Az új építési szabályzat elkészíttetését és megalkotását a jogszabályi és gazdasági környezet jelentős átalakulása tette szükségessé. A korábbi építési szabályzat, amelynek alapjai, az egyes városrészekre vonatkozóan 2003-2007-ben kerültek rögzítésre, majd 2009-ben a teljes közigazgatási területre vonatkozóan egységesítésre, mára jelentősen elavult. Megváltozott az építésügyi, településrendezési jogszabályi környezet, új országos jogszabályok és területrendezési tervek léptek hatályba, ezért az önkormányzat halaszthatatlan feladata lett az új építési szabályzat elkészítése.

A tervezési folyamat 2018. évben kezdődött teljes eljárásrend alkalmazásával a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI.8.) Korm. rendelet (továbbiakban: Korm. rendelet) alapján. A rendelettervezet az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) 2021. július 15-i szövegállapota, annak I. és II. fejezete, valamint 1. és 2. melléklete figyelembevételével került lezárásra.

A rendelettervezet a Korm. rendelet, valamint Keszthely Város Önkormányzata Képviselő-testületének a településfejlesztéssel és településrendezéssel összefüggő partnerségi egyeztetésről szóló 7/2017. (III. 30.) önkormányzati rendelete által megállapított szabályok szerint került egyeztetésre az érdekelt államigazgatási szervekkel, szomszédos önkormányzatokkal, a partnerekkel és a lakossággal is. Az eljárás során számos benyújtott módosító indítvány került feldolgozásra.

Az 1. § meghatározza a rendelet területi hatályát és hogy az OTÉK szövegállapotának 2021. 07. 15-i szövegállapotának I. és II. fejezete, valamint 1. és 2. mellékletének alapulvételével készült. Az információ a rendeletet alkalmazók számára különösen fontos, hiszen az OTÉK 2021. 07. 16-tól eltérő övezeteket és előírásokat állapít meg.

A rendelkezés tartalmazza azon fogalmak magyarázatát, amelyeket rendelet alkalmaz és más jogszabály nem határoz meg, vagy azokhoz további kiegészítéseket és magyarázatokat tesz hozzá.

A rendelkezés megállapítja a rendelet mellékleteit és azok címét. A mellékletek kiegészítik a normaszöveget a tervi tartalmakkal, területi lehatárolásokkal vagy magyarázó ábrákat tartalmaznak a normaszöveg alkalmazásának elősegítése érdekében.

A rendelkezés meghatározza az 1. mellékletet képező szabályozási terven alkalmazott kötelező, irányadó, javasolt vagy más jogszabály által meghatározott, e rendelet tekintetében tájékoztató szabályozási elemeket.

A rendelkezés meghatározza a közterületalakításra vonatkozó alapvető előírásokat.

A rendelkezések meghatározzák a táj és természeti környezet védelmére vonatkozó előírásokat, valamint a környezet védelmének általános szabályait. A szakaszok olyan általános rendelkezéseket tartalmaznak, amelyek a táji és természeti értékek védelmével kapcsolatosan, továbbá a zaj- és rezgésvédelem, és levegőtisztaságvédelmi keretelőírásokat rögzítenek. A szabályok meghatározzák egyes különböző funkciójú épületek elhelyezésének tilalmát vagy feltételeit, annak érdekében, hogy az építendő egység a környezetét, vagy a környezete az új egységet a működésében ne zavarja.

A rendelkezés meghatározza tájékoztató jelleggel a Veszélyeztetett területekre vonatkozó előírásokat, védőtávolságokat és korlátozásokat. Ezen védőtávolságokat más szakági jogszabályok előírásai is tartalmazzák további részletszabályokkal. Ugyanakkor a védőtávolságokat és azok lehatárolását a rendelet 1. és 2. mellékletét képező szabályozási tervlap is tartalmazza.

