1. § (1) Jelen rendelet hatálya Sopron Megyei Jogú Város Sopronkőhida - Tómalom - Kistómalom dűlő és Sand dűlő néven nevezett területeire, valamint a 84. sz. országos főút, a Pozsonyi út, az M85 jelű tervezett gyorsforgalmi út és a Pihenőkereszt és környéke lakóterület keleti határa által körbezárt területre terjed ki.

(2) A rendelet hatálya alá tartozó területen területet felhasználni, építési telket és területet alakítani, továbbá – a bányaműveléshez szükséges földalatti építmények kivételével – műtárgyat és más építményt, építményrészt, épületegyüttest tervezni, építeni, felújítani, helyreállítani, átalakítani, korszerűsíteni, bővíteni és lebontani, elmozdítani, rendeltetését megváltoztatni (a továbbiakban együtt: építési munka) az általános érvényű hatósági előírásoknak (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK), ágazati szabványok stb.), Sopron településképi rendeletének és ezen rendeletben előírtaknak megfelelően szabad.

(3) Azokon a területeken, ahol a terület-felhasználás vagy az övezeti előírások a szabályozási terven jelöltek szerint megváltozik, új építés csak a változásnak megfelelően engedélyezhető. A változás bekövetkeztéig a jelenlegi művelési ág tartandó, illetve az egyéb, vonatkozó törvények és rendeletek figyelembevétele mellett akkor változtatható, ha a változás a tervezett felhasználást nem akadályozza, nem lehetetleníti el.

2. § E rendelet alkalmazásában:

3. § Sopron Megyei Jogú Város jelen Helyi Építési Szabályzata (továbbiakban: Rendelet) az alábbi mellékletekkel együtt érvényes:

1. melléklet – TH-21-02-13 munkaszámú SZ-A jelű Belterület Szabályozási terv

2. melléklet – TH-21-02-13 munkaszámú SZ-T jelű Belterület Szabályozási terv

3. melléklet – TH-21-02-13 munkaszámú SZ-J jelű Jelentős mértékben átépítésre kerülő területek

4. melléklet – TH-21-02-13 munkaszámú SZ-0 jelű Átnézeti Szabályozási terv

5. melléklet – Építési övezeti tagolások, telekalakítási és beépítési előírások

6. melléklet – Vízműkutak, vízvezetékek védőtávolságai

7. melléklet – Út-mintakeresztszelvények

4. § (1) Jelen rendelet mellékletét képező szabályozási terven (a továbbiakban: terv) kötelező előírásként kell figyelembe venni:

(2) Jelen rendelet mellékletét képező szabályozási terven az irányadó szabályozási elemek a következők:

5. § A szabályozási terv a tervezési területet az 1., 2. és 5. mellékletben szabályozott övezetekre bontja.

6. § A csillaggal jelölt szabályozási elemek az övezetre jellemző egyedi értékeket határoznak meg.

7. § A szabályozási tervlapokon kötelező erejű szabályozási elemek módosítása a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv módosítását vonja maga után.

8. § Telekhatár(ok) kialakítása, illetve megváltoztatása esetén az építési hely és határvonala a tényleges határ(ok)tól mért kötelező elő-, oldal- és hátsókertek betartásával értelemszerűen alakítandó.

9. § Az építési helyen kívül meglévő (a szabályozási terven kitöltés nélkül jelölt) épületek megtarthatók, de bontás esetén új építés csak a jelen előírás szerint lehatárolt építési területen létesíthető.

10. § A védelmi kategóriák és védelmi határok változása, illetve megszűnés esetén a védelem alá eső területek nagysága a változással megegyezően változik, illetve védettségük megszűnik a vonatkozó jogszabályok, illetve az illetékes szakhatóságok előírásai alapján.

