Fertőszentmiklós Város Önkormányzata Képviselő-testületének 19/2025. (XII. 16.) önkormányzati rendelete
a helyi építési szabályzatról
Hatályos: 2026. 02. 02Fertőszentmiklós Város Önkormányzata Képviselő-testületének 19/2025. (XII. 16.) önkormányzati rendelete
a helyi építési szabályzatról
[1] A rendelet megalkotásának célja a településfejlesztés és a településrendezés keretében a lakosság életminőségének és a település versenyképességének javítása, a fenntartható fejlődést szolgáló településszerkezet és a jó minőségű környezet kialakítása, a közérdek érvényesítése az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának biztosításával, a természeti, táji és építészeti értékek gyarapítása és védelme, valamint az erőforrások kíméletes és környezetbarát hasznosításának elősegítése.
[2] Fertőszentmiklós Városi Önkormányzat Képviselő-testülete a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 225. § (8) bekezdése 1. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés a), a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 1. pontjában és a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 22. § (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva, a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII.15.) Korm. rendelet 62. § (1) bekezdése és a 1. melléklete által biztosított véleményezési jogkörében eljáró államigazgatási szervek és települési önkormányzatok, partnerek véleményének kikérésével a következőket rendeli el:
A rendelet hatálya és alkalmazása
1. § (1) A rendelet hatálya alá tartozó területen területet felhasználni, továbbá telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, korszerűsíteni és lebontani, elmozdítani, a rendeltetést megváltoztatni (továbbiakban együtt: építési munkát folytatni) az általános érvényű jogszabályok rendelkezései, és jelen rendelet és mellékletét képező szabályozási terv szerint szabad.
(2) E rendeletben meghatározott településképi követelményeket a Településképi Arculati Kézikönyvvel együtt kell alkalmazni.
(3) Jelen rendelet mellékletei:
a) 1. melléklet (továbbiakban:szabályozási terv): Szabályozási tervlap:méretarány 1:2500, tervszám:SZT, munkaszám:23031,
b) 2. melléklet: Az építési övezetek és övezetek telekalakítási és beépítési szabályai,
c) 3. melléklet: Az elhelyezhető és a tiltott rendeltetések,
d) 4. melléklet: A biológiai aktivitásérték (BIA érték) fenntartásához igénybe vett területek,
e) 5. melléklet: Helyi egyedi védelem jegyzéke,
f) 6. melléklet: A helyi építészeti örökségre vonatkozó értékvédelmi dokumentáció kötelező adattartalma,
g) 7. melléklet: Településképi szempontból meghatározó területek,
h) 8. melléklet: Természet-és tájvédelmi szempontból növénytelepítésre javasolt fajok listája,
i) 9. melléklet: A fényszennyezés elkerülését szolgáló szabályozás javaslata a LONNE ajánlásokat alapul véve,
j) 10. melléklet: Kérelem Településképi Szakmai Konzultációhoz,
k) 11. melléklet: Kérelem Településképi Vélemény iránt,
l) 12. melléklet: Kérelem Településképi Bejelentési Eljárás iránt,
m) 13.melléklet: Az alkalmazott sajátos jogintézmények
(4) E rendelet alkalmazásában:
a) Cégtábla:kereskedelmi-, szolgáltató-, vagy vendéglátó létesítmény nevét és az ott folytatott tevékenységet a bejáratnál feltüntető tábla, illetve felirat;
b) Címtábla: intézmény, vállalkozás nevét, vagy egyéb adatait feltüntető tábla;
c) Értékvédelmi dokumentáció: értékvizsgálat alapján készített dokumentáció, amely tartalmazza az építészeti értékekről készített, történeti kutatással alátámasztott szöveges leírást és fotókat;
d) Értékvizsgálat: a helyi védelem alá helyezésről szóló önkormányzati rendelet szakmai megalapozására szolgáló esztétikai, műszaki és történeti vizsgálatot tartalmazó munkarész;
e) Helyi egyedi védettségű építmények: az önkormányzat által megállapított egyedi védelem, mely egy adott építmény, épület, épületrész tekintetében a hagyományos településkép megőrzése szempontjából jelentős, továbbá építészeti, településtörténeti, helytörténeti, régészeti, művészeti vagy ipartörténeti szempontból jelentős alkotás;
f) Helyi egyedi védett érték károsodása: minden olyan esemény, beavatkozás, amely a védett érték teljes vagy részleges megsemmisülését, karakterének előnytelen megváltoztatását, általános esztétikai értékcsökkenését eredményezi;
g) Helyi területi védett településkarakter: e rendelet által védetté nyilvánított településszerkezet, a településépítészet jellegzetes elemeinek, valamint szerkezeteinek, formáinak, anyagainak, színvilágának együttese;
h) Helyi területi védett településszerkezet: az önkormányzat által védetté nyilvánított utcahálózat, telekszerkezet, beépítési mód, építési vonal, településszerkezeti szempontból jelentős zöldterület vagy növényzet;
i) Helyi területi védett utcakép: a jelölt utcaszakaszok épületeinek beépítési módját, az épületek építészeti arculatát, tömegének, jellemzően paramétereinek megőrzését jelenti;
j) Helyi területi védett településkép: külső településkép, belső településkép, utcakép;
k) Helyi területi védett a település táji környezet: a település megjelenése a tájban, hagyományos művelési mód, növényzet és természetes környezet.
l) Információs vagy más célú berendezés: plakátok, hirdetések elhelyezésére szolgáló közterületről látható, egy oldalán 2,0 m2 -nél kisebb felületű reklámberendezés és a tájékozódást segítő, közterület elnevezéseket és az adott közterületen vállalkozások nevét tartalmazó berendezés.
A szabályozás elemei
2. § (1) A szabályozási terv elemei kötelezők vagy tájékoztatók.
(2) Kötelező szabályozási elemek:
a) szabályozási vonal,
b) szabályozási szélesség,
c) építési övezet és övezet határa,
d) övezeti jel,
e) építési határvonal,
f) építési hely,
g) telek nem beépíthető része.
(3) Sajátos jogintézmények:
a) elővásárlási jog,
b) telekcsoport újraosztással érintett terület,
c) beültetési kötelezettséggel érintett terület.
(4) Javasolt szabályozási elemek:
a) javasolt telekhatár,
b) javasolt megszüntető jel.
(5) Más jogszabály által elrendelt szabályozási elemek:
a) műemlék,
b) műemléki környezet,
c) nyilvántartott régészeti lelőhely,
d) világörökségi helyszín,
e) egyedi tájérték,
f) tájképvédelmi terület övezete,
g) Natura 2000 terület,
h) ökológiai hálózat-magterület
i) ökológiai hálózat-ökológiai folyosó,
j) ökológiai hálózat-pufferterület,
k) ex lege védett kunhalom,
l) nap-és szélerőmű korlátozással érintett terület,
m) vízminőségvédelmi terület,
n) ivóvízbázis védőövezete,
o) bányatelek.
(6) Tájékoztató egyéb elemek:
a) közigazgatási határ,
b) helyi egyedi védelem alatt álló építmény,
c) helyi értékvédelmi terület határa,
d) vízfelület,
e) vasúti pályatest,
f) szintvonal magassági értékkel (Bfm.),
g) 132 kV-os elektromos távvezeték (Biztonsági sáv: 13-13 m),
h) nagy-középnyomású földgáz gerincelosztó vezeték (Biztonsági sáv: 2,5-2,5 m),
i) prizmás rendszerű komposztáló és védőtávolsága
Területfelhasználás
3. § (1) Beépítésre szánt terület építési használata szerint lehet:
a) lakóterület:
aa) falusias lakó (Lf),
ab) kertvárosias lakó (Lke),
ac) kisvárosias lakó (Lk).
b) vegyes terület: településközponti vegyes (Vt),
c) gazdasági terület:
ca) kereskedelmi szolgáltató terület (Gksz),
cb) egyéb gazdasági ipari terület (Gipe),
cc) általános gazdasági terület (Gá),
d) üdülőterület: hétvégiházas üdülőterület (Üh),
e) különleges terület:
ea) temető (KT),
eb) mezőgazdasági üzemi terület (Kmü),
ec) idegenforgalmi terület (Kid),
ed) nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KSp),
ee) nádgazdálkodás, feldolgozás területe (KNád),
ef) hulladékudvar területe (KHull).
