakott lakás bérleti jogviszonya a tartozása maradéktalan rendezését követően egy év időtartamra meghosszabbítható legyen. A bérleti jogviszony többször meghosszabbítható. Öt év elteltével – ha a bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségeinek öt éven keresztül eleget tesz – akár öt éves határozott időtartamra is megköthető a szerződés.
25. §
A Lakástörvény a nyugdíjasok házában levő lakással kapcsolatosan a következők szerint rendelkezik:
„88/A. § (1) A bérlő a nyugdíjasok házában levő lakásba – a házastársa kivételével – más személyt állandó jelleggel a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be.
(2) Ha a nyugdíjasok házában lévő lakásra fennálló szerződést a bérlő felmondja és a lakást üresen, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadja, pénzbeli térítésre tarthat igényt, vagy részére legalább olyan lakást kell bérbe adni, amilyet a nyugdíjasok házába költözésekor a bérbeadónak átadott.”
A rendelet szabályozza a nyugdíjasok házában levő lakás bérbeadásának feltételeit; a bérleti jog ellenértékét 3 000 000,- forintban határozza meg.
A rendelet kiegészíti a bérlő által befogadható személyek körét az anyakönyvi nyilvántartásba bejegyezett élettárssal; rögzíti, hogy a nyugdíjasházi lakás albérletbe nem adható, a bérleti jogviszonya nem folytatható.
A Lakástörvény rendelkezéseire figyelemmel a rendelet meghatározza a pénzbeli térítés mértékét.
26. §
A Lakástörvény több helyen teszi szükségessé a bérbeadó hozzájárulását a bérlő egyes cselekményeihez. Az Önkormányzat érdekeinek erősítése érdekében a rendelet általános szabályként határozza meg, hogy bérbeadói hozzájárulás kiadására csak akkor van lehetőség, ha a bérlőnek lakbér, külön szolgáltatási díj vagy közüzemi díj hátraléka nincsen.
27. §
Ha a lakást több bérlő együttesen bérli, bérlőtársi jogviszonyról beszélhetünk. Ha a bérlőhöz beköltöző vagy a már vele együtt lakó személy bérlőtársi jogviszonyt akar létesíteni, akkor ebben mindhárom érintettnek (bérbeadó, bérlő, leendő bérlőtárs) írásban meg kell állapodni. A Lakástörvény 4. § (3) bekezdése szerint önkormányzati lakásra bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben meghatározott feltétekkel köthető. A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen gyakorolhatják; kötelezettségük a bérbeadóval szemben egyetemleges. A Lakástörvény 4. § (4) bekezdés szerint az önkormányzati lakásra a házastársak kérelmére bérlőtársi szerződést kell kötni; a bérlőtársi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettséget a rendelet ezen felül az anyakönyvi nyilvántartásba bejegyzett élettárs, valamint a bérlővel legalább öt éve együtt lakó egyes közeli hozzátartozók vonatkozásában biztosítja, más személlyel bérlőtársi szerződés nem köthető.
(A Lakástörvény szerint ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják, társbérlők. A Lakástörvény alapján önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban levő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit; Önkormányzatunknál társbérlet nincsen, társbérleti lakrészt ismételten, önálló bérletként bérbe adni nem lehet, ezért a szabályozás szükségtelen.)
28. §
A Lakástörvény 21. § (1) bekezdése szerint a bérlő a lakásba más személyt – a kiskorú gyermeke, valamint a befogadott gyermekének az együttlakás ideje alatt született gyermeke kivételével – a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be.
Befogadás alatt azt kell érteni, hogy a bérlő más személynek lehetővé teszi, hogy a bérleményben életvitelszerűen lakjon, azt vele együtt használja. A befogadott személy nem válik bérlővé; lakáshasználati joga a bérleti jogviszonyhoz igazodik.
A (2) bekezdés szerint önkormányzati lakásba a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül is befogadhatja házastársát, gyermekét, befogadott gyermekének a gyermekét, valamint szülőjét.
Önkormányzati lakás esetén, ha a befogadáshoz a bérbeadói hozzájárulás szükséges, ennek feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
A rendelet a lakás használatának ellenőrizhetősége érdekében a bérlő kötelezettségévé teszi, hogy a lakásba a Lakástörvény alapján befogadott személyekről tájékoztatást adjon.