A rendelkezés tartalmazza a telekalakításra vonatkozó azon általános előírásokat, amelyek minden esetben betartandók, vagy pedig kedvezményeket tartalmaznak a telekmegosztás végrehajthatósága érdekében, ezzel elősegítve azon ügyek megoldását, a melyek nem lennének megoldhatók minimális telekterület eltérése, hiánya miatt. A szabály rögzíti a saroktelkek kialakítására vonatkozó azon előírást, hogy az ilyen telkeknek nagyobb telekszélességgel kell rendelkezniük az optimális építési hely biztosítása érdekében. Továbbá meghatározza azt a kivételt is, amikor nyúlványos telek is létrehozható.

Az előírásokat kiegészítik a 3. mellékletben található övezeti előírások, amelyek az egyes övezetekre vonatkozó speciális előírásokat tartalmazzák.

A rendelkezés rögzíti a közműépítésre vonatkozó általános előírásokat annak érdekében, hogy új hálózatok kiépítése, vagy rekonstrukciója esetén optimális elhelyezés valósuljon meg a közterületeken. Annak érdekében meghatározásra került a közműépítmények számára szükséges telekkialakítás szabályai is, hogy az egyes építmények akár önálló, a telekalakítás általános szabályainak nem megfelelő telket is létre lehessen hozni. A szakasz előírja az összközmű biztosítását is a beépítésre szánt területeken.

A rendelkezések meghatározzák a vízellátás, a szennyvízelvezetés és tisztítás, valamint a csapadékvízelvezetés kialakítására vonatkozó szabályokat.

Ugyancsak nagy a jelentősége a csapadékvíz helyben történő tározását és csillapított közterületi kivezetését előíró rendelkezéseknek.

A rendelkezés meghatározza a magánutak kialakítására vonatkozó részletes szabályokat, amelyeknek az a célja, hogy differenciálja az eltérő szerepkörű utak kialakítási módját. A rendelkezés így lehetővé teszi a korábbi előírásokkal ellentétben, hogy különböző szabályozási szélességű magánutak is kialakulhassanak.

A szakasz rögzíti a parkolólétesítési szabályokat. A telken kívüli parkoló létesítés szabályait, egyes eseteit önálló önkormányzati rendelet rögzíti.

A rendelkezés rögzíti az építés általános szabályait, amelyek a szabályozási vonallal érintett telkek és épületekre vonatkozóan állapítanak megszabályokat, kedvezményeket. Meghatározza a szabályozási vonallal érintett telkek beépítési szabályait, a meglévő épületek bővítési lehetőségeit, továbbá a telkek meghatározott szabályok szerinti túlépítésének lehetőségét, amennyiben az ingatlan tulajdonosa a közterületszabályozással érintett telekrészt a közút tulajdonosának átadja.

Az építési helyre vonatkozó külön szabályok megállapítása annak érdekében fontos, hogy a változatos domborzati viszonyokkal rendelkező településen a településképi szempontok figyelembevételével pontosításra kerüljön az építési helyet meghatározó elő,- oldal- és hátsókertre vonatkozó szabályok.

Az oldalkert tekintetében a hatályos OTÉK jelentős könnyítéseket tartalmaz, amelyek azonban nagyobb épületmagasság esetén településképi szempontból sem eredményeznek megfelelő helyzetet az épületek közötti légtérarányok feszessé válásával, továbbá a szomszédos épületek használhatóságára, a telkek intimitására is hatással lehetnek. Ennek érdekében az OTÉK-tól eltérő, attól szigorúbb, a korábbi hatályos szabályokhoz hasonló előírás kerül rögzítésre.

Épületekre, melléképítményekre vonatkozó előírások bevezetését a településképi elvárások és a telekhasználat meghatározása indokolja. Egyrészt egyes épületek elhelyezése bizonyos övezetekben tiltásra kerül., hogy a lakókörnyezetet az adott épületkategória használata ne rontsa, korlátozza.

Az épületek magassága tekintetében is bevezet kedvezményeket a rendelkezés annak érdekében, hogy a lejtő felőli homlokzatokon az előírt magassági érték 1 méterrel túlléphető legyen. A közterülettel határos lakás padlóvonalát a lakás használhatósága érdekében szükséges 1 m-rel kiemelni az utca szintjéből, ezzel gátolva az utcáról történő betekintést.