(2) Beépítésre nem szánt terület lehet:
a) közlekedési és közműterület:
aa) közúti közlekedési terület (KÖu),
ab) egyéb közlekedési terület (KÖe),
ac) közműterület.
b) zöldterület
ba) közpark (Zkp),
bb) közkert (Zkk),
c) erdőterület:
ca) védelmi célú erdőterület (Ev),
cb) egyéb erdőterület (Ee),
cc) rekreációs erdőterület (Er),
d) mezőgazdasági terület:
da) általános (Má),
db) kertes (Mk),
dc) tájgazdálkodási (Mt),
e) vízgazdálkodási terület (V),
f) természetközeli terület (Tk),
g) beépítésre nem szánt különleges területek:
ga) nyersanyag kitermelés (bánya), nyersanyag feldolgozás céljára szolgáló terület (KbB),
gb) repülőtér (KbRep),
gc) nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KbSp),
gd) megújuló energiaforrás hasznosításának céljára szolgáló terület (KbEn),
ge) kúria szerű beépítés területe (KbK),
gf) temető (KbT),
gg) hulladékudvar területe (KbHull),
gh) honvédelmi terület (KbHon),
gi) rekreációs terület (KbR).
Telekalakításra vonatkozó előírások
4. § (1) Ha a szabályozási terv kialakult utca hosszú telkeit új utca kiszabályozásával megoszthatónak jelöli, akkor az új utcáról feltárandó telkeknél kell figyelembe venni az övezeti jelben előírt megengedett legkisebb telekszélességet, a meglévő kialakult utcáról feltárt telkek akkor is megoszthatók, ha a megengedett minimális telekszélességnél kisebb a szélességük.
(2) Nyúlványos telek a telekalakításról szóló magasabb rendű jogszabály előírásainak betartásával kialakítható, azzal a feltétellel, hogy a nyél szélessége 5 méternél kevesebb nem lehet.
(3) Közforgalom elől elzárt magánút 8,0 m szabályozási szélességgel alakítható ki maximum 4 építési telek kiszolgálásáig és a közterülettől számított maximum 50 m úthosszig.
(4) A települési főépítész jóváhagyásával a közforgalom elől elzárt magánút szélessége 6,0 m-ig csökkenthető, a (3) bekezdésben meghatározott egyéb paraméterek betartása mellet.
A táj és a természeti környezet védelmére vonatkozó előírások
5. § (1) Az ökológiai folyosó területét a szabályozási tervlap jelöli. Ökológiai folyosó területén a vonatkozó jogszabályok szerint kell eljárni.
(2) Ex lege védett kunhalom a 0193/11 hrsz-ú területen található. A védett természeti érték megőrzéséről gondoskodni kell. Azokat mezőgazdasági műveléssel, szántással roncsolni nem szabad, anyagnyerő helyként használni tilos, karakterét megváltoztató tereprendezés tilos.
(3) A nádasok fenntartását, kezelését, hasznosítását úgy kell folytatni, hogy az egyidejűleg biztosítsa a természet-, környezet- és vízminőség védelmi követelményeket. A művelési ág megváltoztatása csak akkor lehetséges, ha a nádas helyreállítása már nem lehetséges. A nádgazdálkodásról az ingatlan tulajdonosa/vagyonkezelő köteles gondoskodni.
(4) Egyedi tájérték a 0298/1 hrsz (anyaggödör), a gyurgyalagok fészkelő helye védelem alá esik.
Környezetvédelmi előírások
6. § (1) Az építmények és használatuk külön-külön és együttesen sem eredményezhetnek a jogszabályokban és más hatósági előírásokban megállapított szennyezettségi határértékeket meghaladó mértékű káros hatást a környezetükre. A káros környezeti hatás értékét a területen már meglévő „háttér” értékekkel együtt kell figyelembe venni. A határértékeket zaj- és rezgésvédelem, talajvédelem, radioaktivitás, a levegő tisztaságának védelme és a vízminőség tekintetében a hatályos jogszabályok alapján kell meghatározni.
(2) Közműpótló berendezés csatornázott területen nem tervezhető.
(3) A közigazgatási területen csak olyan tevékenységek folytathatóak, amelyek során szennyező és környezetet veszélyeztető anyagok nem kerülnek a talajba.
(4) A keletkező szennyvizet csatornahálózatba kell vezetni, ahol erre nincs lehetőség, csak szivárgásmentesen kialakított szennyvíztároló ill. akreditált biológiai kistisztítómű engedélyezhető.
(5) A szennyvízcsatorna hálózat kiépülte után a háztartási és ipari szennyvizeket a csatornahálózatba kell kötni.
(6) Az élővizek fenntartási munkáinak elvégzéséhez a szükséges szélességű parti sávot szabadon kell hagyni. Ennek mérete állami fenntartású vizeknél 6 m, egyéb fenntartású vizeknél 3 m.
(7) Az utak szilárd burkolattal történő ellátásával egy időben a csapadékvíz-elvezetést is meg kell oldani. A település természetes víz mellett fekszik, a vízbázis védelemre megállapított ágazati előírásokat be kell tartani.
(8) Lakó- és üdülőterület, valamint az oktatási, egészségügyi intézmények zajvédelmi szempontból védett területnek minősülnek.
(9) Dögtemető, dögkút, szennyvíziszap tároló nem létesíthető.
(10) Az Ikva patak partvonalától 6 méteres sávon épület, illetve burkolat nem létesíthető.
Korlátozások, védőterületek
7. § (1) Építési korlátozás alá esnek az alábbi területek védőtávolság miatt:
a) az M85 autóút tengelyvonalától számított 100 m távolságon belül
b) az országos közutak külterületi szakaszain a tengelyvonaltól számított 50-50 m távolságon belül
c) a vasút szélsővágányától számított 50 m távolságon belül ahol építményt elhelyezni, csak a mindenkor hatályos jogszabályok szerint lehet.
(2) Építési korlátozás alá esnek a közművezetékek és közműlétesítmények védőtávolságán belül a mindenkor hatályos jogszabályok szerint.
(3) Építési korlátozás alá esik a szabályozási tervlapon hosszú távú területbiztosítás területe.
(4) Építési korlátozás alá esik a temetők 50 m-es környezete, ahol kegyeletsértő, zajos tevékenység nem folytatható.
(5) A fakadó és szivárgó vizek által veszélyeztetett területeken anyaggödröt, munkagödröt nyitni, szabadkifolyású kutat létesíteni, tavat kialakítani, illetve a fedőréteg tartós eltávolításával járó tevékenységet folytatni csak a vízügyi igazgatóság hozzájárulásával, szükség esetén részletes talajfeltárás, állékonysági és szivárgási vizsgálat alapján lehet.
Közművek előírásai
8. § (1) A közüzemi közműhálózatokat és közműlétesítményeket közterületen, vagy közmű-üzemeltető telkén belül kell elhelyezni. Ettől eltérő esetben szolgalmi jogi bejegyzéssel kell a helyet biztosítani. Az elhelyezésnél a megfelelő ágazati szabványokat és előírásokat be kell tartani.
(2) A meglévő közművek egyéb építési tevékenység miatt szükségessé váló kiváltásakor, a kiváltandó feleslegessé vált közművet fel kell bontani, felhagyott vezeték nem maradhat a földben.
(3) A közművezetékek telepítésénél (átépítéskor és új vezeték létesítésekor) a gazdaságos területhasználatra figyelmet kell fordítani. Utak alatt a közművek elrendezésénél mindig a távlati összes közmű elhelyezési lehetőségét kell figyelembe venni. A csak távlatban várható közmű számára is a legkedvezőbb nyomvonal-fektetési helyet szabadon kell hagyni, nem szabad elépíteni.
(4) Közművezetékek, járulékos közműlétesítmények elhelyezésénél a településképi megjelenítésre, esztétikai követelmények betartására is figyelemmel kell lenni.
Építés általános szabályai
9. § (1) Az építési övezetekben a nem kialakult (még nem vagy jellemzően nem beépített, illetve átalakításra szánt) területeken a telkek kialakításának, illetve beépítésének szabályait a vonatkozó építési övezeti előírások szerint kell betartani.
