Budapest Főváros XI. Kerület Újbuda Önkormányzata Képviselő-testülete az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 62. § (6) bekezdés 6. pontjában kapott felhatalmazás alapján, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 13. § (1) bekezdésében, valamint a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 23. § (5) bekezdésének 6. pontjában meghatározott feladatkörében eljárva a következőket rendeli el:

I. Fejezet

Általános rendelkezések

 1. A rendelet hatálya

1. § E rendelet hatálya a Budapest XI. kerület, Budaörsi út – Kőérberki út – Repülőtéri út – Budaörs határa által határolt területre (a továbbiakban: Szabályozási terület) terjed ki.

2. Az előírások alkalmazása

2. § (1) A Szabályozási területen területet felhasználni, telket, építési telket vagy területet kialakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni, lebontani, elmozdítani, valamint rendeltetését módosítani (a továbbiakban együtt: építési munka) csak e rendelet alapján szabad.

(2) A Szabályozási területen az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.), az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormányrendelet (a továbbiakban: OTÉK) és a Fővárosi Közgyűlés 1651/2017. (XII. 6.) számú határozatával elfogadott Fővárosi Településszerkezeti Terv (a továbbiakban: TSZT) vonatkozó előírásait e rendeletben foglaltakkal együtt kell alkalmazni, és az általános érvényű rendelkezések, hatósági előírások és szabványok vonatkozó előírásait kell betartani.

(3) A rendelet mellékletei:

a) 1. melléklet: Szabályozási Terv

b) 2. melléklet: Építési övezetek szabályozási határértékeinek összefoglaló táblázata

c)  3. melléklet: Az alkalmazott építési övezetek jeleinek ismertetése

(4) A Szabályozási Terven rögzített kötelező érvényű szabályozási elemek:

a) szabályozási vonal,

b) építési övezet, övezet jele,

c)  építési övezet, övezet határa,

d) építési határvonal,

e)  építési hely e rendelet idevonatkozó rendelkezéseinek figyelembevételével,

f) korlátozottan beépíthető építési hely e rendelet idevonatkozó rendelkezéseinek figyelembevételével,

g) kötelező megszüntető jel,

h) közműsáv,

i) méretezés,

j) magassági korlátozás (repülési síkok),

k)  meglévő, megtartandó, kiegészítendő vagy kötelezően telepítendő fasor és

l)  közlekedés elemei:

la)   gyorsvasúti vonal (metró) és annak védelmi zónája,

lb)   tervezett településszerkezeti jelentőségű gyűjtőút számára fenntartott terület,

lc)  P+R rendszerű parkolási létesítmény és

ld)   településszerkezeti jelentőségű kerékpáros infrastruktúra nyomvonala.

(5) A kötelező érvényű szabályozási elemektől eltérni vagy azokat megváltoztatni csak e rendelet módosításával lehet.

(6) A Szabályozási Terven jelölt irányadó és tájékoztató, alaptérképi elemektől e rendelet módosítása nélkül lehet eltérni vagy azokat módosítani.

3. Értelmező rendelkezések, fogalommagyarázat 

3. § E rendelet alkalmazásában:

1.  általános szintterületi mutató (általános célú szmá): az egyes építési telkek beépítése során az összes általános célú építményszint bruttó területének és a telek területének hányadosa (szintterület m²/telekterület m²),

2.  fasor: egy sorban lévő fák összessége, ahol a fák tőtávolsága nem nagyobb a fák kifejlett korában várható koronaátmérőjének másfélszeresénél, kivéve a tűzoltási felvonulási területeket valamint a planténerbe ültetett fákat,

3. közműsáv: nem közterületen vezetett közművek számára fenntartott terület, amelynek végleges szélességét részletes szakági műszaki terv alapján kell megállapítani és amely számára szolgalmi jog jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba és

4.  parkolóterületi célú szintterületi mutató (szmp): az egyes építési telkek beépítése során a parkolóterületi célú és a kiszolgáló közlekedési területeikkel együttes bruttó szintterület és a telek területének hányadosa (szintterület m²/telekterület m²).