A rendelkezés rögzíti a kerítések létesítési szabályait, meghatározva azok telken belüli pozícióját, magasságát és a gépkocsi behajtásra szolgáló kapu méretét és darabszámát. Mindezek az egységes és rendezett utcakép kialakítását szolgálják, továbbá biztosítják a közterület megfelelő kialakítását is a behajtási lehetőségek korlátozásával.

A szabályozási tervlapon a telek zöldfelületként kialakítandó területe jelöléssel érintett telekrészre alkalmazandó részletszabályokat állapítja meg a rendelkezés, amelynek célja, hogy az adott telekrész mindenképp megmaradjon zöldfelületként azon új építmény ne kerüljön elhelyezésre. A jelölés alkalmazását vagy a meglévő értékes növényzet indokolja, a vagy a tárgyi vagy a szomszédos telken lévő funkciók vizuális elválasztásának igénye.

A terepalakításra vonatkozó részletes szabályok bevezetése különösen nagy jelentőséggel bír bonyolult domborzati viszonyok esetén. A szabályok elősegítik a beépítések településképi szempontok szem előtt tartásával történő megvalósítását és a szomszédos telkek tulajdonosainak érdekvédelmét is.

Katasztrófavédelmi osztályba sorolás alapján meghatározott elégséges védelmi szint követelményeire vonatkozó előírást tartalmazza a szakasz jogszabályi kötelem alapján.

A beépítésre szánt területek részletes övezeti előírásait tartalmazó szakaszok felsorolják az építési szabályzatban alkalmazott egyes beépítésre szánt övezeteket és az azok területén elhelyezhető főbb funkciókat.

Az egyes övezetek beépítési paramétereit a rendelet 1.és 2. mellékletét képező szabályozási tervlap és a 3. mellékletét képező táblázat tartalmazza.

A beépítésre nem szánt területek övezeti előírásait a tartalmazó szakaszok felsorolják az építési szabályzatban alkalmazott egyes beépítésre nem szánt övezeteket és az azok területén elhelyezhető főbb funkciókat, meghatározzák beépítési paramétereiket.

A rendelkezés tartalmazza a tervezet hatályba léptető rendelkezését. A hatálybalépés ideje a 314/2012. (XI.8.) Korm. rendelet előírásai alapján került meghatározásra.

Az átmeneti rendelkezés a hatályba lépéskor folyamatban lévő ügyekben történő alkalmazhatóságot tartalmazza annak érdekében, hogy az ügyfelek számára kedvezőbb elbírálás lehetőségét biztosítson a folyamatban lévő hatósági eljárásokban.

A rendelkezés tartalmazza az előző hatályban lévő építési szabályzat önkormányzati rendelet hatályon kívül helyezésére vonatkozó rendelkezését.

A melléklet rendelethez készült szabályozási tervlapot tartalmazza szelvényekre felosztva jelmagyarázattal ellátva a teljes közigazgatási terület kül- és belterületeire külön tervlapként.

A melléklet az egyes építési övezetekre vonatkozó főbb előírásokat tartalmazza táblázatos formában, megkönnyítve a rendelet alkalmazhatóságát.

A melléklet az út mintakeresztszelvények ábrázolását tartalmazza. A szelvények feltüntetése jogszabályi kötelem. A melléklet a tervezett közterületek alapvető keresztmetszeti elrendezését, keresztmetszeti méreteit határozza meg alátámasztva a szabályozási tervlapon ábrázolt szabályozási szélességeket.

A melléklet nyilvántartott régészeti lelőhelyek lehatárolását tartalmazza jogszabályi kötelem kapcsán.

A melléklet az építészeti értékvédelemmel érintett területeket és egyedi értékeket ábrázolja jogszabályi kötelem miatt. Előírás e szempontból jelen rendeletben nem kapcsolódik a jelölt ingatlanokhoz.

A melléklet természeti területek és értékek lehatárolását tartalmazza. A lehatárolás más központi, vagy önkormányzati rendelet által történt információkat ábrázolja, amelyek egyrészt tájékoztató jelleggel szerepelnek a terven, másrészt egyes részletszabályok e területekhez kötötten kerültek bevezetésre.