A Komárom-Esztergom Vármegyei Kormányhivatal Hatósági Főosztály Törvényességi Felügyeleti Osztálya a vármegye jegyzői részére szakmai segítségnyújtás keretében javaslatot tett a lakások bérbeadásának és elidegenítésének szabályairól szóló helyi önkormányzati rendeletek felülvizsgálatára az előterjesztés mellékletében részletezettek szerint.

Bérbeadási rendelet módosításai:

A lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.) 3. § (1) bekezdése alapján szociális alapon bérbeadott lakás esetén szociális és vagyoni feltételeket lehet csak meghatározni, így önkormányzati vagy állami adótartozás, büntetett előélet, stb. nem tartozik e tárgykörbe, ezért a Bérbeadási rendelet 17. § (4) bekezdését módosítani szükséges.

Az Ltv. 4. § (3) bekezdése értelmében a bérlőtársi szerződés megkötésének feltételeit az önkormányzati rendeletben szabályozni kell. Javasolt, hogy kizárólag a Ltv. 4. § (4) bekezdésében leírt személlyel lehessen bérlőtársi szerződést kötni.

Az Ltv. 5. § (3) bekezdése értelmében önkormányzati rendelet szabályozza az önkormányzati lakásban lévő megüresedett társbérleti lakrésznek a lakásban maradó társbérlő részére történő bérbeadásának feltételeit. Javasolt, hogy a megüresedett társbérleti lakrész lakásban maradó társbérlő részére kizárólag akkor legyen bérbeadható, ha vállalja a megnövekedett lakásterület után számított lakbér megfizetését. Amennyiben a lakásban maradó társbérlő nem vállalja a megnövekedett lakbér megfizetését, a határozott idejű bérleti szerződés cserelakás biztosítása nélkül felmondható.

Az Ltv. 10. § (1) bekezdésére figyelemmel a bérleti szerződésen kívül rendeletben is szükséges szabályozni a lakás átalakításával, korszerűsítésével és karbantartásával kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket.

Az Ltv. 26. § (1) bekezdése alapján határozatlan időre szóló bérleti szerződés rendes felmondással abban az esetben mondható fel, ha egyidejűleg az önkormányzat a bérlő részére beköltözhető és megfelelő lakást ajánl fel. Az önkormányzat pénzbeli térítést nem fizet bérlő részére, ezért ennek szabályairól a rendeletben nem szükséges rendelkezni.

Az Ltv. 34. § (3) bekezdése értelmében a szociális helyzet alapján történő bérbeadással érintett bérlők részére az önkormányzati lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait az önkormányzat rendeletében kell megállapítani. A lakbértámogatás önkormányzati rendeleti szabályozásának elmulasztása törvénysértésnek minősül. Erre tekintettel a bérleti díj mértékének kedvezményes megállapításán túl szövegesen is utalni szükséges a támogatásra, azaz: a szociális bérlakásban lakók oly módon részesülnek lakbértámogatásban, hogy részükre a lakbértámogatás összege a bérleti díjba beépítésre került.

Az Ltv. 35. § (2) bekezdése alapján a külön szolgáltatás díját önkormányzati rendeletben a bérbeadó állapítja meg. Az Ltv. 91/A. § 18. pontja értelmében a külön szolgáltatások körébe tartozik különösen: a) a vízellátás és csatornahasználat, melyről a Bérbeadási rendelet 1. melléklete rendelkezik. Ide tartozik azonban az Ltv. 91/A. § 18. d) pontja szerint a központi fűtés és melegvíz-ellátás, mely az Esztergom, Kossuth L. u. 38/B., Bottyán J. u. 9., Dobogókői út 33. és Szalézi u. 15. szám alatti ingatlanok esetében releváns, ezért mellékletben javasolt meghatározni ezek díját illetve a díjszámítás módját.

Javasolt a Bérbeadási rendelet 3. § (10) bekezdésének módosítása akként, hogy bérlő kérelmére egy év helyett három év időtartammal hosszabbítható meg a bérleti szerződés. Esetükben javasolt az egy főre jutó havi jövedelmet úgy meghatározni, hogy a családban az egy főre jutó havi jövedelem az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 100%-t eléri, de a mindenkori garantált havi bérminimum nettó 60%-át nem haladja meg, egyedül élő esetében a havi jövedelem az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 100 %-át eléri, de a mindenkori havi garantált bérminimum nettó 100 %-át nem haladja meg.

A Bérbeadási rendelet 4. § (2) bekezdésében megállapított 15 napos kifüggesztési határidő törlése javasolt, mert a gyakorlatban eltérő időtartamokra kerülnek kiírásra az egyes ingatlanok.

A pályázat benyújtásának általános szabályai között javasolt rögzíteni a kiíró azon jogát, mely szerint a kiírás visszavonható, indoklás nélkül eredménytelennek nyilvánítható.

Amennyiben ugyanazon lakásra kiírt pályázatra azonos feltételek mellett több érvényes ajánlat érkezik, licittárgyalást kell tartani.

A bérbeadás általános feltételei között javasolt szabályozni, hogy önkormányzati lakás nem adható bérbe olyan személynek, aki korábbi bérlőként a bérbe adott ingatlant nem rendeltetésszerűen használta, kárt okozott, nem tartotta be az együttélés szabályait, bérlőként vagy a vele együtt költöző személyként kiköltöztetésre irányuló eljárás, fizetési meghagyási eljárás folyik vagy az eljárás lezárult, önkényes lakásfoglalónak minősül, a bérleményt önként visszaadta.

Indokolt továbbá a Bérbeadási rendelet 14. § (1) bekezdésében foglalt egy főre jutó havi jövedelmi határok emelése tekintettel arra, hogy az hosszú évek óta nem került felülvizsgálatra és módosításra, valamint az öregségi nyugdíj legkisebb összege is évek óta változatlan mértékű. Ennek megfelelően vonatkozó rendelkezés a következőképpen módosul: „...a 3. § (10) bekezdésben foglaltak kivételével a családban az egy főre jutó havi jövedelem az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 100%-t eléri, de a mindenkori garantált havi bérminimum nettó 50%-át nem haladja meg, egyedül élő esetében a havi jövedelem az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének 100 %-át eléri, de a mindenkori havi garantált bérminimum nettó 100 %-át nem haladja meg.” A módosítást a Bérbeadási rendelet 5. számú mellékletében is át kell vezetni.

Szükséges szabályozni a helyi rendeletben, hogy bérbeadó évente hányszor ellenőrzi a lakás használatát. Ennél fogva a Bérbeadási rendelet 18. § (1) bekezdésének d) pontja úgy módosul, hogy az Ingatlankezelő a lakás használatát évente egyszer ellenőrzi.

Javasolt a szolgálati lakást igénylők körét kiegészíteni, miszerint az Önkormányzat szolgálati lakást biztosít olyan gazdasági társaság munkaszerződéssel és érvényes játékengedéllyel rendelkező munkavállalói részére, mely gazdasági társaság fő tevékenységi köre a TEÁOR 9319 - egyéb sporttevékenység. A 7. § (1) e) pontot módosítani szükséges a „Vaszary Kolos Kórház telephelyén dolgozók” szövegrészre.

A piaci alapon kiadható lakások tekintetében a 2500 Esztergom, Gesztenye fasor 4. szám alatti ingatlanra javasolt eltérő mértékű bérleti díjat megállapítani a Bérbeadási rendelet 1. számú mellékletében. Szintén e mellékletben szükséges szabályozni a műteremlakások bérleti díját, melynek mértéke a szolgálati jogcímen kiadható I. kategóriába tartozó bérleti díj + áfa.