A rendelet meghatározza, hogy a Lakástörvényben meghatározottakon túl az Önkormányzat milyen személyek befogadásához járulhat hozzá, amennyiben a befogadandó személy közokiratban nyilatkozik arról, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a lakást elhagyja, valamint a lakás egy használójára a szobák alapterületét figyelembe véve legalább 6 m2 jut.
29. §
A Lakástörvény 33. § (1) bekezdése szerint a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával a lakást vagy annak egy részét albérletbe adhatja. A (3) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
A rendelet kizárólag a határozatlan időre bérbe adott lakás esetében, az alapterület 50 %-áig ad lehetőséget a lakás albérletbe adására. Ettől egyetlen esetben lehet eltérni, ha a bérlő a (2) bekezdésben meghatározott okból nem tudja a lakást birtokban tartani; az állagmegóváshoz fűződő bérbeadói érdek és a bérlő közös érdeke a lakás használata, hasznosítása.
A hozzájárulás iránti kérelemhez ebben az esetben is csatolni kell az albérlő közokiratba foglalt nyilatkozatát, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor a lakást elhagyja.
30. §
A lakás egy részének bérbeadása nem lakás céljára a bérlők méltányolható gazdasági, létfenntartási érdekeit szolgálhatja, ezért annak teljes tiltása nem célszerű. Természetesen bármilyen gazdasági tevékenység végzésére kizárólag a tevékenységre egyébként irányadó jogszabályok és egyéb szabályozók (többek között az építésügyi szabályok, a társasházakkal kapcsolatos előírások) betartásával kerülhet sor; ez a bérlő felelőssége.
A rendelet bizonyos korlátozásokat vezet be annak érdekében, hogy a lakhatás céljára történő használat minden esetben megmaradjon. A gazdasági tevékenység céljára használt rész után a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó szabályok szerint kell bérleti díjat fizetni (a vonatkozó önkormányzati határozatban foglalt mértékű díjat).
31. §
A Lakástörvény 31. § (1) bekezdés szerint a szerződés megszűnése után a lakásban visszamaradó személy – az e törvény alapján bérleti jog folytatására jogosult kivételével – másik lakásra akkor tarthat igényt, ha a bérbeadó, illetőleg a bérlőkijelölésre, vagy bérlőkiválasztásra jogosult erre kötelezettséget vállalt. A (2) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a másik lakásban való elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit önkormányzati rendelet szabályozza.
A rendelet kizárja, hogy az Önkormányzat a törvény vagy e rendelet alapján elhelyezésre jogosult személyen túl további személyek elhelyezésére kötelezettséget vállaljon.
32. §
A Lakástörvény 27. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó a 26. § (1) bekezdése szerinti felmondás esetén a bérlővel megállapodhat, hogy lakás felajánlása helyett részére pénzbeli térítést fizet. A (2) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a pénzbeli térítés mértékét és fizetésének feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg. [A 26. § (1) bekezdése szerint önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést rendes felmondással, írásban abban az esetben mondhatja fel, ha egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő lakást ajánl fel a településen.]
Ha közérdekű lakásgazdálkodási feladatok érdekében szükséges, a határozatlan időre szóló szerződés megszüntetése esetén cserelakás felajánlása helyett a lakás forgalmi értéke 50 %-ának megfelelő pénzbeli térítés fizethető a bérlő részére.
33. §
Az Önkormányzat lakásgazdálkodáshoz fűződő érdekeinek megóvása érdekében a rendelet előírja, hogy az Önkormányzat lakásgazdálkodási feladatokat ellátó szerve köteles a bérbeadói jogokat gyakorló személy részére előterjesztést tenni a bérleti jogviszony felmondással történő megszüntetésére, ha annak feltételei fennállnak.
34. §
A Lakástörvény 17. § (1) bekezdése szerint a szerződés megszűnésekor a bérlő köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. A (2) bekezdés szerint a felek úgy is megállapodhatnak, hogy visszaadáskor a lakást és a lakásberendezéseket a bérbeadó teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá. Ebben az esetben az ezzel kapcsolatban felmerülő költségeket a bérlő köteles a bérbeadónak megtéríteni.
