Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzata Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében kapott eredeti jogalkotói hatáskörében,

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. számú mellékletében kapott felhatalmazás alapján, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 8. § (1) bekezdésében,

a 2. alcím tekintetében a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 34. § (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján, a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 8. § (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:

1. Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérbeadásának szabályairól és a bérleti jogviszony feltételeiről szóló 39/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet módosítása

Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérbeadásának szabályairól és a bérleti jogviszony feltételeiről szóló 39/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: R1.) bevezető része helyébe a következő bevezető rész lép:

„Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzata Képviselő-testülete az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében kapott eredeti jogalkotói hatáskörében, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 2. számú mellékletében kapott felhatalmazás alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 9. pontjában, és 23. § (5) bekezdés 14. pontjában meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:”

Az R1. 116/A. §-a a következő (5) és (6) bekezdéssel egészül ki:

„(5)Annak a személynek, akinek a 2. melléklet szerinti területen lévő, az Önkormányzat vagy az Önkormányzat tulajdonosi részesedésével működő gazdasági társaság tulajdonában álló ingatlanra vonatkozóan bérleti jogviszonya áll fenn, vagy az ingatlanban jogcím nélküli lakáshasználóként él, és akit az Önkormányzat az „Újpest Kapuja térségmegújítási és városrehabilitációs projekt” megvalósítása érdekében, a projekt keretében épített lakásban vagy az Önkormányzat által a projekt keretében felújított lakásban történő elhelyezéséig ideiglenes lakhatás céljából kijelölt ingatlanban elhelyezett, az ideiglenes lakhatás céljából kijelölt ingatlan vonatkozásában megkötött bérleti szerződésben meghatározott bérleti díja nem lehet magasabb a korábban megkötött bérleti szerződésben meghatározott bérleti díj összegénél.

(6) Az (5) bekezdésben foglaltakat kell alkalmazni az ideiglenes lakhatás céljából kijelölt ingatlan vonatkozásában megkötött bérleti szerződésben a külön szolgáltatási díj összegére.”

Az R1. 116/A. § (2) bekezdésében a „szeptember 30.-ig” szövegrész helyébe a „március 12.-ig” szöveg lép.

2.         Az Önkormányzat tulajdonában álló lakások lakbérének mértékéről szóló 40/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet módosítása

Az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérbeadásának szabályairól és a bérleti jogviszony feltételeiről szóló 40/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: R2.) bevezető része helyébe a következő bevezető rész lép:

„Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzata Képviselő-testülete a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 34. § (1) bekezdésében kapott felhatalmazás alapján, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 9. pontjában, és 23. § (5) bekezdés 14. pontjában meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:”

Az R2. 5. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

„(1) A szociális helyzet alapján bérbe adott lakás lakbérének havi mértéke a lakás alapterület és komfortfokozata alapján a következő:

a)         összkomfortos lakás esetében              378.-Ft/m²

b)         komfortos lakás esetében                                321.-Ft/m²

c)         félkomfortos lakás esetben                              153.-Ft/m²

d)         komfort nélküli lakás esetében            102.-Ft/m²

e)         szükséglakás esetében                                    77.-Ft/m²„

Az R2. 6. §-a helyébe a következő rendelkezés lép:

„6. §

A költségelven bérbe adott lakás lakbérének havi mértéke a lakás alapterülete és komfortfokozata alapján a következő:

• összkomfortos lakás esetében864.-Ft/m²
• komfortos lakás esetében735.-Ft/m²
• félkomfortos lakás esetben351.-Ft/m²
• komfort nélküli lakás esetében234.-Ft/m²
• szükséglakás esetében175.-Ft/m^2”

7.         §

Az R2. 7. § (1) bekezdése helyébe a következő rendelkezés lép:

1400.- Ft/m^2”   

8.         §

Az R2. 11/A. § (1) bekezdésében a „két évente” szövegrész helyébe az „évente” szöveg lép.

9.         §

(1) Jelen rendelet – a (2) bekezdésben meghatározott kivétellel – a kihirdetést követő napon lép hatályba.

(2) Az 5-7. § 2021. január 1-jén lép hatályba.

