1. § (1) A Helyi Építési Szabályzat (a továbbiakban :HÉSZ) hatálya az1. §. (5) pontjában felsorolt területek kivételével, a település teljes igazgatási területére kiterjed.

(2) E kör alaprendelete a Kormány 253/1997. (XII. 20.) sz. Korm. Rendelete.

(3) A község igazgatási területén építési telket és területet alakítani, területet felhasználni, épületet, építményt bontani, építeni, átalakítani, felújítani, e tevékenységekre hatósági engedélyt adni, a (2) bekezdésben meghatározott alaprendelet, valamint a város helyi építési szabályzata alapján szabad.

(4) Jelen szabályzat szerves részét képezik az igazgatási területre készített szabályozási tervlapok.

2. § (1) A község igazgatási területe a településszerkezeti terv meghatározásainak megfelelően a következő területfelhasználási egységekre tagolódik:

3. § (1) Telkek kialakítása, telekrendezés (Telekcsoport újra osztás, telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár rendezés) csak a rendezési terv előírásaival összhangban történhet.

(2) A meglévő telkeket több önálló telekké lehet osztani, ha a telekmegosztás után mindegyik új telek eléri az övezetben előírt telekterületet, szélességet és mélységet. Az előírt telekterület betartása mellett az előírt telekszélesség (utcai homlokvonal) mérete 10 %-al, vagy mélysége 5 %-al csökkenthető.

(3) Ha a telek területe az övezeti előírások szerint egyébként megosztható lenne, de homlokvonalának hossza ezt másként nem teszi lehetővé, valamint ha a telek végének megközelítésére vonatkozóan a szabályozási terv új utca nyitását nem irányozza elő, nyúlványos (nyeles) telek is kialakítható.

(4) Minden olyan esetben, amikor az övezethatár vonalas jelölése a szabályozási terven egyértelmű telekhatárral, vagy mérettel nincs megadva, a telekalakítás során a következő elvet kell követni:

4. § (1) Lakó és településközpont vegyes övezetben lévő egyedi telken tároló épület önállóan, lakó vagy intézményi funkciót ellátó épület létesítése előtt csak úgy és abban az esetben építhető, ha építése, elhelyezése a lakó, vagy az övezetben egyébként létesíthető intézményi épület övezeti előírás szerinti elhelyezését nem akadályozza. Kisüzemi és állattartó épület lakóépület nélkül nem építhető.

(2) A lakótelken az OTÉK 42. §. (2) bekezdésében előírt gépjármű elhelyezését biztosítani kell vagy:

(3) Az utcavonalra előkert nélkül elhelyezett épületnél, amennyiben az utcára lakás helyiségei néznek, azok padlóvonala az utca járdaszintjétől számítva legalább 0,9 m magasságban helyezendő el.

(4) Az előkert méretét és egyben a kötelező utca felőli építési vonal helyét, az övezetek részletes előírásai tartalmazzák két kategóriában:

(5) A tároló, gazdasági, állattartó épületek építésénél az alábbi követelményeket is be kell tartani:

6. § (1) A közterület felöl minden önálló telek hátsó kertjének gépjárművel való közvetlen megközelítését biztosítani, kell.

(2) Az építési övezeteknél feltüntetett telekterület a telekrendezés, telekmegosztás, telekalakítás esetén kialakítható legkisebb telekterületet jelenti.

(3) A Lakó- (Lf), a Vegyes- (Vt) övezetekben létesülő épületeket 35°-45° között meghatározott dőlésszögű tetővel kell megvalósítani. Tetőfedő anyagként csak a helyben hagyományos anyagok és színek alkalmazhatók. Utcai homlokzaton, tájidegen építészeti elemek, anyagok, színezés nem alkalmazható. Ennek értelmében:

7. § (1) A lakóterületek sajátos építési használatuk és általános jellegük szerint a következő területfelhasználási egységekre tagolódnak:

8. § (1) A közterület felöl minden önálló lakótelek hátsó kertjének gépjárművel való közvetlen megközelítését biztosítani, kell.

(2) Az oldalkertek minimális méretét jelen szabályzat építési övezetenként, eltérő módon határozza meg.

