Csorna Város Önkormányzata Képviselő-testületének 23/2025. (XII. 12.) önkormányzati rendelete
a településrendezési szerződések megkötésének szabályairól
Hatályos: 2025. 12. 16Csorna Város Önkormányzata Képviselő-testületének 23/2025. (XII. 12.) önkormányzati rendelete
a településrendezési szerződések megkötésének szabályairól
[1] A településrendezési szerződések megkötésének szabályairól szóló önkormányzati rendelet megalkotásának célja, hogy magán, és vállalkozói szférából érkező településfejlesztési és településrendezési tárgyú kezdeményezések a közérdek érvényesülését is biztosító szabályozott keretek között létrejött településrendezési szerződésben legyenek rögzíthetők, valamint, hogy meghatározza a településrendezési szerződés alkalmazásának eseteit, létrejöttének alapvető szabályait, felek jogait és kötelezettségeit, továbbá a településrendezési szerződésben rögzített fejlesztéssel összefüggő költségviselés szabályait, különös tekintettel a településfejlesztési hozzájárulásra.
[2] Csorna Város Önkormányzata Képviselő-testülete a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 225. § (8) bekezdés 1. pontjában kapott felhatalmazás alapján a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 1. pontjában foglalt feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:
Általános rendelkezések
1. A rendelet hatálya
1. § (1) A rendelet személyi hatálya kiterjed Csorna Város Önkormányzata (a továbbiakban: Önkormányzat) és az érintett telek tulajdonosa vagy a telken beruházást megvalósítani kívánó, illetve a fejlesztési célt megvalósító (a továbbiakban együtt: Fejlesztő) között létrejövő közigazgatási szerződésre.
(2) Amennyiben a beruházó és tulajdonos személye nem azonos, úgy beruházó kizárólag tulajdonosi hozzájárulás birtokában jogosult a településrendezési szerződés (továbbiakban: TRSZ) megkötésére.
(3) A TRSZ hatálya kiterjed a Fejlesztő mindenkori jogutódaira és tulajdonosváltozás esetén az új tulajdonosokra is.
2. § (1) A rendelet tárgyi hatálya kiterjed:
a) a hatályos szabályozás alapján beépíthető, illetve újonnan beépítésre szánt területen ingatlanfejlesztéssel kapcsolatban megvalósuló közterület-kialakításra, útépítésre vagy közműfejlesztésre,
b) olyan fejlesztő által kezdeményezett fejlesztési célok megvalósítására, mely közterület építését, átalakítását, felújítását, közműkapacitás-növelését, illetve kötelező közszolgálattások bővítését igényli,
c) a külterületi ingatlan belterületbe vonására,
d) egyes településrendezési eszközök módosítására irányuló kérelemre, valamint annak következtében indult eljárásra.
(2) A rendelet hatálya nem terjed ki a közforgalom számára megnyitott magánutak létesítésére, kivéve, ha az a közúti közlekedési övezetben (KÖu) kerül kialakításra.
2. Fogalom meghatározások
3. § E rendelet alkalmazásában:
1. fejlesztési terület: a TRSZ-tárgyát képező fejlesztéssel érintett terület, ahol a fejlesztés a rendezési terv keretei között, illetve annak tervezett módosításával, a szükséges műszaki infrastruktúra biztosítása mellett megvalósítható.
2. településfejlesztési hozzájárulás: A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (továbbiakban: Méptv.) 92. § (7) bekezdés a) pontja szerinti pénzügyi hozzájárulás, amelyet a Fejlesztő az Önkormányzat rendelkezésére bocsát a kiszolgáló intézmény- vagy infrastruktúra-fejlesztések megvalósítása érdekében.
3. értéknövekmény: A telek eredeti fajlagos értékének és a helyi építési szabályzat új előírása alapján számított új fajlagos értéknek a különbsége.
4. aránytalanul nagymértékű infrastruktúra-fejlesztés: A fejlesztési cél megvalósításához szükséges kapcsolódó intézmény- vagy infrastruktúra-fejlesztések költségei meghaladják az értéknövekmény értékének felét.