Záradék

A rendelet kihirdetve a Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztéssel 2020.  október 30. napján.

ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS

Jelen rendelet az egyes lakásügyi tárgyú önkormányzati rendeletek, tehát az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérbeadásának szabályairól és a bérleti jogviszony feltételeiről szóló Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzata Képviselő-testületének 39/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Lakásrendelet), az Önkormányzat tulajdonában álló lakások lakbérének mértékéről szóló 40/2011. (XII. 19.) önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Lakbérrendelet) felülvizsgálata során megállapított, a Lakásrendeletet és a Lakbérrendeletet érintő módosítási javaslatokat tartalmazza az alábbiakban részletezettek alapján:

1) A lakásmobilizációval érintett családok vonatkozásában áttekintésre kerültek „A leromlott településrészeken élő alacsony státuszú lakosság életkörülményeinek javítása, társadalmi és fizikai rehabilitációja Budapesten” című, VEKOP-6.2.1-15 kódszámú felhívás, (a továbbiakban: Felhívás), a Felhívás 8. fejezet „A Felhívás szakmai mellékletei” pontja alapján előkészített, VEKOP- 6.2.1-15 kódszámú „Újpest Kapuja térségmegújítási és városrehabilitációs projekt, valamint a Lakásrendelet és a Lakbérrendelet, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lakás tv.) rendelkezései, és megállapításra került, hogy a helyi önkormányzati rendeletek egyes rendelkezései korrekcióra szorulnak az alábbi szempontok szerint:

a) Szociális helyzet felülvizsgálata:

A Lakás tv. 34. § (3) bekezdése eltérést nem engedően szabályozza a szociális helyzetre vonatkozó felülvizsgálat bérbeadói kötelezettségét, a Lakbérrendelet 11/A. § (1) bekezdése azonban a Lakás tv. hivatkozott rendelkezésében foglaltakkal ellentétesen szabályozza a felülvizsgálat időtartamát. (évente történő felülvizsgálat helyett két évente történő felülvizsgálatot állapít meg) ezért a jogforrási hierarchia, a magasabb szintű jogszabályoknak történő megfelelés betartása érdekében szükséges a Lakbérrendelet módosítása a Lakás tv.-nek megfelelően.

b) A költözésekkel érintett családok által fizetendő bérleti díjak, illetve külön szolgáltatási díjak mértékére vonatkozó szabályozás bevezetése:

A lakásmobilizációban érintett családok ideiglenes lakásainak esetében az ideiglenes lakhatás átmeneti, és családok részéről tulajdonképpen kényszerű jellegére figyelemmel - bár a megfizethetőségi terv alapján a családok közüzemi vagy egyéb tartozást nagy általánosságban véve nem halmoztak fel - hogy a családokat a fizetendő díjak esetlegesen történő megemelkedésével járó indokolatlan hátrány ne érje, szükséges a bérleti díjat, illetve a külön szolgáltatási díjat maximalizálni, arra az esetre is fókuszálva, ha az ideiglenes lakhatás keretében nagyobb lakásba kerül elhelyezésre egy család.

A módosítás lehetőséget teremt továbbá arra, hogy amennyiben egy család a korábban lakott lakás alapterületéhez képest kisebb lakásba kerülnek elhelyezésre, a korábban lakott lakásra vonatkozó bérleti szerződésében meghatározott bérleti díj, illetve külön szolgáltatási díj összegénél adott esetben alacsonyabb összeg is kerülhessen meghatározásra.

A módosítás kiterjed a bérleti szerződéssel rendelkezők mellett a Lakásrendelet 116/A. § (3) bekezdésében foglaltakra figyelemmel a jogcím nélküli lakáshasználókra is.

c) Fenntartási időszak végére vonatkozó szabályozás egységesítése

A Lakásrendelet 116/A. § (2) bekezdése alapján a pályázattal érintett lakások tekintetében kötendő bérleti szerződések 2028. szeptember 30.-ig szóló határozott időtartamra szólnak, ugyanakkor a projekt fenntartási időszaka a projekt befejezését követő öt év, erre figyelemmel a fenntartási időszak utolsó napja 2028. március 12.-e.