(3) Az építési övezeteknél feltüntetett telekterület a telekrendezés, telekmegosztás, telekalakítás esetén kialakítható legkisebb telekterület méretet jelenti.

(4) Oldalhatáron álló beépítési mód esetében, amennyiben utcára merőleges tetőgerincű épület, épületrész kerül elhelyezésre, az építési vonaltól számított 5,0 m mélységig, maximum 8,0 méter épületszélesség alkalmazható. E megkötést csak műemléki környezetben kell alkalmazni.

(5) Az építési telek első 20 méterében (lakózónájában) az övezetben egyébként megengedett építmények közül, az állattartó és mezőgazdasági építmények nem helyezhetők el. Ezek a telek következő 40 méter mélységű részén, (a gazdasági zónában) helyezhetők el.

9. § (1) Az övezetbe a szabályozási terven Lke-1 -el jelölt lakóterületek tartoznak.

(2) Az övezet maximum 5,0 m-es építménymagasságú épületek, építmények, elhelyezésére szolgál. A rendeltetési egységeket egy épületben, vagy egy egységesen megtervezett épülettömegben kell elhelyezni.

(3) a) A kertvárosias lakóterületen elhelyezhető:

10. § (1) Az övezetbe a szabályozási terven Lf-1 -el jelölt lakóterületek tartoznak.

(2) Az övezet maximum 5,0 m-es építménymagasságú épületek, építmények, elhelyezésére szolgál. A rendeltetési egységeket egy épületben, vagy egy egységesen megtervezett épülettömegben kell elhelyezni.

(3) a) A falusias lakóterületen elhelyezhető:

11. § (1) Az övezetbe a szabályozási terven Lf-2 -el jelölt lakóterületek tartoznak.

(2) Az övezet maximum 4,0 m-es építménymagasságú épületek, és építmények elhelyezésére szolgál. A rendeltetési egységeket egy épületben, vagy egy egységesen megtervezett épülettömegben kell elhelyezni.

(3) a) A falusias lakóterületen elhelyezhető:

12. § (1) Az övezetbe a szabályozási terven Lf-3 -al jelölt lakóterületek tartoznak.

(2) Az övezet maximum 4,0 m-es építménymagasságú épületek, és legfeljebb 7.5 m magas mezőgazdasági építmények elhelyezésére szolgál. A rendeltetési egységeket egy épületben, vagy egy egységesen megtervezett épülettömegben kell elhelyezni.

(3) a) A falusias lakóterületen elhelyezhető:

13. § (1) Zsáka területén az OTÉK 6. §. (3) és 15. §. Alapján a lakóterületek és intézmények rugalmasabb, vegyesen történő elhelyezésére:

14. § (1) Az övezet több önálló rendeltetési egységet magába foglaló, lakó és olyan helyi települési szintű igazgatási, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épületek, elhelyezésére szolgál, amelyek alapvetően nincsenek zavaró hatással a lakófunkcióra

(2) a) Az övezetben elhelyezhető:

15. § (1) A község területén, elsősorban a gazdasági célú építmények elhelyezésére,

16. § (1) Az övezet kereskedelmi, szolgáltató, elsősorban nem jelentős zavaró hatású gazdasági tevékenységi célú épületek (benzinkút, építőanyag kereskedés, tüzéptelep, raktáráruházak, stb. ) elhelyezésére szolgál.

(2) a) Az övezetben elhelyezhető :

17. § (1) Az övezet a gazdasági célú ipari építmények, elhelyezésére szolgál. Azokéra, amelyek más beépítésre szánt területen nem helyezhetők el.

(2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét a következő táblázat szerint kell meghatározni.

18. § (1) Az övezetbe a mezőgazdasági üzemek (majorok) tartoznak, ahol a mezőgazdasági termékek feldolgozása, tárolása, a mezőgazdasági gépek, és szállítóeszközök javítása folyik, nagyüzemi állattartás vagy mezőgazdasági illetve mezőgazdasági termeléshez szorosan kapcsolódó ipari tevékenység befogadására alkalmas.

