Dör Község Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VI. 26.) önkormányzati rendelete
a Helyi Építési Szabályzatról
Hatályos: 2025. 07. 26Dör Község Önkormányzata Képviselő-testületének 7/2025. (VI. 26.) önkormányzati rendelete
a Helyi Építési Szabályzatról
[1] Jelen rendelet megalkotásának célja a település rendezett beépítésének és építészeti arculatának biztosítása, az építés rendjének, közterületek felhasználásának meghatározásán keresztül a helyi természeti, tájképi, épített értékek és egyéb követelmények figyelembevétele mellett. A jogalkotás célja továbbá e rendeleten keresztül az élhető jó minőségű, rendezett, verseny- és fejlődőképes, a lakosság minden igényét kielégítő települési környezet kialakítása.
[2] Dör Községi Önkormányzat Képviselő-testülete a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 225. § (8) bekezdése 1. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés a), a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 1. pontjában és a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 22. § (1) bekezdésében meghatározott feladatkörében eljárva, a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 62. § (1) bekezdése és a 11. melléklete által biztosított véleményezési jogkörében eljáró államigazgatási szervek és települési önkormányzatok, partnerek véleményének kikérésével a következőket rendeli el:
Általános előírások
1. A rendelet hatálya és alkalmazása
1. § (1) A rendelet hatálya alá tartozó területen területet felhasználni, továbbá telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, korszerűsíteni és lebontani, elmozdítani, a rendeltetést megváltoztatni az általános érvényű jogszabályok rendelkezései, és e rendelet, valamint annak mellékletei szerint szabad.
(2) E rendelet mellékletei:
a) 1. melléklet: az 1:10 000 méretarányú SZT rajzszámú Szabályozási tervlap, munkaszám: 24050,
b) 2. melléklet: Telekalakítási és beépítési előírások, munkaszám: 24050,
c) 3. melléklet: Az elhelyezhető és a tiltott rendeltetések, munkaszám: 24050,
d) 4. melléklet: Biológiai aktivitásérték számítás.
2. A szabályozás elemei
2. § (1) A szabályozási terv elemei e rendeletben meghatározottak alapján kötelezők vagy tájékoztató jellegűek lehetnek.
(2) Kötelező szabályozási elemek:
a) közigazgatási határ,
b) beépítésre szánt terület határa,
c) szabályozási vonal,
d) szabályozási szélesség,
e) építési övezet határa,
f) telken belüli kötelező fásítás,
g) kötelező külterületi fásítás,
h) övezeti jel,
i) kötelező telekhatár.
(3) Tájékoztató szabályozási elemek:
a) gyalogút,
b) kerékpárút,
c) lakó-pihenő övezetben vegyes használatú út
d) vasút,
e) híd és felüljáró,
f) javasolt megszüntető jel.
(4) Más jogszabály által elrendelt szabályozási elemek:
a) régészeti lelőhely,
b) helyi védett egyedi érték,
c) helyi védelemre javasolt egyedi érték,
d) Natura 2000 SPA terület,
e) Natura SAC terület,
f) ökológiai hálózat magterülete,
g) ökológiai hálózat ökológiai folyosója,
h) ökológiai hálózat pufferterülete,
i) tájképvédelmi terület,
j) egyedi tájérték,
k) helyi jelentőségű természetvédelmi terület,
l) védett tájelem.
(5) Tájékoztató egyéb elemek:
a) szintvonal magassági értékkel (Bfm.),
b) javasolt telekhatár,
c) vízminőségvédelmi tetület,
d) felszíni víz parti sávja,
e) belvízjárta terület,
f) vízfolyás,
g) vízfolyás középvonala,
h) partvonal,
i) árvízi kockázatkezelési terület,
j) erdők övezete,
k) kiváló termőhelyi szántó övezete,
l) jó termőhelyi szántó övezete,
m) nap és szélerőmű létesítésének korlátozásával érintett terület övezete,
n) villamosenergia átviteli hálózat (400 kV feszültség szinttel, biztonsági sáv: 28-28 m),
o) villamosenergia átviteli hálózat (132 kV feszültség szinttel, biztonsági sáv: 28-28 m),
p) villamosenergia átviteli hálózat (20 kV feszültség szinttel, biztonsági sáv: 7-7 m),
q) nagynyomású földgáz szállítóvezeték (Biztonsági sáv: 28-28 m),
r) nagy-középnyomású földgáz gerincelosztó vezeték (Biztonsági sáv: 9-9 m).