A rendelet lehetőséget ad arra, hogy a lakás rendeltetésszerű állapotba hozatalához szükséges költségek letétbe helyezése esetén a bérlő és a vagyonkezelő megállapodjon a lakás vagyonkezelő általi helyreállításáról. Amennyiben a bérleti szerződés megszűnését, de legkésőbb a lakás kiürítését követő 30 napon belül ilyen megállapodás nem jön létre, a vagyonkezelő köteles a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele kapcsán felmerülő igényét a volt bérlővel szemben érvényesíteni.
35. §
A bérlő fő kötelezettsége a lakbérfizetés. A lakbér a lakás és a közös területek, helyiségek használatának, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásoknak az ellenértéke.
A Lakástörvény 34. § (1) bekezdése és a 2. mellékletének j) pontja szerint az önkormányzat rendeletben határozza meg a lakbér mértékét. Hasonló rendelkezést tartalmaz a Lakástörvény 87. § (1) bekezdés k) pontja is.
A Lakástörvény az önkormányzati lakások lakbérének mértékéről a következőképpen rendelkezik:
„34. § (1) Az önkormányzati lakások lakbérének mértékét
a) szociális helyzet alapján, vagy
b) költségelven, vagy
c) piaci alapon
történő bérbeadás figyelembevételével önkormányzati rendelet állapítja meg.
(2) A szociális helyzet alapján bérbe adott, illetőleg az állami lakás lakbérének mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, valamint a 10. § rendelkezéseinek megfelelően a bérbeadó által a szerződés keretében nyújtott szolgáltatás alapján, továbbá a 13. §
(2) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell meghatározni.
(3) A szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A bérbeadó a jogosultság fennállását évente felülvizsgálja és a feltételek megszűnése esetén a lakbértámogatás nyújtását megszünteti.
(4) A költségelven bérbe adott lakás lakbérének mértékét a lakás (2) bekezdésben meghatározott alapvető jellemzői, továbbá a 10. § és a 13. § (1) bekezdésének rendelkezései alapján úgy kell megállapítani, hogy a bérbeadónak az épülettel, az épület központi berendezéseivel és a lakással, a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordításai megtérüljenek.
(5) A piaci alapon bérbe adott lakás lakbérének mértékét a (4) bekezdésben foglaltak figyelembevételével úgy kell megállapítani, hogy az önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.
(6) Ha a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetén a bérlő (3) bekezdésben említett önkormányzati lakbértámogatásra való jogosultsága megszűnik, a bérbeadó - a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetének figyelembevételével - a fizetendő havi lakbér összegét az önkormányzati rendelet szerinti magasabb lakbérmértéknek megfelelően módosíthatja.”
A Lakástörvény 10. § (1) bekezdése szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról, az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról, a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, továbbá e helyiségek berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
A Lakástörvény 13. § (1) bekezdése szerint a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. A (2) bekezdés szerint az említett munkák elvégzése a szociális helyzet alapján bérbe adott lakás esetén a bérlőt tereli, a szerződés megkötésekor azonban a fizetendő lakbér összegét ennek figyelembevételével kell megállapítani.
A Lakástörvény 86. § (1) bekezdése szerint a fővárosi közgyűlés – e törvény keretei között – rendeletben határozza meg a kerületi önkormányzatok tulajdonában levő, szociális helyzet alapján bérbe adott lakásokra vonatkozóan a lakbér-megállapítás elveit. A (2) bekezdés szerint a kerületi önkormányzat e törvény és a fővárosi közgyűlés (1) bekezdésen alapuló rendeletének keretei között alkothat önkormányzati rendeletet.
A Lakástörvény indokolása szerint a gazdasági körülményekből adódik, hogy az önkormányzatoknak a szociális helyzetük miatt rászoruló családok tekintetében – jelenleg még – alacsony (a törvény 10. §-a szerinti épület-üzemeltetési és karbantartási költségeket tartalmazó) lakbérmértéket kell szabályozniuk.
A lakbérek mértékének meghatározására a rendelet általános indokolásában meghatározott elvek figyelembevételével került sor, a rendelet 1. mellékletében foglaltak szerint.
A hivatkozott fővárosi közgyűlési rendeletben foglaltak alapján a rendelet 2. melléklete szabályozza a lakás minőségi és műszaki állapota alapján növelő és csökkentő tényezőket.
