Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 11/2022. (V. 9.) önkormányzati rendeletének indokolása
az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről
Hatályos: 2022. 07. 15az önkormányzat tulajdonában álló önkormányzati lakások bérletéről, a lakbérek mértékéről
Általános indokolás
Az új rendelet több, a gyakorlatban előforduló problémára, esetkörre ír elő rendeleti szintű szabályozást. A rendeletben szerepelnek magasabb szintű jogszabály által előírt rendelkezések is, melyek a Csongrád-Csanád Megyei Kormányhivatal részéről megküldött szakmai segítségnyújtás(ok), törvényességi felhívás(ok) figyelembe vételével kerültek kidolgozásra.
A rendelet annak szellemében készült, hogy a szegedi lakosok önkormányzati lakáshoz jutása egyszerűbbé váljon. Célként fogalmazódott meg, hogy mindennapi életben gyakori esetekre, valamint a nem várt élethelyzetekre is rugalmasan, mielőbbi reagálni tudó rendelet készüljön, a szabályozás átláthatóbb és könnyebben értelmezhető legyen.
Részletes indokolás
Az 1–3. §-hoz
Az I. fejezet tartalmazza a rendelet hatályára, a lakásbérlet létrejöttére, a bérlő személyére vonatkozó rendelkezéseket, felsorolja a bérbeadás jogcímeinek kategóriáit. Itt kerülnek meghatározásra a rendelet általános rendelkezései.
A rendelet hatálya kiterjed a Szeged Megyei Jogú Város Önkormányzata (a továbbiakban: önkormányzat) tulajdonában álló lakásokra, kivéve az önkormányzati költségvetési szervek és az önkormányzati tulajdonú gazdasági társaságok feladatellátásához szükséges szolgálati lakásokat, ahol a munkaviszonnyal, közalkalmazotti jogviszonnyal, közszolgálati jogviszonnyal, megbízási jogviszonnyal rendelkezők részére történő bérbeadásának feltételeit a szervezet vezetője határozza meg. A szolgálati lakások lakbérére jelen rendelet szabályai az irányadóak.
Az 1. sz. melléklet tartalmazza a bérbeadói jogok gyakorlására vonatkozó rendelkezéseket.
A bérleti jogviszony határozott vagy határozatlan időtartamra, vagy valamely feltétel bekövetkezéséig jöhet létre.
A felsorolásra kerülő egyes bérbeadási jogcímek esetén az elhelyezések feltételi a rendelet további részében kerülnek kifejtésre.
A 4–7. §-hoz
A rendelet II. fejezete a pályázat útján létrejövő lakásbérleti jogviszonyokat tartalmazza, amelyek létrejöhetnek költségelven vagy piaci alapon.
Költségelven helyreállított lakásokra lakbérkedvezmény mellett, valamint helyreállítatlan lakásokra írható ki pályázat.
A lakbérkedvezmény mellett történő költségelvű bérbeadás speciális esetei a fiatalok, egyetemi, főiskolai hallgatók garzonházában lévő lakásokra, valamint a súlyosan mozgáskorlátozottaknak az akadálymentesített, könnyített megközelítésű lakásokra kiírt költségelvű pályázat.
Ezen fejezet tartalmazza a piaci pályáztatásra vonatkozó egyes részletszabályokat is.
A 8. §-hoz
Ezen szakasz alapján elhelyezettek szociális lakbért fizetnek, tekintettel arra, hogy a kérelmezői kör nehéz anyagi helyzetben lévő személyeket takar, az elhelyezési feltételek is ennek szellemében kerültek kialakításra. A bérleti jogviszony időtartama 5 év, mely hosszabbítható, így a komfort nélküli komfortfokozatú lakásban elhelyezettek lakhatása kellően hosszú időre rendezett lehet.
A 9. §-hoz
Ezen szakasz lehetőséget biztosít az azonnali megoldást igénylő krízishelyzetben lévő személyek lakhatásának ideiglenes megoldására, mely a váratlanul nehéz helyzetbe jutottaknak kíván segítséget nyújtani. Az elhelyezés időtartama legfeljebb 1 év lehet, további hosszabbítási lehetőség nélkül. A bérleti jogviszony létrejöttét követő első 30 napja alatt nem keletkezik lakbérfizetési kötelezettség.