5. a helyi építési szabályzat jelentős módosítása: Olyan módosítás, amely a fejlesztési terület vonatkozásában legalább 30%-os értéknövekményt eredményez és az alábbi változások valamelyikét vonja maga után:
a) intenzívebb beépítést tesz lehetővé,
b) új telek kialakulását eredményezi, illetve megteremti ennek lehetőségét,
c) lakóövezeti átsorolást von maga után,
d) gazdasági célú felhasználásra alkalmas területet hoz létre.
6. kialakult állapot: A kialakult állapot az a helyzet, amely egy adott területen vagy ingatlanon ténylegesen – legalább 10 éve – fennáll, beleértve különösen:
a) a meglévő beépítettséget (pl. beépítési mód, építménymagasság, szintterület-mutató),
b) a meglévő közműellátottságot,
c) a közterületekhez való kapcsolódást,
d) a telekalakítás tényleges jellemzőit (pl. telekszélesség, telekterület), valamint
e) az ingatlan tényleges használati módját.
7. településrendezési megállapodás: településtervező és Önkormányzat között adott TRSZ -ben foglalt fejlesztési cél eléréséhez szükséges, helyi jogalkotást megalapozó szakmai dokumentum.
A TRSZ megkötése
4. § (1) A TRSZ alkalmazásának indokoltságáról a képviselő-testület dönt.
(2) A TRSZ alkalmazása indokolt különösen:
a) a helyi építési szabályzat jelentős módosítása szükséges,
b) a helyi építési szabályzat módosítása önkormányzati közmű- és közút fejlesztési kötelezettséget keletkeztet,
c) a fejlesztéssel összefüggésben az Önkormányzat számára közérdekű kötelezettségek (közmű- és közlekedési infrastruktúra, illetve kötelező közszolgáltatás biztosító intézményfejlesztés) keletkeznek.
(3) A TRSZ megkötése nem szükséges, ha:
a) a helyi építési szabályzat módosítása nem jelentős, és nem eredményez járulékos önkormányzati fejlesztési igényt,
b) a helyi építési szabályzat módosítása kizárólag a kialakult állapottal való összhangot biztosítja, vagy
c) a fejlesztés külön közmű- vagy közterület-fejlesztési megállapodás keretében is megvalósítható.
(4) A képviselő-testület döntését az Önkormányzat Főépítészének nyilatkozata ismeretében hozza meg.
5. § A képviselő-testület határozattal hagyja jóvá a TRSZ-be rögzítendő feltételeket. A határozat alapján elkészített TRSZ-t feleknek legkésőbb képviselő-testület döntését követő 30. napig, amennyiben az eljárásban településrendezési szerződés megkötésére is sor kerül, úgy annak megkötéséig kell aláírnia. Ennek elmaradása esetén a képviselő-testület dönt a határozat módosításáról, vagy visszavonásáról.
A Fejlesztő főbb kötelezettségei
6. § (1) A TRSZ megkötésével a Fejlesztő vállalja a településfejlesztési terv és a településrendezési terv kidolgozásának finanszírozását és a fejlesztéshez közvetlenül kapcsolódó infrastruktúrafejlesztések megvalósítását, míg a járulékos fejlesztési igények esetében, azok településfejlesztési támogatás formájában történő részfinanszírozását.
(2) A Fejlesztő köteles különösen:
a) a településrendezési elveket és az adott terület beépítési, használati és fenntarthatósági követelményeit betartani,
b) az újonnan beépítésre szánt vagy jelentős mértékben átépítésre kerülő területen, vagy tömbszerű lakóingatlanfejlesztés esetén a szükséges közúti- és közmű infrastruktúrát a TRSZ-ben rögzített műszaki tartalommal kiépíteni, illetve a fejlesztési területnek a meglévő közút- és közműhálózathoz való csatlakoztatását biztosítani, mindezen műtárgyakat külön megállapodás alapján, díjmentesen az önkormányzat tulajdonába átadni,
c) 100 új lakóegységet meghaladó ingatlanfejlesztés során indokolt estben közparkot, megfelelő zöldfelületet, közterületi létesítményeket kialakítani vagy azok megvalósításához településfejlesztési hozzájárulás formájában pénzügyi fedezetet biztosítani, továbbá a területen szolgáltató funkciójú ingatlant kijelölni,
d) a lakosságszámot, illetve a gépjárműállományt települési vagy területi szinten jelentősen növelő fejlesztés esetén, a településfejlesztési hozzájárulás fizetésével hozzájárulni az önkormányzat részéről megvalósítandó, a közlekedési infrastruktúrát és a közszolgáltatások kapacitásának növelését célzó fejlesztésekhez.