36. §
A rendelet bizonyos személyes élethelyzetek figyelembe vételének biztosítása érdekében határoz meg lakbértámogatást, részben objektív, mérlegelést nem igénylő esetekkel (3. melléklet, alanyi jogon járó lakbértámogatás), de rendkívüli méltánylást érdemlő esetben a lakbér mértékéből – a rendeletben meghatározott feltételekkel – további csökkentés (méltányossági lakbértámogatás) adható. A lakbértámogatást a kérelem benyújtását követő hónap első napjától számított egy éves időtartamra lehet megállapítani; ezt követően ismételt kérelem és a feltételek ismételt vizsgálata szükséges.
37. §
A Lakástörvény 35. § (1) bekezdése szerint a bérlő köteles megtéríteni a bérbeadó által nyújtott és a szerződésben - vagy más megállapodásukban - meghatározott külön szolgáltatás díját. A (2) bekezdés szerint a külön szolgáltatás díját önkormányzati rendelet, illetőleg más jogszabály keretei között a bérbeadó állapítja meg.
A Lakástörvény 91/A. § 18. pontja szerint a külön szolgáltatások körébe tartozik különösen a vízellátás és csatornahasználat (szennyvízelszállítás) biztosítása, a felvonó használatának biztosítása, a kapunyitás, a központi fűtés és melegvíz-ellátás, a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető, a rádió- és televízióadók vételének biztosítása.
A rendelet felsorolja az ezen túlmenően a külön szolgáltatások díjába tartozható tételeket; a felsorolás nem kizárólagos.
A rendelet a társasházakban található lakásokra a közös költség felújítási alap képzésre, hitel visszafizetésére, ingatlan biztosítására elkülönített összegek nélkül számított összegét határozza meg felső határként. Osztatlan közös tulajdonban levő lakások esetén az előző naptári év tényleges adatai alapján kell a külön szolgáltatás díját megállapítani.
38. §
A Lakástörvény 20. § (1) bekezdése szerint a lakást jogcím nélkül használó, a jogosult részére lakáshasználati díjat köteles fizetni. A használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos összeg. A (2) bekezdés szerint a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével a használati díj emelhető. A (3) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a használati díj emelésének mértékét és feltételeit önkormányzati rendelet határozza meg.
A díjemelési lehetőség azt a célt szolgálja, hogy a jogcím nélküli használót a lakás kiürítésére késztesse. A tapasztalatok alapján azonban a lakáshasználati díj emelése gyakorlati haszonnal nem jár. Azok a jogcím nélküli lakáshasználók, akik szerződés nélkül (általában a korábbi szerződés megszűnését követően) használják a bérlakást, a szerződés megszűnésének időpontjáig jelentős tartozást halmoztak fel; a lakáshasználati díj emelése csak a tartozás növelését eredményezi, azonban nem növeli a lakáshasználók kiköltözési hajlandóságát.
A rendelet erre tekintettel nem rendelkezik a lakáshasználati díj emeléséről.
Rendelkezik viszont arról, hogy a bérbeadó – az Önkormányzat lakásgazdálkodási érdekeinek érvényesítése érdekében – köteles a jogcím nélküli lakáshasználat kezdetétől számított 60 napon belül a lakás kiürítése iránti (peres, vagy közvetlen végrehajtásos) eljárást megindítani.
A rendelet részletes rendelkezéseket tartalmaz arra az esetre, ha a folyamatban levő eljárás során az adós tartozását rendezni kívánja. Ebben az esetben a peres eljárás folytatódik (így az Önkormányzat igényérvényesítése nem szenved késedelmet), az Önkormányzat azonban a végrehajtási eljárást nem indítja meg, vagy ha folyamatban van, a tartozás megfizetéséig felfüggeszti. A tartozás rendezését követően a lakás az e rendeletben foglaltak figyelembevételével adható (egy évre) ismét bérbe.
A tartozás rendezését kívánja elősegíteni az a rendelkezés, hogy a tartozásnak a végrehajtási eljárás során történő kiegyenlítése esetén az Önkormányzat a végrehajtási eljárást felfüggeszti; így megnyílik a lakás ismételt bérbeadására vonatkozó lehetőség.
39. §
A Lakástörvény 3. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendelet a nem szociális helyzet alapján történő bérbeadás esetén szabályozhatja a Ptk. rendelkezéseinek megfelelő óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit.
A rendelet a költségelven és piaci alapon történő bérbeadás esetére három havi lakbérnek megfelelő óvadék előírását rendeli el.