(2) Az övezet építési telkeinek kialakítása során alkalmazandó legkisebb telekméreteket, azok legnagyobb beépítettségét, továbbá az építhető építménymagasság mértékét a következő táblázat szerint kell meghatározni.

18/A. § (1) A terület elsősorban az ipar, az energiaszolgáltatás és a településgazdálkodás építményeinek elhelyezésére szolgál.

(2) A területen – a jelentős mértékű zavaró hatású ipari terület kivételével – kivételes esetben akkor helyezhető el a gazdasági célú épületeken belül a tulajdonos, a használó és a személyzet számára szolgáló lakások, egyházi, oktatási, egészségügyi és szociális épületek, ha az építmény az adott területre vonatkozó övezeti előírásoknak, továbbá a rendeltetése szerinti külön hatósági előírásoknak megfelel, valamint a más rendeltetési használatból eredő sajátos hatások nem korlátozzák a szomszédos telkeknek az övezeti előírásoknak megfelelő beépítését, használatát.

(3) Egy adott funkcióhoz tartozó technológia által igényelt építmények esetén az építménymagasság felső értékére vonatkozó előírásokat nem kell alkalmazni.

(4) Az övezetet teljes közművesítéssel kell ellátni.

(5) „A tulajdonosnak a szabályozási tervlapon rögzített telken belüli fásítási kötelezettségnek legalább kétszintű növényállomány telepítésével kell eleget tenni az építmény használatba vételéig, mely telepítés elvégzése a használatbavételi engedély megadásának feltétele”.

(6) Az egyéb ipari gazdasági terület övezetében az építmény elhelyezés feltételei a következő:

19. § (1) A település területén az OTÉK 6. §. (3) és 24. §. alapján azon létesítmények számára melyek különlegességük miatt helyhez kötöttek, jelentős hatást gyakorolnak a környezetükre, vagy a környezetük megengedett hatásaitól is védelmet igényelnek, és a jelen szabályzatban eddig felsorolt beépítésre szánt területi, övezeti kategóriákba nem, vagy csak korlátozásokkal tartoznak, különleges besorolású területek lettek kijelölve, a következők szerint:

20. § (1) Az övezet a jelentős területigényű, zöldterületbe-ágyazottan kialakítható sportterületek elhelyezésére szolgál. Az övezet a verseny- és szabadidő sport és kiszolgáló létesítményeinek helyszíne.

(2) Az építési engedélyes terv benyújtását megelőzően a terveket önkormányzati szakmai tervtanácson kell bemutatni.

(3) a) A beépítés módja szabadonálló.

(4) A terepszint alatti építmények közül pinceszint, az építési helyen belül a beépítési százalékot meg nem haladó mértékben építhető. Önállóan, épület nélkül nem építhető.

(5) Az övezetet legalább részleges közművesítéssel kell ellátni.

21. § (1) A „Ktem” övezetbe a temetők, a „Kkegy” övezetbe a kegyeleti parkok tartoznak.

(2) A temetők, kegyeleti parkok területén, elsősorban kegyeleti építmények (ravatalozó, családi sírkamrák, sírboltok) helyezhetők el.

(3) a) A beépítés módja szabadonálló.

22. § (1) Az övezetbe az SZ-2 jelű tervlapon jelzett területek tartoznak.

(2) Az övezet az aktív, sportolással egybekötött pihenést szolgáló, elsősorban a ló tartással, lovaglással és ennek idegenforgalmi célú hasznosításával összefüggő épületek, építmények elhelyezésére szolgál.

(3) Az övezetben elhelyezhető:

23. § (1) Az övezetbe az SZ-2 jelű tervlapon jelzett területek tartoznak.

(2) Az övezet a vízgazdálkodási célú, úgynevezett záportározó célú felhasználáson kívül elsősorban horgászási, és pihenési célokat

(3) Az övezetben elhelyezhető:

24. § (1) Az övezet, mint beépítésre szánt terület, a közigazgatási terület északkeleti részén, az Sz-2 szabályozási terven ábrázolt területen került kijelölésre.