II. Fejezet

A területek felhasználásának és beépítésének általános szabályai

 4. Telekalakításra vonatkozó rendelkezések

4. § (1) A Szabályozási területen a telkek a telekrendezés szabályai és az övezeti előírások keretei között összevonhatók és megoszthatók, telekhatáruk rendezhető.

(2) A telekalakítással nem jöhet létre – a (3) bekezdésben foglalt eseteket kivéve –

a) nyúlványos telek vagy

b) az övezeti előírásokkal ellentétes állapot.

(3) Két övezetbe eső telek övezethatáron történő megosztása esetén a megosztást követően kialakuló telkek területe, szélessége az övezetre meghatározott kialakítható legkisebb telekterületnél kisebb is lehet.

(4) Két építési övezetbe, övezetbe eső telek egyes telekrészeinek beépíthetőségét az érintett építési övezet, övezet beépítési paraméterei szerint kell figyelembe venni, a telek övezetbe eső területrészének arányában.

5. Az építés általános feltételei

5. § (1) A Szabályozási terület telkein elhelyezhető létesítményeket e rendelet egyedi építési övezeteire vonatkozó előírásai tartalmazzák.

(2) A Szabályozási terület telkein egy épületen belül különböző rendeltetési egységek is létesíthetők az övezeti előírások betartása mellett.

(3) Az építési övezetekben terepszint alatti beépítés csak építési helyen belül történhet, amennyiben az övezeti előírás eltérően nem rendelkezik.

6. Az építési hely, az elő-, oldal- és hátsókert előírásai

6. § (1) A Szabályozási terület építési telkein az elő-, oldal- és hátsókert mérete:

a) új épület létesítése és meglévő épület bővítése, felújítása, korszerűsítése, átalakítása esetén az övezeti előírásoknak megfelelő vagy

b) a Szabályozási Terven szereplő építési hely jelölése esetén annak, valamint az övezeti előírásoknak megfelelő.

(2) A Szabályozási területen – eltérő rendelkezés hiányában – az előkert mérete 5 m.

(3) Az építési telek hátsókertje – eltérő rendelkezés hiányában – a tényleges épületmagasság mértéke, de legalább 6,0 m.

7. Közlekedés, parkolás

7. § (1) Új épület létesítése esetén az e rendeletben előírt személygépjármű férőhelyeket az építéssel egy időben telken belül kell kialakítani.

(2) A 10 gépjárműnél nagyobb befogadóképességű felszíni parkolóhelyet fásítani kell. Minden megkezdett 4 parkolóhely után 1 db nagy lombkoronát növelő, környezettűrő, minimum 12/14 cm törzskörméretű, kétszer iskolázott lombos fa ültetendő.

(3) Az építési telkek megközelítését szolgáló magánút csak közforgalom számára megnyitott magánútként alakítható ki.

8. A közműlétesítményekre vonatkozó rendelkezések

8. § (1) A Szabályozási területen meglévő és új épület ellátására – eltérő rendelkezés hiányában – a teljes közműellátás kiépítése szükséges.

(2) A meglévő közművek egyéb építési tevékenység miatt szükségessé váló kiváltásakor

a)  a feleslegessé vált közművet, hálózatot és létesítményt el kell bontani vagy

b)  az indokoltan földben maradó vezeték, létesítmény betömedékelését, felhagyását szakszerűen kell megoldani.

(3) A telkeken összegyűlő csapadékvizek visszatartását saját telken belül kialakított záportározóba kell gyűjteni. A záportározó tárolási kapacitása minden egyes 50 m² beépített burkolt felületére számítva legalább 1,0 m³ nagyságú legyen, amelyből fékezetten és késleltetve lehet a továbbvezetést kialakítani.

9. Környezetvédelem

9. § (1) A Szabályozási területen a hőellátást vezetékes energiaszolgáltatás alapú formában vagy megújuló energiaforrásokkal kell biztosítani.

(2) A területen kontakt talajszennyezéssel járó új ipari, üzemi, szolgáltató tevékenység nem folytatható.