A rendelet ebben a szakaszban is megerősíti, hogy a vagyonkezelő köteles a bérlővel szembeni követelését érvényesíteni, ide kell érteni a lakás rendeltetésszerű állapotba hozatalához szükséges költségeket.
40. §
A Lakástörvény 36. § (1) bekezdése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait a törvényben foglalt eltérésekkel megfelelően kell alkalmazni.
A (2) bekezdés szerint az önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának és a bérbeadó hozzájárulásának a feltételeit – az önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával – önkormányzati rendelet határozza meg; a helyiségbér mértékét az önkormányzati rendelet nem szabályozhatja.
Azt, hogy mely ingatlan tekinthető helyiségnek, nem a lakástörvény, hanem az építésügyi szabályok határozzák meg: e szerint helyiség a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével. A Lakástörvény 91/A. § 12. pontja szerint nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari, építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási, igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi, szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.
A rendelet fő szabályként azt állapítja meg, hogy a helyiségeket az Önkormányzat pályázat útján, bérbeadással hasznosítja. Ez azt jelenti, hogy más irányú tulajdonosi döntés hiányában a vagyonkezelő külön döntés nélkül, folyamatosan pályáztathatja a megüresedő helyiségeket, a pályázati eljárás szabályai szerint, a helyiségek bérleti díjáról szóló képviselő-testületi határozatban meghatározott bérleti díjjal mint a versenytárgyalás során kiinduló bérleti díjjal.
A Lakástörvény 37. §-a szerint a helyiség átadásával, rendeltetésszerű használatával, karbantartásával, felújításával, a bérleti jog szünetelésével, továbbá a szerződés megszűnésekor a helyiség visszaadásával kapcsolatban a bérbeadó és a bérlő jogaira és kötelezettségeire a felek megállapodása az irányadó. Helyiségbérleti szerződésre tehát a Lakástörvény 7-11. §-ai, valamint 12-18. §-ai csak akkor alkalmazhatók, ha a helyiségbérleti szerződés ezeket a kérdéseket nem rendezi.
Ennek megfelelően a helyiség bérbeadásánál nem feltétel, hogy a helyiség rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kerüljön átadásra. A mindenkori bérlő a pályázatban foglalt, illetve megtekintett és megismert műszaki állapotban veszi bérbe a helyiséget. A bérlőnek kell kialakítania a helyiség azon állapotát, amely tevékenységének gyakorlásához szükséges.
A rendelet meghatározza a bérlőnek a helyiség és a helyiséghez tartozó berendezések, területek használatával, karbantartásával, felújításával, tisztán tartásával kapcsolatos kötelezettségeit.
A rendelet a helyiség átalakítása, korszerűsítése esetére előírja, hogy a bérlőnek a vagyonkezelővel erről írásban meg kell állapodnia.
A rendelet rögzíti, hogy a bérlő sem a helyiség tevékenysége gyakorlásához szükséges felújítása, sem karbantartása, sem átalakítása, korszerűsítése esetén nem tarthat igényt sem a bérleti szerződés időtartama alatt, sem annak megszűnését követően a költségei megtérítésére.
41. §
A rendelet meghatározza, hogy aki, vagy aki által képviselt vagy tulajdonolt jogi személy az Önkormányzattal vagy intézményével szemben tartozik, akinek köztartozása van, aki ellen végrehajtási, csőd- vagy felszámolási eljárás van folyamatban, vagy akivel szemben az Önkormányzat korábban a bérleti szerződést szerződésszegés okán felmondta, nem köthető bérleti szerződés.
42. §
A rendelet a lakásokhoz hasonlóan szabályozza az úgynevezett előbérleti jog intézményét, amely szerint a bérlő, ha a szerződésben foglalt kötelezettségeinek eleget tett, fő szabályként jogosult a helyiség ismételt bérbevételére. A bérleti szerződés megkötésének feltétele, hogy a bérlő az újólag közölt bérleti díj megfizetését vállalja (amely a bérlő által a bérleti szerződés megszűnésekor fizetett díj, de legalább az Önkormányzat által a helyiségek kiinduló bérleti díjaként meghatározott összeg). A bérlő nem élhet előbérleti jogával, ha a bérleti szerződés ismételt megkötése önkormányzati érdeket sért.