(2) Az építési övezetekben a már kialakult területeken az (1) bekezdésben hivatkozott előírásoktól az alábbiak szerint lehet eltérni
a) Ha a telek jelenlegi beépítettsége meghaladja az övezetre előírtat, akkor a meglévő épület felújítható, korszerűsíthető, átalakítható az övezetre előírt párkánymagasság betartása mellett, de a telek beépítettsége tovább nem növelhető. Ha az épület lebontásra kerül, a telket beépítetlen teleknek kell tekinteni, és az (1) bekezdés előírásait kell alkalmazni.
b) Ha a telek jelenlegi területe kisebb, mint az övezetre előírt (azaz a kialakítható telekterület), akkor a telek csak akkor építhető be, ha az épület elhelyezésére vonatkozó szabályok (tűztávolság, oldal-, elő-, és hátsókert méretek) betarthatók a telekre vonatkozó egyéb építési előírások betartása mellett. A jelenlegi telekméretek – közterületi határrendezést kivéve – tovább nem csökkenthetők.
c) Ha kialakult beépítésnél a szabályozási terven nincs jelölt építési vonal, akkor az új épületet a meglévő épületek vonalára ill. 5,00 m-es előkerttel kell építeni. Ha az utcában nem egységes a kialakult előkert méret, akkor a szomszédos telkek előkert méretének valamelyikéhez kell igazodni vagy 5,00 m-es előkerttel kell az épületet elhelyezni. Ez alól a Gksz. övezet telkei képezhetnek kivételt, ezeken az előkerti kerítést helyettesítheti a telekre építendő építmények homlokzati falazata is.
d) Ha a telek jelenlegi építményeinek párkánymagassága meghaladja az övezetre előírtat, akkor a meglévő épület felújítható-bővíthető, de a jelenlegi párkánymagassága tovább nem növelhető.
e) Ha a telek jelenlegi beépítési módja nem felel meg az övezetre előírtnak, vagy az előírás szerinti beépítési mód a szomszédos telken kialakult állapot miatt átépítésnél, vagy új épület elhelyezésénél nem érvényesíthető, akkor az épület az övezeti előírástól eltérő beépítési móddal is elhelyezhető, a telekre vonatkozó egyéb építési előírások betartása mellett.
10. § (1) Az egyes telkeken az épületek elhelyezésekor a következő szabályt kell figyelembe venni:
a) Ha a szabályozási terven van jelölt építési vonal, akkor az előkert mélységét mindig az határozza meg.
b) Ha a szabályozási terven építési hely került meghatározásra, akkor az építményt az építési helyen belül bárhol el lehet helyezni.
c) Ha a szabályozási terven nem kialakult beépítésnél nincs jelölt építési vonal, akkor a vonatkozó jogszabály előírásai szerint kell az épületet elhelyezni.
d) Ha időben a fő funkciójú építmény elhelyezése előtt kerül a telekre melléképítmény, akkor a melléképítményt legalább 20 méteres előkerttel kell elhelyezni.
e) Ha a telek mélysége kisebb mint 25 m, akkor a hátsókert 3 m-ig csökkenthető.
f) Beépítésre szánt területeken, oldalhatáron álló beépítési módú telkeken az utcában kialakult beépítési oldalt kell tartani az építési hely meghatározásánál. Amennyiben az utcában nincs kialakult beépítési oldal, akkor az építési hely K-Ny-i telekfekvésnél az északi oldalhatáron, É-D-i telekfekvésnél a keleti oldalhatáron, ÉNy-DK telekfekvésnél az északkeleti telekhatáron, ÉK-DNY telekfekvésnél az északnyugati telekhatáron áll.
g) Oldalhatáron álló beépítésnél építményt a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 méter távolságra szabad elhelyezni. Kivételt képeznek ez alól a 17. § (7) bekezdésében megfogalmazott rendelkezések.
h) Oldalhatáron álló beépítés esetén, ha a telek szélessége lehetővé teszi, a vonatkozó jogszabályok betartásával a beépítési módja szabadonálló is lehet.
(2) Meglévő épületek bővítése – beleértve a felfele történő bővítést is – kizárólag építési helyen belül lehetséges. Ez alól kivétel a statikai megerősítésből és az energetikai megfeleltetésből adódó szerkezeti magasság növekedés, ami a meglévő bruttó alapterületen egységesen kezelendő.
(3) Lakóterület övezetekben és településközpont vegyes területen lévő saroktelek esetén, ha nincs jelölt építési vonal a telek hosszabb oldalhatárával párhuzamos előkert mérete 2 m-ig csökkenthető. Ha minden környező épület oldalhatáron áll akkor ehhez igazodva elhagyható ezen oldali előkert is.
(4) Amennyiben az építési vonal vagy a hátsó építési határvonal egy meglévő épületet keresztül vág, a meglévő épület
a) felújítható, és/vagy
b) ha az egyéb övezeti paraméternek megfelel, újabb szinttel (emeletráépítéssel vagy tetőtér beépítéssel) bővíthető, és/vagy
c) építési helyen belül bővíthető.
(5) A beépítésre szánt övezetekben lakó és üdülő rendeltetési egységenként, továbbá többlakásos lakóépület esetén lakásonként 1 db személygépkocsi elhelyezését telken belül biztosítani kell.
(6) Gépjármű épületen kívüli elhelyezésére szolgáló terület minimális nagysága egy gépjármű esetén 5x5 méter.
(7) 1000 m2 teleknagyságig csak két önálló lakóegység kerülhet kialakításra, és az 1000 m2 feletti telekingatlanokon csak főépítészi vélemény alapján lehet többlakásos lakóépületet építeni. A maximális lakásszámot a főépítész határozza meg, de az egy lakásra jutó telekméret nem lehet kisebb, mint 250 m2.
(8) 1000 m2 telekterület alatt kettő önálló lakóegység kialakítása lehetséges egy épülettömegben. Ez alól kivétel a kettő közterület-kapcsolattal rendelkező telek, ami nem saroktelek.
(9) A település övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(10) Az egyes övezetekben elhelyezhető rendeltetéseket az 3. melléklet tartalmazza.
Sajátos jogintézményekkel kapcsolatos előírások
11. § (1) Az övezeten belül szabályozott beültetési kötelezettség területén épület nem építhető. Az építési telkeken a beültetési kötelezettség a telkek gyalogosan és gépjárművel történő megközelítése céljából megszakítható.
(2) A települési önkormányzat elővásárlási jogot állapít meg a szabályozási tervben jelölt telkekre közterület kialakítása és intézményfejlesztés céljából a 458, 488/4, 491/3, 500, 501, 502, 503, 504, 513, 514, 515, 517, 518, 519, 527/1-3, 1253 és az 1569/10 hrsz-ú területekre, és az azokból telekalakítással kialakított valamennyi ingatlanra vonatkozóan.
(3) A telekcsoport újraosztással érintett terület telekszerkezetét a tervezett övezeti előírásoknak megfelelően, együttesen kell kialakítani.
(4) Az alkalmazott sajátos jogintézményeket a szabályozási terv és a 13. melléklet tartalmazza.
Beépítésre szánt építési övezetek részletes övezeti előírásai
Lakóterületek építési övezetei
12. § (1) A lakóterület sajátos építési használata szerint lehet:
a) falusias lakóterület (Lf)
b) kertvárosias lakóterület (Lke)
c) kisvárosias lakóterület (Lk)
(2) A lakóterület jellemzően alacsony laksűrűségű, a beépített telekrészhez kapcsolódó, vagy önálló – mezőgazdaságilag hasznosított kertterülettel is rendelkezik és amely lakóépületen kívül mező- és erdőgazdasági építmények elhelyezésére szolgál. A területen az 3. melléklet szerinti építmények helyezhetők el.
(3) A szabályozási tervlapon alkalmazott övezetre vonatkozó előírás, amennyiben a telekalakításra és beépítésre vonatkozó egyéb jogszabályokat nem sért, szabadonálló beépítési módra változtatható.
(4) Falusias lakóterületen a homlokzatmagasság homlokzatonként sem lehet magasabb mint 6,0 méter, és a homlokzatmagasság számításnál figyelembe veendő egyetlen pontja sem lehet magasabb mint 7,0 méter.
Településközponti vegyes területek építési övezetei
13. § A város területén a vegyes területek sajátos építési használata szerint településközponti vegyes terület található, amely terület több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, lakó- és olyan helyi települési szintű igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, valamint sportépítmények elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra.
Gazdasági területek építési övezetei
14. § (1) A gazdasági terület sajátos építési használata szerint lehet:
a) kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület (Gksz)
b) egyéb ipari gazdasági terület (Gipe)
c) általános gazdasági terület (Gá)
(2) A kereskedelmi, szolgáltató terület elsősorban nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek elhelyezésére szolgál.