11. § (1) Az övezeti jelekben előforduló „K” betűjelzés kialakult állapotot jelent. Ha az övezetre előírt paraméterektől a kialakult állapot szerinti adatok eltérnek:

(2) Az övezeti jelekben előforduló „szabályozási terv szerint” megnevezés a vonatkozó melléklet szerint kialakítandó telekállapotot, beépítési módot, építési helyet jelent.

12. § Ahol a szabályozási terv beültetési kötelezettséget ír elő, ott a vonatkozó jogszabályokban meghatározott gyep, cserje és lombkoronaszinten is zárt többszintes növényállomány telepítendő, ha a terv övezetenkénti előírása másképpen nem rendelkezik.

13. § Ahol a szabályozási terv ligetes növényesítést javasol, ott a vonatkozó jogszabályokban meghatározott, gyep, cserje és lombkoronaszinten is részben zárt növényállomány telepíthető, kivéve a villanyvezetékek védőtávolságában, ott gyep és cserje szinten részben zárt növényállomány telepíthető.

14. § A 3. melléklet szerinti SZ-J jelű tervlapon jelölt, jelentős mértékben átépítésre kerülő területek esetében a telkek építési telekké vagy építési telkekké történő alakítása az érintett telekcsoport legalább (tervezett) telektömbönként történő újraosztásával kell megvalósítani.

15. § Bontásból eredő új építéseknél a kötelező erejű utcai építési vonal a lebontott épület utcai homlokvonalával azonos, ha az 1. és 2. melléklet másképp nem rendelkezik.

16. § (1) Ahol az építési határvonal és építési hely csak előkert és hátsókert határt jelöl, ott az oldalkert a beépítési mód függvényében, jelen szabályzat övezeti előírásaiban foglaltak szerint biztosítandó.

(2) Előkert csak a kialakult állapot és az övezeti előírás szerint engedélyezhető.

17. § A jelen rendelet által érintett területen az elő-, az oldal- és a hátsókertre vonatkozóan általában az OTÉK szerint kell eljárni, az attól eltérő előírásokat a vonatkozó övezeti előírások tartalmazzák, valamint a szabályozási terv (építési hely) tünteti fel.

18. § Ha a telek oldalhatárai melletti, szomszédos telkek beépítési módja azonos, akkor a tervezett épületet is aszerint kell elhelyezni, kivéve, ha a telek mindkét oldalhatárán épület áll. Ebben az esetben ikres vagy zártsorú beépítés is engedélyezhető, mérlegelve a rendezett utcakép és a városépítészeti minőség érdekét.

19. § Az egyes övezetekre előírt legkisebb telekméretet el nem érő telkek esetében a telekméret növekedést eredményező bármely telekalakítás akkor is engedélyezhető, ha az így megnövekedett nagyságú új telek mérete továbbra is az övezeti határérték alatt marad.

20. § Az övezetre előírt legkisebb telekmérettől eltérni legfeljebb 10%-kal abban az esetben lehet, ha a telekméret út területének biztosítása miatt csökken a megengedett méret alá.

21. § (1) Ahol a terv a tömbbelsők vagy egyéb területek feltárásának lehetőségét magánút létesítésével tartalmazza, a magánutat egy optimális nyomvonallal ábrázolja. Amennyiben az a telektulajdonosok szándékával nem egyezik, a nyomvonal értelemszerűen módosítható, de a magánutat legalább 12,0 m-es szélességgel kell kialakítani, kivéve a (3) pontban foglaltakat.

(2) Magánutat akkor lehet kialakítani, ha:

(3) A magánút szélessége abban az esetben, ha a magánútról feltárt telkek száma max. 4 telek, minimum 6,0 m széles lehet.

22. § Ahol az övezeti előírásban a kialakítható telek legkisebb homlokvonala meghatározott, az minden esetben utcai homlokvonalra vonatkozik, kivéve:

23. § Új nyúlványos (nyeles) telek nem alakítható ki.