3. Területfelhasználás
3. § (1) A beépítésre szánt terület építési használata szerint lehet:
a) lakóterület: falusias lakó (Lf),
b) vegyes terület: településközponti vegyes (Vt),
c) gazdasági terület: kereskedelmi, szolgáltató (Gksz),
(2) A beépítésre nem szánt terület lehet:
a) közlekedési terület:
aa) közúti közlekedési terület (KÖu),
ab) egyéb közlekedési terület (KÖe),
b) zöldterület: közpark (Zkp),
c) erdőterület:
ca) védelmi célú erdőterület (Ev),
cb) egyéb erdőterület (Ee),
d) mezőgazdasági terület:
da) általános (Má),
db) tájgazdálkodási (Mt),
e) vízgazdálkodási terület (Vg),
f) különleges terület:
fa) sportterület (Kb-Sp),
fb) temető területe (Kb-T),
fc) tanyagazdálkodás területe (Kb-Ta).
4. A létesítmények elhelyezésének általános szabályai
4. § (1) Az SZT terven az építési telkeken lakhatási célú épület csak az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet által meghatározott elő-, oldal- és hátsókerti határvonalakon belül helyezhető el. Melléképület a hátsó építési határvonalon kívül is elhelyezhető.
(2) Az építési telken lévő, az elsődleges használatot jelentő, a fő funkciót magukban hordozó épületek homlokzatainak egymás közötti távolsága nem lehet kevesebb az övezetben megengedett legnagyobb párkánymagasságnál. Az épületek és egyéb épületek között a magasabbik épület párkánymagasságának megfelelő, de legalább 4,0 m távolságot kell tartani.
(3) A falusias és a településközponti vegyes területen lévő közterületekkel határolt telektömbök saroktelkeinek alapterülete amennyiben az övezeti jelben meghatározott paraméterektől eltérő teleknagyság alá csökkenne a jóváhagyott szabályozási vonalak következtében, és a megmaradt telek a 600 m2 területnagyságot eléri, akkor a megmaradt telek az övezeti jelnek megfelelő paraméterekkel beépíthető. Jelen szabály nem alkalmazható újonnan kialakítandó, vagy felosztandó telektömbök esetében.
(4) Falusias lakóterületen és településközponti vegyes területen saroktelek esetén el lehet térni az építési határvonaltól úgy, hogy az épület az építési helyen belül az előkerti határvonaltól mérten 0-3,0 m között építhető meg. Saroktelek esetén, ha nincs jelölt építési vonal a telek hosszabb oldalhatárával párhuzamos előkert mérete 3 m-ig, vagy a kialakult állapotnak megfelelően csökkenthető.
(5) Oldalhatáron álló beépítésnél az épületet az építési helyen belül az oldalsó telekhatártól maximum 1 m-re kell elhelyezni. Amennyiben az építési telek szélessége eléri a 20 m-t, akkor az épület az építési helyen belül szabadonállóan is elhelyezhető úgy, hogy az oldalhatártól legalább 3 m távolság biztosítandó.
(6) A településen új épület, ha nincs jelölt építési vonal, a szomszédos telkeken elhelyezett épületekhez való illeszkedés alapján is elhelyezhető.
5. Telekalakításra vonatkozó előírások
5. § (1) Az építési telek méretei meg kell, hogy feleljenek az építési övezetre előírt telekméreteknek.
(2) Az SZT terven jelölt javasolt telekhatár az övezetre előírt telekméretek megtartása mellett változtatható.
(3) A telekmegosztás iránya feleljen meg az SZT terven javasolt telekhatár vonallal jelölt telekalakítási irányokkal.
(4) Az javasolt telekhatárral elválasztott telkek szükség esetén összevonhatók lakóterületen legfeljebb kettő teleknyi mértékig.
(5) Nyúlványos telek kialakítása a település területén nem megengedett.
(6) Építési övezetekben, a már beépült területeken – a szabályozási terven meghatározott közterület szabályozás, illetve közterület kialakítás végrehajtása érdekében – a szabályozás után visszamaradó telkek az övezet előírásaitól eltérő méretűek is lehetnek.
(7) Telekosztás esetén a megmaradó telekrésznek csak az övezeti jelben előírt teleknagyságot kell figyelembe venni, a meghatározott legkisebb telekszélességet nem.