43. §
A rendelet a helyiségek ellenőrzésének alapvető szabályait a lakásokéval azonosan szabályozza. A helyiségeket szerződésszerűen használó bérlők esetében évi egy bérleményellenőrzést rögzít, szükség szerint azonban rendkívüli bérleményellenőrzés is elrendelhető.
44. §
A helyiségek bérbeadására fő szabályként pályázat és azt követően versenytárgyalás útján kerül sor. A rendelet csupán a fő előírásokat tartalmazza a pályázati hirdetményre, a versenytárgyalásra és a versenytárgyalás eredményeképpen a szerződés megkötésére vonatkozóan, amelyek biztosítják a versenytárgyalás jogszerű lefolytatását, kellő rugalmasságot biztosítanak, hogy a vagyonkezelő szükség szerint határozhassa meg a kiírás tartalmát. A kiírásnak a jelenlegi rendelkezésekkel szemben nem kötelező tartalma a helyiségben gyakorolható tevékenység, azt a mindenkori építésügyi és hatósági előírások határozzák meg, melyekről a vagyonkezelő ugyan adhat tájékoztatást, azonban a bérlő felelőssége a teljes körű tájékozódás a tervezett tevékenysége kapcsán.
45. §
A jelenleg hatályban levő rendelettel azonosan tartalmazza a helyiségek versenytárgyaláson kívüli bérbeadásának szabályait. Két eredménytelen versenytárgyalást követően a helyiségek bérbeadására folyamatos hirdetés útján is sor kerülhet; ebben az esetben a bérleti díj az Önkormányzat képviselő-testületének határozatában meghatározott, a versenytárgyalási kiinduló összegeként megjelölt bérleti díj. Amennyiben ezen bérleti díjnál legfeljebb 10 %-kal alacsonyabb bérleti díjra vonatkozó ajánlat érkezik, ezen a bérleti díjon a helyiség bérbeadható. Az ennél alacsonyabb ajánlat esetén a tulajdonosi joggyakorló dönthet arról, hogy versenytárgyalásra kerüljön kiírásra az ajánlatban foglalt alacsonyabb kiinduló bérleti díjjal a helyiség, vagy a további hirdetésre kerüljön sor. A rendelet egyértelműen rögzíti, hogy az ezen eljárásrendben meghatározott bérleti díj nem minősül kedvezményes bérbeadásnak.
46. §
A jelenleg hatályban levő rendelettel azonosan tartalmazza, hogy a helyiség pályázaton kívül két esetben kerülhet bérbeadásra, egyrészt a közérdekű elhelyezési feladat miatt felajánlott csere helyiség esetén, másrészt a vagyonrendeletben meghatározott kedvezményes bérbeadás esetén. Kedvezményes bérbeadás esetén a rendelet nagyobb teret hagy az óvadék mértékének meghatározására, valamint szabályozza az albérletbe adás, a bérleti jog átruházása eltérő szabályait.
47. §
A lakásokhoz hasonlóan a törvényben meghatározott bérbeadói hozzájárulások fő szabályaként rögzíti a rendelet, hogy a helyiségek tekintetében sem adható semmilyen hozzájárulás, ha a bérlőnek bérleti díj vagy közüzemi díj tartozása van.
48. §
A Lakástörvény 38. § (2) bekezdése rögzíti, hogy a bérbeadó nem köteles a bérlő házastársával bérlőtársi szerződést kötni. A rendeletben érdemes egyértelműsíteni, hogy helyiség esetében az Önkormányzat bérlőtársi szerződés megkötéséhez semmilyen esetben nem járul hozzá; a helyiség több személy általi hasznosítása albérleti szerződés keretében lehetséges.
A Lakástörvény 38. § (3) bekezdése szerint a bérlő a helyiségbe más személyt csak a bérbeadó hozzájárulásával fogadhat be. A befogadás célja helyiségbérlet esetén a helyiség használatának biztosítása állandó gazdasági tevékenység céljára, ez azonban szintén nem indokolt; albérleti szerződés keretében, vagy a bérleti jog átruházásával biztosítható a harmadik személy általi használat.
49. §
A Lakástörvény 42. § (1) bekezdése szerint a bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával másra átruházhatja, elcserélheti, vagy a helyiséget albérletbe adhatja. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A (2) bekezdés szerint önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni. A hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja.