24. § Ahol a szabályozási terv javasolt telekhatár vonallal telekmegosztást jelöl, ott a telekmegosztások iránya meg kell, hogy egyezzen a javasolt telekhatár vonal irányával, attól eltérni még telekalakítás során sem lehet.

25. § Kerítés és támfal létesítésére vonatkozó általános előírásokat az OTÉK tartalmazza, az attól eltérő előírásokat a vonatkozó övezeti előírások, valamint a hatályos településképi rendelet tartalmazzák.

26. § A tervezési terület beépítésre szánt területein föld alatti építmény létesíthető (pince, mélypince, mélygarázs), melynek nagysága az övezetre előírt beépítést legfeljebb 15%-kal haladhatja meg, amennyiben az érintett övezeti előírás másképp nem rendelkezik.

27. § Saroktelek esetében homlokvonali kerítés legalább 50%-ban áttört, a kereszteződés beláthatóságát – közlekedés-biztonsági okokból – lehetővé tevő módon készülhet.

28. § (1) Valamennyi lakó és üdülő önálló rendeltetési egység után 1 db gépjármű elhelyezését saját telken belül kell biztosítani.

(2) Egy telken a kettőnél több lakó rendeltetés feletti lakó rendeltetési egységek után – a műemléki jelentőségű terület kivételével – a lakó rendeltetésszám 50%-ának megfelelő számú – felfele történő kerekítésével – gépjárműveket gépjárműtárolóban, a fennmaradó gépjárműveket telken belül, felszínen kell elhelyezni, ha az építési övezeti előírás másként nem rendelkezik.

(3) Zársorú beépítés esetén amennyiben a telek műszaki adottságai miatt a gépjárművek elhelyezésére az épület saját telkén teljes egészében nincs lehetőség, és utcaképi szempontok miatt indokolt, a lakó rendeltetési egységek után számítandó parkolóhelyek közül maximum 2 db parkolóhelyet – a gépjármű várakozó helyek (parkolók) kialakításáról szóló önkormányzati rendelet szabályai szerint – közterület megváltással, közterületen lehet biztosítani.

(4) A gépjárműbeállók megközelítését szolgáló közlekedési út, valamint a gépjármű elhelyezésére szolgáló terület nem számítható bele a zöldfelületbe. A gépjárművek épületen kívüli elhelyezésére szolgáló terület minimális nagysága 1 gépjármű esetén 25,0 m², amibe a közlekedési út és a gyalogos közlekedésre alkalmas terület nem számítható be.

(5) A (4) bekezdésben szabályozott gépjárműbeállók megközelítését szolgáló közlekedési út minimális szélessége 2,50 m, a gyalogos közlekedési alkalmas terület minimális szélessége 90 cm, egy telken kettőnél több lakó rendeltetési egység fölött 1,50 m.

(6) Kizárólag lakó rendeltetési egységet magában foglaló épület esetén egynél több gépjármű elhelyezése az előkertben nem lehetséges.

(7) Egy telken 4-nél több gépjármű felszíni elhelyezése esetén a beállók használatához a személygépkocsi megfordulási lehetőséget biztosítani kell, melyet útburkolati jellel, táblával is jelölni szükséges.

29. § A lakóterületi, üdülő és vegyes területfelhasználási lakótömbök telkein a településrendezési eszköz által előírt minimális zöldfelület 50%-át egybefüggően kell kialakítani.

30. § A bármelyik irányban 1,5 m-t meg nem haladóan kialakított zöldfelület területének a településrendezési eszköz által előírt zöldfelületbe történő beszámítása nem megengedett.

31. § A zöldfelület számítása során a gyephézagos parkoló-felületek nem vehetők figyelembe.

32. § A telek gépjárművel történő közterületi, magánutas megközelítésére szolgáló burkolt felületek a telekhatár és az előkerti határvonal között mért összesített szélessége maximum 5,5 méter lehet.