(3) Új épület elhelyezése során

a)  a fennálló talajszennyezettség megszüntetéséről gondoskodni kell,

b)  a felső termékeny talajréteget szakszerűen le kell termelni, deponálni, melyet az építés befejezése után, a telken belül elterítve a zöldfelületek kialakításához fel kell használni. A termőföld maximum egy évig deponálható, ezt követően talajjavítással használható fel és

c)  terepet feltölteni, visszatölteni szennyezett talajjal, építési törmelékkel tilos.

(4) Veszélyes hulladék keletkezésével járó tevékenység a vonatkozó jogszabályok szerint, az átmeneti gyűjtés és tárolás szabályainak betartásával végezhető. A területen csak a tevékenység során helyben keletkező veszélyes hulladékok átmeneti tárolása megengedett, külső forrásból származó veszélyes hulladék tárolása, kezelése, ártalmatlanítása tilos.

(5) Épület díszkivilágítása csak oly módon alakítható ki, mely a szomszédos vagy szemközti épület használatát nem zavarja.

10. Zöldfelületek

10. § (1) A beépítés során a minimálisan kialakítandó zöldfelület arányát az övezeti előírások tartalmazzák.

(2) A kedvezőbb városökológiai adottságok kialakítása érdekében az övezetekben előírt zöldfelületi minimum 50%-át egybefüggő felületként kell kialakítani, mely legfeljebb gyalogúttal szakítható meg.

(3) A meglévő közterületek átalakítása és felújítása során a közterületi zöldfelületek tervezéséről és kialakításáról is gondoskodni kell.

(4) A Szabályozási Terven „Meglévő, megtartandó és kiegészítendő fasor” jelkulccsal ellátott területen a faegyedek fenntartásáról, a kipusztult egyedek pótlásáról gondoskodni kell.

(5) Az építési övezetekben a zöldfelület legkisebb mértékét biztosító zöldfelületbe – a parkolásra kijelölt terület kivételével –

a)  a gyeprácsos talajborítás 10%-a számítható be vagy

b)  a gyephézagos talajborítás 5%-a számítható be.

III. Fejezet

Részletes övezeti előírások

11. Beépítésre szánt területek építési övezetei

11. § A Szabályozási területen a beépítésre szánt területek sajátos használatuk szerint a következő építési övezetekbe tartoznak:

a)  Kisvárosias, jellemzően szabadon álló jellegű lakóterület (Lk-2-XI),

b)  Gazdasági, jellemzően raktározásra, termelésre szolgáló terület (Gksz-2-XI) és

c)  Közlekedéshez kapcsolódó épületek elhelyezésére szolgáló terület (K-Közl-XI).

12. A Lk-2-XI-01  Kisvárosias, jellemzően szabadonálló jellegű lakóterület építési övezetre vonatkozó előírások

12. § (1) Az Lk-2-XI-01 jelű építési övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a) iroda,

b) lakóépület,

c) kereskedelem, szolgáltatás és

d) vendéglátás.

(2) A melléképítmények közül

a) a közműbecsatlakozási műtárgy, a csatlakozó közterületek felől térszín alatt,

b) kerti építmény (hinta, csúszda, homokozó, szökőkút, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy, a terepszintnél 1 m-nél magasabbra nem emelkedő, lefedés nélküli terasz),

c) kerti lugas és

d) kerti szabadlépcső (tereplépcső) és lejtő

helyezhetők el.

(3) Az Lk-2-XI-01 jelű építési övezet telkein legfeljebb 6 épület helyezhető el.

(4) Az Lk-2-XI-01 jelű építési övezetben előírt legkisebb telekterületet elérő méretű telken legfeljebb 6 lakás és minden további 120 m² telekterület után egy további lakás létesíthető.

13. A Lk-2-XI-02 Kisvárosias, jellemzően szabadonálló jellegű lakóterület építési övezetre vonatkozó előírások

13. § (1) Az Lk-2-XI-02 jelű építési övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a) iroda,

b) kereskedelem, szolgáltatás és

c) vendéglátás.