A rendelet az albérletbe adást a helyiség alapterületének meghatározott részében korlátozza. Az albérletbe adásnak feltétele a bérlő azon nyilatkozatának megtétele, amely szerint az albérlő tevékenységéért felelősséget vállal, és az albérlő közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatát, amely szerint a bérleti szerződés megszűnésekor a helyiséget elhagyja. Az albérleti jogviszony járulékos jellegű, a bérleti jogviszony megszűntével megszűnik; az albérlő tehát a bérlet megszűnésével egyidejűleg köteles az ingatlant a bérlőnek visszaadni.
50. §
A helyiségbérleti jog, mint forgalomképes vagyoni értékű jog, átruházható és elcserélhető. A bérleti jog átruházása a bérlő személyében bekövetkező alanyváltozást jelent, a bérleti jogviszonyt egyebekben nem érinti. Az új bérlő jogai és kötelezettségei azonosak az előző bérlő jogaival és kötelezettségeivel, azonban mindkét fél érdeke, hogy a bérleti szerződés módosításokkal (az alanyváltozással) egységes szerkezetbe foglalása megtörténjen. Ezen kötelezettségvállaláson felül a bérleti jog átruházása esetére a bérbeadó számára a forgalmi érték 10 %-ának megfelelő mértékű térítés megfizetését írja elő a rendelet feltételként.
51. §
A rendelet tartalmazza a helyiség székhelyként vagy telephelyként történő bejelentéséhez történő hozzájárulás szabályait. Ennek fő szabályként semmilyen akadálya nincsen, azonban a bérleti szerződés megszűnését követően a bérlő (óvadékkal is biztosított) kötelezettsége, hogy a székhely, telephely törléséről gondoskodjon.
52. §
A Lakástörvény 36. § (2) bekezdése egyértelműen rendelkezik arról, hogy a helyiségbér mértékét önkormányzati rendelet nem szabályozhatja. Ennek ellenére az önkormányzati vagyonnal való hatékony gazdálkodás érdekében, az Önkormányzatra nézve kötelező előírásként szabályozni kell, hogy mennyi a versenytárgyalás kiinduló bérleti díjaként meghatározandó összeg. Ennek megállapítása a képviselő-testület által meghozandó határozatban történik meg.
A határozatban megállapított bérleti díj minősül fő szabályként „piaci” bérleti díjnak; a nem a rendeletben meghatározott eljárásrendben csökkentett bérleti díj kedvezményes bérleti díjnak minősül.
A határozatban szabályozott bérleti díjat figyelembe kell venni az előbérleti jog gyakorlásánál is; amennyiben az magasabb, mint a bérlő által fizetendő bérleti díj (a kedvezményes bérleti díj esetét kivéve), és a bérlő annak megfizetését nem vállalja, a helyiségre az előbérleti jog alapján szerződés nem köthető.
A helyiség bérleti díjának változására is a felek szerződése az irányadó. A rendelet a bérleti díj értékállóságának érdekében – az Önkormányzatra nézve kötelező előírásként – meghatározza, a bérleti szerződésben ki kell kötni, hogy a bérleti díj (a szerződéskötés évének kivételével) minden év április 01. napjával az előző évre közzétett lakossági fogyasztói árindex mértékének megfelelően nő.
53. §
A lakásokra vonatkozó szabályoknak megfelelően szabályozza az óvadék kikötését és felhasználását, azzal az eltéréssel, hogy az óvadék mértéke hat havi bérleti díjnak megfelelő összeg.
54-56. §
A Lakástörvény 49. § (1) bekezdése szerint az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került önkormányzati lakásra más személyt megelőző elővásárlási jog illeti meg a bérlőt, a bérlőtársakat egyenlő arányban, a társbérlőt az általa kizárólagosan használt lakóterület arányában, valamint mindezen személyek hozzájárulásával azok egyenes ági rokonát, valamint örökbe fogadott gyermekét. Az 50. § szerint annak a bérlőnek a lakását, aki nyugdíjas vagy nyugdíjszerű ellátásban részesül, és az elővásárlási jogával nem él, a szerződésének fennállásáig harmadik személy részére csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával lehet elidegeníteni.
A Lakástörvény 52. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati lakás vételárát – ha a lakást az e törvény alapján arra jogosult vásárolja meg – a hasonló adottságú lakások helyi forgalmi értéke alapján különösen az épület településen belüli fekvése, az épületben lévő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága, az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő, a lakás alapterülete és komfortfokozata, a lakottság ténye figyelembevételével kell megállapítani. A (2) bekezdés szerint a vételár megállapításakor a forgalmi értékből le kell vonni a bérlőnek a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak az értékét.