A fentiekre tekintettel szükséges a Lakásrendelet 116/A. § (2) bekezdésének korrekciója a bérleti szerződések időtartama tekintetében.

d) A Lakásrendelet és a Lakbérrendelet bevezető részének módosítása

A Lakásrendelet, valamint a Lakbérrendelet felülvizsgálata során megállapítást nyert, hogy a rende-letek bevezető részében Budapest Főváros IV. kerület Újpest Önkormányzata (a továbbiakban: Önkormányzat) részére a jogalkotási feladatkört meghatározó rendelkezés hatálytalan jogszabályi rendelkezésen alapul.

Figyelemmel arra, hogy a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény - 2014. október 12. napjáig hatályos -156. § (3) bekezdése a 2014. évi általános önkormányzati választások napjával, tehát 2014. október 12-én helyezte hatályon kívül a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvényt, álláspontunk szerint a jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 8. § (2) bekezdése alapján szükséges módosítani a Lakásrendelet, valamint a Lakbérrendelet bevezető részét.

2) Figyelemmel Magyarország Alaptörvényének 38. cikk (1) bekezdésére, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény 7. § (1)-(2) bekezdésére, a Lakás tv. keretein belül felülvizsgálatra került a bérleti díjaknak a valós költségekhez való viszonya, ezzel együtt szükségessé vált, hogy a koronavírus járvány okozta gazdasági válsághelyzetben az Önkormányzat segítse az önkormányzati szociális bérlakásokban élő családokat.

A lakbérek felülvizsgálata az elmúlt években több lépcsőben történt. A szociális lakások lakbére 2013-ban, majd azt követően 2015-ben került felülvizsgálatra. A költségelven és a piaci alapon bérbeadott lakások lakbére szintén 2013 óta nem került módosításra, azaz több mint 7 éve a bérleti díjak felülvizsgálata nem történt meg. Ugyanakkor a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján a havi bruttó átlagkereset 2013. évben 230.714.-Ft-ról 2020. évben 395.900.-Ft-ra, azaz 71,6%-kal emelkedett. A minimálbér 2013. január 1. napján 98.000.-Ft volt, 2020. január 1. napján pedig 161.000.-Ft. Ez utóbbi esetében 64,29%-os emelkedésről beszélhetünk. Időközben jelentősen emelkedtek az albérlet árak is.. Ezzel egyidejűleg az Önkormányzat lakáságazattal kapcsolatos költségei is folyamatosan emelkedtek, változatlan lakbérek mellett.

A fentieknek megfelelően a Lakbérrendelet módosításra került az alábbi szempontoknak megfelelően:

a) Szociális helyzet alapján bérbeadott lakások lakbérének mértéke:

A Lakás tv. 34. § (1) bekezdése alapján az önkormányzati lakások lakbérének mértéket önkormányzati rendeletben kell megállapítani. A Lakás tv. 34. § (3) bekezdése szintén előírja az önkormányzatok számára a szociális helyzet alapján bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékének, a jogosultság feltételeinek és eljárási szabályainak önkormányzati rendeletben való megállapítását, és a bérbeadónak a jogosultság fennállását évente felül kell vizsgálnia. A koronavírus- járvány okozta gazdasági válság leginkább a szociális bérlakásban élő bérlőket érinti, ezért őket támogatni indokolt.

b) A költségelven bérbeadott lakások lakbérének mértéke:

A lakbérek mértéke hosszú idő óta változatlan, a 2013. évben történt meg a lakbérek felülvizsgálata. Az Önkormányzatnak a bérleti díj valorizációt el kellett végeznie, figyelembe véve a vagyongazdálkodás alapelveit. Az Önkormányzat vagyonával való felelős gazdálkodás következményeit is fel kellett mérni, így a saját vagyon megőrzését is. Egyébként az önkormányzati lakásokban lakó bérlők számára lakásfenntartási és lakbértámogatás igénybevételére van lehetőség.

c) A piaci alapon bérbeadott lakások lakbérének mértéke:

A lakbér mértékének minimum összege – komfortfokozattól függetlenül – a valós keresethez igazítva és a vagyongazdálkodás alapelveit maximálisan figyelembe véve került meghatározásra. A piaci lakbért a keresleti és kínálati viszonyok között szabad megállapodás keretében lehet érvényesíteni. A kereslet alapján nagy igény mutatkozik a piaci alapon bérbeadott lakásokra. A bérlők nagyobb biztonságot és kiszámíthatóságot látnak az önkormányzati lakásokban, ezért szívesebben bérelnek az Önkormányzattól, mint az ingatlanpiacon.