(3) Az Önkormányzat részére, közlekedési terület céljára átadandó közterületi ingatlanokhoz kapcsolódó fenntartási feladatokat - különös tekintettel a közútkezelői feladatokra - a Fejlesztő köteles saját költségviselése mellett ellátni a kivitelezési munkálatok befejezéséig.
(4) Amennyiben az Önkormányzat a TRSZ-ben előírja, a Fejlesztő köteles a kivitelezés társadalmi és környezeti hatásait csökkenteni, a kivitelezéshez kapcsolódó indokolt egyeztetéseket lefolytatni, az a fejlesztéssel érintett terület lakosságát a kivitelezés során folyamatosan tájékoztatni, valamint a kivitelezéssel összefüggésben az önkormányzati tulajdonban keletkezett károkat megtéríteni.
(5) A Fejlesztő köteles a szerződésben vállalt fejlesztéseket az előírt határidőn belül megvalósítani. A határidők elmulasztására vonatozóan az Önkormányzat a TRSZ-ben jogosult pénzügyi szankciókat, pótlási kötelezettségeket, vagy más biztosítékokat előírni.
(6) Önkormányzat döntése alapján Fejlesztő köteles a TRSZ-ben rögzített kötelezettség biztosítékául, a kötelezettséggel értékarányos ingatlanfedezetet biztosítani az Önkormányzat javára történő jelzálogjog, valamint ahhoz kapcsolódó terhelési és elidegenítési tilalom ingatlannyilvántartási rendszerbe történő bejegyzésével.
Költségviselés
3. Településrendezési eszköz módosításának költsége
7. § (1) Amennyiben a TRSZ településrendezési eszköz módosítását is tartalmazza, úgy Fejlesztő a településrendezési eszköz módosításával összefüggő költségének megfizetésére is köteles.
(2) A településrendezési eszköz módosításának költsége az adott fejlesztés rendezési tervi átvezetésére vonatkozó településtervezői ajánlat 130-180%-a közötti összeg. Az összeget a képviselő-testület a TRSZ-ben rögzítendő feltételek jóváhagyásakor határozza meg.
(3) A befizetett összeget Önkormányzat visszatéríti amennyiben a településrendezési eszköz szükséges módosítása nem valósul meg.
(4) A településrendezési eszköz módosításának költségét a TRSZ megkötésével egyidejűleg kell fizetni. Ennek elmaradása esetén a TRSZ nem köthető meg.
4. Településfejlesztési hozzájárulás
8. § A településfejlesztési hozzájárulás fizetésére akkor kerül sor, ha:
a) a fejlesztési cél megvalósításához szükséges kiszolgáló intézmény- vagy infrastruktúra-fejlesztések megvalósítása a fejlesztőre aránytalanul nagy terhet ró, és/vagy
b) a fejlesztési területen kívüli, de kapcsolódó infrastrukturális, közszolgáltatási igény merül fel.
9. § (1) A települési hozzájárulás mértéke:
a) Legalább 10, és legfeljebb 25 lakás kialakítására irányuló fejlesztés esetén amennyiben a fejlesztés célja lakóterület kialakítása, és a fejlesztési területen új közút és közműinfrastruktúra nem létesül, lakásonként: 600.000- Ft
b) Legalább 10 és legfeljebb 25 lakás kialakítására irányuló fejlesztés esetén amennyiben a fejlesztés célja lakóterület kialakítása, és a fejlesztési területen új közút és közműinfrastruktúra létesül, lakásonként: 400.000- Ft.
