Ecséd Községi Önkormányzat Képviselő-testülete Magyarország Alaptörvénye 32. cikk (2) bekezdésében, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 2. mellékletében kapott felhatalmazás alapján, Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (a továbbiakban: Mötv.) 13. § (1) bekezdés 9. pontjában meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:

I. Fejezet

Általános rendelkezések

1. A rendelet hatálya

1. § (1) E rendelet hatálya az Ecséd Községi Önkormányzat (a továbbiakban: Önkormányzat) tulajdonában álló lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre terjed ki.

(2) Az Önkormányzat tulajdonában lévő, lakásbérlet céljából rendelkezésre álló lakások listáját az 1. melléklet tartalmazza. 

2. A lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásával kapcsolatos feladatok és hatáskörök ellátása

2. § A Képviselő-testület dönt a bérbe adható lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek kijelöléséről, a bérleti díj mértékéről, a bérletre benyújtott kérelmek elbírálása alapján a bérlő személyéről.

3. § A polgármester a Képviselő-testület felhatalmazása alapján átruházott hatáskörben ellátja:

a) bérleti szerződés megkötését a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozóan,

b) a bérleti szerződés felmondását lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozóan,

c) a bérbeadói jogok gyakorlását az Önkormányzat, az Önkormányzat intézményei, valamint a közfeladatot ellátó szervek szakember ellátottságának biztosítása érdekében, illetve méltányosság, valamint szociális helyzetben bekövetkezett változás alapján történő bérbeadás esetén,

d) a bérbeadói hozzájárulás megadását vagy megtagadását lakásbérlet tekintetében a lakásba történő befogadás esetén,

e) bérleti jogviszonyról történő lemondás elfogadását,

f) a bérbeadás jogcímének meghatározását üres vagy megüresedő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség esetén,

g) részletfizetés és halasztás engedélyezését a bérleti díjfizetés tekintetében,

h) bérlői kezdeményezésre irányuló komfortfokozat emelését célzó munka engedélyezése,

i) a bérbeadói hozzájárulás megadását vagy megtagadását átalakítás, korszerűsítés elvégzése esetén,

j) a lakás rendeltetésszerű használatának tulajdonosi ellenőrzését, a bérleti szerződés felülvizsgálatát.

II. Fejezet

3. Az önkormányzati lakások bérbeadásának általános feltételei

4. § (1) lakást bérbe adni csak olyan nagykorú személynek lehet:

a) aki legalább egy éve Ecséd közigazgatási területén lakóhellyel, vagy tartózkodási hellyel rendelkezik, kivéve a c)-d) pontokban meghatározott eseteket,

b) aki legalább egy éve rendszeres munkaviszonyból származó jövedelemmel rendelkezik,

c) aki az Önkormányzat, az Önkormányzat intézményei, valamint a közfeladatot ellátó szervek szakember ellátottságának biztosítása érdekében Ecséden munkaviszonnyal rendelkezik,

d) aki méltányosságból, valamint szociális helyzetben bekövetkezett változás miatt kérelmezi.

(2) Az önkormányzati lakás határozott és határozatlan időre adható bérbe.

(3) Az önkormányzati lakás bérbeadása iránti kérelmet a 2. melléklet szerinti formanyomtatványon, az ott meghatározott mellékletekkel a polgármesterhez kell benyújtani.

4. A bérlő lakbérfizetési kötelezettsége

5. § (1) Lakásbérleti jogviszony fennállása esetén a lakás használatáért a bérlő az e rendeletben meghatározottak szerint lakbért köteles fizetni.

(2) Az önkormányzati lakás bérlője a lakbért minden hónap 15. napjáig köteles megfizetni.

6. § (1) A bérlő a lakbéren felül köteles a közüzemi szolgáltató felé megfizetni a lakáshoz tartozó szolgáltatásokért fizetendő díjat. Ezen szolgáltatások: a vízellátás, a szennyvíz, az egyedi gázfűtés, az áram, a telefon, az internet, a szemétszállítás után fizetendő díjak.