(3) Az övezetben a telephely kiszolgálását célzó alárendelt funkciójú építmények (pl. porta, kerékpártároló, egyéb üzemviteli tároló) épületek elhelyezhetők, legfeljebb 4,50 m-es párkánymagassággal.
(4) Az építési telkek területének minimum 25%-át zöldfelületként, ezen belül a telkek zöldfelülettel borított részének legalább felét háromszintű (gyep- cserje- és lombkoronaszint együttesen) növényzet alkalmazásával kell kialakítani.
(5) A gazdasági övezetekben előírt legnagyobb párkánymagasságtól egyedi esetekben – ha azt a technológia megköveteli (pl. kémény, siló stb.) – az eltérést beépített alapterület 5%-ában lehet engedélyezni 20 méter magasságig.
(6) Kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen legfeljebb egy szolgálati lakás alakítható ki a gazdasági funkcióval egy épülettömegben.
(7) Az övezetben elhelyezendő épületek határfala a telekhatáron is elhelyezhető kiváltva ezen a helyen a kerítés építést.
(8) Ipari gazdasági terület előkertjében portaépület, közterület irányába zárt hulladék-gyűjtőedény-, kerékpártároló maximum 20 m2 beépített területtel elhelyezhető.
Üdülőterületek építési övezetei
15. § Az üdülőterület sajátos építési használata szerint hétvégi házas üdülőterület (Üh) lehet.
Különleges beépítésre szánt területek építési övezetei
16. § A különleges terület sajátos használata szerint lehet:
a) temető, illetve kegyeleti rendeltetésű terület (KT),
b) mezőgazdasági üzemi terület (Kmü),
c) idegenforgalmi terület (Kid),
d) nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KSp),
e) nádgazdálkodás, feldolgozás területe (KNád),
f) hulladékudvar területe (KHull)
Különleges temető (KT) övezet előírásai
17. § (1) A különleges-temető (KT) övezetbe a község temetői és azok bővítési területei tartoznak.
(2) Az övezetben a temetkezés céljait szolgáló, valamint az azokat kiegészítő építmények (ravatalozó, kápolna, kegyeleti hely, urnafal, szerszámtároló, őrzés építményei stb.) helyezhetők el.
(3) A temetőn belül keletkezett hulladékot a vonatkozó jogszabályok előírásai szerint kell kezelni. A hulladékgyűjtő helyet gépjárművel könnyen megközelíthető helyen kell kijelölni, és gondoskodni kell a hulladék rendszeres elszállításáról vagy – szerves hulladék esetén – helyszíni komposztálásáról. A szerves és szervetlen hulladékot egymástól elkülönített, zárt (szerves hulladék estén áttört) tárolóban kell elhelyezni.
Különleges hulladékudvar (Khull) övezet előírásai
18. § A hulladékudvar övezetében (Khull) a hulladékgazdálkodási létesítmények és építmények helyezhetők el.
Különleges mezőgazdasági üzemi (Kmü) terület előírásai
19. § (1) A különleges mezőgazdasági üzemi területen a növénytermesztéssel, az állattartással és állattenyésztéssel kapcsolatos, feldolgozására, tárolására és árusítására szolgáló építmények helyezhetők el.
(2) Az övezetben a tulajdonos vagy üzemeltető és a személyzet számára ottlakást biztosító lakóház is kialakítható. A területen lakóépület gazdasági épület nélkül nem építhető.
(3) Az övezetben előírt legnagyobb párkánymagasságtól egyedi esetben, csak ha azt a technológia megköveteli (pl. kémény, siló stb.) beépítethető terület 5%-ában el lehet térni.
(4) A különleges mezőgazdasági üzemi terület övezetben terepszint alatti építmények elhelyezhetők.
Különleges turisztikai idegenforgalmi terület
20. § (1) A különleges turisztikai idegenforgalmi övezetben turizmus, idegenforgalom, ismeretterjesztés és a borászathoz kapcsolódó épületek helyezhetők el.
(2) Az övezetben a tulajdonos és a személyzet számára szolgálati lakás, a terület fenntartásához kapcsolódó létesítmények helyezhetők el.
Nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KSp)
21. § A különleges sport és szabadidős övezetben a pihenés és sportolás, testedzés, szabadidős tevékenységet, lovaglást, lovas turizmust szolgáló épületek, építmények, szálláshely szolgáltató létesítmények, öltök és szociális létesítmények, kereskedelmi, vendéglátó, szolgáltató építmények, a tulajdonos és a személyzet számára szolgálati lakás, a terület fenntartásához kapcsolódó létesítmények helyezhetők el.
Nádgazdálkodás, feldolgozás területe (KNád)
22. § Nádgazdálkodás, feldolgozás terület (KNád) elsősorban a nádgazdálkodáshoz, feldolgozáshoz kapcsolódó építmények elhelyezésére szolgál.
Beépítésre nem szánt építési övezetek részletes övezeti előírásai
Közlekedési és közműterületek
23. § (1) A közlekedési és közmű terület sajátos használata szerint lehet:
a) közúti közlekedési terület (Köu)
b) egyéb közlekedési terület (Köe)
c) közmű terület (KÖ)
(2) A közúti közlekedési övezet elsősorban a különböző típusú utak, utakhoz tartozó zöldfelületek, parkolók, úttartozékok, közművek, utakhoz tartozó környezetvédelmi berendezések, üzemanyagtöltő állomások elhelyezésére szolgál.
(3) A magasabb rendű jogszabályokban előírt parkolási igényt telken belül, vagy helyhiány esetében helyi önkormányzati parkolási rendeletben rögzített feltételekhez kötve 500 m-en belül kell kielégíteni.
(4) Új utak és utcák kialakításánál legalább egyoldali fasorok helyét biztosítani kell. Ahol a szabályozási szélességek és a közműadottságok lehetővé teszik, a meglévő utcákban is fasorokat kell telepíteni, illetve a meglévő fasorokat ki kell egészíteni. Fasortelepítéseknél kerülni kell a gyorsan öregedő, szemetelő vagy allergiakeltő pollenű, termésű fafajok (pl. nyárak) alkalmazását, ültetését. A fafajok kiválasztásánál előnyben kell részesíteni a levegőszennyezést tűrő fajokat.
Zöldterület övezeti előírásai
24. § (1) A zöldterület az állandóan növényzettel fedett közterület, mely nagysága és sajátos használata szerint lehet:
a) Közkert (Zkk)
b) Közpark (Zkp)
(2) Zöldterület létesítése, rekonstrukciója, azokban építmények elhelyezése csak kertészeti szakvélemény, terv alapján történhet.
(3) Zöldterületen fák kivágása, csonkolása csak akkor engedhető meg, ha a fa egészségi állapota, a balesethárítás, vagy a közegészségügyi szempontok azt feltétlenül szükségessé teszik.
Erdőterület övezeti előírásai
25. § (1) Az erdőterület a területfelhasználási célja szerint lehet:
a) védelmi célú erdőterület (Ev)
b) egyéb erdő (Ee)
c) rekreációs erdőterület (Er)
(2) Erdőterületen a vonatkozó jogszabályban megengedett építmények helyezhetők el.
Mezőgazdasági övezetek
26. § (1) Mezőgazdasági terület a tájjelleg, földhasználat, a beépítettség intenzitása alapján lehet:
a) általános mezőgazdasági terület (Má)
b) kertes mezőgazdasági terület (Mk)
c) tájgazdálkodási mezőgazdasági terület (Mt)
(2) Tájgazdálkodási mezőgazdasági területen épületet elhelyezni nem lehet.
Vízgazdálkodási terület (V) övezeti előírásai
27. § (1) A vízgazdálkodási területbe (V) tartoznak a vízgazdálkodással kapcsolatos összefüggő területek, a vízfolyások, tavak, tározók, vízmedrek, vízbeszerzési területek és védő területeik, illetve vízmű területek.
(2) Vízgazdálkodási területen a vízkár elhárítási, vízgazdálkodási létesítmények, továbbá a vízi sport, strandolás, horgászat közösségi építményei alakíthatók ki a külön jogszabályok figyelembevételével.
Természetközeli terület (Tk) övezeti előírásai
28. § Természetközeli területen a külön jogszabályban előírtakat kell figyelembe venni.