(2) A melléképítmények közül kizárólag a közműbecsatlakozási műtárgy helyezhető el, a csatlakozó közterületek felől térszín alatt elhelyezve.

(3) Az Lk-2-XI.02 jelű építési övezet telkein – az övezeti határértékek betartása mellett – telkenként több épület is elhelyezhető.

(4) Az Lk-2-XI.02 jelű építési övezetben az előkert mérete: 0 m.

14. A Gksz-2-XI-01 Gazdasági, jellemzően raktározásra, termelésre szolgáló terület építési övezetre vonatkozó előírások

14. § (1) A Gksz-2-XI-01 jelű építési övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a) iroda,

b) kereskedelem, szolgáltatás,

c) környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági,

d) raktározás, logisztika és

e) a kutatás-fejlesztés nem üzemi technológiái.

(2) A Gksz-2-XI-01 jelű építési övezet telkein – az övezeti határértékek betartása mellett – telkenként több épület is elhelyezhető.

(3) A Gksz-2-XI-01 jelű építési övezet telkein – ha az alkalmazott technológia miatt nagyobb épületmagasság szükséges – földszintes épület esetében a megengedett legnagyobb épületmagasság 15,0 m.

(4) A Gksz-2-XI-01 jelű építési övezetben az előkert a telken kialakult állapotnak megfelelő.

(5) A Gksz-2-XI-01 jelű építési övezetben a hátsókert 6,0 m.

15. A Gksz-2-XI-02 Gazdasági, jellemzően raktározásra, termelésre szolgáló terület építési övezetre vonatkozó előírások

15. § (1) A Gksz-2-XI-02 jelű építési övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a) iroda, intézmény,

b) kereskedelem, szolgáltatás,

c) környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági,

d) raktározás, logisztika,

e) a kutatás-fejlesztés nem üzemi technológiái,

f) szálláshely-szolgáltatás és

g) vendéglátás.

(2) A Gksz-2-XI-02 jelű építési övezet telkein elhelyezett épület legmagasabb pontja a terepszinttől mért legfeljebb 23,0 méter lehet.

(3) A szabályozási tervlapon jelölt korlátozottan beépíthető építési helyen új épület csak a tervlapon jelölt repülési síkokat meg nem haladó, csökkentett magassággal helyezhető el.

(4) A Gksz-2-XI-02 jelű építési övezet telkein – a teljes telek területére vonatkoztatva – 200 m²-enként 1-1 db lombhullató díszfa telepítendő. Az új fák telepítése során a repülési síkokat figyelembe kell venni, a repülés nem korlátozható vagy zavarható.

16. A K-Közl-XI-01 Közlekedéshez kapcsolódó épületek elhelyezésére szolgáló terület építési övezetre vonatkozó előírások

16. § (1) A K-Közl-XI jelű építési övezet a közösségi közlekedési rendszer jelentős mértékű beépítettséget eredményező pályaudvarainak és végállomásainak, a fontosabb állomásainak, továbbá az eszközváltással kapcsolatos parkolást biztosító műtárgyainak (mélygarázsok, parkolóházak), valamint a közösségi közlekedési hálózatok járműparkjának tárolásának, üzemi felkészítésének, karbantartását szolgáló járműtároló telephelyeinek (metró-járműtelepek, villamosremízek, autóbuszgarázsok) és mindezek működtetéséhez szükséges közlekedési infrastruktúra elemek elhelyezésére szolgáló terület.

(2) A K-Közl-XI jelű építési övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a) közlekedéshez, közösségi közlekedéshez kapcsolódó kiszolgáló épület,

b) iroda,

c) kereskedelem, szolgáltatás és

d) vendéglátás.

(3) A (2) bekezdés b)-d) pontok szerinti rendeltetés csak a közösségi közlekedési terület kialakítását és az (2) bekezdés a) pont szerinti rendeltetés elhelyezését követően vagy azzal egyidejűleg helyezhető el.