(2) Az egyes közüzemi díjakról szóló és a szolgáltató által az Önkormányzat, mint tulajdonos részére kiállított számlákat az Önkormányzat aktuálisan tovább számlázza a bérlőnek.

5. A felek jogai és kötelezettségei

7. § (1) A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. A lakbér nem fizetése esetén a bérbeadó jogszabályok szerinti letiltást kezdeményezhet, s amennyiben ez nem vezet eredményre, a bérleti szerződést felmondhatja.
(2) A lakásbérleti jogviszony létesítésekor a bérlővel az Ltv. 21. § (2) bekezdésben meghatározott személyek költözhetnek együtt a bérlakásba.

 (3) A bérlő az Ltv.-ben meghatározottakon túl a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával befogadhatja:

a) élettársát,

b) vele együtt élő gyermeke házastársát, élettársát,

c) unokáját.

(4) A bérbeadói hozzájárulás megadásának feltétele, hogy a bérlővel szemben a lakásbérleti jogviszonyt érintően büntető, polgári peres vagy egyéb hatósági eljárás nincs folyamatban.

(5) A bérleti jogviszony bármely okból történő megszűnése esetén az Ltv.-ben, illetve e rendeletben meghatározott kivételekkel a bérbeadó az együtt költöző és befogadott személyek elhelyezésére nem köteles.

 (6) A bérleti jogviszony bármely okból történő megszűnése esetén a bérbeadó a befogadott személyek elhelyezésére nem köteles.

 (7) Ha a bérbeadó által a lakás bérlőjének vagy használójának küldött tértivevényes küldemények postai úton történő kézbesítése azért hiúsul meg, mert a címzett vagy meghatalmazottja úgy nyilatkozik, hogy a küldeményt nem veszi át, az iratot a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, illetve ha a küldemény a bérbeadóhoz „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, az iratot – az ellenkező bizonyításig – a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő ötödik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni.

 (8) A (2) bekezdésbe nem tartozó személy bérleménybe költözésére a bérbeadónál előzetesen benyújtott írásbeli kérelem alapján engedélyezett bérbeadói írásos hozzájárulás megadása után van lehetőség. A kérelemhez csatolni kell a bérlő nyilatkozatát, hogy a befogadott személyt az önkormányzati lakásba 3 napon belül bejelenti és ezt a bérbeadó felé igazolja, tovább a befogadott személy nyilatkozatát, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor az önkormányzati lakást 3 napon belül elhagyja.

 (9) A bérlő a bérleményt albérletbe nem adhatja ki.

 (10) A bérlő a lakás műszaki állapotát veszélyeztető rendellenességekről köteles a bérbeadót haladéktalanul írásban tájékoztatni. Amennyiben ezt nem teszi meg és a lakás műszaki állapotának romlása bizonyíthatóan a bérlő mulasztásának következménye, bérbeadó kötelezheti a bérlőt a keletkezett kár megtérítésére, vagy a lakásbérleti díjat a helyreállítás költségeinek arányában megemelheti.

8. §  A bérbeadó a lakbért köteles elengedni, ha kötelezettségét a bérlő felszólítása ellenére sem teljesítette és a bérlő emiatt a lakást, vagy a lakás alapterületének legalább 50%-át 30 napot meghaladó ideig rendeltetésszerűen nem használhatja. A lakbér a rendeltetésszerű használat ismételt biztosításig engedhető el.

9. § (1) A bérlő köteles a lakásból két hónapot meghaladó távollétét és annak időtartamát írásban a bérbeadó részére bejelenteni.

(2) A két hónapot meghaladó írásban nem bejelentett és később nem igazolt távollét esetén a lakásbérleti szerződést a bérlő felmondhatja.

10. § (1) Önkormányzati lakás bérlőjének halála esetén a bérbeadó a bérlő tekintetében az eredeti lakásbérleti szerződést módosítja, ha van olyan személy, aki a Ltv. 32. § alapján jogosult a lakásbérleti jog folytatására.