(8) Az övezeti paraméterekben előírt legkisebb telekméretnél kisebb telkek is kialakíthatók közműépítmények – például szennyvízátemelő, transzformátorház, vízgépház – elhelyezése érdekében, továbbá magánút számára.
(9) A közforgalom elől elzárt magánút szélessége minimum 8 m, maximum 2 lakóegység megközelítésére megközelítéséig. Közforgalom elől elzárt magánút végére forduló kialakítása kötelező. A 2 lakóegységnél több lakóegység kiszolgálásához Önkormányzati közút szükséges, szélessége nem lehet kevesebb 12 m-nél.
(10) Ha van kötelező telekosztás, nem kötelező az övezeti jel telekméretekre vonatkozó részeinek betartása.
6. A táj és a természeti környezet védelmére vonatkozó előírások
6. § (1) A vízfolyások rendezése, karbantartása, vízmosások megkötése csak a természeti és táji értékek károsítása nélkül, tájba illő, természetes módon történhet.
(2) A táj karakter - domborzat, felszínborítás - tereprendezéssel vagy más földmunkával nem változtatható meg.
(3) Az élővizek fenntartási munkáinak elvégzéséhez a parti sávot szabadon kell hagyni.
7. Közművek előírásai
7. § (1) A közüzemi közműhálózatokat és közműlétesítményeket közterületen, vagy közmű-üzemeltető telkén belül kell elhelyezni. Az elhelyezésnél a megfelelő ágazati szabványokat és előírásokat be kell tartani. A közművek elhelyezésénél kötelező előnyben részesíteni azt a megoldást, amely a tervezett közművet a szilárd burkolaton kívül helyezi el.
(2) A meglévő közművek egyéb építési tevékenység miatt szükségessé váló kiváltásakor, a kiváltandó feleslegessé vált közművet fel kell bontani, felhagyott vezeték nem maradhat a földben.
(3) A település újonnan beépítésre szánt vagy jelentős átépítésre kerülő építési övezeteiben előírt közművesítettség mértéke:
a) falusias lakóterület övezetben: teljesen közművesített,
b) településközponti vegyes terület övezetben: teljesen közművesített,
c) kereskedelmi szolgáltató gazdasági terület övezetben: teljesen közművesített,
(4) Beépítésre nem szánt területen a közművesítettség mértéke: hiányos.
(5) A közművezetékek telepítésénél (átépítéskor és új vezeték létesítésekor) a gazdaságos területhasználatra figyelmet kell fordítani. Utak alatt a közművek elrendezésénél mindig a távlati összes közmű elhelyezési lehetőségét kell figyelembe venni. A csak távlatban várható közmű számára is a legkedvezőbb nyomvonal-fektetési helyet szabadon kell hagyni, nem szabad elépíteni.
(6) A keletkező szennyvizet csatornahálózatba kell vezetni. Ahol erre nincs lehetőség, csak szivárgásmentesen kialakított szennyvíztároló megengedett.
8. Az építés általános szabályai
8. § (1) A beépítésre szánt övezetekben lakó rendeltetési egységenként 1 db személygépkocsi elhelyezését telken belül biztosítani kell.
(2) Saroktelek esetén a telek területe minden esetben érje el az övezetben előírt teleknagyságot, de az előírt telekszélességtől lefele maximum 3 m-es eltérés lehetséges.
(3) Az előírt legnagyobb párkánymagasságtól egyedi esetekben – ha azt a technológia megköveteli – a beépített terület 5%-ában el lehet térni, legfeljebb 25 méteres magasságig a Gksz-1 jelű övezetekben a 8422 számú országos mellékút 50 méteres és a vasút 50 méteres védőtávolságát nem érintő területeken.
9. Építési tilalmak és korlátozások
9. § (1) Építési korlátozás alá esik a temetők 50 m-es környezete, ahol kegyeletsértő, zajos tevékenység nem folytatható.
(2) Az oktatási, nevelési intézmények 50 m-es körzetében lévő területeken állattartó épület nem építhető.
(3) A jelentős mértékű zavaró hatású terület - nagyszámú állattartótelep - védőtávolságán belül lakóépület nem építhető.
(4) Meglévő jelentős mértékű zavaró hatású terület - nagyszámú állattartótelep - a településen nem bővíthető, új nem létesíthető.
(5) Elektronikus hírközlési szolgáltatók (nem előfizetők) táv és hírközlési antennája huzamosabb emberi tartózkodásra szolgáló épülettől minimum 200 m távolságra létesíthető.