(4) A K-Közl-XI jelű övezet területén létesítendő P+R parkoló területén legalább a személygépjármű-befogadóképesség 20%-ának megfelelő kerékpár B+R rendszerű tárolását is biztosítani kell.

17. Beépítésre nem szánt területek övezetei  

17. § A Szabályozási területen a beépítésre nem szánt területek sajátos használatuk szerint a következő övezetekbe tartoznak:

a)  I. rendű főút számára szolgáló közúti közlekedési terület (KÖu-XI-02),

b)  II. rendű főút számára szolgáló közúti közlekedési terület (KÖu-XI-03),

c)  Településszerkezeti jelentőségű gyűjtőút számára szolgáló közúti közlekedési terület (KÖu-XI-04),

d)  Légi közlekedési terület (KÖl-XI),

e)  Védelmi erdőterület (Ev-XI),

f)  Közjóléti erdőterület (Ek-XI),

g)  Általános mezőgazdasági terület (Má-XI),

h)  Kertes mezőgazdasági terület (Mk-XI),

i)   Folyóvizek medre és partja (Vf-XI) és

j)  Kondicionáló célú, jelentős zöldfelületű terület (Kb-Ez-XI).

18. KÖu-XI-02 I. rendű főút számára szolgáló közúti közlekedési terület övezetre vonatkozó előírások

18. § (1) A KÖu-XI-02 jelű övezet az I. rendű főutvonalak útpályáinak, szervízútjainak, csomópontjainak, műtárgyainak csapadékvíz elvezető rendszerének, valamint parkolófelületek, kerékpáros és gyalogos infrastruktúra elemek, közúti-vasúti pályák (villamos), közmű- és elektronikus hírközlési építmények, közlekedési zöldfelületi elemek elhelyezésére szolgál.

(2) A KÖu-XI-02 jelű övezet területén épület nem, csak az (1) bekezdésben felsorolt elemek működtetéséhez szükséges műtárgy helyezhető el.

19. KÖu-XI-03 II. rendű főút számára szolgáló közúti közlekedési terület övezetre vonatkozó előírások

19. § (1) A KÖu-XI-03 jelű övezet a II. rendű főutvonalak útpályáinak, szervízútjainak, csomópontjainak, műtárgyainak csapadékvíz elvezető rendszerének, valamint parkolófelületek, kerékpáros és gyalogos infrastruktúra elemek, közúti-vasúti pályák (villamos), közmű- és elektronikus hírközlési építmények, közlekedési zöldfelületi elemek elhelyezésére szolgál.

(2) A KÖu-XI-03 jelű övezet területén épület nem, csak az (1) bekezdésben felsorolt elemek működtetéséhez szükséges műtárgy helyezhető el.

20. KÖu-XI-04 Településszerkezeti jelentőségű gyűjtőút számára szolgáló közúti közlekedési terület övezetre vonatkozó előírások

20. § (1) A KÖu-XI-4 jelű övezet a településszerkezeti jelentőségű gyűjtőutak útpályáinak, szervízútjainak, csomópontjainak, műtárgyainak csapadékvíz elvezető rendszerének, valamint parkolófelületek, kerékpáros és gyalogos infrastruktúra elemek, közúti-vasúti pályák (villamos), közmű- és elektronikus hírközlési építmények, közlekedési zöldfelületi elemek elhelyezésére szolgál.

(2) A KÖu-XI-4 jelű övezet területén épület nem, csak az (1) bekezdésben felsorolt elemek működtetéséhez szükséges műtárgy helyezhető el.

21. KÖl-XI Légi közlekedési terület övezetre vonatkozó előírások

21. § (1) A KÖl-XI jelű övezet a repülés lebonyolítását és a kapcsolódó üzemi, ellátó, kiszolgáló, biztonsági funkciók elhelyezésére szolgál.

(2) A KÖl-XI jelű övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a)  repülés üzemi létesítményei és az azt kiszolgáló létesítmények,

b)  raktározás,

c)  vendéglátás és

d)  szálláshely-szolgáltatás.