(2) A lakásbérleti jogviszony folytatására jogosult személy köteles bejelenteni a lakásbérleti jogviszony folytatására való jogosultságot.

(3) A bérlő halála esetén a bérleti jogviszony folytatására jogosultság elismerésére irányuló kérelmet a jogosultság megnyílását követő 60 napon belül kell írásban a polgármesternek címezve benyújtani.

6. A bérleti szerződés tartalmi elemei

11. § A bérleti szerződének tartalmaznia kell:

a) a bérleményre vonatkozó adatokat;

b) a bérlő személyes adatait;

c) a bérlővel a bérleti szerződés megkötésekor költöző családtagok adatait;

d) az önkormányzati rendeletben meghatározott bérleti díjat;

e) a bérleti szerződés időtartamát, mely határozott és határozatlan idejű lehet;

f) a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit;

g) a lakásbérleti szerződés felmondásának az eseteit, jogkövetkezményeit;

h) a lakásba történő befogadás feltételeit;

i) a hivatkozást az Ltv.-re, hogy a rendeletben, illetve a szerződésben nem szabályozott esetekben az Ltv.-ben foglaltakat kell alkalmazni

7. A lakásbérlet megszűnése

 12. §  (1) Közös megegyezéssel a bérleti szerződés bármikor megszüntethető.

(2) A közös megegyezéssel történő megszüntetés feltétele, hogy a bérlőnek a lakásbérletből következően semmiféle köz- és egyéb tartozása a bérbeadó és más közüzemi szolgáltató felé nincs. A bérlő köteles a közműszolgáltatóval szembeni tartozásmentességét igazolni és azt a bérbeadó képviselőjének bemutatni.

 13. § (1) Közös megegyezés esetén a felek megállapodásának tartalmát a polgármester köteles írásba foglalni.

(2) A megállapodás tartalmazza:

1. felek megnevezését és megállapodásbeli minőségét,
2. a megállapodás pontos tartalmát, a felek feltételeit és nyilatkozatait,
3. a megállapodásban foglaltak végrehajtásának határidejét,
4. a lakásban bérlővel együtt lakók számát a lakás átadása, visszaadása után.

14. § A közös megegyezéssel történő megszüntetés esetén a bérlő sem térítésre, sem elhelyezésre nem tarthat igényt.

 15. § (1) A bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha

a) a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg;

b) a bérlő a szerződésben vállalt vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét nem teljesíti;

c) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a bérbeadóval vagy a lakókkal szemben az együttélés követelményeivel ellentétes, botrányos, tűrhetetlen magatartást tanúsítanak;

d) a bérlő vagy a vele együttlakó személyek a lakást, a közös használatra szolgáló helyiséget, illetőleg területet rongálják vagy a rendeltetésükkel ellentétesen használják;

 (2) A bérlő a bérbeadó írásbeli felmondása esetén sem térítésre, sem elhelyezésre nem tarthat igényt.

 16. § (1) Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

(2) Ha a bérlő a szerződésben vállalt, vagy jogszabályban előírt egyéb lényeges kötelezettségét a bérbeadó által írásban megjelölt határidőben nem teljesíti, a bérbeadó a határidőt követő tizenöt napon belül írásban felmondással élhet.

(3) Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása szolgál a felmondás alapjául, a bérbeadó köteles a bérlőt - a következményekre figyelmeztetéssel - a magatartás megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított nyolc napon belül írásban felszólítani. A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított nyolc napon belül írásban kell közölni.

(4) A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet elvárni. A felmondást a tudomásra jutástól számított nyolc napon belül írásban kell közölni. 

17.§ (1) A bérbeadó az önkormányzat tulajdonában lévő lakás bérlőjével határozatlan időre kötött bérleti szerződést közérdekből írásban felmondhatja.

Közérdekűnek minősül, ha a lakást a bérbeadó:

1. átalakítja,
2. felújítja
3. megszünteti
4. lebontja
5. szolgálati lakássá minősíti.