A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény 18. § (1) bekezdésében, valamint a Magyar Közlöny kiadásáról, valamint a jogszabály kihirdetése során történő és a közjogi szervezetszabályozó eszköz közzététele során történő megjelöléséről szóló 5/2019. (III. 13.) IM rendelet 20. § (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel az indokolást a Nemzeti Jogszabálytárban közzé kell tenni.

RÉSZLETES INDOKOLÁS

1. §-hoz

A Lakásrendelet bevezető része módosítása kerül a jogalkotási feladatkör megállapítását elrendelő jogszabályi rendelkezés hatálytalansága miatt.

2. §-hoz

A lakásmobilizációval érintett családok egy része ideiglenes jelleggel más lakásokban kerül elhelyezésre. Arra figyelemmel, hogy ezeket a családokat indokolatlan hátrány ne érje, szükséges meghatározni azt, hogy a korábbi lakásuk tekintetében megkötött bérleti szerződésben bérleti díjuk és külön szolgáltatási díjuk ne emelkedjen. A módosítás kiterjed a bérleti szerződéssel rendelkezők mellett a jogcím nélküli lakáshasználókra is.

3. §-hoz

A projekt fenntartási időszaka végső határidejének pontos meghatározása szükséges a Lakásrendeletben foglalt 2028. szeptember 30-a helyett.

4. §-hoz

A Lakbérrendelet bevezető részének módosítása a jogalkotási feladatkör megállapítását elrendelő jogszabályi rendelkezés hatálytalansága miatt.

5. §-hoz

A rendelkezés a szociális alapon bérbeadott lakások bérleti díjának mértékét határozza meg. A Lakás tv. meghatározott jogszabályi rendelkezéseknek megfelelően az önkormányzati lakások lakbérének felülvizsgálata során a leginkább rászorult bérlőket kívánja az Önkormányzat támogatni, ezt szolgálja a 10%-os lakbércsökkentés.

6. §-hoz

A rendelkezés a költségelvű lakások bérleti díjának mértékét határozza meg. A jelenlegi bérleti díjak nem fedezik a ráfordításokat, ezért a lakáságazatban folyamatos veszteség termelődik. Ennek megakadályozása és megelőzése is a felelős vagyongazdálkodás körébe tartozik, ezért a költségelvű lakások bérleti díját is olyan szintre kell hozni, hogy a lakáságazaton belül a költségelvű lakások portfolióelemére fordított költségek megtérüljenek. Cél, hogy a bérbeadás során se veszteség, se üzleti nyereség ne termelődjön.

7. §-hoz

A rendelkezés a piaci alapon bérbeadott lakások lakbérének mértékét rögzíti. A piaci alapon bérbeadott lakások lakbére megfelel a jogszabályi előírásoknak. A piaci alapon bérbeadott lakások profitot termelnek az Önkormányzatnak, ezért a keresleti és kínálati viszonyokhoz igazodva meghatározásra került a minimum bérleti díj összege, annak figyelembevételével, hogy az Önkormányzat ebből származó bevételei nyereséget is tartalmazzanak.

8. §-hoz

A Lakás tv. 34. § (3) bekezdése eltérést nem engedően szabályozza a szociális helyzetre vonatkozó felülvizsgálat bérbeadói kötelezettségét, a Lakbérrendelet 11/A. § (1) bekezdése azonban a Lakás tv. fent hivatkozott rendelkezésében foglaltakkal ellentétesen szabályozza a felülvizsgálat időtartamát, ezért szükséges a Lakbérrendelet módosítása a Lakás tv.-ben foglaltaknak megfelelően.

9. §-hoz

Hatályba léptető rendelkezések.