A Lakástörvény 53. §-a szerint ha a lakást a törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére – kérelmére – legalább tizenöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb húsz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani. A (2) bekezdés szerint a vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg. Az eladó a szerződés megkötésekor a vételárhátralékra kamatot köthet ki.
Az 54. § (1) bekezdése szerint az önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén a lakás vételárának mértékét, a
szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét, a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit, a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét, elővásárlás esetén az ajánlat tartalmát és az ajánlati kötöttség idejét; (2) bekezdés szerint a feltételek meghatározása során a bérlő vagyoni és jövedelmi helyzetét figyelembe kell venni.
A Lakástörvény 54. § (3) bekezdése szerint az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit.
A bérlő akkor jelezheti szándékát a lakás megvásárlására, ha a bérleti jogviszonya legalább két éve fenn áll, mely időtartamba az összefüggő korábbi bérbeadás időtartamát is be kell számítani. A bérlő kérelmét követően az Önkormányzat dönt eladási szándékáról, és ha az fennáll, a (9) bekezdés szerint kell az ajánlatot megküldeni. A (9) bekezdés rendelkezései irányadók az Önkormányzat bérlő kérelmétől függetlenül jelentkező eladási szándéka esetén is.
Az elővásárlási joggal nem érintett lakások eladására fő szabályként a versenyeztetési eljárásról szóló rendeletnek a versenytárgyalási szabályai szerint kerülhet sor. A rendelet az üres lakások hatékonyabb értékesítése érdekében lehetőséget biztosít arra, hogy két eredménytelen versenytárgyalást követően folyamatos hirdetés útján legyen lehetőség a lakás eladására, valamint a rendeletben meghatározott csökkentett vételáron is értékesíthető.
57. §
A rendelet a szükséglakások esetében a fentiektől eltérő szabályokat állapít meg. Ennek oka, hogy a szükséglakások önálló ingatlanként nehezen hasznosíthatók, harmadik, a lakóközösségen kívüli személy részére történő értékesítésük nem célszerű. A szükséglakásokat tehát a rendeletben meghatározott szabályok szerint a társasházközösség, illetve a lakóközösség tagjai számára ajánlja fel az önkormányzat forgalmi értéken történő megvásárlásra, és csak ennek eredménytelensége esetén kerül sor a versenyeztetés szabályai szerinti értékesítésükre.
58-60. §
A Lakástörvény 58. § (1) bekezdése szerint ha a törvény másként nem rendelkezik, az állam tulajdonából az önkormányzat tulajdonába került helyiségre a bérlőt (bérlőtársat) elővásárlási jog illeti meg. A (2) bekezdés szerint az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben említett helyiségek vételárának mértékét, megfizetésének (részletfizetés, vételárengedmény stb.) módját és feltételeit. A (3) bekezdés szerint az önkormányzat rendeletében határozza meg az (1) bekezdésben nem említett egyéb helyiségei eladásának feltételeit. A Lakástörvény 60. §-a szerint ha az önkormányzati helyiséget a törvény alapján elővásárlásra jogosult veszi meg, a vételár mértéke a helyi forgalmi értéket nem haladhatja meg.
A rendelet tartalmára vonatkozóan – azon túl, hogy a vételár a helyi forgalmi értéket nem haladhatja meg – nem állapít meg feltételeket a Lakástörvény, azonban az egyéb jogszabályok, különösen a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény előírásaira a rendeletalkotás során figyelemmel kell lenni.
61. §
A bérbeadói jogviszonnyal kapcsolatos ügyiratok kézbesítésével, közlésével kapcsolatos előírásokat tartalmaz.
62. §
A rendelet hatálybalépését szabályozza.
A rendelet szövegét a 18/2019. (VI.27.) önkormányzati rendelet 1. §-a iktatta be. Hatályos: 2019. július 1-jétől
A rendelet szövegét a 18/2019. (VI.27.) önkormányzati rendelet 2. § (1) bekezdése módosította. Hatályos: 2019. július 1-jétől
A rendelet szövegét a 18/2019. (VI.27.) önkormányzati rendelet 2. § (2) bekezdése iktatta be. Hatályos: 2019. július 1-jétől