Különleges beépítésre nem szánt területek építési övezetei
29. § A különleges terület sajátos használata szerint lehet:
a) nyersanyag kitermelés (bánya), nyersanyag feldolgozás céljára szolgáló terület (KbB)
b) repülőtér (KbRep),
c) nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KbSp),
d) megújuló energiaforrás hasznosításának céljára szolgáló terület (KbEn),
e) kúria szerű beépítés területe (KbK),
f) temető (KbT),
g) hulladékudvar területe (KbHull),
h) honvédelmi terület (KbHon),
i) rekreációs terület (KbR).
Nyersanyag kitermelés (bánya), nyersanyag feldolgozás céljára szolgáló terület
30. § (1) Az övezet az ásványvagyon kitermeléséhez és feldolgozásához szükséges építmények, valamint a termelő tevékenységet kiszolgáló építmények elhelyezésére szolgál.
(2) Az övezetben elhelyezhetők a terület rendeltetésszerű használatát szolgáló, az ásványvagyon kitermeléshez, feldolgozásához, bányaüzemeltetéshez szükséges gazdasági, irodai és szociális igényeket kiszolgáló, a kitermeléshez, a kitermelt anyag kezeléséhez, szállításához (aprítás, osztályozás, rakodás) szükséges építmények.
(3) Az övezetben a technológiát, a telken belüli kitermelés helyét, a szállítási útvonalakat úgy kell megválasztani, hogy a vonatkozó zajvédelmi jogszabályokban foglalt határértékek teljesüljenek.
(4) A különleges bánya területen a rendelet 1. melléklete által (a szabályozási terven) jelölt helyeken és szélességben telken belüli kötelező védőfásítást kell kialakítani.
(5) Általános esetben az övezetekben az előírt maximális párkánymagasság értékét meghaladó magasságú, technológiai célú építményrész alaprajzi kiterjedése nem haladhatja meg a teljes létesítmény bruttó alapterületének 10 %-át.
(6) A területeken a technológiai célú építmények (osztályozók, rakodók stb.) a telek területének 10%-án magasság korlátozás nélkül építhetők.
Repülőtér (KbRep)
31. § Az építési övezetben a raktározásoshoz, szállítmányozáshoz kapcsolódó, a repülőteret kiszolgáló épületek, /hangárok, szerelő csarnokok, raktárak, irodák, oktató, szociális épületek/ helyezhetők el.
Nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KbSp)
32. § A különleges nagy kiterjedésű sportolási célú terület (KbSp) a sportolási tevékenységhez kapcsolódó, és az azt kiszolgáló építmények helyezhetők el.
Megújuló energiaforrás hasznosításának céljára szolgáló terület (KbEn)
33. § (1) Megújuló energiaforrások hasznosításának céljára szolgáló területen elhelyezhető a napelempark létesítéséhez szükséges létesítmények.
(2) Épület elhelyezése az övezetben nem megengedett.
Kúria szerű beépítés területe (KbK)
34. § A kúria szerű beépítés terület övezet nagy kiterjedésű területen lakóház elhelyezésére szolgál.
Temető (KbT)
35. § A temető, illetve kegyeleti park (KbT) rendeltetésű terület a sírhelyek, síremlékek, kripták, ravatalozó(k) építményeinek elhelyezésére szolgál.
Hulladékudvar területe (KbHull)
36. § A hulladékudvar kialakításakor a hulladékgazdálkodásról szóló vonatkozó rendeletek előírásait figyelembe kell venni.
Honvédelmi terület (KbHon)
37. § A honvédelmi terület (KbHon) a honvédelemmel kapcsolatos építmények elhelyezésére szolgál.
Rekreációs terület (KbR)
38. § Különleges beépítésre nem szánt rekreációs terület övezet elsősorban a kikapcsolódással, rekreációval kapcsolatos építmények elhelyezésére szolgál.
A helyi védelem
A helyi védelem célja, feladata
39. § (1) A település településképe és története szempontjából meghatározó építészeti örökség kiemelkedő értékű elemeinek védelme, a jellegzetes karakterének a jövő nemzedékek számára történő megóvása. A helyi védelem alatt álló építészeti örökség a nemzeti közös kulturális kincs része, ezért fenntartása, védelmével összhangban lévő használata és bemutatása közérdek.
(2) A helyi értékvédelem feladata a különleges oltalmat igénylő településszerkezeti, településképi, táji, építészeti, településtörténeti, régészeti, művészeti, műszaki-ipartörténeti, természeti, esztétikai szempontból védelemre érdemes értékek számbavétele, meghatározása, nyilvántartása, dokumentálása, megőrzése, megőriztetése és a nyilvánossággal történő megismerése.
A helyi védelem fajtái
40. § (1) A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021.(VII.15.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Eljr.) 33. § (2) bekezdése helyi területi védelemként meghatározott helyi értékekre terjedhet ki.
(2) Helyi területi védelem alá helyezett terület nincs a településen.
(3) A helyi egyedi védelem az Eljr. 33. § (4) bekezdése helyi egyedi védelemként meghatározott értékekre terjedhet ki.
(4) Az önkormányzat helyi egyedi védelem alá helyezi az 5. mellékletben meghatározott helyi értékeket.
A helyi védelem alá helyezés és a védelem megszűnésének szabályai, a védett érték nyilvántartása
41. § (1) A helyi védelem alá helyezésre vagy annak megszüntetésére bármely természetes vagy jogi személy, továbbá jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, a polgármesterhez írásban benyújtott kezdeményezése alapján vagy hivatalból indult eljárás alapján kerülhet sor.
(2) A helyi védelem alá helyezésre vagy helyi védelem megszüntetésére vonatkozó kezdeményezésnek tartalmaznia kell:
a) a kezdeményező nevét, megnevezését, lakcímét, székhelyét;
b) a védendő érték megnevezését, területi javaslat esetén egyértelmű körülhatárolását;
c) azonosító adatokat (területhatár, utca, házszám, helyrajzi szám, épület-, vagy telekrész);
d) a védelem indoklását;
e) fotódokumentációt a védendő értékekről és környezetéről.
(3) Amennyiben a kezdeményezés hiánypótlásra szorul, és azt a polgármester erre vonatkozó felhívása ellenére 15 napon belül a kezdeményező nem egészíti ki, a javaslatot a polgármester érdemi vizsgálat nélkül elutasíthatja.
42. § A helyi védetté nyilvánítás szakmai előkészítését szakértők bevonásával a polgármester végzi. A helyi védetté nyilvánításhoz vagy annak megszüntetéséhez értékvizsgálat és az annak alapján, a 6. melléklet szerinti tartalommal készülő értékvédelmi dokumentáció szükséges.
43. § (1) A helyi védelem alá helyezési, vagy megszüntetési eljárásban érdekeltnek kell tekinteni:
a) a helyi védettség kezdeményezőjét,
b) a helyi védelem alá helyezett ingatlan tulajdonosát,
c) a helyi védelem alá helyezett ingatlan kezelőjét, használóját, ha az nem azonos a tulajdonossal
d) területi védelemnél az érintett közművek üzemeltetőit.
(2) A helyi védelem alá helyezés vagy annak megszüntetése iránti eljárás megindításáról az önkormányzat honlapján 15 napon belül tájékoztatást kell közzétenni, továbbá írásban értesíteni kell az (1) bekezdésében meghatározott érdekelteket.
(3) A kezdeményezéssel kapcsolatban az érdekeltek az értesítés átvételét követő 15 napon belül írásban észrevételt tehetnek.
(4) A helyi védelemmel kapcsolatos képviselő-testületi döntésről írásban értesíteni kell az (1) bekezdésben meghatározott érdekelteket, valamint az illetékes építésügyi hatóságot és a döntésről az önkormányzat honlapján a döntés napjától számított 15 napon belül tájékoztatást kell közzétenni.
(5) A helyi egyedi védelem alá helyezést elrendelő önkormányzati rendelet hatályba lépésétől számított 15 napon belül a jegyző kezdeményezi az ingatlanügyi hatóságnál a védelem jogi jellegként való feljegyzését.
(6) Ha egy helyi egyedi védelem alatt álló érték védettsége megszűnik, annak közzétételével egyidejűleg a jegyző kezdeményezi az ingatlanügyi hatóságnál a helyi védelem törlését.
44. § (1) A helyi védelem alá helyezett értékekről (a továbbiakban: védett érték) az önkormányzat nyilvántartást vezet, amelybe bárki betekinthet.