(2) Az övezet a térségben jellemző, hagyományos mezőgazdasági tevékenységek turisztikai, oktatási, tudományos célú bemutatására szolgál. Itt az ezzel kapcsolatos építmények, lakások, lakóépületek, igazgatási- oktatási és szálláshelyeket magában foglaló épületek, valamint az ezek működtetéséhez szükséges kiszolgáló, tároló és gazdasági építmények helyezhetők el. Elhelyezhetők ezeken kívül az itt lakók számára munkahelyet adó, az egészségügyi és lakó funkciókat nem zavaró egyéb gazdasági tevékenységeknek helyet adó épületek is.

(3) A meglévő telek területe tovább nem osztható. A telek legnagyobb megengedett beépíthetősége 30 %. A megengedett legnagyobb építménymagasság 7,5 m. Az épületeket szabadonállóan kell elhelyezni, tájba illeszkedő építészeti kialakítással, anyaghasználattal és színvilággal.

(4) Az övezetet teljes közművesítéssel kell ellátni. (A keletkező szennyvizek zárt tározóban való elhelyezése és időszakos elszállítása, vagy helyi tisztító berendezés kiépítése megengedett)

(5) A biztosítandó legkisebb zöldfelület, a be nem épített terület 50 %- a.

25. § (1) Az övezetbe a Felszabadulás út- József Attila út találkozásánál lévő, helyi védettségű egykori malom épülete és annak közvetlen környezete tartozik, az Sz-2 tervlapon jelöltek szerint.

(2) Az övezet kijelölése kettős célt szolgál.

(3) Az övezetben elhelyezhető:

(4) Az övezetben építményt csak a védett malomépülethez illeszkedő módon szabad elhelyezni. Az övezet telkeinek továbbosztása nem engedélyezhető. A telek területének legnagyobb beépítettsége 20% lehet. A megengedett legnagyobb építménymagasság új épület esetében 6,0 méter.

(5) A terepszint alatti építmények közül pinceszint, az építési helyen belül, a beépítési százalékot meg nem haladó mértékben építhető. Önállóan, épület nélkül pinceszint nem építhető.

(6) A telek területének min. 50 %-át zöldfelületként kell kialakítani, melybe a fásított parkolók területe nem számítható be.

(7) Az övezetet legalább részleges közművesítéssel kell ellátni.

26. § (1) Az övezet az egykori zsákai vár területére és annak környezetére kiterjedően került lehatárolásra. Az önálló övezeti kijelölés célja, megfelelő szabályozással elősegíteni a vár és környezetének minélinkább korhű feltárását, rekonstrukcióját. A műemléki védelem megvalósulásáig megőrizni a terület értékeit, illetve segíteni a környezet méltó színvonalú átalakulását.

(2) Fenti célokkal összefüggésben, az övezetben a következő építmények helyezhetők el:

(3) Az övezetben építményt elhelyezni, csak a várra és környezetére külön készülő rekonstrukciós terv alapján lehet.

27. § (1) Az övezet a műemléki védettségű Rhédey kastély épületére és parkjára vonatkozóan került lehatárolásra.

(2) Az övezetben csak a védett létesítmény funkciójához és környezetéhez igazodó, azt semmilyen módon nem zavaró tevékenység folytatható.

(3) Épületet, építményt elhelyezni, csak a Műemléki hivatal hozzájárulása esetén lehet.

28. § (1) Az övezet a Szociális Otthon és kiszolgáló létesítményeinek elhelyezésére szolgál.

(2) Az övezetben elhelyezhető, illetve kialakítható:

29. § (1) Az övezet az országos és helyi közutak, a kerékpárutak, a gépjármű várakozó helyek (parkolók) – a közterületnek nem minősülő telken megvalósulók kivételével -, a járdák és gyalogutak, mindezek csomópontjai, vízelvezetési rendszere és környezetvédelmi létesítményei, továbbá a közművek és a hírközlés építményeinek elhelyezésére szolgál. A tervben a következő közlekedési területek lettek kijelölve:

30. § (1) A község területén az OTÉK 6. §. (3) és 27. §. alapján, a belterületen:

31. § (1) Az övezetbe a közparkok, díszparkok, pihenő- és játszóparkok tartoznak.

(2) Területüknek közútról, köztérről közvetlenül megközelíthetőnek kell lennie.