33. § A közművezetékek és létesítmények helyét és védőtávolság igényét a vonatkozó jogszabályok és előírások figyelembevételével kell biztosítani.

34. § A meglevő és a tervezett közműhálózatok és műtárgyaik: a vízellátás, a szennyvíz- és csapadékvíz elvezetés, a villamosenergia-ellátás, a vezetékes gázellátás, a távközlés, a kábel TV és azok biztonsági övezete számára a helyigényt közterületen, ettől eltérő esetben szolgalmi jog bejegyzéssel kell biztosítani. Ahol az adottságok miatt a villamosenergia-ellátás biztonsági övezetét nagyobb terjedelme miatt teljes egészében nem lehet közterületen biztosítani, ott legalább a szabadvezeték szélső vezetékszálának kell még közterületre esnie. Erősáramú szabadvezeték (20 kV felett) nyomvonalánál a szolgalmi jog alkalmazását kerülni kell.

35. § Jelen rendelet hatálya alá tartozó terület külterületi részein a közművesítettségnek OTÉK-ban meghatározott mértékűnek kell lennie, továbbá új légkábel nem létesíthető.

36. § A szennyvizek szikkasztása a területen nem megengedett.

37. § A tervezett új vízvezetékekre csak földfeletti tűzcsap szerelhető.

38. § Védett természeti területen:

39. § Védett természeti terület védőövezetében:

40. § Régészeti lelőhelyek által érintett területeken a földmunkával járó tevékenységek megkezdése előtt megelőző régészeti feltárás elvégzése szükséges.

41. § Régészeti értékek előkerülése esetén a külön jogszabály szerint kell eljárni.

42. § Az országosan védett építmény és annak műemléki környezete esetében a kulturális örökség védelméről szóló törvény rendelkezései szerint kell eljárni.

43. § Jelen rendelet hatálya alá tartozó területek beépítésre szánt részei a beépítés jellemzői alapján az alábbi övezetekre tagolódnak:

44. § (1) Az övezeti előírásokat az általános előírásokkal együttesen kell alkalmazni.

(2) Az övezeti jelben a betűjel a terület-felhasználásra utal, a szám pedig az azonos terület-felhasználáson belül eltérő karakterű, illetve használatú al-övezetek számát mutatja.

45. § A beépítési mód sorában a „K” betűjel után zárójelben levő betűjelek az övezetben kialakult beépítési módokat mutatják, a betűjelek sorrendje többségi előfordulást is tükröz. A „/” jelekkel elválasztott betűjelek a beépítési módra vonatkozó, szabályozási tervben rögzített lehetőséget mutatják, a betűjelek sorrendje elsőbbséget is jelent, tehát a beépítési mód kizárásos alapon kerülhet meghatározásra a részletes övezeti előírás szerint.

46. § A beépítettség (%) sorában a „K” betűjel kialakult állapotra utal. Amennyiben a „K” betűjel után zárójelben két szám következik, ott az a kialakult teleknagyság függvényében meghatározott legkisebb és legnagyobb beépíthetőséget mutatja. A „/” jel utáni első szám az övezet újonnan kialakítható telkeinek maximális beépíthetőségét mutatja. Ahol második szám van, az saroktelek eltérő beépíthetőségére, vagy más övezeti sajátosságra utal, melyet a szabályzat övezetenként részletez.

47. § Az épületmagasság (m) sorában a „K” betűjel és ahol előfordul, a zárójelben levő szám kialakult állapotra utal. A „/” jel utáni első szám az övezetben létesíthető maximális épületmagasságot mutatja. Ahol második szám is van, az általában a kialakítható épület/építmény legnagyobb vagy legkisebb homlokzatmagasságát jelenti, melyet a szabályzat övezetenként részletez.

48. § A teleknagyság (m²) sorában a „K” betűjel kialakult állapotra utal. A „/” jel utáni szám az övezetben kialakítható teleknagyság legkisebb méretét mutatja.

