A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) felhatalmazást ad az önkormányzat számára, hogy megalkossa az önkormányzati ingatlanvagyonra vonatkozó helyi szabályozását.

Mint arra a Kúria Önkormányzati Tanácsának Köf. 5016/2022/5. határozata rámutat az Ltv. megalkotására irányuló javaslat általános indokolása abból indul ki, hogy az önkormányzati lakásállomány a nemzeti vagyon része. A közvagyoni jellegükkel összhangban álló hasznosításuk az önkormányzat kötelessége. Az önkormányzat nem a lakás tulajdonosok egyikeként, hanem mint a helyi közügyek megoldására – ezen belül a lakásgazdálkodási feladatok ellátására is – hivatottként a település önálló „gazdája”-ként látja el a bérbeadói feladatokat. Ebből következően a lakásvagyonnal való gazdálkodással a piaci, jövedelmezőségi és szociális szempontokat együtt kell érvényesíteniük.

Az elmúlt időszakban többször felmerült a Képviselő-testület részéről az az igény, hogy kerüljön felülvizsgálatra az önkormányzat lakásrendelete, különös tekintettel az abban meghatározott lakbér mértékekre vonatkozóan.

Sajószentpéter Városi Önkormányzat három rendelete tartalmaz az önkormányzat tulajdonában álló ingatlanokra, illetve azok elidegenítésére és az abból származó bevétel felhasználásra vonatkozó szabályozást:

- a lakások és helyiségek bérletét a lakások és helyiségek bérletéről szóló 12/2019. (V.28.) önkormányzati rendelet,

- azok elidegenítésének szabályait az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és helyiségek elidegenítéséről szóló 32/2011. (XII.19.) önkormányzati rendelet, valamint

- az elkülönített lakásalap felhasználását a lakások elidegenítéséből származó bevételek felhasználásáról szóló 24/2021. (VIII.30.) önkormányzati rendelet.

Fentiek figyelembevételével a lakások és helyiségek bérletéről, valamint az elidegenítésének szabályairól szóló önkormányzati rendelet a három rendelet helyett egy rendeletbe foglalja az önkormányzati ingatlanokra vonatkozó szabályozást. Az új rendelet és így a lakbérek emelése is 2023. június 1. napján lép hatályba.

A rendelet alkotás során figyelembe vettük az önkormányzat ingatlanvagyonában bekövetkezett változásokat, a vagyongazdálkodás gyakorlati tapasztalatait és a rendeletek megalkotását követően bekövetkezett jogszabályváltozásokat.

Általános rendelkezéseket tartalmaz. Megállapítja a rendelet hatályát, és rendelkezik arról, hogy a rendeletben nem szabályozott kérdésekben mely jogszabályok rendelkezései az irányadóak.

Rögzíti a tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályait, az átruházott hatásköröket. Rögzíti, hogy az Önkormányzat tulajdonában álló bérbe adható lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek felsorolását az 1. melléklet tartalmazza. Továbbá a rendelet alkalmazásához szükséges értelmező rendelkezéseket tartalmaz.

A személyes adatok kezelésének szabályait tartalmazza.

A lakásbérlet szabályait tartalmazza. Meghatározza a lakásbérleti jogviszony jogcímeit, a bérbeadás időtartamát, a bérleti jogviszony megszűnése utáni újabb bérleti jogviszony létesítésére vonatkozó előírásokat, a bérbeadásra vonatkozó pályázati feltételeket. Piaci alapon bérbeadott lakások esetén rendelkezik az óvadék céljáról, összegéről és megfizetésének módjáról.

Tartalmazza, hogy milyen esetekben nem létesíthető bérleti jogviszony.

Rendelkezik a lakásbérleti jogviszony alapján a bérlőt és a vele együttlakó személyeket megillető használati jogról.

Rögzíti a bérleti jogviszony ideje alatt a bérlőt terhelő fizetési kötelezettségeket.

A szociális helyzet alapján történő bérbeadás feltételeit szabályozza. Rögzíti, hogy a kérelmet a rendelet 3. melléklete szerinti formanyomtatványon lehet benyújtani. Meghatározza, hogy szociális helyzet alapján mely személyek részére történhet a bérbeadás, illetve a kérelem elutasításának eseteit. Szabályozza, hogy a szociális helyzet alapján történő bérbeadásról a szociális ügyekért felelős bizottság javaslata alapján a Képviselő-testület dönt. Rögzíti, hogy a lakás bérlőjének részére nyújtott lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és az eljárási szabályokat a pénzbeli és természetbeni szociális ellátások helyi szabályairól szóló rendelet tartalmazza.

Meghatározza a költségelven bérbe adható lakások esetében a jogosultsági feltételeket.

Rendelkezik arról, hogy elemi kár vagy vis maior esetén milyen feltételekkel biztosít ideiglenes elhelyezést az értintettek részére.

Rögzíti, hogy önkormányzati lakás piaci alapon történő bérbeadására pályázat útján kerülhet sor pályázati hirdetmény megjelentetésével. Meghatározza a pályázati hirdetmény tartalmát, a versenytárgyalás szabályait és a bérleti szerződés megkötésének feltételeit.

A közérdekű elhelyezéssel kapcsolatos szabályokat tartalmazza.

A közérdekű elhelyezéssel kapcsolatos szabályokat tartalmazza.

Meghatározza, hogy önkormányzati lakás bérleti joga milyen feltételekkel cserélhető el és rögzíti a bérbeadói hozzájárulás szabályait.