(2) A nyilvántartás tartalmazza:
a) a védett érték megnevezését,
b) a védett érték védelmi nyilvántartási számát,
c) a védett érték azonosító adatait (alkotó megnevezése),
d) a védelem típusát,
e) a védett érték helymeghatározásának adatait, területi védelem esetén a védett terület lehatárolását, (helyrajzi szám, utca, házszám, épület, emelet, ajtó, helyszínrajz),
f) a védelem rövid indokolását az értékvizsgálat alapján,
g) a védett értékkel kapcsolatos intézkedéseket (tulajdoni lapon jogi jelleg feltüntetése, törlése),
h) fényképet a védetté nyilvánítás idejéből.
(3) A nyilvántartás naprakész vezetéséről a jegyző gondoskodik.
Az egyedi védelemhez kapcsolódó tulajdonosi kötelezettségek
45. § (1) Az 5. mellékletben szereplő helyi védett érték karbantartása, állapotának megóvása a tulajdonos kötelezettsége.
(2) A védett épületeket hagyományos építészeti tömegükben, tetőformájukban kell megtartani, érintetlenül hagyva az értéket képező homlokzati nyílásrendet és a nyílások osztását, megőrizve az eredeti homlokzati tagozatokat és a homlokzat egységes színezését. A belső átalakításokat az eredeti szerkezet és belső értékek tiszteletben tartásával kell megoldani.
(3) A helyi védettségű építészeti örökség korszerűsítését, átalakítását, bővítését vagy részleges bontását a védelem ténye nem zárja ki, amennyiben az építmény védelmére okot adó jellegzetességei (tömegformája, homlokzati kialakítása, utcaképi stb.) szerepe nem változnak meg, azok eredeti helyükön megtarthatók.
(4) Helyi védettségű épülethez történő hozzáépítés, ráépítés, vagy annak telkén új építmény, építményrész építése nem sértheti a védett építészeti érték fennmaradását, érvényesülését, hitelességét.
(5) A védett építészeti értéket lehetőség szerint eredeti állapotban kell megőrizni.
(6) A helyi védettségű épület jókarbantartása keretében nem végezhető olyan tevékenység, amely a védett építészeti érték fizikai sérülésével, roncsolásával vagy restaurálásával, továbbá a védett építészeti érték megjelenésének megváltoztatásával jár. Az értékőrző helyreállítás során a jókarbantartási munkák elvégzését segítő szerkezeti megoldások alkalmazása és kiegészítő szerelvények rejtett elhelyezése szükséges.
(7) A helyi védettségű építészeti örökség károsodása esetén a tulajdonosnak helyrehozatali kötelezettsége van, különös tekintettel a helyi építészeti értékvédelmet megalapozó építészeti részekre vonatkozóan.
46. § (1) Helyi egyedi védettségű építmény nem bontható.
(2) Helyi egyedi védettségű építmény részlegesen akkor bontható, ha
a) a bontani kívánt építményrész (az építmény egy bizonyos hányada) építészeti értéket nem hordoz,
b) a beavatkozás a helyi védelem alatt álló építmény használata érdekében, a védelem alá helyezését megalapozó építészeti értékek sérelme nélkül megvalósítható.
(3) Helyi egyedi védettségű építmény csak a védelem megszüntetése után bontható, úgy, hogy a bontandó épületről értékvizsgálatot kell készíteni.
A helyi védelemben részesülő értékekre vonatkozó építészeti követelmények
47. § Az 5. mellékletben megjelölt helyi védelemben részesülő értékekre vonatkozó építészeti követelmények
a) a helyi építészeti értékek állaga megóvandó, homlokzati megjelenése, arányrendszere, anyaghasználata, környezete védendő;
b) A helyi védelem alatt álló épületek tömeg- és homlokzatkialakítása az épület jellegének megfelelően megtartandó, anyaghasználatában az eredeti anyaghasználathoz kell igazodni;
c) az épületek hagyományos homlokzati kialakítása a vakolt-meszelt külső homlokzattal és lábazattal, a homlokzati részletek, vakolatdíszek megőrzésével, a nyílászárók eredeti arányának megőrzésével, és hagyományos színek alkalmazásával biztosítható;
d) anyaghasználatban, külső homlokzatképzés tekintetében a hagyományos anyagok és technológiák alkalmazandók: tégla, cserép, vakolt festett homlokzat, mázolt vagy pácolt faszerkezetek és nyílászárók;
e) épületet felújítani, átalakítani csak az épület eredeti formavilágának megtartásával lehet;
f) az utcai homlokzaton nem helyezhető el zavaró berendezés (pl: parabola, klíma),
g) a homlokzaton a kialakult építészeti hagyományokkal összhangban lévő párkány, tagozat megtartandó;
h) a védett ingatlanon hirdetés, reklám nem helyezhető el.
A településképi követelmények
A településképi szempontból meghatározó területek megállapítása
48. § Településképi szempontból meghatározó területeket a 7. számú melléklet tartalmazza.
Építmények anyaghasználatára vonatkozó általános építészeti követelmények
49. § (1) Több rendeltetési egységet tartalmazó épület részben vagy egészben történő felújítása, átalakítása, bővítése, utólagos hőszigetelése esetén nem megengedett az épület teljes homlokzatának harmonikus megjelenését nem eredményező, és a településképbe nem illeszkedő anyaghasználat alkalmazása.
(2) Előkerti kerítés anyaga hullámlemez és cementlap, nagytáblás fémlemez, nyersbeton felületű tömör fal, felületkezelés nélküli zsalukő nem lehet.
(3) Az utcaképet meghatározó épületek és építmények – gazdasági területek épületeinek kivételével - a közterületről is látható tetőfedésének anyaga cserép vagy hasonló esztétikai értékű pikkelyes fedőanyag lehet; hullámpala, bitumenes-hullámlemez, műanyag-hullámlemez, trapézlemez, fémlemezfedés (kivéve: cserepeslemez) és egyéb nagytáblás fedőanyag nem alkalmazható.
(4) A Településképi Arculati Kézikönyvben megjelölt, történeti településrészt meghatározó utcákban (Szent István utca, Szerdahelyi utca, Mátyás király utca) a (3) bekezdésben leírtak megtartása mellett, bitumenes zsindely és cserepes fémlemezfedés sem alkalmazható.
Településképi szempontból meghatározó területi követelmények
50. § (1) Épületet az adott telken úgy kell elhelyezni, hogy a környezet természeti adottságait is figyelembevéve a településképbe illeszkedjen
a) az adott utcavonal-vezetéshez alkalmazkodva, az építési helyen belüli beépítés telepítésének módjában, és az épületek közötti kellemes légtérarányok megtartásával,
b) rendeltetésében és használat módjában.
(2) Több ütemben történő építkezés esetén, a helyes beépítési sorrend megválasztásánál, a későbbi fejlesztési lehetőségek megtartása mellett, elsődleges szempont a településképi illeszkedés.
(3) Magastetős épület szélességi és hosszanti méretét és ezek arányát, úgy kell megválasztani, hogy az épületet tekintve önmagában és az utcakép vonatkozásában is aránytalanul magas, nagy tetőidomok ne alakuljanak ki.
(4) Az utcai kerítést az épület építészeti karakteréhez, anyaghasználatához, megjelenéséhez, településképi sajátosságaihoz, valamint a közterület használati módjához illeszkedően kell kialakítani.
Településképi szempontból meghatározó egyedi követelmények
51. § (1) Épületet úgy lehet elhelyezni, hogy
a) az alaprajzi elrendezésből adódó tömegformálása,
b) a tetőidom formája,
c) a tetőhajlásszög mértéke,
d) esetleges tetőfelépítmények kialakítása
összhangban legyen a környező épületekkel.
(2) Épületet úgy lehet kialakítani, hogy a
a) homlokzat tagolása, a homlokzati nyílások kiosztása,
b) az épület rendeltetése és használatának sajátosságaival összefüggő, a homlokzatra vonatkozó építészeti megoldásokkal,
c) a homlokzat színezése,
d) az alkalmazott homlokzati anyaghasználata
illeszkedjen az településképbe.
(3) A bejárati előlépcsőt, az akadálymentesítést szolgáló építményt, rámpát, a közterület fölé benyúló építményrészt úgy lehet elhelyezni, hogy az a kapcsolódó közterület használati módjához illeszkedjen.