c) Legalább 26 és legfeljebb 100 lakás kialakítására irányuló fejlesztés esetén amennyiben a fejlesztés célja lakóterület kialakítása, és a fejlesztési területen új közút és közműinfrastruktúra nem létesül lakásonként 700.000-Ft.
d) Legalább 26 és legfeljebb 100 lakás kialakítására irányuló fejlesztés esetén amennyiben a fejlesztés célja lakóterület kialakítása, és a fejlesztési területen új a TRSZ-ben rögzített közúti és közműinfrastruktúra létesül lakásonként 500.000-Ft.
e) 101 vagy annál több lakás kialakítására irányuló fejlesztés esetén: 800.000-Ft
f) Ha a fejlesztéssel érintett „intézményi vegyes terület”, „kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület”, „ipari gazdasági terület”, „egyéb ipari gazdasági terület”, „általános gazdasági terület”, „különleges beépítésre szánt terület” övezetként kerül kijelölésre, a településfejlesztési hozzájárulás egyedi Képviselő-testületi döntés alapján kerül meghatározásra. Irányadó mérték: Az érintett területnek a módosítás következtében bekövetkezett értéknövekményének a 40%-a. A Képviselő-testület az irányadó mértéktől eltérhet.
(2) Fejlesztéssel megvalósítani kívánt lakóegységszámot a TRSZ-ben kell rögzíteni. A rögzített lakóegységszámot meghaladó lakóegységek után az adott fejlesztési nagyságrendre meghatározott díjtétel kétszeresét kell megfizetni.
(3) Az értéknövekmény mértéke az Önkormányzat által felkért értékbecslő szakvéleménye alapján kerül meghatározásra.
(4) A településfejlesztési hozzájárulás befizetésének 50%-a a TRSZ megkötésével egyidejűleg, míg a fennmaradó rész a képviselő-testület által a TRSZ-ben meghatározott időpontban esedékes.
10. § (1) A befizetett településfejlesztési hozzájárulás elkülönített pénzalapba kerül.
(2) Az alapban elhelyezett összeget az Önkormányzat kizárólag településfejlesztési célokra használhatja fel, ideértve a kötelező közszolgáltatást nyújtó intézmények létrehozását, fejlesztését, kapacitásbővítését, a közműfejlesztéseket és közlekedési infrastruktúra fejlesztését, ezen területeket érintő pályázatokhoz szükséges saját erő biztosítását.
A fejlesztés eredményeként létrejött átadandó vagyonelemek átvételre vonatkozó szabályok
11. § (1) A TRSZ-ben foglalt beruházás keretében létrejött közterületi funkciót ellátó ingatlanokat, és közmű infrastruktúrát, az Önkormányzat külön megállapodás alapján térítésmentesen veszi át Fejlesztőtől. A megállapodáshoz kapcsolódó közteher fizetési kötelezettség Fejlesztőt terheli.
(2) Az infrastrukturális fejlesztéseket az Önkormányzat teljeskörű műszaki dokumentáció mellett, helyszíni átadás átvételi eljárást követően, az TRSZ-ben megfogalmazott és az engedélyes és kiviteli tervekben rögzített műszaki tartalom maradéktalan megvalósítása esetén veszi át tulajdonba és üzemeltetésre Fejlesztőtől.
(3) A vagyonátvételre vonatkozó szerződés keretében rendelkezni kell az elvégzett fejlesztéshez kapcsolódó szavatossági igények Önkormányzat részére történő engedményezésről.
Záró rendelkezések
12. § (1) A jelen rendeletbe foglalt szabályokat mindazon folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell, amik településrendezési eszköz módosítását érintik.
(2) 4. § (2) c) pont esetében a rendelet a folyamatban levő fejlesztések esetén akkor alkalmazható, amennyiben tárgyi fejlesztésre vonatkozó jogerős építési engedély a rendelet hatálybalépésekor még nem áll rendelkezésre.
13. §1
14. § Ez a rendelet 2025. december 15-én lép hatályba.
A 13. § a 2010. évi CXXX. törvény 12. § (2) bekezdése alapján hatályát vesztette.