49. § A lakóterületek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

50. § A kisvárosias lakóterületen

51. § A kisvárosias lakóterületen

52. § (1) A kertvárosias lakóterületen telkenként egy, legfeljebb két rendeltetési egységet tartalmazó épület építhető. Az építési övezetre előírt minimálisan kialakítandó telekterület kétszeresét elérő, vagy azt meghaladó területű telken, két, egyenként legfeljebb két rendeltetési egységet tartalmazó épület építhető.

(2) A kertvárosias lakóterületen szálláshely funkció nem létesíthető.

(3) A kertvárosias lakóterületen a hátsókert előírt legkisebb méretén belül, saroktelek esetén az építési helyen belül telkenként 1 db maximum bruttó 8,0 m² alapterületű, előtető nélküli, maximum 2,5 méter gerincmagasságú kerti szerszámtároló épület helyezhető el.

(4) A kertvárosias lakóterületen lakó rendeltetési egységet magában foglaló épülethez kapcsolódóan, ahhoz illeszkedve, vagy önállóan, fedett, minden oldalról nyitott, 1 db maximum 20,0 m² vízszintes vetületű tetőfelülettel kialakított gépjárműbeálló helyezhető el.

53. § A vegyes területek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

54. § Településközponti vegyes területen:

55. § (1) A településközponti vegyes területen

(2) A településközponti vegyes területen, azokon a telkeken, ahol legalább 3 új lakó/iroda rendeltetési egység létesül, rendeltetésváltozással, átalakítással vagy bővítéssel legalább 3 lakó/iroda rendeltetési egység jön létre, a módosításokat követően kialakuló lakó/iroda rendeltetési egységenként – beleértve a telken már meglévőket – 25,0 m² nagyságú, egybefüggő, pihenő- és játszókertként használható zöldfelületet kell kialakítani.

(3) A településközponti vegyes területen, azokban az övezetekben, ahol lakó rendeltetési egység kialakítása is megengedett, ott a létesítendő épület összes bruttó alapterülete 25%-ának megfelelő hasznos alapterületű, az övezeti előírásokban megengedett önálló, nem lakó rendeltetési egység elhelyezése az épület földszintjén biztosítandó.

56. § A gazdasági területek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

57. § Gazdasági területen utcai oldalon, közvetlenül az előkertre néző épületekben a gazdasági létesítmény fő funkcióját kiegészítő irodák, szociális helyiségek, esetleg bemutató terem, tárgyaló, díszterem, üzlet stb. helyezendők el.

58. § A területen belül a lakó rendeltetési egységek száma telkenként max. 1 lehet. A lakó funkciójú épületrészek szintterülete max. 75 m² lehet és a telken elhelyezett létesítmények szintterületének 20%-át nem haladhatja meg.

59. § Az üdülő területek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

60. § A különleges területek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

61. § Jelen rendelet hatálya alá tartozó területek beépítésre nem szánt részei sajátosságaik alapján az alábbi övezetekre tagolódnak:

62. § A beépítésre nem szánt különleges területek részletes övezeti tagolását a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

63. § Az övezetek részletes felosztását a rendelet 1., 2. és 5. melléklet tartalmazza.

64. § Az országos közlekedési ellátást biztosító közterületek - közlekedési övezet - és az egyes építési övezetekben a közlekedés céljára szolgáló közutak területét, azok szabályozási szélességeit a szabályozási terv tünteti fel.

65. § A közutak számára a tervlapokon jelölt építési területeket biztosítani kell. Az 1., 2. és 5. mellékleten rögzítettekhez képest a közlekedési területek helye és mérete pontosítható. A pontosítás során az eltérés ±5,0 m lehet.

66. § Külterületi mezőgazdasági feltáró utak legalább 8,0 m szabályozási szélességgel alakítandók ki.

67. § A Z-1 jelű övezetben építmények nem helyezhetők el.