32. § A község igazgatási területén az OTÉK 6. §. (3) és 28. §. alapján az erdőterületek övezetekre való bontása a településszerkezeti terv terület-felhasználásra vonatkozó meghatározásai alapján:

33. § (1) Telepítésük szükség szerint a környezetre ártalmas bűzös üzemek, hulladéklerakó helyek védőtávolságának csökkentése, a lakóterületek védelme érdekében történik.

(2) Területükön épület nem helyezhető el.

34. § (1) A 10 ha nagyságot meghaladó telken, az erdő rendeltetésének megfelelő építmények helyezhetők el, maximum 2 %-os beépítettséggel,

(2) A megengedett maximális építménymagassága 3,5 m. Az épületeket szabadonállóan kell elhelyezni.

35. § (1) Az erdő területén, a 10 ha nagyságot meghaladó telken, rendeltetésének megfelelő építmények helyezhetők el, maximum 0,5 %-os beépítettséggel.

(2) A 0,5 %-os beépítettséget telekalakítás, telekmegosztás során is biztosítani kell.

(3) A megengedett maximális építménymagasság 4,5 m. Az épületeket szabadonállóan kell elhelyezni. Erdőgazdasági építmények maximális építménymagassága 7,5 m lehet.

36. § (1) A község külterületének, mezőgazdasági termelést (növénytermelést, állattenyésztést továbbá termékfeldolgozást és tárolást) szolgáló része.

(2) A mezőgazdasági területeken az OTÉK 6. §.(3) alapján és a 29. §. előírásainak megfelelően a következő övezetek kerültek kijelölésre:

37. § (1) Az övezetbe azok a mezőgazdasági területek tartoznak, ahol kertgazdálkodást, túlnyomórészt zöldség-, gyümölcstermesztést folytatnak. Azok a földrészletek, melyeket korábban zárkertnek parcelláztak.

(2) Az övezetben a telkek max. 3 %-os beépítettségével elhelyezhető 1 gazdasági épület és terepszint alatti építmény (pince). Az építmények maximális építménymagassága 4,0 m, max. gerincmagassága 5,5 m, a padlóvonal max. 0,30 m lehet.

(3) Az épületeket szabadonállóan, 5,0-es előkerttel kell elhelyezni.

(4) Az övezetben állattartó épületek nem helyezhetők el.

(5) Növénytermesztés célját szolgáló fóliasátor vagy üvegház ( a telekhatártól előírt 1,5 m távolság betartásával) bármely földrészleten elhelyezhető. Az üvegház gerincmagassága maximum 5,0 m lehet.

(6) Az övezetben alakítható telek legkisebb területe 1500 m², legkisebb szélessége 20,0 méter.

38. § (1) Az ¹⁰övezetbe a mezőgazdasági viszonylag egybefüggő, általános részei tartoznak, ahol a tanya, farmgazdaság létesítése, lakóépület elhelyezése is megengedett, a szántóföldi művelés, és a gyepgazdálkodás- állattartás jelenti a fő gazdálkodási tevékenységet. A telekalakítás és építés feltételei a meghatározó tevékenységhez igazodva kerültek meghatározásra.Az Ma övezetbe a mezőgazdasági viszonylag egybefüggő, általános részei tartoznak, ahol a tanya, farmgazdaság létesítése, lakóépület elhelyezése is megengedett, a szántóföldi művelés, és a gyepgazdálkodás- állattartás jelenti a fő gazdálkodási tevékenységet. A telekalakítás és építés feltételei a meghatározó tevékenységhez igazodva kerültek meghatározásra. Az Msz, Msz* övezetbe a mezőgazdasági területek zömében szántó művelési ágú részei tartoznak, ahol a tanya, farmgazdaság létesítése, lakóépület elhelyezése is megengedett, a szántóföldi művelés jelenti a fő gazdálkodási tevékenységet. A telekalakítás és építés feltételei a meghatározó tevékenységhez igazodva kerültek meghatározásra.

(2) ¹¹Az övezetekben alakítható telek legkisebb területe 10000 m2, legkisebb szélessége 50,0 méter.