(3) A KÖl-XI jelű övezet telkein elhelyezett épület legmagasabb pontja a terepszinttől mért legfeljebb 17,0 méter lehet.

(4) A terepszint alatti beépítés építési helyen kívül nem lehetséges.

(5) A telkek zöldfelületeinek kialakítása során

       a)  a védett ürgeállomány élőhelyei megtartandók és

b)  az új fák telepítése során a repülési síkokat figyelembe kell venni, a repülés nem korlátozható, vagy zavarható.

(6) A KÖl-XI jelű övezetben rendszeres forgalom számára helikopter-leszállóhely létesíthető.

22. Ev-XI Védelmi erdőterület övezetre vonatkozó előírások

22. § (1) Az Ev-XI jelű övezetbe a védelmi funkciójú, jelentősebb közhasználati funkcióval nem rendelkező erdőterületek tartoznak.

(2) Az Ev-XI jelű övezetben építmény nem helyezhető el.

23. Ek-XI Közjóléti erdőterület övezetre vonatkozó előírások

23. § (1) Az Ek-XI jelű övezetbe a rekreációs, turisztikai funkciójú erdőterületek tartoznak.

(2) Az Ek-XI jelű övezetben építmény nem helyezhető el.

24. Má-XI Általános mezőgazdasági terület övezetre vonatkozó előírások

24. § (1) Az Má-XI jelű övezetbe az összefüggő szántó- és rét-legelő területek tartoznak.

(2) Az Má-XI jelű övezet területén a növénytermesztés, továbbá az ezzel kapcsolatos, a saját termékek feldolgozására, tárolására és árusítására szolgáló építmények helyezhetők el.

(3) A területen lakó rendeltetés nem helyezhető el.

25. Mk-XI Kertes mezőgazdasági terület övezetre vonatkozó előírások

25. § (1) Az Mk-XI jelű övezetbe a kiskertes mezőgazdasági művelési területek tartoznak.

(2) Az Mk-XI jelű övezet területén az alábbi rendeltetésű épületek, építmények helyezhetők el:

a)  kiskertes mezőgazdasági termelés létesítményei és

b)  az a) ponthoz kapcsolódó rekreációs célú építmények.

(3) Az Mk-XI jelű övezetben csak földszintes épület helyezhető el, az épület tetőtere nem építhető be.

(4) Az Mk-XI jelű övezetben a telekméret 1500 m²-t meghaladó részét a beépítés mértékének számításánál figyelmen kívül kell hagyni.

(5) Az Mk-XI jelű övezetben új épület ellátására részleges közműellátás is elegendő. Közműpótlóként kizárólag zárt tároló medence alkalmazható, egyedi szennyvíztisztító berendezés nem alkalmazható. Zárt tároló medence csak akkor alkalmazható, ha a napi keletkező szennyvíz mennyisége nem haladja meg az 1 m³-t.

26. Vf-XI Folyóvizek medre és partja övezetre vonatkozó előírások

26. § (1) A Vf-XI jelű övezetbe tartoznak a közcélú nyílt vízelvezető árkok és csatornák medre és parti sávja.

(2) A Vf-XI jelű övezetben kizárólag a vonalas közmű-, valamint a közlekedést és karbantartást szolgáló létesítmények helyezhetők el.

27. Kb-Ez-XI Kondicionáló célú, jelentős zöldfelületű terület övezetre vonatkozó előírások

27. § (1) A Kb-Ez-XI jelű övezetbe a közhasználatra nem szánt kondicionáló zöldfelületek tartoznak.

(2) A Kb-Ez-XI jelű övezet telkein a zöldfelület legkisebb mértéke 75%.

(3) A Kb-Ez-XI jelű övezetben új építmény nem helyezhető el.

(4) A Kb-Ez-XI jelű övezetben a meglévő épület kubatúrán belül felújítható, korszerűsíthető, átalakítható, azonban nem bővíthető.

IV. fejezet

28. Záró rendelkezések

28. § (1) Ez a rendelet a kihirdetést követő 30. napon lép hatályba.

(2) ​