68. § (1) A Z-2 jelű övezetben az OTÉK szerinti építmények létesíthetők, elhelyezhetők továbbá köztisztasággal kapcsolatos tárgyak, szobor, diszkút, pihenő pad, fix árusító pavilon, kilátó, illemhely építményei.

(2) Az övezetben legfeljebb 2%-os beépítettséggel helyezhető(k) el épület(ek).

69. § (1) Z-3 jelű övezetben elhelyezhető sétaút, pihenőhely, kerékpárút, a területfenntartásához szükséges épület, valamint horgászhely.

(2) Az övezetben legfeljebb 2%-os beépítettséggel helyezhető(k) el épület(ek).

70. § A zöldterületen kialakítható beépítésekre, valamint az elhelyezhető építményekre vonatkozó kikötések:

71. § (1) A zöldterületeken többszintes növényállományt kell kialakítani, illetve fenntartani.

(2) A zöldterületek szakszerű kialakításáról és folyamatos karbantartásáról önkormányzat ill. a mindenkori tulajdonos vagy megbízott, bérlő stb. gondoskodik.

72. § A terv területén levő Ev jellel jelölt erdőterületek védelmi rendeltetésű erdőterületek, melyekben épület nem helyezhető el.

73. § (1) Az általános mezőgazdasági területek (Má jelű) az árutermelő gazdálkodásra alkalmas mezőgazdasági területek.

(2) Az általános mezőgazdasági területeken lakóépület nem építhető, lakás nem alakítható ki.

74. § A mezőgazdasági területek övezeti tagolását és részletes előírásait a rendelet 1., 2. és 5. melléklete tartalmazza.

75. § A vízgazdálkodással kapcsolatos egyéb terület általános előírásait az OTÉK tartalmazza.

76. § Az egyéb V jelű területen a vízbázisok, a távlati vízbázisok, valamint az ivóvízellátást szolgáló vízilétesítmények védelméről szóló jogszabály előírásait kell betartani.

77. § Természetközeli terület övezetbe (Tk jellel jelölt terület) a mocsarak, nádasok, az ex lege védett lápok területei tartoznak.

78. § Az övezetben épület nem helyezhető el.

79. § Hatályát veszti a Sopronkőhida - Tómalom - Kistómalom dűlő - Sand dűlő Szabályozási Tervéről és Helyi Építési Szabályzatáról szóló 11/2001. (IV. 1.) önkormányzati rendelet.

80. § Hatályát veszti a Sopron, Aranyhegyi Ipari Park és környéke Szabályozási Tervéről és Helyi Építési Szabályzatáról szóló 24/2005. (V. 27.) önkormányzati rendelet.

81. § Hatályát veszti a Sopron-Virágvölgy és környéke Szabályozási Tervéről és Helyi Építési Szabályzatáról szóló 47/2001. (X. 31.) önkormányzati rendelet módosításáról szóló 23/2020. (XI. 26.) önkormányzati rendelet.

82. § Hatályát veszti a Tárczy-Hornoch Antal utca – Póda Endre utca – Nemeskúti út – 5125/54 hrsz.-ú út, a 16467 hrsz.-ú út, a 16364 hrsz.-ú ingatlan és a Vendel Miklós utca által lehatárolt tömbre vonatkozóan változtatási tilalom elrendeléséről, az 5242/56-5242/59 hrsz.-ú és a 18013/2 hrsz.-ú ingatlanok kivételével című 17/2021. (V. 31.) önkormányzati rendelet.

83. § Hatályát veszti az Északnyugati városrész, Sopronbánfalva - Kutyahegy, Lőverek és a Délkeleti gazdasági területre vonatkozó Szabályozási Tervéről és Helyi Építési Szabályzatáról szóló 39/2021. (XII. 28.) önkormányzati rendelet módosításáról szóló 16/2022. (VII. 7.) önkormányzati rendelet.

84. § Ez a rendelet a kihirdetését követő napon lép hatályba.