(4) Az épületgépészeti és egyéb berendezéseket, klímaberendezést az utca felé néző épülethomlokzatokra telepíteni nem lehet.
(5) Parabola antennát utca felé néző épülethomlokzatokra telepíteni nem lehet.
(6) A Településképi Arculati Kézikönyvben megjelölt, történeti településrészt meghatározó utcákban (Szent István utca, Szerdahelyi utca, Mátyás király utca) síktáblás napelemet, napkollektort utca felőli tetőfelületen elhelyezni nem lehet.
(7) A zöldfelületek kialakításánál a fás szárú növényzet esetén előnyben kell részesíteni a táji- termőhelyi adottságoknak megfelelő növényfajokat, törekedni kell a 8. melléklet 1. pontjában szereplő őshonos növényfajok telepítésére. A 8. melléklet 2. pontjában szereplő inváziós növényfajták telepítése tilos.
(8) A telekhatár és az úttest közötti közterületen, az ingatlan előtt a közútkezelői hozzájárulásban előírtak szerinti szélességben és anyaghasználatban létesíthető burkolt felület.
(9) A közterület anyaghasználatánál a telek előtti közterületi járda, gépjármű-behajtó, vízelvezető-árok, zöldsáv kialakítása utcaszinten is egységes megjelenésű legyen.
52. § (1) Épület közterületről látható homlokzatán kizárólag az ingatlan rendeltetési egységeiben folytatott kereskedelmi-, szolgáltató-, illetve vendéglátó tevékenységhez közvetlenül kapcsolódó saját vállalkozást népszerűsítő berendezés (cégér, cégtábla, cégfelirat, címtábla) létesíthető.
(2) Vállalkozást népszerűsítő cégtábla, cégfelirat, címtábla -- gazdasági terület kivételével-- kerítésen kizárólag előkertes beépítés esetén helyezhető el.
(3) Vállalkozást népszerűsítő cégtábla, cégfelirat, címtábla, valamint ezek tartószerkezete tetőfelületen, valamint közterületről látható elő- és oldalkertben nem helyezhető el.
(4) A (1) bekezdés szerinti cégért, cégtáblát, cégfeliratot, címtáblát úgy kell elhelyezni, hogy az elhelyezendő berendezés számában, méretében, az elhelyezési magasság, betűnagyság, színvilág tekintetében illeszkedjen az épület homlokzati kialakításához (homlokzat tagolás, nyílászárók kiosztása).
(5) Az (1) bekezdés szerinti cégér, cégtábla, cégfelirat, címtábla csak káprázatmentes kialakítású lehet.
(6) Az épülethomlokzat részét képező kirakatportálok, nyílászárók (kivétel: trafik) üvegezésére kívülről, vagy belülről elhelyezett fóliadekoráció mérete nem haladhatja meg az adott portálfelület méretének 25%-át.
A településképi szempontból meghatározó táji-és természetvédelmi területek megállapítása
53. § (1) Településképi szempontból meghatározó táji- és természetvédelmi területeket az 1. számú melléklet tartalmazza.
(2) A természetvédelmi szempontú kijelölés alatt álló területeken a vonatkozó előírások szerint elhelyezhető építményeket telepíteni és kialakítani úgy lehet, hogy a
a) a terület természeti állapotának megtartása,
b) a természeti állapotának javítása,
c) a tájkarakterek minőségének megóvása,
d) a kilátás- és rálátásvédelem biztosítása,
e) és a területfelhasználásra vonatkozó szabályok figyelembevétele mellett
összhangban legyen a természeti területtel és illeszkedjen a településképhez.
Településkép-érvényesítési eszközök
Településkép-védelmi tájékoztatás és szakmai konzultáció
54. § (1) A településkép védelme érdekében a polgármester az önkormányzati főépítész javaslata alapján tájékoztatást ad és szakmai konzultációt biztosít a településképi követelményekről.
(2) A településképi szakmai konzultáció kérelmezése legalább egyszer kötelező:
a) a lakóépület építésének, bővítésének egyszerű bejelentéséről szóló 281/2024. (IX.30.) Korm. rendelet 16. § hatálya alá tartozó építési munkákra,
b) helyi (területi és egyedi) védelem alatt álló épületek építési munkáira,
c) közterület használhatóságát éríntő építési munkákra.
(3) A szakmai konzultációhoz kérelmet kell benyújtani: e rendelet 10. melléklete szerinti adatlapot kitöltve, valamint dokumentációt 2 példányban. A csatolandó dokumentáció megegyezik az egyszerű bejelentéssel végezhető építési tevékenységekhez beadandó dokumentáció vázlatterv szintű dokumentumaival. Egyéb esetekben a tervezett tevékenység megítéléséhez szükséges dokumentációt kell benyújtani.
(4) A szakmai konzultáció során a polgármester az önkormányzati főépítész egyetértésével javaslatot tehet a településképi követelmények érvényesítésének módjára.
(5) A konzultációról készült emlékeztetőt az önkormányzat nyilvántartásba veszi.
Településképi véleményezési eljárás
55. § Településképi véleményezési eljárást kell lefolytatni az Eljr. 44. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott esetekben a bontási és használatbavételi engedélyezési eljárás kivételével.
56. § (1) A településképi véleményezési eljárás lefolytatáshoz a kérelmezőnek a 11. melléklet szerinti kérelmet kell a polgármesterhez benyújtani és az Eljr. településképi véleményezési eljárásban alkalmazandó építészeti-műszaki dokumentáció tartalmára vonatkozó építészeti-műszaki dokumentációt kell az építésügyi hatósági eljáráshoz biztosított elektronikus tárhelyre (ÉTDR) felölteni, melyhez a polgármesternek hozzáférést kell biztosítani.
(2) A polgármester a véleményét az önkormányzati főépítész szakmai álláspontjára alapozza és a Eljr. településképi véleményezési eljárásban meghatározott eljárási rend szerint adja ki.
57. § (1) A településképi véleményezési eljárás során az Eljr. településképi véleményezési eljárásra vonatkozó rendelkezésein túl vizsgálni kell, hogy az építészeti-műszaki tervdokumentáció
a) figyelembe veszi-e az Településképi Arculati Kézikönyvben a településképi megjelenésre, illeszkedésre vonatkozó építészeti javaslatokat,
b) ha volt ilyen, akkor figyelembe veszi-e a szakmai konzultáció során készült emlékeztető javaslatokat,
c) az a) és b) pont szerinti javaslatoktól eltérő megoldás azokkal egyenértékű vagy kedvezőbb beépítést, illetve településképi megjelentést eredményez-e.
(2) A beépítés telepítési módjával kapcsolatban vizsgálni kell, hogy
a) a beépítés telepítés módja megfelel-e a környezetbe illeszkedés követelményének,
b) megfelelően veszi-e figyelembe a kialakult, vagy átalakuló környező beépítés adottságait, rendeltetésszerű használatának és fejlesztésének lehetőségeit,
c) nem korlátozza-e indokolatlan mértékben a szomszédos ingatlanok benapozását, illetve építmények kilátását,
d) több építési ütembe megvalósuló új beépítés esetén biztosított lesz-e minden ütemben az előírásoknak és az illeszkedési követelményeknek való megfelelés, a bővítés megvalósíthatósága, valamint a beépítés javasolt sorrendje megfelel-e a rendezett településképpel kapcsolatos követelményeknek.
e) természetvédelmi szempontú kijelölés alatt álló területekkel határos beépítéssel bíró településrészek beépítés telepítési módjánál érvényesül-e a természeti környezet látványának megóvása.
(3) Az alaprajzi elrendezéssel kapcsolatban vizsgálni kell, hogy a földszinti alaprajz – a tervezett rendeltetés, illetve az azzal összefüggő használat sajátosságaiból eredően – nem korlátozza-, illetve zavarja-e indokolatlan mértékben a szomszédos ingatlanok rendeltetésszerű használatát.