A 10. §-hoz
Jelen szakasz rendezi azok helyzetét, akik a szociális intézménybe történő beutalásakor, vagy az intézményi elhelyezés időtartama alatt határozatlan idejű lakásbérleti jogviszonyukról az önkormányzat javára pénzbeli térítés nélkül vagy annak ellenében mondtak le és a lemondást követően a szociális intézményi elhelyezésük megszűnt.
A 11. §-hoz
Ezen szakaszban a rendelet 3. sz. mellékletének IV.1. pontjában meghatározott lakásokban, a fiatalok garzonlakásában történő elhelyezés részletszabályai találhatók, mely kérelemre induló elhelyezésnek speciális feltételei vannak.
Tekintettel arra, hogy garzonlakásban való elhelyezésről van szó, a kérelmező és a vele együttköltözők száma nem haladhatja meg a 4 főt. Az elhelyezés időtartama 5év, mely meghosszabbítható.
A 12. §-hoz
Ezen szakasz szabályozza a nyugdíjasok garzonlakásában kérelemre történő elhelyezést, mely élethosszig tart. A jogviszony különlegessége, hogy azt nem kell bizonyos időközönként meghosszabbítani, mely az itt elhelyezettek békés, nyugodt életét szolgálja, hiszen az idős korosztály számára a hivatalos ügyintézés bonyolult lehet, stresszt okozhat számukra. A nyugdíjasgarzonban elhelyezhető személyek köre speciális, amely ezen szakaszban került rögzítésre.
A 13. §-hoz
Ezen szakasz a hatósági határozat, bírósági ítélet alapján történő elhelyezést szabályozza arra az esetre vonatkoztatva, ha a kérelmezőt a bíróság a házasság felbontása során saját elhelyezési kötelezettség kimondása nélkül kötelezte a lakás elhagyására. A kérelmező részére legfeljebb komfort nélküli komfortfokozatú lakás biztosítható legfeljebb 5 évre, mely elhelyezés nem hosszabbítható meg.
A 14. §-hoz
Jelen szakasz a jogcím nélküli lakáshasználók jogviszonyának rendezését szabályozza, meghatározza a feltételrendszert, az elhelyezés időtartamát, a lakbérkedvezményre vonatkozó rendelkezéseket, továbbá a különös méltánylás esetét.
A 15. §-hoz és a 16. §-hoz
Az alábbi szakaszok a bérbeadó, a bérlő által kezdeményezett csereelhelyezés, továbbá a magántulajdon megszűnése miatti elhelyezés részletszabályait tartalmazza.
A 17. §-hoz
Jelen szakasz a tartási szerződéshez való hozzájárulás feltételeit, valamint a lakásbérleti jogviszony folytatásával kapcsolatos szabályokat rögzíti.
A 18. §-hoz
Jelen szakasz a társbérleti jogviszony megszűnését szabályozza, a lakásban visszamaradt társbérlő köthet bérleti szerződést a megüresedett társbérleti lakrészre, amennyiben azt nem kéri, úgy cserelakás felajánlásával a bérleti jogviszony felmondására kerülhet sor.
A 19. §-hoz
Jelen szakasz az önkormányzati érdekből történő elhelyezést szabályozza, mely elhelyezést a polgármester, a közgyűlés bizottságai, illetve az önkormányzati képviselők kezdeményezhetik.
A 20. §-hoz
A bérlőkiválasztási jogra vonatkozó rendelkezések is változnak, a bérlőkiválasztási jog ellenértéke igazodik a bérlőkiválasztási jog időtartamához, valamint a felajánlott lakás forgalmi értékéhez.
A 21. §-hoz
Jelen szakasz nem lakás céljára szolgáló helyiség lakássá történő átminősítését követő bérbeadását szabályozza.
A 22. §-hoz és a 23. §-hoz
A rendelet átláthatóságát, könnyebb értelmezhetőségét biztosítja, hogy egységesítésre kerültek a határozott idejű elhelyezések hosszabbítási feltételei és időtartama. Ez a lakosság és a jogalkalmazó érdekét is egyaránt szolgálja.