(3) ¹²Az övezetekben a növénytermesztés és az állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és tárolás építményei, valamint ha azt a hatósági előírások az ott folytatott tevékenység védőtávolsága miatt egyébként tiltják meg, a tulajdonos, vagy az ott dolgozók részére lakóépület helyezhető el, ahol az elhelyezésre kerülő lakóépület számára szolgáló terület nem haladhatja meg, az egyébként beépíthető terület felét.

(4) Épületeket jelen előírás 29. §. (3) bekezdése figyelembevételével lehet elhelyezni, a legalább 30000 m2 (3,0 ha) nagyságot elérő területen. Szabadonálló beépítési móddal, maximum 7,5 m építménymagasságú épületekkel, a telekterület maximum 3 %-os beépítésével, melyből a lakás funkciójú épületek max. 1,5 %-ot foglalhatnak el.

(5) Lakóépület elhelyezhetőségének feltételei:

39. § (1) Az övezetbe a Bihari- sík Tájvédelmi körzet részét képező, Zsáka külterületén található mezőgazdasági területek, többségében gyep- legelő területek tartoznak. Itt főként a legeltetés, állattartás jelenti a fő gazdálkodási tevékenységet. A telekalakítás és építés feltételei a meghatározó tevékenységhez igazodva kerültek meghatározásra.

(2) Az övezetben a növénytermesztés és az állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és tárolás építményei, helyezhetők el, de csak az illetékes Természetvédelmi hatóság hozzájárulásával, az abban foglalt létesítési építési feltételekkel. Az övezetben lakás nem létesíthető.

40. § (1) VT-1 -jelű övezetbe tartozik a Berettyó folyó, annak partja és közvetlen környezete. Területükön a vízisport és a sporthorgászás célját szolgáló közösségi építmények helyezhetők el, illetve alakíthatók ki, az érintett szakhatóságok hozzájárulásával.

(2) VT-2 -jelű övezetbe tartoznak, az általános vízgazdálkodási területek: a közcélú nyílt csatornák medre és partja, a vízbeszerzési területek vízbázis Területükön-ha külön jogszabály másként nem rendelkezik csak a vízkár-elhárítás célját szolgáló építmények helyezhetők el.

(3) ¹⁴Az árvízvédelmi töltés védelme érdekében a töltésen, valamint a töltés lábvonalától, annak mindkét oldalán számított 10-10 méteres védősávon belül nem szabad olyan tevékenységet végezni, amely a talaj szerkezetét, szilárdságát, összetételét megbontaná, illetve hátrányosan megváltoztatná, annak elszennyeződését eredményezné. Amennyiben fakitermelésre kerülne, sor a töltéslábtól számított 10 méteres védősávon belül a tuskókat el kell távolítani, a helyüket vissza kell tömöríteni. Az esetleges károkat helyre kell állítani. Az árvízvédelmi töltés közelében kerülni kell az árvízbiztonságot veszélyeztető beavatkozásokat (mélyszántás, drénezés).

(4) ¹⁵ A csatornák mentén az elő vízfolyások medre és partja védelme érdekében a 6-6 méteres védőtávolság betartása kötelező.

41. § (1) Az országos építészeti örökség – a műemléki, természetvédelmi és egyéb védettséget tartalmazó nyilvántartásba vett – kiemelkedő nemzeti értékű elemeire vonatkozó részletes szabályokat külön törvények állapítják meg.

42. § (1) A tilalmakkal kapcsolatosan az Étv. 20,21,22,23 §. előírásait kell alapul venni.

(2) Az utcaképi védelemre jelölt utcaszakaszok telkeinek, a helyi védettségű épületek részletesebb építési feltételeit- korlátait, támogatási-és megvalósítási formáit a Helyi Értékvédelmi Rendelet szabályozza.

43. § Ezen rendelet (Helyi Építési Szabályzat és az annak mellékletét képező szabályozási tervlapok), a rendelet kihirdetésének napján lép hatályba. Előírásait a hatálybalépést követően indított engedélyezési eljárásokban kell alkalmazni.

44. § E rendelet a belső piaci szolgáltatásokról szóló 2006/123/EK. irányelvbe ütköző rendelkezést nem tartalmaz.¹⁶