(4) Az épület tömegének, homlokzatának és tetőzetének kialakításával kapcsolatban vizsgálni kell, hogy
a) azok építészeti megoldásai megfelelően illeszkednek-e a kialakult, illetve átalakuló épített környezethez,
b) külső megjelenés (homlokzatok tagolása, nyílászárok kiosztása, alkalmazott homlokzatburkoló szerkezetek anyaga és színe) összhangban van-e a környező beépítéssel, környező beépítés hiányában a településre jellemző helyi sajátosságokkal,
c) a terv javaslatot ad-e az épület homlokzatán elhelyezendő, a rendeltetéssel összefüggő cégfelirat, cégtábla, cégér felületek elhelyezésére és kialakítására,
d) a terv településképi szempontból kedvező megoldást tartalmaz-e az épület gépészeti és egyéb berendezési, tartozékai elhelyezésére,
e) a tetőzet kialakítása tetőidom, hajlásszög és tetőfelépítmények—megfelelően illeszkednek-e a kialakult környezet adottságaihoz.
f) a határoló közterülettel való harmonikus kapcsolat kialakítása érdekében az esetleg szükségessé váló – a közterületet érintő – beavatkozásokra tesz-e a terv megfelelő javaslatokat;
g) az esetleges közterület fölé benyúló építményrészek, illetve szerkezetek és berendezések milyen módon befolyásolják a közterület használatát, különös tekintettel a meglévő, illetve a telepítendő fákra, fasorokra.
h) közterületen folytatott építési tevékenység végzése esetén a közterület burkolatának, műtárgyainak, köztárgyainak, növényzetének, továbbá a diszvilágító és hirdető berendezések kialakítását
Településképi bejelentési eljárás
58. § Településképi bejelentési eljárást kell lefolytatni az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet alapján egyszerű bejelentés és engedély nélkül végezhető építési tevékenységek közül az alábbiak esetében:
a) építmény átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, homlokzatának megváltoztatása,
aa) új, önálló közterületről látható homlokzati falhoz rögzített vagy szabadon álló) égéstermék-elvezető kémény építése melynek magassága a 6,0 m-t nem haladja meg,
ab) az épület közterületről látható homlokzatához illesztett előtető, védőtető, ernyőszerkezet építése, meglévő felújítása, helyreállítása, átalakítása, korszerűsítése, bővítése, megváltoztatása,
ac) a kereskedelmi, vendéglátó rendeltetésű épület építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 20,0 m2 alapterületet,
ad) nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, átalakítása, felújítása, valamint bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a nettó 35 m2 alapterületet és 4,5 m gerincmagasságot,
ae) a telek természetes terepszintjének építési tevékenységgel összefüggő, 50 cm-nél nagyobb, de 1,0 m-nél nem nagyobb mértékű, végleges jellegű megváltoztatása,
af) közterületi kerítés, közterületről látható kerti építmény, tereplépcső építése, meglévő átalakítása, bővítése,
ag) építménynek minősülő, háztartási hulladék elhelyezésére szolgáló hulladékgyűjtő és - tároló, árnyékoló közterületen látható elhelyezése,
b) az építmények rendeltetésének megváltoztatása-így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltoztatása-esetén,
c) az építmény homlokzatára és kirakatportálon rögzített cégér, cégfelirat, címtábla elhelyezése esetén.
59. § (1) A településképi bejelentési eljárás az ügyfél által a polgármesterhez benyújtott bejelentésre indul, a bejelentési kérelem nyomtatványt a rendelet 12. melléklete tartalmazza. A bejelentéshez 2 példány dokumentációt kell mellékelni a bejelentés tárgyához igazodó tartalommal, mely az elvégzendő tevékenység tekintetében elegendő információt nyújt az elbírálásához. A dokumentáció tartalma: a településképi követelményeknek való megfelelést igazoló rajz, műszaki leírás.
(2) A bejelentési eljárás során a polgármester vizsgálja, hogy a tervezett tevékenység megfelel-e a településrendezési eszközben és ezen rendeletben foglalt előírásoknak és illeszkedik-e a Településképi Arculati Kézikönyvben megfogalmazott javaslatok szerint a településképbe.
(3) A dokumentáció tartalmát a polgármester az önkormányzati főépítész bevonásával ellenőrzi. Amennyiben a benyújtott dokumentáció nem felel meg az (1) bekezdésben meghatározott tartalmi követelményeknek, a polgármester a tervezett tevékenységet megtiltja.
(4) Amennyiben a benyújtott dokumentáció hiánytalan, a polgármester az önkormányzati főépítész szakmai állásfoglalása alapján, a Kormányrendelet szerint, feltétellel vagy anélkül tudomásul veszi a bejelentést, illetve elutasítja, ha az nem felel meg a meghatározott követelményeknek vagy nem illeszkedik a településképbe.
(5) A polgármester a döntését hatósági határozatban hozza meg.
(6) Amennyiben a településképi bejelentési eljárás lefolytatásához kötött tevékenység közterülethasználati hozzájáruláshoz is kötött, a közterület-használati hozzájárulás kiadására csak a településképi bejelentési eljárás lefolytatását követően, a megengedő határozat birtokában és az abban meghatározott kikötések figyelembevételével kerülhet sor.
60. § (1) A településképi bejelentési kötelezettség teljesítését és a bejelentett tevékenység folytatását a polgármester ellenőrzi.
(2) Polgármester a reklám és reklámhordozó elhelyezése esetében tapasztalt eltérő végrehajtás esetén értesíti a Győr-Moson-Sopron Vármegyei Kormányhivatalt.
Településképi kötelezési eljárás
61. § (1) A polgármester településképi kötelezési eljárást folytathat le
a) a településképi szempontok érvényesítése érdekében, amennyiben az építési tevékenység során az e rendeletben foglalt településképi követelményeket megsértették;
b) a helyi építészeti értékvédelem érdekében, amennyiben a településképi elem (egyedi és területi) fenntartása, karbantartása, vagy rendeltetésének megfelelő használata ezen rendeletben meghatározott szabályokkal ellentétes;
c) e rendelet szerint kötelező településképi szakmai konzultáció, településképi véleményezési eljárás és településképi bejelentési eljárás elmulasztása esetén;
d) a településképi szakmai konzultációban készített emlékeztetőben foglaltak megsértése esetén;
e) a településképi véleményezési eljárásban hozott településképi véleményben foglaltak megsértése esetén;
f) a településképi bejelentési eljárás során hozott döntésben foglaltakat megsértése esetén.
(2) Az eljárásra az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény rendelkezései az irányadók.
(3) A településképi kötelezési eljárás hivatalból, vagy kérelemre folytatható le.
(4) A kérelemnek tartalmaznia kell a bejelentés tárgyát képező ingatlan pontos címét, a jogsértés megjelölését és a bejelentés indoklását, valamint a bejelentő nevét, értesítési címét és egyéb elérhetőségét.
A településképi bírság
62. § (1) A településképi követelmények megszegése vagy a településképi kötelezésben foglalt kötelezés végre nem hajtása esetén e magatartás elkövetőjével szemben 200.000 forinttól 2.000.000 forintig terjedő településképi bírság szabható ki.
(2) A bírság kiszabására a képviselő-testület által átruházott hatáskörben a polgármester jogosult.
(3) Az eljárás lefolytatására az e rendeletben foglalt eltérésekkel a közigazgatási bírságra vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.
(4) A településképi bírság kiszabásánál a hatóság mérlegeli különösen:
a) a jogsértéssel okozott hátrányt, ideértve a hátrány megelőzésével, elhárításával, helyreállításával kapcsolatban felmerült költségeket, illetve a jogsértéssel elért előny mértékét,
b) a jogsértéssel okozott hátrány visszafordíthatóságát,
c) a jogsértéssel érintettek körének nagyságát,
d) a jogsértő állapot időtartamát,
e) a jogsértő magatartás ismétlődését és gyakoriságát.
(5) A településképi kötelezésben foglaltak végre nem hajtása esetén a polgármester a településképi bírságot ismételten mindaddig kiszabhatja, amíg a jogsértő állapot meg nem szűnik.
(6) A közigazgatási bírságot a határozat jogerőre emelkedésétől számított 30 napon belül Fertőszentmiklós Város Önkormányzatának 11737117-15367053 számú költségvetési elszámolási számlájára banki utalással vagy készpénz-átutalási megbízással kell megfizetni.
Záró rendelkezések
63. § Jelen rendelet rendelkezéseit a hatályba lépést követően indított ügyekben kell alkalmazni.
64. §1
65. §2
66. § Ez a rendelet 2026. február 1-jén lép hatályba.
A 64. § a 2010. évi CXXX. törvény 12. § (2) bekezdése alapján hatályát vesztette.
A 65. § a 2010. évi CXXX. törvény 12. § (2) bekezdése alapján hatályát vesztette.