A 24–31. §-hoz
A Felek jogai és kötelezettségei című V. fejezet számos rendelkezést tartalmaz, mely alapján a felek a bérleti és használati jogviszonyban jogosultak és kötelesek eljárni. Szabályozásra került többek közt, hogy mikor tekinthető elhagyottnak a lakás; ki lehet együttköltöző; kit lehet a lakásba befogadni; ki válhat bérlőtárssá. Rögzítésre került az albérletbe adás, a lakás nem lakás céljára történő használatának, a bérleti jogviszony megszűnésének, valamint a jogcím nélküli használat részletszabályai.
A 32. §-hoz
Az önkormányzati vagyon, a lakásállomány állagának megóvása, alapszint biztosításának érdekét szolgálóan a rendeleti szintű szabályok közt szerepel a költségelvű és piaci bérbeadás esetén a Lakástörvénnyel összhangban az óvadékra vonatkozó rendelkezés, amely részletfizetés biztosítását is lehetővé teszi.
A 33. §-hoz
Az adatvédelem kiemelten fontos, így a részletszabályok külön mellékletben történő részletes kifejtése indokolt.
A 34. §-hoz
Jelen szakasz kifejti, hogy a 2007. február 01. napja előtt létrejött szerződések esetén bérbeadási jogcím kategóriája szociális, valamint az elhelyezésekhez szükséges egy főre jutó havi nettó jövedelem minimális mértékét.
A 35. §-hoz
A jogos lakásigény mértéke kerül szabályozásra a bérleményben lakó személyek számát és a lakás alapterületét figyelembe véve.
A 36–40. §-hoz
A VII. Fejezetben kerülnek kifejtésre a lakbérre, a lakbérkedvezményre, a külön szolgáltatásokra, a lakbérfelülvizsgálatra vonatkozó rendelkezések. A részletszabályok közt szükséges kifejteni a jövedelem fogalmát éppúgy, mint a lakbérövezetek meghatározását. A lakbér a lakbérövezetet, a lakás komfortfokozatát, alapterületét, a lakóépület építési módját és a bérbeadás jogcímét figyelembe véve kerül meghatározásra, amelynek mértékét a 4. sz. melléklet tartalmaz. A lakbéren felül a bérlőnek a külön szolgáltatásokért díjat kell fizetnie. A lakbérkedvezmény mértékét a 6. sz. melléklet tartalmazza, amely 3 évente kerül felülvizsgálatra.
A 41–43. §-hoz
Ezen szakaszok a jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket taglalják. Részletesen kifejtésre kerül, hogy mi számít jövedelemnek. Fontos kiemelni, hogy nem számít jövedelemnek az az egyéb bevétel, (pl. rokoni támogatás) amit csak saját, vagy más magánszemélyek nyilatkozatával tudna igazolni a kérelmező, hiszen hivatalos szerv igazolásával ez nem alátámasztható, így ellenőrizhetetlen.
Külön meghatározásra került az is, hogy mely jövedelmet kell a jövedelemszámításnál figyelmen kívül hagyni, ezek azok a jövedelmek, melyek a kérelem benyújtását megelőzően megszűntek, vállalkozásból származó jövedelem esetén, ha a vállalkozási tevékenység megszűnt, vagy szünetel.
A 44. §-hoz
Átmeneti rendelkezést tartalmaz.
A 45. §-hoz
A korábbi rendeletet és annak módosításait hatályon kívül helyező rendelkezést tartalmaz.
A 46. §-hoz
Hatályba léptető rendelkezést tartalmaz.
Az 1. melléklethez
Az 1. melléklet ez egyes bérbeadói jogokat rögzíti.
A 2. melléklethez
A 2. melléklet a komfort nélküli komfortfokozatú lakásban, valamint a lakbérkedvezmény költségelvű pályázat értékelési szempontjait rögzíti, valamint az egyes igényléshez szükséges iratokat sorolja fel.
A 3. melléklethez
A 3. mellékletben kerültek meghatározásra az egyes speciális elhelyezésekre szolgáló lakások.
A 4. melléklethez
A 4. mellékelt a lakbéreket tartalmazza.
Az 5. melléklethez
Az 5. melléklet a mérőórával nem rendelkező, önkormányzati tulajdonú lakások bérlői által fizetendő víz- és csatorna átalánydíjat foglalja magában.
A 6. melléklethez
A 6. melléklet a lakbérkedvezmény mértékét határozza meg a költségelvű bérbeadás esetén.
A 7. melléklethez
A 7. melléklet az adatvédelmi rendelkezéseket foglalja magában.