Az írásban foglalt bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezést tartalmaz. Rögzíti a bérbeadó és bérlő jogait és kötelezettségeit, a lakás felújítására és karbantartására vonatkozó szabályokat. Rögzíti a bérlőt terhelő fizetési kötelezettségeket, valamint a lakás átadás-átvételére vonatkozó előírásokat.

A jogcím nélküli, illetve önkényes lakáshasználatra vonatkozó szabályokat rögzíti. Tartalmazza, hogy a bérlakást jogcím nélkül, valamint önkényesen használó használati díjat köteles fizetni és meghatározza ennek mértékét.

A lakásba befogadás, a bérlőtársi jogviszony létesítése és a tartási szerződés feltételeit tartalmazza. Rögzíti, hogy a bérlő az Ltv. 21. § (2) bekezdésében meghatározott személyek befogadását köteles a bérbeadónak írásban bejelenteni. Más személyek befogadásához a Képviselő-testület hozzájárulása szükséges. Rögzíti, hogy a befogadott személyek a bérleti szerződés megszűnése után elhelyezésre nem tarthatnak igényt és a bérleti jogviszonyt nem folytathatják.

Tartalmazza, hogy a lakásba együttesen beköltöző házastársakkal – kérelmükre – a lakásbérleti szerződést bérlőtársi minőségben kell megkötni.

Rendelkezik a bérlőtársi szerződés és a tartási szerződés megkötésének feltételeiről.

Megtiltja az önkormányzati lakás egy részének vagy egészének albérletbe adását.

Rendelkezik arról, hogy a bérlő a lakásbérleti jogviszony alapján bérleti díjat (lakbért) köteles fizetni. Tartalmazza, hogy a Képviselő-testület a bérleti díj mértékét évente február 28. napjáig felülvizsgálja, valamint a bérbeadó az önkormányzati rendelet módosítása esetén jogosult a bérleti szerződés bérleti díjra vonatkozó rendelkezését módosítani.

Rögzíti, hogy a Képviselő-testület az üresen álló vagy a megüresedett bérlakást csak kivételesen indokolt esetben adhatja nem lakás céljára bérbe.

A lakásbérleti jogviszony megszűnésével kapcsolatos rendelkezéseket tartalmazza. Rögzíti, hogy mely esetekben szűnik meg a lakásbérleti jogviszony. Rendelkezik a bérlő halála miatti bérleti jogviszony megszűnésével összefüggő szabályokról, meghatározza a lakásbérleti jog folytatásának sorrendjét. Meghatározza a bérlő halála esetén a lakás kiürítésének feltételeit és a lakás használatáért fizetendő díj mértékét.

Tartalmazza a határozatlan időre kötött bérleti szerződés közös megegyezéssel történő megszüntetésének feltételeit.

Rögzíti a lakbér-, közös költség- vagy közüzemi díjtartozás esetén a bérleti szerződés felmondásának szabályait.

A bérbeadó kötelezettségét jelentő munkálatok elvégzésének idejére az átmeneti elhelyezés szabályait rögzíti.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére vonatkozó rendelkezéseket tartalmazza.

Rögzíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadására pályázati eljárás keretében kerülhet sor, és meghatározza azt, hogy milyen esetben lehet a pályázat kiírásától eltekinteni. Rögzíti a pályázati eljárás lefolytatásának szabályait. Rendelkezik az óvadék megfizetésének kötelezettségéről. Rögzíti a versenytárgyalás lebonyolítására vonatkozó szabályokat, a szerződéskötési biztosíték összegét. Tartalmazza, hogy a bérleti jogviszony lejártát követően a bérleti jogviszony milyen feltételekkel köthető meg újra.

Az írásba foglalt bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezést tartalmaz. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletével kapcsolatban meghatározza a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit. A bérleti díj megfizetésére, illetve emelésére vonatkozó rendelkezéseket tartalmaz. Rögzíti, hogy a bérlő tevékenységének megváltoztatásához, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségbe történő befogadáshoz a bérbeadó hozzájárulása szükséges. Meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiség cseréjére, illetve az albérletbe adására vonatkozó feltételrendszert.

Rendelkezik arról, hogy a lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség elidegenítésre történő kijelöléséről a Képviselő-testület dönt és meghatározza annak részletes szabályait. Rögzíti, hogy a forgalmi értéket két értékbecslés számtani átlagának figyelembevételével kell megállapítani. Tartalmazza az elővásárlási jogosultsággal kapcsolatos szabályokat. Meghatározza a pályáztatás útján történő értékesítés szabályait.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének szabályait tartalmazza. Rögzíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésére pályáztatás útján kerülhet sor. A forgalmi értéket két értékbecslés számtani átlagának figyelembevételével kell megállapítani. Rögzíti a pályázati eljárás lefolytatásának feltételeit. Rendelkezik az elővásárlási jog érvényesítésének szabályairól.

Rögzíti a lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség elidegenítése esetén a részletfizetési szabályokat.

Meghatározza, hogy az önkormányzati lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésekor a vételárat átutalással kell teljesíteni.

Az Ltv. 62. § (1)-(2) bekezdésének figyelembevételével meghatározza az önkormányzat bevételeinek felhasználási céljait, melyről a Képviselő-testület egyedi határozattal dönt.

Hatályba léptető rendelkezést tartalmaz.

Hatályon kívül helyező rendelkezéseket tartalmaznak.