(2) A szerződés írásban mondható fel, amelyből világosan kitűnik a felmondás oka, az időpontja.

(3) Közérdekből történő felmondás esetén a bérbeadó cserelakást nem tud biztosítani.

(4) Közérdekből történő felmondás esetén a felmondási idő 90 nap.

18. § A bérbeadó a határozatlan időre szóló szerződést írásban indokolás nélkül is felmondhatja. Ebben az esetben a felmondási idő legalább három hónap.

8. A lakbér mértéke

19. § (1)  A bérleti díj mértékét jelen rendelet 3. melléklete tartalmazza

(2) A lakbér mértékét az Önkormányzat évente, minden év december 31-ig felülvizsgálhatja, és a felülvizsgálat alapján határozza meg a következő évi lakbér összegét.

(3) A lakbért a lakás m2-ben számított teljes alapterülete alapján kell meghatározni úgy, hogy az így számított összeget 100,-Ft-ra kell kerekíteni. A lakbér mértékét 49,-Ft-ig lefelé, 50,-Ft felett felfelé kell kerekíteni.

9. Jogcím nélküli lakáshasználó

 20. § (1) Az önkormányzat tulajdonában lévő lakás jogcím nélküli használója a bérleti jogviszony megszűnésétől a lakás bérbeadó részére történő átadásáig használati díjat köteles fizetni az alábbiak szerint:

a) A jogcím nélküli használat kezdetétől számított 0-6 hónapig a használati díj a lakásra megállapított lakbérrel azonos.

b) A jogcím nélküli használat 7-11 hónapig a lakáshasználati díj a lakásra megállapított lakbér kétszerese.

c) A jogcím nélküli használat 12. hónapjától kezdődően a lakáshasználati díj a lakásra megállapított lakbér négyszerese.

(2) A lakás jogcím nélküli használója az elhelyezésről maga köteles gondoskodni. 

(3)  A bérlő özvegye, kiskorú gyermeke a bérlő halála után – a lakás szociális jellegének megtartása mellett, kérelemre – legfeljebb fél évig használhatja a bérlakást, a bérleti szerződésben foglalt feltételekkel, feltéve, hogy a bérlő halálának időpontjában, abban életvitelszerűen lakott.

(4) A bérlő özvegye és kiskorú gyermeke az (3) bekezdésben meghatározott időtartam lejártával, amennyiben nem állnak fenn a 10. §-ban meghatározott feltételek, elhelyezési igény nélkül köteles a lakást elhagyni.

10. Bérlakások bérbeadói ellenőrzése

21. § (1) A bérbeadó évente legalább egy alkalommal bérbeadói ellenőrzést tart a bérleményekben - melyet az Ltv. 12. § (4) bekezdése szerint a bérlő tűrni köteles.

(2) A bérbeadó ellenőrzi, hogy a bérlő megfizette-e a lakbért, a közüzemi díjakat, valamint a közös költséget.

(3) A lakóközösséggel való együttélés szabályainak megsértése alapján tett bejelentés esetén a bérbeadó ellenőrzést folytathat.

III. Fejezet

11. Önkormányzati tulajdonú lakások értékesítésének feltételei

22. § (1) Az Önkormányzat tulajdonában álló lakás értékesítésére a Képviselő-testület döntése alapján kerül sor.

(2) Az Ltv. alapján elővásárlási joggal érintett önkormányzati tulajdonú lakás értékesítése esetén a bérbeadó köteles az elővásárlásra jogosult bérlőt értesíteni az értékesítési szándékáról és tájékoztatni az eladási árról.

(3) Amennyiben az elővásárlásra jogosult bérlő élni kíván az elővásárlási jogával, akkor erről az értékesítésről szóló értesítés kézhezvételétől számított 15 napon belül írásban nyilatkozatot nyújt be az Önkormányzat Képviselő-testületéhez.