(6) A közművezetékek és közműlétesítmények védőtávolságán belül a mindenkor hatályos jogszabályok szerint építhető be.
(7) A vízgazdálkodási területeknél a karbantartási munkálatok elvégezhetősége érdekében az előírt mértékű feljelölt parti sávot szabadon kell hagyni, ott épületet, építményt elhelyezni, növényzetet telepíteni nem szabad.
(8) A vízminőségvédelmi területtel érintett ingatlanok hasznosítása kizárólag a kijelölő határozatban, valamint a felszín alatti vizek védelméről szóló jogszabályban foglalt előírások betartásával lehetséges.
(9) Az övezeten belül szabályozott telken belüli kötelező fásítás területén épület nem építhető. Az építési telkeken, a telken belüli kötelező fásítás a telkek gyalogosan és gépjárművel történő megközelítése céljából megszakítható. A telken belüli kötelező fásításban parkoló kialakítható. A telken belüli kötelező fásítás háromszintű (gyep és minimum 40 db cserje/150 m² és minimum 1 db nagy lombkoronájú, kétszer iskolázott fa/150 m²) növényzettel kell megoldani. Az épületek, építmények környezetének rendezése során, ahol fásítani kell, az kizárólag tájba illő, nem invázív, őshonos növényekkel történhet. A telepítésre javasolt fafajok listáját a TKR 4. számú melléklete tartalmazza.
(10) Az országos közutak külterületi szakaszain a tengelyvonaltól számított védőtávolságon belüli terület, ahol építményt elhelyezni, csak a mindenkor hatályos jogszabályok szerint lehet.
(11) A vasút a tengelyvonaltól számított 50-50 m távolságon belüli terület, ahol építményt elhelyezni, csak a mindenkor hatályos jogszabályok szerint lehet.
(12) Állattartó épület a telek utcafrontjától legalább 25 m-re épülhet.
Beépítésre szánt építési övezetek részletes övezeti előírásai
10. Lakóterületek építési övezetei
10. § (1) A lakóterület sajátos építési használata szerint falusias lakóterület (Lf) lehet.
(2) A lakóterületek építési övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) Falusias lakóterületen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerint megengedett rendeltetésű épületek helyezhetők el.
(4) Falusias lakóterületen:
a) ha a telek mérete eléri az 1500 m2-t, akkor maximum három rendeltetési egység helyezhető el, melyből lakás rendeltetési egység maximum kettő darab lehet. Minden további 1500 m² telekméret a megengedett rendeltetési egységek számát eggyel növeli.
b) amennyiben a telek mérete kevesebb mint 1500 m2-t, akkor a telken maximum kettő rendeltetési egység helyezhető el, melyből lakás rendeltetési egység maximum egy darab lehet. Az egyik rendeltetési egység hasznos alapterülete a másik rendeltetési egység hasznos alapterületének 50%-át nem haladhatja meg. Lakás nélkül önállóan is létesülhet egy, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet által megengedett más rendeltetési egység.
(5) A lakásokat egy épülettömegben kell elhelyezni.
11. Vegyes területek építési övezetei
11. § (1) A vegyes terület sajátos építési használata szerint településközponti vegyes terület (Vt).
(2) A vegyes területek építési övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) Településközponti vegyes területen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerint megengedett rendeltetésű épületek helyezhetők el.
(4) Településközponti vegyes területen:
a) ha a telek mérete eléri az 1500 m2-t, akkor maximum három rendeltetési egység helyezhető el, melyből lakás rendeltetési egység maximum kettő darab lehet. Minden további 1500 m² telekméret a megengedett rendeltetési egységek számát eggyel növeli.
b) amennyiben a telek mérete kevesebb mint 1500 m2-t, akkor a telken maximum kettő rendeltetési egység helyezhető el, melyből lakás rendeltetési egység maximum egy darab lehet. Az egyik rendeltetési egység hasznos alapterülete a másik rendeltetési egység hasznos alapterületének 50%-át nem haladhatja meg. Lakás nélkül önállóan is létesülhet egy, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet által megengedett más rendeltetési egység.
(5) A lakásokat egy épülettömegben kell elhelyezni.
12. Gazdasági területek építési övezetei
12. § (1) A gazdasági terület sajátos építési használata szerint kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület (Gksz) lehet.