(4) Amennyiben az elővásárlásra jogosult bérlő a (3) bekezdésben meghatározott határidőben nyilatkozattételi jogával rajta kívül álló okok miatt nem tud élni, igazolási kérelemnek van helye az elmulasztott határidőt követő 15 napon belül.

(5) A bérbeadó az igazolási kérelmet megvizsgálja, és az igazolási kérelem alapján a bérlő által tett nyilatkozat elfogadásáról, vagy el nem fogadásáról a bérlőt írásban értesíteni köteles.

23. § (1) Az elővásárlási joggal érintett lakások vételára a beköltözhető forgalmi érték.

(2) Amennyiben az elővásárlásra jogosult lakbérhátralékkal rendelkezik, akkor azt a lakás vételárához hozzá kell számítani.

(3) A lakás vételárát az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg kell megfizetni, vagy az adásvételi szerződés aláírásakor a vételár megfizetését hitelt érdemlően igazolni.

(4) Amennyiben a vételár nem kerül teljes egészében megfizetésre az eladó a vételár teljes megfizetésének teljesítéséig elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséről gondoskodik.

(5) A vételár maradéktalan megfizetését követő 30 napon belül az eladó az elidegenítési és terhelési tilalom törlését kezdeményezi.

24. § Az elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának szabályait az Ecséd községi Önkormányzat Képviselő-testületének 15/2015. (IX.16.) önkormányzati rendelete az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól tartalmazza.

IV. Fejezet

12. Nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának feltételei

25. § Az önkormányzati tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletének bérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait az e fejezetben meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.

26. § A határozott idejű bérleti szerződés határidejének lejárta előtt legkésőbb 45 nappal a helyiség bérlője a bérleti jogviszony folytatását kérheti a polgármestertől.

A bérbeadó a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre határozott időre szóló bérleti szerződést köthet, mely legfeljebb 5 évi időtartamra szólhat.

13. A bérleti díj megfizetésének szabályai

27. § A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti díjának mértékét jelen rendelet 3. melléklete tartalmazza.

14. A helyiség rendeltetésszerű használata

28. § (1) A helyiséget a bérlő a bérleti szerződésben megjelölt célra használhatja.

(2) Amennyiben a bérlő a helyiséget a rendeltetésétől, vagy a bérleti szerződésben megjelölt céltól eltérően kívánja használni, úgy az új használati cél megjelölésével hozzájárulást kell kérni. A hozzájárulást a polgármester adja meg.

29. § (1) A helyiségbérletre e rendelet lakásbérletre vonatkozó szabályait kell alkalmazni a (2)- (4) bekezdésekben meghatározott eltérésekkel.

(2) A bérbeadó a helyiséget a bérleti szerződésben megjelölt állapotban, felszereltséggel és időpontban leltár szerint átadás-átvételi jegyzőkönyvvel köteles átadni.

(3) A bérlő nem követelheti a bérbeadótól, hogy a helyiséget az abban folytatni kívánt tevékenység gyakorlásához szükséges módon alakítsa ki, szerelje fel, illetve rendezze be.

(4) A bérbeadó a bérleti jogviszony alatt azért szavatol, hogy a helyiség megfelel a bérleti szerződés előírásainak.

15. Az adatvédelemre vonatkozó rendelkezések

  30. § (1) A bérbeadó – jogszabály keretei között – jogosult nyilvántartani és kezelni mindazokat a személyes adatokat, amelyek e rendelet alapján a bérbeadás feltételeinek megállapítása, megtagadása, a bérbeadói hozzájárulásról való döntés érdekében a tudomására jutottak.

(2) Az önkormányzati lakások és helyiségek bérletével kapcsolatban az érintett személy adatai körében kizárólag az e rendeletben megjelölt, elsődlegesen jövedelmi és hozzátartozói minőség igazolását célzó adatok kérhetőek.

16. Záró rendelkezések

 31. § (1) Ez a rendelet 2019. december 1. napján lép hatályba.

(2) Az e rendeletben nem szabályozott viszonyokra a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény megfelelő rendelkezéseit kell alkalmazni.