(2) A gazdasági területek építési övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) A gazdasági terület telkeinek le nem burkolt és be nem épített felületét zöldfelületként kell kialakítani és fenntartani. A zöldfelületen 100 m2-ként legalább egy lombos fát kell ültetni.
(4) Kereskedelmi szolgáltató gazdasági területen a gazdasági tevékenységi célú épületen belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakás kialakítása megengedett.
(5) A kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerinti rendeltetésű épületek és építmények helyezhetők el.
Beépítésre nem szánt építési övezetek részletes övezeti előírásai
13. Közlekedési területek
13. § (1) Közlekedési terület sajátos használata szerint lehet:
a) közúti közlekedési terület (KÖu),
b) egyéb közlekedési terület (KÖe).
(2) A közlekedési területek övezeti tagolását és szabályozási szélességét a szabályozási terv, valamint az út mintakeresztszelvények tartalmazzák.
(3) Közúti közlekedési területen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerinti rendeltetésű épületek és építmények helyezhetők el.
(4) Új utak és utcák kialakításánál legalább egyoldali (kétszer iskolázott) fasorok helyét biztosítani kell.
(5) Az egyéb közlekedési területen csak a vasúti közlekedést kiszolgáló épületek helyezhetők el.
14. Zöldterületek övezetei
14. § (1) Az állandóan növényzettel fedett közterületek közpark (Zkp) övezetbe tartoznak. A közparkoknak közterületről közvetlenül megközelíthetőnek kell lenni.
(2) A zöldterületek övezeti tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) A közparkok területének legalább 75%-át növényzettel fedetten kell kialakítani.
(4) Zöldterületen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerint megengedett rendeltetésű épületek és építmények helyezhetők el.
15. Erdőterületek
15. § (1) Az erdőterület rendeltetése szerint lehet:
a) védelmi célú erdőterület (Ev),
b) egyéb erdőterület (Ee).
(2) Az erdőterületek övezeti tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) A védelmi célú erdő területén épület nem létesíthető.
(4) Egyéb erdőterületen az erdőgazdálkodáshoz és vadgazdálkodáshoz rendeltetésszerűen kapcsolódó építmények helyezhetők el, 10 ha-t meghaladó teleknagyság esetén maximálisan 0,5%-os beépítettséggel.
16. Mezőgazdasági területek
16. § (1) Mezőgazdasági terület az azonos tájjelleg, földhasználat, a beépítettség intenzitása, a sajátos építési használata, továbbá tájképi és környezetvédelmi érzékenysége szerint a következő terület felhasználási egységekbe tartozik:
a) általános mezőgazdasági terület (Má),
b) tájgazdálkodási mezőgazdasági terület (Mt).
(2) A mezőgazdasági területek övezeti tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) A mezőgazdasági övezetben gondoskodni kell a területek úttal történő megközelíthetőségéről. Zárványterületek nem alakíthatóak ki.
(4) Az általános mezőgazdasági területen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerinti rendeltetésű épületek és építmények helyezhetők el. Lakó funkciójú épület elhelyezése tilos.
(5) Tájgazdálkodási mezőgazdasági területen építményt elhelyezni nem lehet.
17. Vízgazdálkodási területek
17. § (1) A vízgazdálkodással összefüggő területek (Vg) a vízfolyások, tavak, tározók, vízmedrek és partjuk, vízbeszerzési területek és védő területeik, illetve vízmű területek.
(2) A vízgazdálkodási terület övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) Vízgazdálkodási területen vízkárelhárítási, vízgazdálkodási létesítmények alakíthatók ki.
18. Különleges területek
18. § (1) Beépítésre nem szánt különleges terület lehet:
a) sportterület (Kb-Sp),
b) temető területe (Kb-T),
c) tanyagazdálkodás területe (Kb-Ta).
(2) A beépítésre nem szánt különleges területek építési övezetekre való tagolását a szabályozási terv és a 2. melléklet tartalmazza.
(3) A különleges temető területen csak a temető működéséhez szükséges épületeket lehet elhelyezni. A beépítettség mértéke legfeljebb 2%, az párkánymagasság legfeljebb 4,5 m lehet.
(4) A különleges tanyagazdálkodás területen az országos településrendezési és építési követelményekről szóló Korm. rendelet szerinti rendeltetésű épületek és építmények helyezhetők el.
Záró rendelkezések
19. § Hatályát veszti a helyi építési szabályzatról szóló 8/2001. (VII. 13.) önkormányzati rendelet.
20. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 30. napon lép hatályba.